Biaya Akta Jual Beli: Komponen dan Siapa yang Menanggungnya

Biaya akta jual beli sering menjadi kejutan terbesar saat orang membeli tanah atau rumah. Harga properti sudah disepakati, lalu tiba-tiba muncul deretan pos biaya yang belum terbayang.

Sebagai praktisi hukum yang kerap mendampingi transaksi properti, saya melihat banyak pembeli dan penjual berdebat soal ini di menit-menit terakhir. Penyebabnya sederhana, yaitu pembagian biaya tidak dibahas sejak awal.

Singkatnya, biaya akta jual beli terdiri dari pajak, honorarium pejabat pembuat akta, dan biaya pendaftaran. Penjual umumnya menanggung pajak penghasilan, sedangkan pembeli menanggung bea perolehan hak dan biaya balik nama.

Nah, di artikel ini kita bahas setiap komponen, contoh hitungannya, dan cara menghindari sengketa biaya. Kamu juga akan tahu dokumen yang perlu disiapkan.

Pengertian Akta Jual Beli dan Dasar Hukumnya

Akta Jual Beli atau AJB adalah akta otentik yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT. Akta ini membuktikan terjadinya jual beli hak atas tanah dan bangunan.

Dasar hukumnya mencakup Undang-Undang Pokok Agraria, peraturan pemerintah tentang pendaftaran tanah, dan peraturan jabatan PPAT. Tanpa AJB, peralihan hak tidak bisa didaftarkan di kantor pertanahan.

Jual beli tanah dalam hukum agraria bersifat tunai, terang, dan riil. Artinya, pembayaran, pelaksanaan di hadapan pejabat berwenang, dan penyerahan hak terjadi dalam satu rangkaian.

Karena itu, AJB baru ditandatangani setelah kewajiban pajak dibayar. Kantor pertanahan akan memeriksa bukti pembayaran saat proses balik nama.

Menurut saya, banyak orang mengira biaya AJB hanya ongkos pembuatan akta. Padahal, porsi terbesarnya justru berupa pajak yang dibayarkan ke negara.

Komponen Biaya Akta Jual Beli

Biaya akta jual beli terbagi menjadi beberapa pos. Masing-masing punya dasar dan penanggung yang berbeda.

Pajak Penghasilan dari Pengalihan Hak

Pajak penghasilan atau PPh dikenakan pada penjual atas penghasilan dari pengalihan tanah dan bangunan. Tarif umumnya adalah 2,5 persen dari nilai pengalihan, dengan tarif berbeda untuk rumah sederhana dan kondisi tertentu.

Pajak ini bersifat final. Penjual wajib membayarnya sebelum AJB ditandatangani.

Pengecualian dan tarif khusus bisa berlaku, misalnya untuk pengalihan kepada pemerintah atau karena warisan. Cek ketentuan terbaru di Direktorat Jenderal Pajak.

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan

BPHTB adalah pajak daerah yang dibayar oleh pembeli. Dasar pengenaannya adalah nilai perolehan objek pajak dikurangi nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak.

Tarif BPHTB paling tinggi 5 persen sesuai undang-undang hubungan keuangan pusat dan daerah. Besaran persisnya dan nilai tidak kena pajak ditetapkan oleh pemerintah daerah.

Karena ditetapkan daerah, angkanya bisa berbeda antarkota. Tanyakan ke dinas pendapatan daerah tempat objek berada.

Honorarium PPAT

Honorarium adalah imbalan jasa PPAT atas pembuatan akta. Peraturan pemerintah tentang jabatan PPAT menetapkan batas maksimum sebesar 1 persen dari harga transaksi.

Batas itu menjadi plafon, bukan tarif wajib. Besarnya sering dinegosiasikan, terutama untuk transaksi bernilai besar.

Biaya Pendaftaran dan Pengecekan

Selain tiga pos utama, ada biaya yang dibayar untuk kantor pertanahan. Contohnya biaya pengecekan sertifikat dan pendaftaran peralihan hak atau balik nama.

Besarannya mengikuti ketentuan penerimaan negara bukan pajak. Selain itu, ada biaya tambahan seperti validasi pajak dan materai.

Menurut pengalaman saya, pos-pos kecil ini sering terlupakan saat menyusun anggaran. Sisihkan cadangan agar proses tidak tersendat.

Siapa yang Menanggung Biaya Akta Jual Beli

Pembagian beban biaya mengikuti ketentuan undang-undang dan kesepakatan para pihak. Sebagian pos bersifat tetap, sebagian lagi bisa dinegosiasikan.

Berikut pembagian yang lazim:

• PPh pengalihan hak ditanggung penjual.
• BPHTB ditanggung pembeli.
• Honorarium PPAT biasanya ditanggung pembeli, tetapi boleh dibagi.
• Biaya pengecekan dan balik nama umumnya ditanggung pembeli.
• Biaya pelunasan atau roya hak tanggungan ditanggung pihak yang bersepakat, sering penjual.

Pembagian ini bukan aturan mutlak. Para pihak boleh menyepakati hal lain, asalkan tertulis dalam perjanjian pengikatan jual beli atau PPJB.

Misalnya, penjual menawarkan harga bersih sehingga seluruh biaya ditanggung pembeli. Kesepakatan seperti ini sah selama tertuang jelas.

Sebagai tambahan, pembelian dari pengembang punya skema berbeda. Biaya sering sudah dihitung dalam harga atau diatur dalam brosur dan PPJB.

Karena itu, baca PPJB dengan teliti sebelum menandatangani. Pastikan klausul biaya tidak menyisakan ruang tafsir.

Contoh Hitungan Biaya Akta Jual Beli

Supaya lebih konkret, kita pakai contoh sederhana. Angka berikut hanya ilustrasi dan bisa berbeda di tiap daerah.

Misalnya, rumah dijual seharga Rp1.000.000.000 dan nilai tidak kena pajak daerah sebesar Rp80.000.000. Tarif BPHTB yang berlaku 5 persen.

Hitungannya sebagai berikut:

• PPh penjual: 2,5 persen dari Rp1.000.000.000, yaitu Rp25.000.000.
• BPHTB pembeli: 5 persen dari Rp920.000.000, yaitu Rp46.000.000.
• Honorarium PPAT: maksimal 1 persen, yaitu Rp10.000.000.

Dengan contoh itu, penjual menanggung sekitar Rp25 juta. Pembeli menanggung sekitar Rp56 juta, belum termasuk biaya pengecekan dan balik nama.

Perlu dicatat, dasar perhitungan pajak memakai nilai transaksi atau NJOP, tergantung yang lebih tinggi untuk BPHTB. Karena itu, harga yang dicantumkan dalam akta harus sesuai kenyataan.

Mencantumkan harga lebih rendah dari kenyataan berisiko melanggar hukum pajak. Praktik ini dapat menimbulkan sanksi dan sengketa di kemudian hari.

Menurut saya, transparansi harga justru melindungi kedua pihak. Bukti pembayaran yang jelas menutup peluang klaim belakangan.

Dokumen dan Langkah Pengurusan AJB

Kelengkapan dokumen mempercepat proses. Berikut daftar umum yang perlu disiapkan.

Dokumen penjual:

• Sertifikat asli hak atas tanah.
• KTP, Kartu Keluarga, dan NPWP.
• Persetujuan pasangan bila tanah termasuk harta bersama.
• Bukti pembayaran PBB tahun terakhir.

Dokumen pembeli:

• KTP, Kartu Keluarga, dan NPWP.
• Bukti pembayaran BPHTB.

Langkah pengurusan umumnya seperti ini:

1. Lakukan pengecekan sertifikat di kantor pertanahan melalui PPAT.
2. Bayar PPh dan BPHTB, lalu validasi bukti pembayaran.
3. Tanda tangani AJB di hadapan PPAT dengan dua saksi.
4. PPAT mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan.
5. Terima sertifikat atas nama pembeli setelah proses balik nama selesai.

Alur dan dokumen dapat berubah mengikuti kebijakan layanan pertanahan. Tanyakan ke PPAT untuk daftar terbaru.

Selain itu, minta PPAT menjelaskan rincian biaya secara tertulis. Rincian ini mencegah salah paham di akhir.

Tips Menekan Risiko Sengketa Biaya

Sengketa biaya biasanya muncul karena kesepakatan tidak jelas. Beberapa langkah berikut membantu.

• Bahas pembagian biaya sejak tahap tawar-menawar.
• Cantumkan klausul biaya dalam PPJB atau surat kesepakatan.
• Minta rincian biaya dari PPAT sebelum membayar.
• Bayar pajak langsung ke kas negara atau daerah, bukan tunai tanpa bukti.
• Simpan semua kuitansi dan bukti setor.

Sebagai contoh, pembeli menyerahkan uang pajak kepada perantara tanpa bukti resmi. Ketika pajak tidak disetor, proses balik nama macet dan pembeli kesulitan menuntut.

Karena itu, gunakan kode billing dan pembayaran lewat kanal resmi. Pastikan nama wajib pajak sesuai pihak yang membayar.

Menurut saya, biaya konsultasi di awal jauh lebih murah dibanding sengketa. Satu jam pemeriksaan dokumen bisa menyelamatkan ratusan juta rupiah.

FAQ Seputar Biaya Akta Jual Beli

Berapa biaya akta jual beli secara umum?
Besarnya bergantung pada harga transaksi, tarif BPHTB daerah, dan honorarium PPAT. Honorarium PPAT maksimal 1 persen, PPh penjual umumnya 2,5 persen, dan BPHTB paling tinggi 5 persen dari dasar pengenaan.

Siapa yang membayar PPh dan BPHTB?
PPh dibayar penjual, sedangkan BPHTB dibayar pembeli. Para pihak boleh menyepakati pembagian lain secara tertulis.

Bisakah biaya AJB dinegosiasikan?
Honorarium PPAT bisa dinegosiasikan dalam batas maksimum. Pajak ditetapkan undang-undang sehingga tidak bisa ditawar.

Kesimpulan

Biaya akta jual beli terdiri dari PPh penjual, BPHTB pembeli, honorarium PPAT, dan biaya pendaftaran. Pembagian beban mengikuti undang-undang, dan sisanya mengikuti kesepakatan tertulis para pihak.

Dari pengalaman saya, transaksi yang mulus selalu dimulai dari pembahasan biaya yang terbuka. Susun rincian, bayar lewat kanal resmi, dan simpan semua bukti.

Kalau kamu sedang menyiapkan jual beli tanah atau rumah dan ingin memastikan biaya serta dokumennya benar, klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu memeriksa dokumen dan mendampingi prosesnya.

Ringkasan

• AJB adalah akta otentik buatan PPAT yang menjadi dasar balik nama hak atas tanah.
• Komponen biaya meliputi PPh penjual, BPHTB pembeli, honorarium PPAT, dan biaya pendaftaran.
• PPh pengalihan hak umumnya 2,5 persen dari nilai pengalihan dan dibayar sebelum AJB.
• Tarif BPHTB paling tinggi 5 persen dengan nilai tidak kena pajak yang ditetapkan daerah.
• Honorarium PPAT dibatasi maksimal 1 persen dari harga transaksi.
• Pembagian biaya boleh disepakati lain asalkan tertulis dalam PPJB atau kesepakatan.
• Harga dalam akta harus sesuai kenyataan agar tidak melanggar ketentuan pajak.
• Simpan bukti pembayaran dan minta rincian biaya tertulis dari PPAT.

Referensi

1. Undang-Undang Pokok Agraria.
2. Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah beserta perubahannya.
4. Peraturan Pemerintah tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
5. Undang-Undang tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, ketentuan BPHTB.
6. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, atrbpn.go.id.