Kontrak kerja konstruksi adalah dokumen tertulis yang mengatur hubungan antara pemilik pekerjaan dan pelaksana konstruksi dalam suatu proyek pembangunan.
Dokumen ini diperlukan untuk berbagai proyek, mulai dari rumah tinggal, ruko, gedung kantor, hingga jalan dan jembatan, agar hak, kewajiban, serta kesepakatan kedua pihak tercatat dengan jelas dan tidak menimbulkan salah paham selama pekerjaan berlangsung.
Banyak perselisihan proyek berawal dari kontrak yang kurang jelas.
Contohnya lingkup pekerjaan yang samar, jadwal pembayaran yang tidak terperinci, atau tidak adanya pilihan cara menyelesaikan masalah.
Artikel ini membahas pengertian kontrak kerja konstruksi, jenis dan isi wajibnya menurut Undang-Undang Jasa Konstruksi, cara menyelesaikan sengketa, serta hal yang perlu Anda perhatikan ketika menyusun kontrak.
Apa Itu Kontrak Kerja Konstruksi?
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi (UU Jasa Konstruksi) menjelaskan bahwa kontrak kerja konstruksi adalah keseluruhan dokumen kontrak yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa dalam penyelenggaraan jasa konstruksi (Pasal 1 angka 8).
Pengguna jasa adalah pemilik atau pemberi pekerjaan. Penyedia jasa adalah pihak yang memberikan layanan konstruksi, misalnya kontraktor pelaksana, konsultan perencana, atau konsultan pengawas.
Kata keseluruhan dokumen perlu Anda perhatikan. Kontrak konstruksi terdiri dari beberapa bagian yang saling berkaitan.
Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 sebagai aturan pelaksana UU Jasa Konstruksi menyebut isinya mencakup surat perjanjian, syarat khusus kontrak, syarat umum kontrak, dokumen pengguna jasa yang memuat spesifikasi, gambar, dan daftar kuantitas, usulan atau penawaran dari penyedia jasa, berita acara klarifikasi, serta surat pernyataan dari kedua pihak. Seluruh dokumen itu dibaca sebagai satu kesatuan.
Karena itu, daftar dokumen yang mengikat beserta urutan berlakunya sebaiknya ditulis dengan jelas di dalam surat perjanjian.
Pasal 46 ayat (1) UU Jasa Konstruksi mewajibkan pengaturan hubungan kerja antara pengguna jasa dan penyedia jasa dituangkan dalam kontrak kerja konstruksi.
Ayat (2) memberi ruang agar bentuk kontrak mengikuti perkembangan kebutuhan, selama pelaksanaannya sesuai dengan peraturan perundang-undangan.
Pasal tersebut tidak menyebut batas nilai proyek, sehingga kewajiban membuat kontrak berlaku untuk proyek berskala besar maupun kecil.
Para pihak juga bebas menyusun bentuk kontrak yang cocok dengan jenis pekerjaannya.
Kontrak konstruksi adalah sebuah perjanjian, sehingga tunduk pada hukum kontrak umum dalam KUH Perdata.
Salah satunya adalah asas kebebasan berkontrak dan ketentuan bahwa perjanjian yang dibuat secara sah mengikat para pihak seperti undang-undang bagi mereka (Pasal 1338 KUH Perdata).
Dengan kata lain, apa yang sudah Anda tandatangani akan menjadi pegangan utama ketika terjadi perbedaan pendapat.
Fungsi kontrak konstruksi cukup luas. Dokumen ini mengatur hak dan kewajiban para pihak, jangka waktu proyek, standar mutu pekerjaan, cara mengubah pekerjaan atau variasi, dan ketentuan pembayaran.
Ketika semuanya tertulis, kedua pihak memiliki acuan yang sama saat kondisi di lapangan berubah, misalnya ada tambahan atau pengurangan volume pekerjaan.
Dari sisi regulasi, UU Jasa Konstruksi menggantikan Undang-Undang Nomor 18 Tahun 1999.
Aturan pelaksanaanya, yaitu Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020, kemudian diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2021 yang diundangkan pada 2 Februari 2021 sebagai tindak lanjut Undang-Undang Cipta Kerja.
Jika proyek Anda memakai anggaran pemerintah, pengadaannya juga mengikuti Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025, yaitu perubahan kedua atas Peraturan Presiden Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah.
Peraturan yang diundangkan pada 30 April 2025 ini menempatkan kontrak sebagai alat pengendali risiko dan menaikkan batas pengadaan langsung pekerjaan konstruksi dari Rp200 juta menjadi Rp400 juta.
Meski batas nilainya naik, hubungan kerja antara pengguna jasa dan penyedia jasa tetap perlu dituangkan dalam kontrak sesuai Pasal 46 UU Jasa Konstruksi.
Jenis dan Isi Wajib Kontrak Kerja Konstruksi
Berdasarkan sistem penyelenggaraannya, kontrak kerja konstruksi dibagi menjadi enam jenis:
1. Rancang-Penawaran-Bangun (Design-Bid-Build) Perencanaan dan pelaksanaan konstruksi dilakukan secara terpisah. Perencana menyusun desain terlebih dahulu, kemudian pekerjaan ditawarkan kepada penyedia jasa untuk dilaksanakan.
2. Rancang-Bangun (Design-Build) Satu penyedia jasa bertanggung jawab atas perancangan sekaligus pelaksanaan pembangunan, sehingga kedua proses tersebut berada dalam satu tanggung jawab.
3. Perekayasaan-Pengadaan-Pelaksanaan (Engineering, Procurement, and Construction/EPC) Satu penyedia jasa menangani seluruh rangkaian pekerjaan, mulai dari rekayasa teknis, pengadaan material atau peralatan, hingga pelaksanaan konstruksi.
4. Manajemen Konstruksi dengan Risiko (Construction Management at Risk) Manajer konstruksi terlibat dalam pengelolaan proyek sejak tahap perencanaan dan turut menanggung risiko tertentu terkait biaya atau pelaksanaan sesuai ketentuan kontrak.
5. Manajemen Konstruksi sebagai Agen Pengguna Jasa (Construction Management as Agent) Manajer konstruksi bertindak sebagai wakil pengguna jasa untuk mengoordinasikan dan mengawasi pelaksanaan proyek, sedangkan tanggung jawab kontraktual pekerjaan konstruksi tetap berada pada pihak yang terkait.
6. Kemitraan atau Kerja Sama (Partnering/Joint Venture) Dua pihak atau lebih bekerja sama dalam pelaksanaan proyek dengan membagi peran, sumber daya, tanggung jawab, serta risiko berdasarkan kesepakatan.
a. Jenis Kontrak Berdasarkan Sistem Pembayaran
Berdasarkan sistem pembayarannya, terdapat empat jenis kontrak kerja konstruksi:
1. Pembayaran di Muka Pembayaran dilakukan sebelum pekerjaan dimulai atau sebelum bagian pekerjaan tertentu dilaksanakan, sesuai ketentuan kontrak.
2. Pembayaran Bulanan Pembayaran dilakukan setiap bulan berdasarkan kemajuan pekerjaan atau hasil yang telah diverifikasi sesuai kesepakatan.
3. Pembayaran Berdasarkan Tahapan (Termin) Pembayaran dilakukan setelah tahapan atau target pekerjaan tertentu tercapai dan memenuhi persyaratan yang ditetapkan.
4. Pembayaran Sekaligus setelah Pekerjaan Selesai Pembayaran dilakukan satu kali setelah seluruh pekerjaan selesai dan diterima sesuai ketentuan kontrak.
b. Jenis Kontrak Berdasarkan Sistem Perhitungan Hasil Pekerjaan
Berdasarkan sistem perhitungan hasil pekerjaan, terdapat enam jenis kontrak kerja konstruksi:
1. Kontrak Lumsum (Lump Sum) Nilai kontrak ditetapkan sebagai harga tetap untuk keseluruhan pekerjaan sesuai ruang lingkup, gambar, dan spesifikasi yang disepakati.
2. Kontrak Harga Satuan (Unit Price) Nilai pembayaran dihitung berdasarkan volume pekerjaan yang benar-benar dilaksanakan dan terukur, dikalikan dengan harga satuan yang disepakati.
3. Kontrak Gabungan Lumsum dan Harga Satuan Kontrak menggabungkan harga tetap untuk bagian pekerjaan tertentu dan harga satuan untuk bagian pekerjaan lain yang volumenya dapat berubah.
4. Kontrak Persentase Nilai Imbalan penyedia jasa dihitung berdasarkan persentase tertentu dari nilai pekerjaan atau nilai yang menjadi dasar perhitungan sesuai kontrak.
5. Kontrak Biaya Penggantian (Cost Reimbursement) Pengguna jasa membayar biaya yang memenuhi ketentuan kontrak, dengan mekanisme penggantian biaya dan imbalan penyedia jasa yang telah disepakati.
6. Kontrak Target Biaya (Target Cost) Para pihak menetapkan target biaya sebagai acuan pelaksanaan. Selisih antara biaya aktual dan target dapat memengaruhi pembagian penghematan atau kelebihan biaya sesuai kesepakatan kontrak.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Penyelesaian Sengketa Konstruksi
Sengketa konstruksi biasanya muncul dari perbedaan pemahaman tentang lingkup pekerjaan, mutu, waktu, atau pembayaran.
Seorang penulis buku tentang penyelesaian sengketa kontrak kerja konstruksi memaparkan sejumlah faktor yang menurut kontraktor berpotensi memicu perselisihan.
Faktor itu meliputi kemampuan manajemen, pengalaman proyek, kompleksitas proyek, kesesuaian jenis kontrak, persiapan desain, tingkat variasi mutu pekerjaan, kelengkapan dokumen dan lingkup pekerjaan, serta ketepatan waktu pelaksanaan.
Sebagian besar faktor tersebut dapat dikurangi sejak tahap penyusunan kontrak, misalnya dengan memilih jenis kontrak yang sesuai dan melengkapi dokumen sebelum pekerjaan dimulai.
UU Jasa Konstruksi mengatur penyelesaian sengketa pada Pasal 88. Prinsip dasarnya adalah musyawarah untuk mencapai mufakat.
Jika musyawarah belum menghasilkan kesepakatan, para pihak menempuh tahapan penyelesaian yang tercantum dalam kontrak, yaitu mediasi, konsiliasi, atau arbitrase.
Para pihak juga dapat membentuk dewan sengketa. Apabila kontrak belum mencantumkan upaya penyelesaian sengketa, para pihak membuat persetujuan tertulis mengenai tata cara yang akan dipakai.
Karena itulah pilihan penyelesaian sengketa masuk ke dalam isi wajib kontrak menurut Pasal 47.
Setiap jalur memiliki cara kerja yang berbeda. Dalam mediasi, pihak ketiga yang netral membantu kedua pihak mencari kesepakatan, tetapi tidak memutuskan siapa yang benar. Dalam konsiliasi, pihak ketiga ikut menawarkan usulan penyelesaian yang dapat dipertimbangkan kedua pihak.
Dalam arbitrase, arbiter yang dipilih para pihak memeriksa perkara dan menjatuhkan putusan.
Dewan sengketa berupa tim independen yang dibentuk sejak awal kontrak dan mengawal pelaksanaan proyek, sehingga persoalan dapat dibahas sebelum membesar.
Sebuah kajian ilmiah tentang penyelesaian sengketa kontrak kerja konstruksi di Indonesia menyimpulkan bahwa Pasal 88 menyediakan tiga jalur, yaitu mediasi, konsiliasi, dan arbitrase.
Kajian yang sama membandingkan adjudikasi dengan arbitrase. Hasilnya menunjukkan bahwa keduanya memiliki karakter yang mirip, sementara adjudikasi berjalan dengan mekanisme yang lebih sederhana.
Temuan ini membantu Anda memahami bahwa pilihan jalur perlu disesuaikan dengan nilai proyek, waktu yang tersedia, dan tingkat kerumitan masalah.
Arbitrase memiliki dasar hukum tersendiri dalam Undang-Undang Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan Alternatif Penyelesaian Sengketa.
Menurut Pasal 11 undang-undang tersebut, adanya perjanjian arbitrase tertulis meniadakan hak para pihak untuk membawa sengketa ke pengadilan negeri.
Artinya, ketika Anda menyetujui klausul arbitrase, perkara akan diperiksa oleh arbiter.
Seorang arbiter yang juga anggota tim ahli lembaga arbitrase nasional menyampaikan bahwa pelaku usaha konstruksi perlu memahami proses arbitrase karena sebagian besar kontrak konstruksi sudah memuat klausul arbitrase.
Ia menambahkan bahwa pemahaman kontrak yang baik mencakup kemampuan mengantisipasi sengketa dan menyelesaikannya secara cepat, tepat, dan terhormat dengan tetap memperhatikan keadilan serta kepastian hukum.
Jika para pihak tidak memilih arbitrase, jalur pengadilan umum tetap tersedia.
Namun, pengadilan memerlukan waktu dan biaya, dan hakim tidak selalu memiliki latar belakang teknis konstruksi.
Pertimbangan ini sering membuat para pihak lebih dulu mencoba musyawarah, mediasi, atau konsiliasi.
Ada beberapa langkah praktis yang dapat Anda lakukan agar sengketa lebih mudah diselesaikan.
Pertama, tulis klausul penyelesaian sengketa dengan jelas, mencakup urutan tahapan, lembaga yang dipilih, tempat penyelesaian, bahasa yang dipakai, dan batas waktu setiap tahap.
Kedua, simpan dokumentasi proyek dengan rapi, seperti berita acara, surat menyurat, laporan kemajuan, dan bukti pembayaran.
Ketiga, catat setiap perubahan pekerjaan secara tertulis dan minta persetujuan kedua pihak sebelum perubahan dikerjakan. Dokumen-dokumen ini menjadi bukti yang dibutuhkan mediator, arbiter, maupun hakim.
Jasa Pembuatan Kontrak Kerja Konstruksi
Menyusun kontrak konstruksi memerlukan ketelitian karena satu klausul yang kurang jelas dapat berdampak pada biaya, waktu, dan tanggung jawab hukum.
Jasa pembuatan kontrak membantu Anda menyiapkan dokumen yang sesuai dengan kebutuhan proyek dan ketentuan peraturan yang berlaku.
Penyusun kontrak profesional biasanya memulai dengan memahami proyek Anda, mulai dari jenis pekerjaan, nilai kontrak, jadwal, dan pihak yang terlibat.
Dari informasi itu, penyusun menentukan bentuk kontrak yang cocok, apakah lumsum, harga satuan, atau gabungan, dan apakah sistem pembayarannya berupa termin atau bulanan. Proyek swasta dan proyek pemerintah memiliki aturan yang berbeda, sehingga rujukan regulasinya juga disesuaikan.
Selanjutnya, penyusun memeriksa kelengkapan isi kontrak berdasarkan Pasal 47 UU Jasa Konstruksi, mulai dari identitas para pihak, lingkup pekerjaan, hak dan kewajiban, pembayaran, cidera janji, keadaan memaksa, pelindungan pekerja, sampai pilihan penyelesaian sengketa.
Penyusun juga dapat menelaah kontrak yang sudah dibuat pihak lain, lalu memberi catatan pada klausul yang berpotensi merugikan Anda atau multitafsir.
Manfaat lain dari jasa ini adalah kesesuaian dokumen kontrak dengan praktik di lapangan.
Misalnya, klausul perubahan pekerjaan dapat dibuat rinci sehingga setiap penambahan atau pengurangan volume punya prosedur persetujuan yang jelas.
Klausul pembayaran dapat dikaitkan dengan bukti kemajuan pekerjaan, dan klausul penyelesaian sengketa dapat disesuaikan dengan kesiapan para pihak.
Sebelum memilih penyedia jasa, tanyakan pengalaman mereka dalam menangani kontrak konstruksi, contoh ruang lingkup layanan yang diberikan, dan cara mereka menjaga kerahasiaan dokumen Anda.
Dengan persiapan yang matang, kontrak Anda dapat menjadi pegangan yang adil bagi kedua pihak sepanjang proyek berjalan.
Kesimpulan
Kontrak kerja konstruksi adalah dokumen utama yang mengatur hubungan hukum antara pengguna jasa dan penyedia jasa.
UU Jasa Konstruksi mewajibkan hubungan kerja itu dituangkan secara tertulis, dan Pasal 47 menetapkan isi minimal yang perlu ada di dalamnya.
Bentuk kontrak dapat dipilih berdasarkan sistem penyelenggaraan, sistem pembayaran, dan sistem perhitungan hasil pekerjaan sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 beserta perubahannya.
Jika terjadi sengketa, Pasal 88 mengarahkan para pihak untuk bermusyawarah lebih dulu, lalu menempuh mediasi, konsiliasi, arbitrase, atau dewan sengketa sesuai kesepakatan dalam kontrak.
Langkah paling efektif untuk mengurangi risiko adalah menyusun kontrak yang lengkap, jelas, dan sesuai regulasi terbaru sebelum proyek dimulai.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, Pasal 47: https://pasal.id/peraturan/uu/uu-no-2-tahun-2017/pasal-47
- Peraturan Pemerintah Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Details/137561/pp-no-22-tahun-2020
- Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 22 Tahun 2020 (dasar informasi pengundangan, Kontan): https://industri.kontan.co.id/news/pupr-uu-cipta-kerja-diharapkan-beri-dampak-positif-ke-sektor-jasa-konstruksi
- Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025 tentang Perubahan Kedua atas Perpres Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah (JDIH BPK): https://peraturan.bpk.go.id/Details/318647/perpres-no-46-tahun-2025
- Hukumonline, Pengadaan Barang dan Jasa Layaknya Diatur UU, Bukan Perpres (pagu pengadaan langsung konstruksi Perpres 46/2025): https://www.hukumonline.com/berita/a/pengadaan-barang-dan-jasa-layaknya-diatur-uu–bukan-perpres-lt684a4fe6cd782
- Kemenkeu DJPB, Perpres 46/2025 Percepat Pengadaan, Transparansi jadi Kunci (kontrak sebagai pengendali risiko): https://djpb.kemenkeu.go.id/kppn/watampone/id/data-publikasi/309-artikel/4129-perpres-46-2025-percepat-pengadaan,-transparansi-jadi-kunci.html
- Hukumonline, Kontrak Jasa Konstruksi Juga Pakai Bahasa Indonesia (Pasal 1 angka 8 dan Pasal 46 UU Jasa Konstruksi, kaitan dengan KUH Perdata): https://www.hukumonline.com/stories/article/lt6abc517390d89/
- Hukum Properti (Leks&Co), Jasa Konstruksi Berdasarkan Peraturan Pemerintah Tahun 2020 (sistem penyelenggaraan, pembayaran, dan perhitungan hasil pekerjaan): https://hukumproperti.com/jasa-konstruksi-berdasarkan-peraturan-pemerintah-tahun-2020/
- Hukum Properti (Leks&Co), Risiko Kontraktual Kontrak Konstruksi Indonesia (fungsi kontrak dan Pasal 11 UU Nomor 30 Tahun 1999 tentang Arbitrase dan APS): https://hukumproperti.com/risiko-kontraktual-kontrak-konstruksi-indonesia/
- Pendapat ahli 1: Bambang Hariyanto (Arbiter dan Anggota Tim Ahli BANI, pengurus IARBI), dimuat dalam Republika, LPJK Imbau Pelaku Konstruksi Miliki Wawasan Arbitrase, 10 September 2018: https://ekonomi.republika.co.id/berita/pesulc365/lpjk-imbau-pelaku-konstruksi-miliki-wawasan-arbitrase
- Pendapat ahli 2: Nieke Masruchiyah, Penyelesaian Sengketa Kontrak Kerja Konstruksi (buku, deskripsi di Gramedia): https://www.gramedia.com/products/penyelesaian-sengketa-kontrak-kerja-kontruksi
- Artikel ilmiah: I Made Wisnu Suyoga dan Yohanes Usfunan, Penyelesaian Sengketa Kontrak Kerja Konstruksi Melalui Ajudikasi dan Perbandingan dengan Arbitrase, Acta Comitas: Jurnal Hukum Kenotariatan: https://jurnal.harianregional.com/actacomitas/id-57247
- Penyelesaian sengketa, dewan sengketa, dan persetujuan tertulis bila kontrak tidak mengatur (Pasal 88 UU Jasa Konstruksi): Pandecta, Penyelesaian Sengketa Konstruksi melalui Arbitrase (Muskibah dan Lili Naili Hidayah): https://journal.unnes.ac.id/nju/pandecta/article/download/25671/11885
- Pasal 47 dan pilihan penyelesaian sengketa, SIP Law Firm, Arbitrase dalam Penyelesaian Sengketa Konstruksi: https://siplawfirm.id/id/publikasi/penyelesaian-sengketa-konstruksi
