Build operate transfer adalah skema kerja sama di mana investor membangun sebuah aset, mengelolanya selama beberapa tahun, lalu menyerahkannya kepada pemilik aset.
Pola ini akrab di proyek jalan tol, pelabuhan, pasar, sampai gedung perkantoran. Meski begitu, banyak pelaku usaha dan pemerintah daerah masih ragu soal pembagian hak dan kewajibannya.
Sengketa pun sering meledak persis saat kontrak mendekati akhir. Intinya sederhana. Pemilik aset menyiapkan lahan, investor menanggung biaya pembangunan, dan keuntungan datang dari pengoperasian sampai masa kontrak habis.
Menurut saya sebagai penulis yang mendalami hukum, perjanjian BOT di Indonesia sering terganjal oleh klausul yang disusun asal-asalan.
Nilai aset saat serah terima, kondisi bangunan, dan cara menyelesaikan sengketa kerap luput dari pembahasan.
Karena itu, artikel ini mengupas pengertian, tahapan, perbedaan dengan skema lain, risiko, dan aspek hukumnya. Dengan begitu, kamu punya bekal sebelum membubuhkan tanda tangan.
Baca juga: Tax Holiday Industri Pionir: Syarat dan Manfaat bagi Bisnis
Pengertian Build Operate Transfer (BOT) dan Dasar Hukumnya
Build operate transfer adalah bentuk kerja sama di mana investor membangun, mengoperasikan, lalu menyerahkan aset kepada pemiliknya.
Pemilik aset bisa berupa pemerintah, BUMN, BUMD, atau pemilik lahan swasta. Investor membayar seluruh biaya konstruksi.
Sebagai gantinya, ia menarik pendapatan dari operasional selama masa konsesi. Begitu masa konsesi usai, investor menyerahkan aset beserta fasilitasnya. Penyerahan itu biasanya berlangsung tanpa imbalan tambahan, kecuali perjanjian mengatur lain.
Istilah BOT dalam Hukum Indonesia
Indonesia belum punya undang-undang khusus tentang BOT. Meski begitu, sejumlah regulasi mengatur skema yang mirip.
Untuk barang milik negara (BMN), istilah yang dipakai adalah Bangun Guna Serah (BGS). Dasarnya Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 28 Tahun 2020.
Aturan teknisnya ada dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020, sedangkan tata cara pelaksanaannya diatur dalam Keputusan Menteri Keuangan Nomor 361/KM.6/2024.
Untuk barang milik daerah, pedomannya Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 sebagaimana diubah dengan Permendagri Nomor 7 Tahun 2024.
Untuk proyek infrastruktur, pemerintah dapat menempuh skema kerja sama pemerintah dengan badan usaha (KPBU) berdasarkan Perpres Nomor 38 Tahun 2015.
Pelaksanaannya mengikuti Permen PPN/Bappenas Nomor 7 Tahun 2023 sebagaimana diubah dengan Permen PPN/Bappenas Nomor 9 Tahun 2025.
Adapun perjanjian BOT antarpihak swasta berpijak pada asas kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 KUHPerdata, dengan syarat sah perjanjian menurut Pasal 1320 KUHPerdata.
Skema Kerja Build Operate Transfer Langkah demi Langkah
Skema build operate transfer berjalan dalam beberapa tahap yang saling menyambung. Berikut urutan yang lazim dipakai dalam praktik.
- Penyusunan perjanjian. Pemilik aset dan investor menyepakati objek kerja sama, nilai investasi, jangka waktu, dan pembagian risiko.
- Pembangunan. Investor mengurus perizinan, membiayai konstruksi, lalu menyelesaikan bangunan sesuai spesifikasi.
- Pengoperasian. Investor mengelola aset, menarik pendapatan, dan merawat fasilitas selama masa konsesi.
- Pelaporan dan pengawasan. Pemilik aset memantau kinerja, kondisi fisik, serta kepatuhan investor pada isi kontrak.
- Serah terima. Investor menyerahkan aset dalam kondisi layak, lengkap dengan dokumen dan izinnya.
Perhatikan tahap ketiga dan kelima. Di dua tahap inilah perselisihan paling sering muncul. Investor mengejar balik modal secepat mungkin, sementara pemilik aset mengincar bangunan yang masih prima di akhir kontrak. Agar tidak saling tuding, kedua pihak sebaiknya menetapkan standar kondisi aset sejak awal.
Perbedaan Build Operate Transfer dengan Bangun Guna Serah dan Skema Lain
Banyak orang menyamakan semua skema kerja sama aset. Padahal, setiap skema punya urutan dan akibat hukum sendiri. Dalam pengelolaan barang milik negara, BOT paling dekat dengan Bangun Guna Serah (BGS).
Pada BGS, pihak lain mendirikan bangunan dan/atau sarana di atas tanah BMN, mendayagunakannya, lalu menyerahkan kembali tanah beserta bangunannya setelah jangka waktu berakhir.
Selama masa itu, status kepemilikan BMN tidak berubah. Menurut DJKN Kementerian Keuangan, jangka waktu BGS paling lama 30 tahun sejak perjanjian ditandatangani dan tidak bisa diperpanjang.
Bangun Serah Guna (BSG) memakai urutan lain. Investor menyerahkan bangunan setelah selesai dibangun, kemudian menggunakannya dalam jangka waktu yang disepakati.
KPBU sendiri berfungsi sebagai payung yang lebih luas untuk penyediaan infrastruktur, dengan prosedur penyiapan dan pengadaan yang ketat.
Berikut perbedaan ringkasnya:
- BOT/BGS: investor membangun, mengoperasikan, lalu menyerahkan aset di akhir masa kerja sama.
- BTO/BSG: investor membangun, menyerahkan aset setelah selesai dibangun, lalu mengoperasikannya.
- KPBU: skema kerja sama pemerintah dan badan usaha yang dapat disusun dengan pola serupa BOT, melalui tahap penyiapan dan pengadaan Badan Usaha Pelaksana.
Kelebihan dan Risiko Build Operate Transfer
Skema ini menawarkan manfaat yang nyata. Risiko hukumnya juga ada, jadi hitung keduanya sejak awal.
Kelebihan Skema BOT
- Pemilik aset tidak perlu menyiapkan dana pembangunan di muka.
- Aset baru bisa berdiri lebih cepat tanpa menekan anggaran.
- Investor memperoleh hak mengelola aset dan mengambil pendapatannya.
- Pemilik aset menerima bangunan lengkap dengan fasilitasnya pada akhir kontrak.
Risiko Skema BOT
- Nilai investasi bisa membengkak sehingga modal sulit kembali tepat waktu.
- Perubahan kebijakan atau tarif dapat mengganggu proyeksi pendapatan.
- Kondisi aset saat serah terima sering memicu sengketa.
- Pemilik aset melepas kendali penuh atas asetnya selama masa konsesi.
Oleh sebab itu, kedua pihak perlu menghitung kelayakan finansial dan menuangkan pembagian risiko ke dalam perjanjian secara rinci.
Aspek Hukum Perjanjian BOT yang Wajib Diperhatikan
Perjanjian BOT menyangkut aset bernilai besar dalam jangka panjang. Satu klausul yang keliru saja bisa menimbulkan kerugian besar.
Pertama, pastikan status tanah jelas. Jika investor memegang Hak Guna Bangunan di atas Hak Pengelolaan, PP Nomor 18 Tahun 2021 membatasi jangka waktunya paling lama 30 tahun, dengan perpanjangan 20 tahun dan pembaruan 30 tahun.
Perpanjangan dan pembaruan itu membutuhkan persetujuan pemegang Hak Pengelolaan, jadi masa BOT sebaiknya selaras dengan jangka waktu hak atas tanah.
Kedua, tetapkan jangka waktu dengan tegas. Ingat, BGS atas barang milik negara maksimal 30 tahun tanpa perpanjangan. Ketiga, urus perizinan bangunan, termasuk persetujuan bangunan gedung, sebelum konstruksi dimulai.
Selain itu, perjanjian sebaiknya mengatur hal-hal berikut:
- nilai investasi dan cara memverifikasinya;
- hak dan kewajiban pemeliharaan selama masa operasional;
- larangan menjaminkan atau mengalihkan aset tanpa persetujuan pemilik;
- kondisi aset saat serah terima beserta sanksi jika syaratnya tidak terpenuhi;
- keadaan memaksa dan penyelesaian sengketa melalui musyawarah, mediasi, atau arbitrase.
Bagaimana jika investornya berasal dari luar negeri? Pasal 31 Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2009 dan Pasal 26 Perpres Nomor 63 Tahun 2019 mewajibkan perjanjian yang melibatkan pihak Indonesia memakai bahasa Indonesia.
Bila perjanjian melibatkan pihak asing, naskahnya juga ditulis dalam bahasa nasional pihak asing tersebut dan/atau bahasa Inggris. Terjemahan resmi dan akurat pun menjadi bagian penting dari proses kontrak.
FAQ (Frequently Asked Questions)
Apa bedanya build operate transfer dengan bangun guna serah?
Secara konsep, keduanya sama: membangun, mengoperasikan, lalu menyerahkan aset. Istilah bangun guna serah (BGS) muncul dalam regulasi pengelolaan barang milik negara dan daerah, dengan objek berupa tanah. BOT lebih sering terdengar di kontrak bisnis dan proyek infrastruktur.
Berapa lama jangka waktu perjanjian BOT?
Tidak ada batas tunggal untuk semua BOT. Untuk BGS atas barang milik negara, jangka waktunya paling lama 30 tahun dan tidak bisa diperpanjang. Untuk barang milik daerah, cek Permendagri dan peraturan daerah setempat.
Pada BOT antarpihak swasta, para pihak menentukan sendiri jangka waktunya selama tidak melanggar hukum dan tidak melampaui jangka waktu hak atas tanahnya.
Siapa pemilik bangunan selama masa BOT berlangsung?
Pemilik tanah tetap memegang hak atas tanahnya. Pada BGS atas BMN, status kepemilikan juga tidak berubah.
Investor mengelola bangunan selama masa konsesi sesuai isi perjanjian. Karena itu, kontrak harus menegaskan status kepemilikan bangunan dan batas hak investor sejak awal.
Kesimpulan
Build operate transfer cocok untuk pemilik aset yang punya lahan tetapi belum punya dana membangun. Investor membangun dan mengelola aset, lalu menyerahkannya setelah masa konsesi selesai.
Skema ini baru aman jika perjanjiannya rinci, terutama soal status tanah, jangka waktu, nilai investasi, dan kondisi aset saat serah terima.
Langkah yang saya sarankan: hitung kelayakan finansial lebih dulu, cek aturan yang berlaku untuk jenis asetmu, lalu minta pakar hukum menelaah draf kontrak sebelum kamu menandatanganinya.
Menurut saya, banyak sengketa BOT sebenarnya bisa dicegah dengan satu kebiasaan sederhana, yaitu membaca kontrak sampai tuntas dan menerjemahkannya dengan benar jika melibatkan pihak asing.
Jangan menunggu masalah datang di akhir masa konsesi. Jika kamu masih ragu dengan klausul atau dokumen BOT yang sedang kamu hadapi, klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu memahami dokumen dengan tenang dan tepat.
Baca juga: Kawasan Niaga Terpadu Sudirman: Lokasi dan Potensi Bisnisnya
Ringkasan
- Build operate transfer adalah skema di mana investor membangun, mengoperasikan, lalu menyerahkan aset kepada pemilik.
- Indonesia belum punya undang-undang khusus BOT, sehingga dasarnya tersebar di KUHPerdata, PP 27/2014 jo PP 28/2020, PMK 115/PMK.06/2020, dan Perpres 38/2015.
- Untuk barang milik negara, istilah yang dipakai adalah Bangun Guna Serah (BGS) dengan jangka waktu maksimal 30 tahun tanpa perpanjangan.
- Skema BOT berjalan dalam lima tahap, mulai dari penyusunan perjanjian sampai serah terima aset.
- BOT berbeda dengan BTO/BSG dan KPBU dari sisi urutan penyerahan aset serta prosedurnya.
- Kelebihannya adalah pembangunan tanpa beban anggaran di muka, sedangkan risikonya mencakup pembengkakan biaya dan sengketa serah terima.
- Perjanjian wajib mengatur status tanah, nilai investasi, pemeliharaan, kondisi serah terima, dan penyelesaian sengketa.
- Perjanjian dengan pihak Indonesia wajib memakai bahasa Indonesia, dan versi bahasa asing dibuat sebagai padanan, sehingga terjemahan resmi menjadi penting.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1320 dan Pasal 1338.
- Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2020.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 115/PMK.06/2020 tentang Pemanfaatan Barang Milik Negara.
- Keputusan Menteri Keuangan Nomor 361/KM.6/2024 tentang Tata Cara Pelaksanaan Pemanfaatan Barang Milik Negara.
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 19 Tahun 2016 tentang Pedoman Pengelolaan Barang Milik Daerah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 7 Tahun 2024.
- Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerjasama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
- Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 7 Tahun 2023 tentang Pelaksanaan Kerja Sama Pemerintah dan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri PPN/Kepala Bappenas Nomor 9 Tahun 2025.
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2009 tentang Bendera, Bahasa, dan Lambang Negara, serta Lagu Kebangsaan.
- Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2019 tentang Penggunaan Bahasa Indonesia.
- Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, Kementerian Keuangan, “Mengenal Pemanfaatan Barang Milik Negara”, djkn.kemenkeu.go.id.
