KPR Syariah: Akad, Cara Kerja, dan Bedanya dengan KPR

KPR syariah semakin sering dipilih masyarakat yang ingin membeli rumah tanpa bunga.

Namun, banyak orang masih bingung membedakan akadnya dengan KPR biasa.

Sebagian orang bahkan mengira produk ini hanya mengganti istilah “bunga” menjadi “margin”.

Padahal, struktur hukumnya berbeda. Singkatnya, KPR syariah adalah pembiayaan rumah berbasis akad jual beli, kemitraan, atau sewa, bukan pinjaman uang berbunga.

Sebagai pakar hukum, saya berpendapat bahwa produk ini layak dipertimbangkan.

Namun, Anda harus membaca akadnya dengan teliti. Banyak sengketa muncul karena nasabah menandatangani dokumen tanpa memahami isinya.

Oleh karena itu, artikel ini mengupas akad, cara kerja, dan perbedaan KPR syariah secara tuntas.

Pengertian KPR Syariah dan Dasar Hukumnya

KPR syariah adalah fasilitas pembiayaan kepemilikan rumah yang berjalan sesuai prinsip syariah.

Bank syariah tidak meminjamkan uang kepada nasabah. Sebaliknya, bank membeli rumah atau memiliki rumah bersama nasabah.

Oleh karena itu, hubungan hukumnya berbentuk jual beli, kemitraan, atau sewa.

Landasan hukum utamanya adalah Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.

Selain itu, Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia (DSN-MUI) menerbitkan fatwa sebagai pedoman setiap akad.

Otoritas Jasa Keuangan (OJK) kemudian mengawasi pelaksanaannya.

Sebagai tambahan, bank tetap mengikat rumah dengan Hak Tanggungan sesuai Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996.

Dengan demikian, pembiayaan rumah syariah tetap memiliki kepastian hukum yang kuat.

Baca Juga: Buruh Harian Lepas Adalah: Pengertian, Hak, dan Aturannya

Akad dalam KPR Syariah yang Perlu Anda Pahami

Akad adalah jantung dari KPR syariah. Setiap akad menentukan hak, kewajiban, dan risiko kedua pihak. Berikut tiga akad yang paling sering muncul.

Akad Murabahah

Murabahah adalah akad jual beli dengan keuntungan yang disepakati. Bank membeli rumah dari pengembang.

Selanjutnya, bank menjual rumah itu kepada nasabah dengan harga ditambah margin.

Nasabah lalu mencicil harga tersebut selama tenor. Fatwa DSN-MUI Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 mengatur akad ini.

Keunggulan utamanya adalah angsuran tetap sampai lunas. Karena itu, nasabah mudah merencanakan keuangan.

Akad Musyarakah Mutanaqisah

Akad ini berbentuk kepemilikan bersama yang porsinya berkurang bertahap.

Bank dan nasabah sama-sama membeli rumah dengan porsi modal masing-masing.

Kemudian, nasabah membeli porsi bank secara berkala sambil membayar sewa atas porsi yang belum dimiliki.

Akibatnya, porsi bank menurun hingga nol. Fatwa DSN-MUI Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 menjadi rujukannya.

Namun, angsuran bisa berubah mengikuti nilai sewa.

Akad Ijarah Muntahiyah Bittamlik (IMBT)

IMBT adalah sewa yang berakhir dengan kepemilikan. Bank membeli rumah, lalu menyewakannya kepada nasabah.

Setelah masa sewa selesai, bank menghibahkan atau menjual rumah kepada nasabah. Fatwa DSN-MUI Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 mengatur akad ini.

Meski begitu, praktik IMBT untuk rumah masih lebih jarang daripada murabahah.

Cara Kerja KPR Syariah dari Pengajuan hingga Lunas

Proses KPR syariah mirip dengan KPR biasa. Namun, urutan akadnya berbeda. Berikut tahapannya:

1. Nasabah memilih rumah dan mengajukan pembiayaan ke bank syariah.
2. Bank menilai kemampuan bayar, jaminan, dan kelengkapan dokumen.
3. Bank dan nasabah menyepakati akad serta jangka waktu pembiayaan.
4. Bank membeli rumah dari pengembang atau penjual.
5. Notaris menandatangani akad dan memasang Hak Tanggungan atas rumah.
6. Nasabah membayar angsuran setiap bulan sampai pembiayaan lunas.

Setelah lunas, bank mengajukan roya atau penghapusan Hak Tanggungan. Selanjutnya, nasabah menerima sertifikat rumah secara utuh.

Dokumen dan Syarat Pengajuan KPR Syariah

Setiap bank syariah menetapkan persyaratan sendiri. Namun, dokumen dasarnya hampir sama.

Siapkan dokumen berikut sebelum Anda mengajukan pembiayaan:

• KTP, Kartu Keluarga, dan NPWP pemohon.
• Slip gaji atau laporan keuangan usaha selama beberapa bulan terakhir.
• Rekening koran sebagai bukti arus kas.
• Dokumen rumah, seperti sertifikat, PBG atau IMB, dan bukti pembayaran PBB.

Selain itu, bank umumnya meminta uang muka sesuai ketentuan. Oleh karena itu, hitung kemampuan bayar Anda lebih dahulu.

Dengan persiapan matang, proses persetujuan berjalan lebih cepat dan risiko penolakan menurun.

Perbedaan KPR Syariah dan KPR Konvensional

Perbedaan KPR syariah dan KPR konvensional terletak pada dasar hubungan hukumnya. KPR konvensional memakai perjanjian kredit atau utang piutang dengan bunga.

Sementara itu, KPR syariah memakai akad jual beli, sewa, atau kemitraan. Berikut perbedaan pokoknya:

• Dasar transaksi: KPR konvensional berupa pinjaman uang, sedangkan KPR syariah berupa jual beli atau sewa.
• Imbal hasil bank: KPR konvensional memakai bunga, sedangkan KPR syariah memakai margin atau ujrah.
• Besar angsuran: Murabahah bersifat tetap, sedangkan bunga KPR konvensional sering mengambang.
• Denda keterlambatan: Bank syariah menyalurkan denda untuk dana sosial, bukan untuk pendapatan bank.
• Pengawasan: KPR syariah diawasi OJK dan Dewan Pengawas Syariah.

Meski begitu, keduanya sama-sama mewajibkan jaminan dan pelunasan tepat waktu.

Karena itu, nasabah tetap menanggung risiko penyitaan jika gagal bayar.

FAQ tentang KPR Syariah

Apakah KPR syariah lebih murah daripada KPR konvensional?

Belum tentu. Total biaya KPR syariah bergantung pada margin, tenor, dan uang muka.

Oleh karena itu, bandingkan total pembayaran, bukan hanya angsuran bulanan.

Apakah angsuran KPR syariah bisa naik?

Pada akad murabahah, angsuran tetap sampai lunas. Namun, pada musyarakah mutanaqisah, angsuran bisa berubah mengikuti nilai sewa.

Periksa klausul ini sebelum Anda menandatangani akad.

Apa yang terjadi jika nasabah gagal bayar?

Bank akan menegur dan menawarkan restrukturisasi lebih dahulu.

Jika tetap gagal, bank dapat mengeksekusi Hak Tanggungan melalui lelang sesuai peraturan yang berlaku.

Kesimpulan

KPR syariah bukan sekadar konvensional dengan nama baru. Produk ini memakai akad yang jelas dan diawasi regulator.

Akan tetapi, setiap akad membawa konsekuensi berbeda. Karena itu, pilih akad yang sesuai kemampuan finansial Anda.

Selanjutnya, minta salinan draf akad dan baca seluruh pasalnya sebelum tanda tangan. Menurut saya, ketelitian pada tahap ini jauh lebih penting daripada selisih margin yang kecil.

Rumah adalah investasi jangka panjang, sehingga kepastian hukum harus menjadi prioritas utama.

Bingung memilih akad atau ragu dengan isi perjanjian pembiayaan Anda? Jangan putuskan sendirian.

Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini.

Tim kami siap membantu Anda memahami hak dan kewajiban sebelum membeli rumah.

Baca Juga: Preferential Trade Agreement Adalah: Pengertian dan Manfaatnya

Ringkasan

• KPR syariah adalah pembiayaan rumah berbasis jual beli, sewa, atau kemitraan, bukan pinjaman berbunga.
• Dasar hukumnya meliputi UU Nomor 21 Tahun 2008 dan fatwa DSN-MUI.
• Akad yang umum adalah murabahah, musyarakah mutanaqisah, dan IMBT.
• Murabahah memberi angsuran tetap, sedangkan musyarakah mutanaqisah bisa berubah.
• Rumah tetap dijaminkan melalui Hak Tanggungan sesuai UU Nomor 4 Tahun 1996.
• Perbedaan utama dengan KPR konvensional ada pada dasar transaksi dan imbal hasil bank.
• Bandingkan total pembayaran, bukan hanya angsuran bulanan.
• Baca draf akad dengan teliti dan konsultasikan sebelum tanda tangan.

Referensi

• Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah.
• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
• Fatwa DSN-MUI Nomor 04/DSN-MUI/IV/2000 tentang Murabahah.
• Fatwa DSN-MUI Nomor 27/DSN-MUI/III/2002 tentang Al-Ijarah Al-Muntahiyah bi Al-Tamlik.
• Fatwa DSN-MUI Nomor 73/DSN-MUI/XI/2008 tentang Musyarakah Mutanaqisah.
• Otoritas Jasa Keuangan (OJK), ojk.go.id, informasi perbankan syariah dan perlindungan konsumen.