Tanah Warisan Belum Dibagi: Risiko dan Cara Mengurusnya

Banyak keluarga membiarkan tanah warisan belum dibagi karena masih berduka atau enggan membicarakan harta. Masalahnya, penundaan itu menyimpan persoalan hukum yang baru terasa belakangan.

Solusinya jelas. Para ahli waris perlu sepakat membagi tanah, lalu mendaftarkan peralihan haknya ke Kantor Pertanahan.

Dari pengalaman saya menangani perkara keluarga, menunda pembagian termasuk kesalahan yang paling sering terjadi. Sertifikat atas nama almarhum tidak melindungi siapa pun.

Mengenal Tanah Warisan Belum Dibagi dan Dasar Hukumnya

Tanah warisan belum dibagi berarti tanah peninggalan pewaris masih dimiliki bersama oleh para ahli waris. Biasanya, sertifikatnya masih memuat nama orang yang sudah meninggal.

Menurut Pasal 833 ayat (1) KUHPerdata, ahli waris langsung memperoleh hak atas harta pewaris. Hak itu masih utuh bersama, belum terpecah menjadi bagian per orang.

Cara membaginya mengikuti hukum yang dianut keluarga kamu:

• KUHPerdata: biasanya dipakai keluarga non-Muslim, dengan pembagian menurut golongan ahli waris.
• Kompilasi Hukum Islam (KHI): dipakai keluarga Muslim, dengan bagian yang mengikuti faraid.
• Hukum adat: dipakai masyarakat yang masih menjalankan sistem waris adatnya.

Jadi, cari tahu dulu hukum mana yang berlaku sebelum kamu membagi apa pun.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Risiko Tanah Warisan Belum Dibagi

Sekilas, menunda terasa aman. Tidak ada yang berebut, tidak ada yang bertengkar. Namun di balik ketenangan itu, masalah tumbuh pelan-pelan.

Inilah risiko yang paling sering muncul:

• Sengketa antarahli waris. Harga tanah terus naik, sehingga perebutan bagian makin panas dari tahun ke tahun.
• Tanah sulit dijual. Pembeli dan notaris meminta persetujuan semua ahli waris, sementara sebagian dari mereka sudah susah dihubungi.
• Tanah sulit dijaminkan. Bank menolak agunan yang sertifikatnya masih atas nama orang yang telah wafat.
• Waris berlapis. Begitu salah satu ahli waris meninggal, anak dan pasangannya ikut menjadi pihak yang harus setuju.
• Penguasaan sepihak. Ada kalanya satu ahli waris menempati, menyewakan, bahkan menjual tanah tanpa memberi tahu yang lain.
• Bukti kian sulit dicari. Saksi menua, dokumen hilang, dan batas tanah mulai samar.

Makin lama dibiarkan, makin mahal ongkos penyelesaiannya. Urusan sederhana bisa berubah menjadi perkara pengadilan yang berlarut-larut.

Bolehkah Sepakat Menunda Pembagian?

Boleh. Pasal 1066 KUHPerdata mengizinkan ahli waris menunda pembagian lewat kesepakatan, paling lama lima tahun dan bisa diperpanjang.

Satu hal yang perlu dicatat, buatlah kesepakatan itu secara tertulis. Tulis juga siapa yang mengelola tanah dan bagaimana hasilnya dibagi.

Cara Mengurus Tanah Warisan Belum Dibagi

Prosesnya memang berjenjang. Tapi kalau kamu mengikuti urutannya, semuanya terasa lebih ringan.

1. Kumpulkan dokumen. Siapkan sertifikat asli, akta kematian pewaris, KTP, kartu keluarga, serta akta nikah atau akta lahir para ahli waris.
2. Tetapkan ahli waris. Urus surat keterangan waris sesuai golongan penduduk, lewat kelurahan dan kecamatan, notaris, atau Balai Harta Peninggalan. Bila perlu, ajukan permohonan penetapan ke pengadilan.
3. Bicarakan pembagian. Duduk bersama, sepakati siapa mendapat bagian yang mana, lalu catat hasilnya secara tertulis.
4. Buat akta pembagian. Pembagian hak bersama dituangkan dalam akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
5. Beres soal pajak. Bayar BPHTB waris dan lunasi PBB yang masih menunggak.
6. Daftarkan ke Kantor Pertanahan. Ajukan balik nama sertifikat waris berdasarkan Pasal 42 PP Nomor 24 Tahun 1997.

Soal Pajak Saat Balik Nama Waris

BPHTB tetap berlaku untuk peralihan hak karena waris. Untungnya, UU Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah menyediakan batas nilai tidak kena pajak yang lebih tinggi bagi waris.

Selain itu, harta warisan dikecualikan dari objek PPh menurut Pasal 4 ayat (3) UU Pajak Penghasilan. Karena besaran BPHTB berbeda di tiap daerah, tanyakan langsung ke Bapenda setempat.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Jika Ahli Waris Tidak Sepakat atau Sertifikat Belum Ada

Tidak semua keluarga bisa mufakat. Ada pula tanah warisan yang sama sekali belum bersertifikat.

Beberapa jalur ini bisa kamu tempuh:

• Mediasi keluarga: minta tokoh keluarga atau mediator netral untuk menengahi.
• Gugatan waris: ajukan ke Pengadilan Agama bagi yang beragama Islam, atau ke Pengadilan Negeri bagi non-Muslim.
• Sertifikat lebih dulu: untuk tanah girik atau petok D, daftarkan tanahnya terlebih dahulu sebelum membagi.

Pengadilan akan menetapkan ahli waris beserta bagian masing-masing. Putusan itulah yang nanti menjadi dasar pendaftaran di Kantor Pertanahan.

FAQ: Pertanyaan Seputar Tanah Warisan Belum Dibagi

Apakah tanah warisan boleh dijual sebelum dibagi?

Boleh, asalkan seluruh ahli waris setuju dan ikut menandatangani akta jual beli. Tanpa itu, transaksi rawan dibatalkan.

Apakah ada batas waktu mengurus tanah warisan?

Tidak ada batas waktu yang tegas untuk balik nama. Meski begitu, semakin cepat kamu mengurusnya, semakin kecil risiko sengketa dan biaya tambahan.

Berapa biaya balik nama sertifikat warisan?

Biayanya mencakup BPHTB, honorarium PPAT, dan biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan. Jumlahnya bergantung pada luas tanah, nilai tanah, dan kebijakan daerah.

Kesimpulan

Tanah warisan belum dibagi membawa risiko sengketa, jalan buntu saat dijual, dan waris berlapis. Jalan keluarnya: tetapkan ahli waris, sepakati pembagian, buat akta di PPAT, lalu balik nama.

Saya berpendapat, urusan warisan paling aman diselesaikan selagi keluarga masih rukun. Dokumen lengkap dan kesepakatan tertulis akan menghemat tenaga, biaya, dan hubungan baik.

Kalau keluarga kamu sedang menghadapi tanah warisan yang belum dibagi, jangan menunggu masalahnya membesar. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini agar tim kami membantu menyusun langkah yang tepat.

Ringkasan

• Tanah warisan belum dibagi adalah tanah peninggalan pewaris yang masih dimiliki bersama para ahli waris.
• Hukum waris yang berlaku bisa KUHPerdata, KHI, atau hukum adat, tergantung keluarga.
• Risikonya meliputi sengketa, tanah sulit dijual atau dijaminkan, waris berlapis, dan penguasaan sepihak.
• Pembagian boleh ditunda paling lama lima tahun lewat kesepakatan tertulis.
• Langkah mengurusnya: kumpulkan dokumen, tetapkan ahli waris, sepakati pembagian, buat akta PPAT, bayar pajak, lalu balik nama.
• Jika tidak sepakat, tempuh mediasi atau gugatan ke Pengadilan Agama atau Pengadilan Negeri.

Referensi

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 833 dan Pasal 1066.
• Instruksi Presiden Nomor 1 Tahun 1991 tentang Kompilasi Hukum Islam.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 42.
• Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 beserta perubahannya.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan beserta perubahannya, Pasal 4 ayat (3).
• Kementerian ATR/BPN, informasi layanan peralihan hak karena pewarisan, atrbpn.go.id.