Strata title apartemen adalah istilah populer untuk bukti kepemilikan unit apartemen secara individual. Hukum Indonesia menamainya Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, atau SHM Sarusun.
Banyak pembeli salah paham di titik ini. Mereka mengira Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB) sudah cukup untuk membuktikan kepemilikan. Sayangnya belum.
Tanpa SHM Sarusun, posisi hukum pemilik masih rapuh. Lalu apa sebenarnya strata title itu, apa saja hakmu, dan bagaimana cara mengurusnya? Jawaban singkatnya begini: strata title adalah sertifikat yang membuktikan kamu memiliki sebuah unit sekaligus bagian di area bersama gedung.
Sebagai penulis, saya punya pendapat tegas soal ini. Menurut saya, SHM Sarusun adalah dokumen terpenting dalam pembelian apartemen, dan kamu sebaiknya mengejarnya sejak hari pertama, sebelum memikirkan interior atau fasilitas gedung.
Baca juga: Asas Praduga Tak Bersalah: Pengertian, Dasar Hukum, dan Penerapannya
Apa Itu Strata Title Apartemen dalam Hukum Indonesia?
Istilah “strata title” lahir dari sistem hukum properti di negara lain, misalnya Australia dan Malaysia. Indonesia tidak memakainya secara resmi.
Padanannya adalah SHM Sarusun yang diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (Cipta Kerja).
Aturan pelaksanaannya ada di Peraturan Pemerintah Nomor 13 Tahun 2021. Konsepnya serupa, yaitu kepemilikan perseorangan atas unit disertai hak bersama atas bagian lain gedung. Rincian aturannya mengikuti hukum Indonesia.
PP tersebut mendefinisikan SHM Sarusun sebagai tanda bukti kepemilikan atas satuan rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.
Jadi, sertifikat apartemen ini adalah bukti kepemilikan yang kuat. Kamu bisa menjualnya, mewariskannya, bahkan menjadikannya jaminan kredit di bank.
Ada pula Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun (SKBG Sarusun). Dokumen ini berlaku untuk rumah susun di atas tanah barang milik negara atau daerah, atau tanah wakaf, dengan cara sewa. Pembeli apartemen komersial pada umumnya memegang SHM Sarusun, bukan SKBG.
Komponen Kepemilikan dalam Strata Title Apartemen
Cakupan strata title apartemen ternyata cukup luas. Isinya melebihi ruang di dalam unitmu saja. Hukum membagi kepemilikan menjadi beberapa komponen yang saling terhubung, dan kamu perlu mengenal semuanya.
Berikut bagian-bagian yang tercantum dalam SHM Sarusun:
- Sarusun (unit): ruang hunian milik perseorangan.
- Bagian bersama: area yang dipakai bersama, seperti lobi, koridor, dan tangga.
- Benda bersama: fasilitas gedung seperti lift, genset, dan taman.
- Tanah bersama: tanah tempat gedung berdiri, dimiliki secara bersama dan tidak terpisah.
Setelah itu, kamu akan bertemu istilah Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP. Angka ini menunjukkan perbandingan antara unitmu dan seluruh hak atas bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.
Pengelola memakai NPP untuk menghitung biaya pengelolaan dan hak suara. Semakin besar NPP unitmu, semakin besar pula porsi hak dan kewajibanmu.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Hak Pemilik Apartemen yang Dilindungi Hukum
Pemegang strata title apartemen punya sejumlah hak yang jelas. Karena itu, kamu tidak perlu ragu ketika menagihnya kepada pengembang atau pengelola.
Hak Memiliki dan Menguasai Unit
Hak pertama paling mendasar. Kamu boleh menempati, menyewakan, menjual, dan mewariskan unit.
Kamu juga boleh menjaminkannya ke bank, asalkan sertifikat sudah atas namamu. Hak ini bersifat perdata, dan negara menjaminnya.
Hak atas Bagian Bersama dan Informasi
Selanjutnya, kamu berhak memakai bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai NPP. Kamu juga berhak melihat laporan keuangan pengelolaan gedung. Sebagai anggota Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS), kamu bisa memberikan suara dalam rapat.
Hak Serah Terima yang Lengkap
Hak ketiga sering terlewat. Pasal 84 PP 13/2021 mengatur bahwa penyerahan pertama kali meliputi penyerahan kunci dan berita acara.
Pengembang juga harus menyerahkan Akta Jual Beli serta SHM Sarusun atau SKBG Sarusun. Artinya, pengembang tidak boleh menahan sertifikatmu tanpa alasan hukum yang jelas.
Kewajiban Pemilik dan Peran PPPSRS
Setiap hak membawa kewajiban. Pemilik apartemen harus membayar iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan menjaga ketertiban gedung.
Pemilik juga wajib membentuk PPPSRS, badan hukum yang beranggotakan para pemilik atau penghuni.
PPPSRS mengurus kepentingan bersama, mulai dari pemeliharaan gedung sampai penetapan iuran. Sebelum PPPSRS berdiri, gedung berada dalam masa transisi dan pengembang masih memegang pengelolaan.
Pasal 82 PP 13/2021 menyebutkan bahwa biaya pengelolaan pada masa itu ditanggung pengembang dan pemilik berdasarkan NPP. Kalau pemilik belum memegang bukti kepemilikan, pengembang yang menanggung biayanya.
Aturan teknis pengelolaan rumah susun dan PPPSRS kini diatur dalam Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 (ditetapkan 17 April 2025), yang mencabut Permen PUPR Nomor 14 Tahun 2021.
Untuk gedung ber-SHM Sarusun, hak suara dalam pemilihan pengurus dan pengawas mengikuti NPP. Pemilik dengan NPP di atas 20% dari total NPP hanya dihitung 20% suaranya.
Untuk gedung ber-SKBG, setiap pemilik mendapat satu suara. Batas ini membantu mencegah satu pemilik menguasai keputusan gedung.
Cara Mengurus SHM Sarusun Apartemen
Pertanyaan soal cara mengurus SHM Sarusun hampir selalu muncul. Pada dasarnya, pengembang bertugas memproses pemisahan dan pendaftaran sertifikat induk.
Meski begitu, kamu tetap perlu mengawal prosesnya dengan aktif. Langkah yang umumnya ditempuh adalah sebagai berikut:
- Periksa legalitas proyek. Pastikan pengembang punya hak atas tanah, persetujuan bangunan gedung, dan akta pemisahan.
- Baca PPJB dengan teliti. Cek jadwal serah terima dan kewajiban pengembang menerbitkan sertifikat.
- Lunasi pembayaran. Pelunasan biasanya menjadi syarat untuk menandatangani Akta Jual Beli.
- Selesaikan pajak terkait. Contohnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Menurut UU 1/2022, BPHTB atas jual beli terutang saat PPJB ditandatangani, atau saat AJB jika tidak ada PPJB. PPAT biasanya meminta bukti pembayaran pajak sebelum AJB ditandatangani. Konfirmasi tata caranya ke Bapenda daerah.
- Tandatangani Akta Jual Beli di hadapan PPAT. Akta ini menjadi dasar peralihan hak.
- Pastikan peralihan hak tercatat di Kantor Pertanahan. SHM Sarusun diterbitkan lebih dulu atas nama pengembang berdasarkan akta pemisahan. Setelah AJB, kepemilikan dialihkan dan dicatat atas namamu.
Satu hal lagi patut kamu cek, yaitu jenis hak atas tanahnya. Jika berstatus HGB, hak itu punya jangka waktu dan harus diperpanjang. Tanyakan sisa masa berlakunya sebelum kamu membeli.
Risiko Jika Belum Memegang Strata Title Apartemen
Pembeli yang belum menerima sertifikat menghadapi risiko nyata. Kamu tidak bisa menjual atau menjaminkan unit dengan leluasa.
Posisimu juga lemah ketika pengembang bermasalah secara hukum. Sebuah tesis di UGM (2024) mencatat bahwa keterlambatan SHM Sarusun dan proses kepailitan bisa membuat tanah serta bangunan masuk ke dalam boedel pailit.
Karena itu, jangan menunda. Kirim somasi tertulis bila pengembang melewati batas waktu dalam perjanjian. Jika perlu, laporkan ke Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman atau tempuh jalur hukum perdata.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ (Frequently Asked Questions)
Apakah strata title apartemen sama dengan SHM Sarusun?
Secara fungsi, keduanya sama. Strata title adalah istilah umum yang dipakai di banyak negara.
Hukum Indonesia memakai istilah SHM Sarusun. Keduanya sama-sama membuktikan kepemilikan unit beserta hak atas bagian bersama.
Apakah saya masih wajib membayar IPL jika sertifikat belum terbit?
Jawabannya bergantung pada kondisi dan isi perjanjianmu. Pasal 82 ayat (6) PP 13/2021 menyatakan pengembang menanggung biaya pengelolaan jika pemilik belum memegang bukti kepemilikan.
Namun, penerapannya tetap mengikuti fakta serah terima dan isi PPJB. Sebaiknya kamu membawa dokumenmu ke ahli hukum untuk ditinjau.
Bisakah warga negara asing memiliki apartemen di Indonesia?
Bisa, dengan batasan. Berdasarkan PP 18/2021, WNA dapat memiliki satuan rumah susun di atas tanah berstatus hak pakai atau hak guna bangunan, dengan syarat memiliki dokumen keimigrasian seperti visa, paspor, atau izin tinggal.
Ada batas harga minimal yang diatur dalam Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022. Untuk apartemen di DKI Jakarta, batasnya Rp3 miliar, sedangkan daerah lain lebih rendah. Batas ini bisa berubah, jadi cek angka terbaru ke Kementerian ATR/BPN sebelum membeli.
Kesimpulan
Strata title apartemen menjadi fondasi kepastian hukum bagi setiap pemilik unit. Dokumen ini membuktikan kepemilikan unit, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Kamu juga mendapat hak dan kewajiban yang jelas, termasuk keanggotaan PPPSRS dan hak suara berdasarkan NPP.
Langkah yang saya sarankan sederhana. Periksa legalitas proyek sebelum membeli, simpan semua dokumen, lalu tagih SHM Sarusun sesuai jadwal di PPJB.
Menurut saya, pembeli yang pasif adalah pembeli yang paling berisiko. Jangan menunggu sengketa muncul baru bergerak.
Sedang ragu soal legalitas unit apartemenmu? Atau pengembang belum juga menyerahkan sertifikat? Kamu tidak perlu menghadapinya sendirian.
Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu menilai dokumenmu dan menentukan langkah terbaik.
Baca juga: Perbedaan Kemitraan dan Hubungan Kerja: Ciri, Hak, dan Risiko Hukumnya
Ringkasan
- Strata title apartemen di Indonesia secara resmi disebut SHM Sarusun, berdasarkan UU 20/2011 dan PP 13/2021.
- Sertifikat ini mencakup unit, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama sesuai NPP.
- Pemilik berhak memiliki, menjual, menyewakan, mewariskan, dan menjaminkan unit.
- Pasal 84 PP 13/2021 mewajibkan serah terima nyata dan yuridis, termasuk AJB dan SHM Sarusun.
- Pemilik wajib membayar IPL dan membentuk PPPSRS untuk mengurus kepentingan bersama.
- Permen PKP 4/2025 mencabut Permen PUPR 14/2021 dan membatasi hak suara 20% per pemilik.
- Proses pengurusan meliputi pengecekan legalitas, AJB di PPAT, pembayaran pajak, dan pendaftaran ke BPN.
- Permen PKP 4/2025 mencabut Permen PUPR 14/2021. Untuk SHM Sarusun, hak suara mengikuti NPP dengan batas perhitungan 20% per pemilik.
Referensi
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun (peraturan.go.id dan JDIH Kemenkeu).
- Peraturan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (peraturan.go.id).
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (telah dicabut).
- Repositori Universitas Gadjah Mada (2024), Tesis: Implementasi PP Nomor 13 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Rumah Susun Berkaitan dengan Pembentukan dan Pengelolaan PPPSRS.
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 (penetapan Perppu Cipta Kerja), yang mengubah UU 20/2011.
- PP Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Kepmen ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022.
- UU Nomor 1 Tahun 2022 (HKPD) dan PP Nomor 35 Tahun 2023 untuk BPHTB.
