Perbedaan notaris dan PPAT sering membingungkan orang yang mengurus dokumen usaha atau properti. Keduanya sama-sama pejabat pembuat akta, tapi bidang dan dasar hukumnya tidak sama.
Sebagai praktisi hukum yang sering mendampingi klien memilih pejabat yang tepat, saya melihat salah alamat cukup sering terjadi. Ada yang membawa akta jual beli tanah ke notaris yang bukan PPAT, lalu aktanya tidak bisa dipakai untuk balik nama.
Singkatnya, notaris membuat akta otentik di berbagai bidang hukum perdata. PPAT khusus membuat akta tentang peralihan dan pembebanan hak atas tanah.
Nah, di artikel ini kita bahas tugas, wewenang, perbedaan, dan kapan masing-masing dibutuhkan. Kamu juga akan tahu kondisi ketika satu orang memegang dua jabatan.
Pengertian Notaris dan PPAT serta Dasar Hukumnya
Notaris adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik. Kewenangan ini diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris beserta perubahannya.
PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta mengenai perbuatan hukum tertentu atas hak atas tanah dan satuan rumah susun. Dasar hukumnya adalah peraturan pemerintah tentang peraturan jabatan PPAT beserta perubahannya.
Keduanya produk hukum yang berbeda. Notaris berada dalam lingkup kementerian yang membidangi hukum, sedangkan PPAT berada dalam lingkup kementerian yang membidangi agraria dan tata ruang.
Akta yang mereka buat sama-sama berstatus akta otentik. Akta otentik memiliki kekuatan pembuktian sempurna di pengadilan.
Menurut saya, kesamaan status akta inilah yang membuat orang mengira keduanya sama. Padahal, wewenang tiap jabatan dibatasi undang-undang.
Tugas dan Wewenang Notaris
Notaris punya wewenang yang luas di bidang hukum perdata. Ia membuat akta atas perbuatan, perjanjian, dan penetapan yang diwajibkan atau dikehendaki para pihak.
Beberapa contoh akta yang dibuat notaris:
- Akta pendirian perseroan terbatas dan perubahan anggaran dasarnya.
- Akta pendirian yayasan, perkumpulan, atau koperasi.
- Akta perjanjian, seperti kerja sama, sewa, dan utang piutang.
- Akta wasiat dan pernyataan keputusan rapat.
- Akta jaminan fidusia.
Selain membuat akta, notaris dapat melakukan pengesahan tanda tangan dan menetapkan kepastian tanggal surat di bawah tangan. Ia juga dapat membukukan dokumen dalam buku khusus.
Notaris juga memberi penyuluhan hukum terkait akta yang dibuat. Fungsi ini membantu para pihak memahami akibat hukum perjanjiannya.
Wilayah jabatan notaris mencakup seluruh provinsi tempat kedudukannya. Namun, ia hanya berwenang membuat akta mengenai tanah bila ia juga berstatus PPAT.
Pengawasan notaris dilakukan oleh majelis pengawas. Pelanggaran kode etik dan undang-undang dapat berujung sanksi.
Menurut pengalaman saya, banyak klien baru mengenal notaris saat mendirikan perusahaan. Padahal, perannya terus berlanjut sepanjang siklus hidup usaha.
Tugas dan Wewenang PPAT
PPAT berwenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu yang menyangkut hak atas tanah. Daftarnya ditentukan peraturan pemerintah tentang jabatan PPAT.
Perbuatan hukum yang masuk wewenang PPAT meliputi:
- Jual beli.
- Tukar menukar.
- Hibah.
- Pemasukan ke dalam perusahaan atau inbreng.
- Pembagian hak bersama.
- Pemberian hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak milik.
- Pemberian hak tanggungan.
- Pemberian kuasa membebankan hak tanggungan.
Selain itu, PPAT membantu proses pengecekan sertifikat dan pendaftaran peralihan hak ke kantor pertanahan. Ia juga ikut memastikan pajak terkait sudah dibayar.
Wilayah kerja PPAT dibatasi pada satu kabupaten atau kota. Tanah yang berada di luar wilayah kerjanya tidak bisa diakta olehnya.
Ada juga PPAT sementara dan PPAT khusus. PPAT sementara adalah pejabat pemerintah, seperti camat, yang ditunjuk di daerah yang belum cukup PPAT.
Sebagai contoh, tanah berada di Kabupaten Jember. Akta jual beli harus dibuat oleh PPAT yang wilayah kerjanya mencakup Jember.
Perbedaan Notaris dan PPAT
Agar mudah diingat, berikut perbedaan pokok keduanya.
- Dasar hukum: notaris tunduk pada UU Jabatan Notaris, PPAT tunduk pada PP tentang jabatan PPAT.
- Bidang akta: notaris luas di bidang perdata dan bisnis, PPAT khusus tentang hak atas tanah.
- Instansi pengangkat dan pembina: notaris di bawah kementerian bidang hukum, PPAT di bawah kementerian agraria dan tata ruang.
- Wilayah jabatan: notaris provinsi, PPAT kabupaten atau kota.
- Produk utama: notaris membuat akta pendirian dan perjanjian, PPAT membuat akta jual beli dan pembebanan hak tanggungan.
- Honorarium: notaris dibatasi persentase dalam UU Jabatan Notaris, PPAT dibatasi maksimal 1 persen dari harga transaksi.
Banyak notaris juga merangkap sebagai PPAT. Mereka biasa disebut notaris dan PPAT dalam satu kantor.
Rangkap jabatan itu sah, asalkan wilayah kedudukan dan wilayah kerjanya sesuai. Pastikan pejabat yang kamu pilih benar-benar memegang kedua pengangkatan bila perlu keduanya.
Dengan kata lain, tidak semua notaris adalah PPAT. Cek surat pengangkatan atau tanyakan langsung sebelum menandatangani.
Kapan Kamu Membutuhkan Notaris dan Kapan Membutuhkan PPAT
Pilihan pejabat bergantung pada jenis perbuatan hukumnya. Berikut panduan praktis.
Situasi yang Membutuhkan Notaris
Kamu perlu notaris pada urusan berikut:
- Mendirikan PT, CV, yayasan, atau koperasi.
- Mengubah anggaran dasar atau mengangkat pengurus baru.
- Membuat perjanjian kerja sama atau perjanjian pemegang saham.
- Membuat surat wasiat atau akta pengakuan utang.
- Membuat akta jaminan fidusia.
Dalam urusan usaha, akta notaris sering menjadi syarat bank, investor, dan instansi pemerintah. Kelengkapan akta menentukan kelancaran proses perizinan.
Situasi yang Membutuhkan PPAT
Kamu perlu PPAT pada urusan berikut:
- Jual beli tanah dan bangunan.
- Hibah tanah dari orang tua kepada anak.
- Pembagian hak bersama atas tanah warisan.
- Pemasukan tanah sebagai modal perusahaan.
- Pemberian hak tanggungan untuk kredit bank.
Akta PPAT menjadi dasar kantor pertanahan mencatat peralihan atau pembebanan hak. Tanpa akta PPAT, balik nama tidak bisa dilakukan.
Situasi yang Membutuhkan Keduanya
Beberapa transaksi melibatkan notaris dan PPAT sekaligus. Contohnya perusahaan yang membeli tanah dan sekaligus mengubah anggaran dasarnya.
Misalnya, perseroan membeli tanah untuk pabrik. PPAT membuat AJB, sementara notaris menyiapkan keputusan RUPS dan perubahan data perseroan.
Menurut saya, koordinasi antar-pejabat ini sering diabaikan. Jadwalkan urutan pekerjaan agar dokumen saling mendukung.
Hal yang Perlu Dicek Sebelum Memilih Pejabat
Memilih pejabat yang tepat melindungi transaksimu. Lakukan pengecekan berikut.
- Pastikan pejabat memiliki surat pengangkatan yang masih berlaku.
- Periksa wilayah kedudukan notaris dan wilayah kerja PPAT.
- Tanyakan apakah ia merangkap notaris dan PPAT.
- Minta rincian honorarium dan biaya lain secara tertulis.
- Cek rekam jejak dan reputasinya dari klien atau rekan.
- Pastikan ia mau menjelaskan isi akta sebelum penandatanganan.
Selain itu, bacalah akta sebelum menandatangani. Pejabat wajib membacakan akta, tetapi membaca sendiri tetap lebih aman.
Perhatikan pula kewajiban kerahasiaan. Notaris terikat sumpah jabatan untuk merahasiakan isi akta, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang.
Sebagai tambahan, simpan salinan akta di tempat aman. Minuta akta disimpan oleh pejabat, tetapi salinan menjadi bukti yang kamu pegang.
FAQ Seputar Perbedaan Notaris dan PPAT
Apakah semua notaris boleh membuat akta jual beli tanah?
Tidak. Akta jual beli tanah dibuat oleh PPAT, sehingga notaris hanya boleh membuatnya bila ia juga berstatus PPAT di wilayah kerja yang sesuai.
Apa bedanya akta notaris dan akta PPAT?
Akta notaris mencakup berbagai perbuatan hukum perdata dan bisnis. Akta PPAT khusus untuk perbuatan hukum tertentu atas hak tanah dan satuan rumah susun.
Apakah satu orang bisa menjadi notaris sekaligus PPAT?
Bisa. Banyak pejabat memegang kedua pengangkatan, asalkan wilayah kedudukan dan wilayah kerjanya sesuai ketentuan.
Kesimpulan
Perbedaan notaris dan PPAT terletak pada dasar hukum, bidang akta, dan wilayah jabatannya. Notaris menangani akta perdata dan bisnis, sedangkan PPAT menangani akta peralihan dan pembebanan hak atas tanah.
Dari pengalaman saya, kunci keamanan transaksi adalah memilih pejabat yang tepat sejak awal. Periksa pengangkatan dan wilayah kerjanya sebelum menandatangani apa pun.
Kalau kamu bingung menentukan pejabat untuk pendirian usaha atau jual beli tanah, klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu memetakan kebutuhan dan mendampingi prosesnya.
Ringkasan
- Notaris membuat akta otentik di berbagai bidang perdata dan bisnis berdasarkan UU Jabatan Notaris.
- PPAT membuat akta tentang perbuatan hukum atas hak tanah dan satuan rumah susun.
- Akta PPAT meliputi jual beli, hibah, inbreng, pembagian hak bersama, dan pemberian hak tanggungan.
- Wilayah jabatan notaris adalah provinsi, sedangkan wilayah kerja PPAT adalah kabupaten atau kota.
- Notaris diawasi di bawah kementerian bidang hukum, PPAT di bawah kementerian agraria dan tata ruang.
- Satu orang dapat merangkap notaris dan PPAT.
- Pendirian perusahaan dan perjanjian umumnya butuh notaris, sedangkan balik nama tanah butuh PPAT.
- Cek surat pengangkatan dan wilayah kerja sebelum memilih pejabat.
Referensi
- Undang-Undang tentang Jabatan Notaris beserta perubahannya.
- Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah beserta perubahannya.
- Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah.
- Kementerian Hukum Republik Indonesia, ahu.go.id.
- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, atrbpn.go.id.
