Keterbatasan lahan di kota besar membuat apartemen dan rumah susun menjadi pilihan hunian bagi masyarakat yang membutuhkan tempat tinggal dekat dengan pusat aktivitas.
Namun, sebelum membeli apartemen, calon pembeli perlu memahami status kepemilikan dan dokumen hukumnya agar tidak mengalami masalah di kemudian hari.
Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), sebanyak 85,07% rumah tangga di Indonesia menempati bangunan tempat tinggal milik sendiri pada 2025.
Angka tersebut menunjukkan bahwa kepemilikan rumah masih menjadi bagian penting dari kebutuhan masyarakat Indonesia.
Menurut pendapat saya, perkembangan pembangunan apartemen perlu diimbangi dengan pemahaman hukum yang baik dari calon pembeli.
Salah satu hal yang perlu diperhatikan adalah hak milik atas satuan rumah susun, mulai dari jenis sertifikat, status tanah, hingga proses pengurusan legalitasnya.
Apa Itu Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (Sarusun)?
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) merupakan hak seseorang atas satu unit rumah susun yang disertai hak bersama atas bagian bangunan, benda, dan tanah yang digunakan bersama.
Bukti kepemilikan tersebut dikenal sebagai Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS), yang diterbitkan melalui proses pendaftaran sesuai ketentuan hukum.
Dengan demikian, ketika seseorang membeli apartemen, hak yang diperoleh tidak hanya berkaitan dengan ruang di dalam unit, tetapi juga bagian tertentu dari fasilitas dan tanah bersama.
Apa saja yang termasuk dalam kepemilikan sarusun?
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, kepemilikan sarusun mencakup tiga unsur utama, yaitu:
– Unit perseorangan: ruang apartemen yang batas dan ukurannya telah ditentukan serta dapat dimiliki secara terpisah.
– Bagian bersama: bagian bangunan yang digunakan bersama oleh pemilik atau penghuni, seperti koridor, tangga, dan lift.
– Benda bersama dan tanah bersama: fasilitas serta tanah yang menjadi hak bersama sesuai ketentuan yang berlaku.
Setiap pemilik mempunyai bagian hak bersama berdasarkan Nilai Perbandingan Proporsional (NPP).
NPP menunjukkan perbandingan besarnya hak satu unit terhadap keseluruhan rumah susun dan menjadi dasar untuk menentukan bagian hak pemilik atas unsur yang dimiliki bersama.
Sebagai contoh, pemilik apartemen tidak otomatis menjadi pemilik pribadi atas seluruh koridor atau lift yang berada di lantainya.
Fasilitas tersebut tetap menjadi bagian bersama yang penggunaannya diatur untuk kepentingan para pemilik dan penghuni.
Apa fungsi SHMSRS?
SHMSRS berfungsi sebagai bukti hukum kepemilikan satuan rumah susun dan memuat informasi mengenai unit serta bagian hak bersama yang melekat pada kepemilikan tersebut.
Sertifikat ini juga dapat digunakan sebagai jaminan utang melalui pembebanan Hak Tanggungan apabila memenuhi persyaratan hukum dan perbankan.
Namun, kepemilikan SHMSRS tidak otomatis menjamin pengajuan kredit akan disetujui karena bank tetap melakukan pemeriksaan dokumen dan penilaian kelayakan kredit.
Dua peraturan utama yang perlu dipahami adalah:
1. UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, yang mengatur penyelenggaraan rumah susun, pemisahan unit, kepemilikan, serta pengelolaan rumah susun.
2. PP Nomor 18 Tahun 2021, yang mengatur hak pengelolaan, hak atas tanah, satuan rumah susun, dan pendaftaran tanah, termasuk ketentuan kepemilikan sarusun oleh orang asing.
Dalam kajian hukum agraria, Prof. Dr. Maria S.W. Sumardjono dikenal sebagai akademisi yang membahas hubungan antara kepemilikan tanah dan hukum pertanahan.
Konsep kepemilikan sarusun memiliki karakter khusus karena hak atas unit tidak dapat dipisahkan sepenuhnya dari hak bersama yang melekat pada unit tersebut.
Perbedaan Hak Milik dan Hak Pakai Sarusun
Perbedaan utama antara HMSRS dan Hak Pakai terletak pada kedudukan hukumnya, dasar hak atas tanah, serta persyaratan pemegang haknya.
SHMSRS merupakan bukti kepemilikan unit rumah susun, sedangkan Hak Pakai adalah jenis hak atas tanah yang dapat menjadi dasar kepemilikan atau penguasaan sarusun sesuai ketentuan hukum.
Karena keduanya memiliki fungsi berbeda, calon pembeli perlu memeriksa jenis sertifikat dan status tanah sebelum melakukan transaksi.
Tabel perbandingan HMSRS dan Hak Pakai
| Aspek | HMSRS dengan SHMSRS | Hak Pakai |
|---|---|---|
| Kedudukan hukum | Hak kepemilikan atas unit beserta hak bersama sesuai ketentuan | Hak atas tanah dengan kewenangan sesuai peraturan |
| Dasar kepemilikan | Mengikuti ketentuan rumah susun dan jenis hak atas tanah bersama | Mengikuti ketentuan pemberian Hak Pakai |
| Pemegang hak | WNI dan subjek hukum lain yang memenuhi persyaratan, termasuk WNA dalam kondisi yang diperbolehkan | WNI dan pihak lain yang memenuhi persyaratan hukum |
| Jangka waktu | Perlu memperhatikan jenis dan masa berlaku hak atas tanah bersama | Mengikuti jenis, ketentuan pemberian, dan jangka waktu Hak Pakai |
| Jaminan bank | Dapat dibebani Hak Tanggungan jika memenuhi persyaratan | Bergantung pada jenis hak, status sertifikat, dan ketentuan penjaminan |
Apakah SHMSRS memiliki batas waktu?
Masa berlaku hak atas tanah bersama perlu diperhatikan ketika memeriksa legalitas apartemen.
Sebagai contoh, apabila rumah susun berdiri di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB), pembeli perlu memeriksa masa berlaku HGB serta ketentuan perpanjangan atau pembaruan haknya.
Oleh karena itu, istilah hak milik dalam SHMSRS tidak boleh langsung diartikan bahwa seluruh aspek kepemilikan apartemen berlaku tanpa batas waktu.
Status tanah bersama tetap menjadi bagian penting dalam pemeriksaan hukum sebelum membeli unit.
Penelitian Okky Putri Hardiyanti, Afina Ashuryani, dan Nadhifah Thufailah Azka dalam Gorontalo Law Review tahun 2022 membahas persoalan hukum kepemilikan sarusun oleh orang asing di atas tanah HGB.
Penelitian tersebut menyoroti hubungan antara kepemilikan unit, status tanah bersama, dan asas nasionalitas dalam hukum agraria.
Cara Mengurus Sertifikat Sarusun
Cara mengurus sertifikat sarusun melibatkan pengembang, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), dan Kantor Pertanahan sesuai tahapan serta persyaratan yang berlaku.
Prosesnya mencakup pemeriksaan legalitas tanah, pengesahan dokumen pemisahan unit, pemenuhan persyaratan bangunan, transaksi jual beli, dan pendaftaran hak.
Berikut tahapan yang perlu dipahami calon pembeli.
1. Periksa legalitas pengembang dan bangunan
Langkah pertama adalah memastikan pengembang memiliki dokumen yang diperlukan untuk membangun dan memasarkan rumah susun.
Periksa pula status tanah, dokumen perizinan, serta Sertifikat Laik Fungsi (SLF) apabila persyaratan tersebut berlaku untuk bangunan terkait.
Selain itu, pastikan unit yang ditawarkan tercantum dalam dokumen pemisahan rumah susun dan memiliki kejelasan mengenai proses penerbitan sertifikatnya.
2. Pastikan akta pemisahan dan pertelaan telah disahkan
Pengembang perlu memisahkan rumah susun menjadi unit-unit yang dapat dimiliki secara terpisah.
Dokumen pemisahan tersebut menjelaskan batas unit, bagian bersama, benda bersama, tanah bersama, serta besarnya NPP setiap unit.
Berdasarkan Pasal 26 UU Nomor 20 Tahun 2011, akta pemisahan disahkan oleh bupati atau wali kota, dengan ketentuan khusus untuk wilayah DKI Jakarta.
Dokumen tersebut menjadi bagian penting dalam proses penerbitan sertifikat setiap unit.
3. Periksa status tanah dan sertifikat induk
Sebelum membeli apartemen, pastikan status tanah tempat bangunan berdiri jelas dan dapat dibuktikan melalui dokumen yang sah.
Periksa jenis hak atas tanah, masa berlakunya, serta kemungkinan adanya sengketa atau beban hukum yang dapat memengaruhi kepemilikan.
Pemeriksaan ini membantu pembeli memahami apakah proses penerbitan sertifikat unit dapat dilanjutkan sesuai ketentuan.
4. Lakukan transaksi sesuai prosedur hukum
Setelah dokumen dan status unit diperiksa, transaksi perlu dilakukan sesuai tahap pembangunan dan kondisi sertifikat.
Untuk peralihan hak yang telah memenuhi persyaratan, akta jual beli dibuat di hadapan PPAT.
Jika sertifikat unit belum terbit, pembeli perlu memeriksa Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB), jadwal penyelesaian sertifikat, dan kewajiban pengembang.
PPJB tidak otomatis menggantikan fungsi SHMSRS sebagai bukti kepemilikan unit yang telah terdaftar.
5. Pastikan proses pendaftaran dan penerbitan sertifikat selesai
Pendaftaran hak dilakukan melalui Kantor Pertanahan sesuai prosedur yang berlaku.
Pengembang perlu memastikan seluruh persyaratan pemisahan dan pendaftaran unit telah dipenuhi agar sertifikat masing-masing unit dapat diproses.
Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 mengatur tata cara penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah, tetapi bukan satu-satunya dasar hukum yang perlu diperhatikan dalam proses legalitas sarusun.
Ketentuan lain yang relevan mencakup UU Rumah Susun, PP Nomor 18 Tahun 2021, dan peraturan pendaftaran tanah yang berlaku.
Tips untuk pembeli: mintalah bukti tertulis mengenai status dokumen pemisahan, status tanah bersama, dan target penerbitan sertifikat.
Simpan PPJB, bukti pembayaran, dokumen serah terima, serta komunikasi dengan pengembang agar tersedia bukti apabila terjadi keterlambatan atau perselisihan.
Aturan Kepemilikan Sarusun bagi WNA
Warga Negara Asing (WNA) dapat memiliki satuan rumah susun di Indonesia apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan peraturan perundang-undangan.
PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur kepemilikan hunian oleh orang asing, termasuk persyaratan mengenai status pemegang hak, jenis hunian, dokumen keimigrasian, dan batas minimum harga tertentu.
Apa syarat WNA untuk membeli apartemen di Indonesia?
Calon pembeli WNA perlu memeriksa beberapa persyaratan sebelum melakukan transaksi, yaitu:
– Dokumen keimigrasian: paspor dan dokumen izin tinggal yang memenuhi ketentuan keimigrasian yang berlaku.
– Jenis properti: unit yang dibeli harus termasuk jenis rumah susun yang diperbolehkan untuk dimiliki oleh orang asing.
– Batas minimum harga: harga unit harus memenuhi ketentuan minimum yang berlaku di wilayah terkait.
– Legalitas kepemilikan: status tanah, dokumen unit, dan proses pendaftaran harus sesuai dengan peraturan yang berlaku.
Persyaratan tersebut perlu diperiksa sebelum pembeli membayar uang muka atau menandatangani perjanjian jual beli.
Berapa batas minimum harga apartemen untuk WNA?
Batas minimum harga apartemen untuk WNA berbeda menurut wilayah dan jenis hunian yang dibeli.
Karena itu, calon pembeli perlu memeriksa ketentuan harga yang berlaku di provinsi tempat apartemen berada sebelum menyelesaikan transaksi.
Jangan hanya mengandalkan informasi dalam brosur pemasaran yang menyebutkan bahwa apartemen dapat dibeli oleh WNA.
Pastikan pengembang dapat menjelaskan dasar hukum, persyaratan harga, dan dokumen yang diperlukan untuk membuktikan kepemilikan.
Apakah WNA boleh memiliki SHMSRS di atas tanah HGB?
Peraturan di Indonesia membuka kemungkinan bagi WNA untuk memiliki sarusun dalam kondisi tertentu, termasuk sarusun yang berdiri di atas tanah HGB, sepanjang memenuhi persyaratan hukum yang berlaku.
Namun, ketentuan tersebut tidak berarti bahwa WNA bebas memiliki semua jenis hak atas tanah di Indonesia.
Kepemilikan unit oleh WNA tetap harus dibedakan dari kepemilikan tanah secara langsung karena keduanya memiliki dasar hukum dan persyaratan yang berbeda.
Penelitian Yenny Febrinaty, Ariyanto, dan Mayzara Sari dalam Pakuan Law Review tahun 2024 membahas status hukum kepemilikan rumah susun di atas HGB oleh WNA.
Penelitian tersebut menyoroti hubungan antara kebijakan kepemilikan apartemen oleh orang asing dan asas nasionalitas dalam hukum agraria.
Dari sisi investasi, pelonggaran aturan kepemilikan hunian bagi WNA berpotensi memperluas pasar properti Indonesia.
Meski demikian, calon pembeli tetap perlu memastikan status sertifikat dan persyaratan kepemilikannya agar tidak menghadapi persoalan hukum setelah transaksi.
Kesimpulan
Hak milik atas satuan rumah susun memberikan hak atas unit apartemen sekaligus bagian hak bersama atas bangunan dan tanah sesuai ketentuan yang berlaku.
Sebelum membeli apartemen, calon pembeli perlu memahami perbedaan SHMSRS dan Hak Pakai, memeriksa status tanah, serta memastikan proses penerbitan sertifikat berjalan sesuai prosedur.
Menurut pendapat saya, kemudahan aturan kepemilikan properti perlu diimbangi dengan pengawasan yang baik terhadap pengembang.
Penyelesaian dokumen pemisahan dan penerbitan sertifikat secara tepat waktu penting agar pembeli tidak menghadapi ketidakpastian hukum selama bertahun-tahun.
Ringkasan
– HMSRS adalah hak atas satu unit rumah susun yang disertai hak bersama sesuai ketentuan hukum.
– SHMSRS merupakan bukti kepemilikan satuan rumah susun yang diterbitkan melalui proses pendaftaran sesuai ketentuan.
– NPP menentukan perbandingan bagian hak setiap pemilik atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
– SHMSRS berbeda dengan Hak Pakai karena SHMSRS merupakan bukti kepemilikan unit, sedangkan Hak Pakai adalah jenis hak atas tanah.
– Cara mengurus sertifikat sarusun mencakup pemeriksaan legalitas, pengesahan dokumen pemisahan, pemenuhan persyaratan bangunan, transaksi sesuai prosedur, dan pendaftaran hak.
– WNA dapat memiliki sarusun dengan persyaratan tertentu, termasuk ketentuan dokumen keimigrasian, jenis hunian, dan batas minimum harga yang berlaku.
– Sebelum membeli apartemen, periksa status tanah, masa berlaku hak atas tanah bersama, dokumen pengembang, dan kepastian penerbitan sertifikat.
Referensi
1. Badan Pusat Statistik. (2025). Indikator Perumahan 1993–2025.
2. Republik Indonesia. (2011). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
3. Republik Indonesia. (2021). Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
4. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
5. Hardiyanti, O. P., Ashuryani, A., & Azka, N. T. (2022). “Pemberian Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun kepada Orang Asing Pasca Terbitnya Undang-Undang Cipta Kerja.” Gorontalo Law Review, 5(2), 319–325.
6. Febrinaty, Y., Ariyanto, & Sari, M. (2024). “Status Hukum Kepemilikan Rumah Susun di atas Hak Guna Bangunan oleh WNA dalam Hukum Positif.” Pakuan Law Review, 10(3).
