Perkawinan Campur dan Kepemilikan Properti: Aturan dan Risiko Hukumnya

Perkawinan antara Warga Negara Indonesia (WNI) dan Warga Negara Asing (WNA) semakin banyak ditemui di Indonesia.

Mobilitas masyarakat antarnegara, pekerjaan lintas negara, pendidikan, serta perkembangan teknologi membuat hubungan antara warga negara yang berbeda semakin mudah terjadi.

Di Jakarta, misalnya, Dinas Dukcapil mencatat 1.952 pelaporan perkawinan campuran sejak 2020 sampai Agustus 2025.

Data tersebut menunjukkan bahwa perkawinan campuran bukan lagi kondisi yang jarang terjadi di Indonesia.

Namun, pasangan WNI dan WNA perlu memahami bahwa perkawinan campuran juga memiliki konsekuensi hukum, khususnya dalam urusan kepemilikan tanah dan bangunan.

Masalah tersebut muncul karena hukum Indonesia membedakan hak atas tanah yang dapat dimiliki oleh WNI dan hak yang dapat diberikan kepada WNA.

Selain itu, harta yang diperoleh setelah menikah pada dasarnya dapat menjadi harta bersama apabila pasangan tidak mengatur pemisahan harta.

Karena itu, aturan mengenai perkawinan campur dan kepemilikan properti perlu dipahami sebelum pasangan membeli rumah, tanah, atau aset properti lainnya.

Menurut pendapat saya, perjanjian mengenai harta dalam perkawinan campuran tidak seharusnya dianggap sebagai bentuk ketidakpercayaan terhadap pasangan.

Perjanjian tersebut justru dapat menjadi langkah perlindungan hukum agar kepemilikan aset masing-masing pasangan memiliki status yang jelas.

Perkawinan Campur dan Kepemilikan Properti, Ini Aturannya

WNI yang menikah dengan WNA pada dasarnya tetap dapat mempunyai hak atas tanah seperti WNI lainnya.

Namun, untuk jenis hak tertentu, properti tersebut tidak boleh menjadi harta bersama dengan pasangan WNA dan pemisahan tersebut perlu dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta.

Sampai September 2026, Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria atau UUPA masih berstatus berlaku.

Pasal 21 ayat (1) UUPA pada dasarnya mengatur bahwa hanya WNI yang dapat mempunyai Hak Milik atas tanah.

Dengan demikian, WNA tidak dapat memiliki tanah berstatus Hak Milik atau SHM atas namanya sendiri.

Aturan mengenai perkawinan juga perlu diperhatikan.

UU Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan, sebagaimana telah diubah dengan UU Nomor 16 Tahun 2019, masih berlaku sampai saat ini.

Pasal 35 UU Perkawinan mengatur bahwa harta yang diperoleh selama perkawinan pada dasarnya menjadi harta bersama.

Sementara itu, harta yang dimiliki sebelum menikah serta harta yang diterima sebagai hadiah atau warisan pada dasarnya berada di bawah penguasaan masing-masing pasangan, sepanjang tidak ditentukan lain.

Untuk pasangan WNI dan WNA, aturan tersebut menjadi penting karena tidak semua hak atas tanah dapat dimiliki oleh WNA.

PP Nomor 18 Tahun 2021 bahkan secara khusus mengatur posisi WNI yang menikah dengan orang asing.

Pasal 70 PP Nomor 18 Tahun 2021 menyatakan bahwa WNI yang menikah dengan orang asing dapat memiliki hak atas tanah yang sama dengan WNI lainnya.

Namun, hak atas tanah tersebut harus bukan merupakan harta bersama, yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris.

Secara sederhana, berikut gambaran hak atas properti berdasarkan kewarganegaraan.

Jenis Hak/Properti	WNI	WNA
Hak Milik atau SHM	Dapat memiliki	Tidak dapat memiliki
Hak Guna Bangunan atau HGB	Dapat memiliki sesuai ketentuan	WNA perorangan tidak menjadi subjek HGB
Hak Pakai	Dapat memiliki sesuai ketentuan	Dapat diberikan sesuai ketentuan
Rumah tapak tertentu	Dapat memiliki sesuai status tanah	Dapat memiliki dengan skema dan syarat yang ditentukan
Satuan rumah susun tertentu	Dapat memiliki	Dapat memiliki sesuai ketentuan

PP Nomor 18 Tahun 2021 masih berstatus berlaku dan menjadi salah satu dasar utama mengenai kepemilikan hunian oleh orang asing.

Apakah WNA Bisa Punya Properti Lewat Pasangan WNI?

WNA tidak dapat menggunakan pasangan WNI sebagai jalan untuk memiliki tanah Hak Milik secara tidak langsung.

Jika secara nyata suatu transaksi bertujuan memindahkan Hak Milik kepada WNA, penggunaan nama pasangan WNI tidak otomatis membuat transaksi tersebut sah.

Misalnya, seorang WNA memberikan seluruh uang pembelian tanah tetapi sertifikat SHM sengaja dibuat atas nama pasangan WNI hanya untuk menghindari larangan kepemilikan tanah oleh WNA.

Skema seperti itu dapat menimbulkan masalah apabila pada kenyataannya pasangan WNI hanya digunakan sebagai peminjam nama atau nominee.

UUPA melarang pemindahan Hak Milik secara langsung maupun tidak langsung kepada pihak yang tidak memenuhi syarat sebagai pemegang Hak Milik.

Namun, kondisi tersebut berbeda dengan WNA yang membeli jenis hunian yang memang diperbolehkan oleh peraturan.

Pasal 69 sampai Pasal 71 PP Nomor 18 Tahun 2021 memberikan ruang bagi orang asing yang mempunyai dokumen keimigrasian untuk memiliki rumah tinggal atau hunian tertentu.

Untuk rumah tapak, salah satu bentuk hak yang dapat digunakan adalah Hak Pakai.

Selain itu, WNA dapat memiliki satuan rumah susun tertentu sepanjang memenuhi persyaratan yang berlaku.

Ketentuan teknisnya juga diatur lebih lanjut melalui Permen ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021, yang sampai saat ini masih menjadi aturan penting mengenai pemberian hak atas tanah dan kepemilikan hunian oleh orang asing.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Perlunya Perjanjian Pisah Harta bagi Pasangan Beda Kewarganegaraan

Perjanjian pisah harta membantu memisahkan kepemilikan aset WNI dari pasangan WNA.

Dengan pemisahan tersebut, properti yang dimiliki WNI tidak otomatis menjadi harta bersama yang melibatkan pasangan WNA.

Dahulu, perjanjian perkawinan umumnya dipahami harus dibuat sebelum atau ketika perkawinan berlangsung.

Kondisi tersebut berubah setelah Mahkamah Konstitusi mengeluarkan Putusan Nomor 69/PUU-XIII/2015 pada 27 Oktober 2016.

Melalui putusan tersebut, Mahkamah Konstitusi memberikan tafsir baru terhadap Pasal 29 UU Perkawinan.

Pasangan kini dapat membuat perjanjian perkawinan sebelum menikah, ketika perkawinan berlangsung, maupun ketika sudah berada dalam ikatan perkawinan.

Artinya, pasangan WNI dan WNA yang sebelumnya tidak membuat prenuptial agreement atau perjanjian pranikah masih dapat membuat perjanjian setelah menikah.

Perjanjian yang dibuat setelah menikah biasa dikenal sebagai postnuptial agreement atau postnup.

Putusan MK tersebut menjadi sangat penting bagi pasangan perkawinan campuran karena memberikan kesempatan untuk mengatur pemisahan harta setelah pernikahan berjalan.

Namun, pembuatan postnup tidak berarti seluruh persoalan aset lama otomatis selesai.

Perjanjian tersebut tetap harus memperhatikan hak dan kepentingan pihak ketiga, seperti bank, kreditur, pengembang, atau pihak lain yang sebelumnya sudah memiliki hubungan hukum dengan pasangan.

Prosedur Perjanjian Pisah Harta Nikah Campur

Perjanjian pisah harta sebaiknya dibuat secara jelas melalui notaris dan kemudian dicatat sesuai ketentuan pencatatan perkawinan.

Sebelum membuat perjanjian, pasangan juga perlu memeriksa aset, utang, kredit, dan transaksi yang sudah dilakukan selama perkawinan.

Secara praktis, prosesnya dapat dilakukan melalui beberapa tahap berikut.

1. Periksa seluruh aset dan kewajiban pasangan.

Pasangan sebaiknya mencatat tanah, rumah, kendaraan, tabungan, saham, utang, kredit, serta aset lain yang sudah dimiliki.

2. Tentukan aset yang akan dipisahkan.

Perjanjian perlu menjelaskan dengan jelas apakah seluruh harta akan dipisahkan atau hanya aset tertentu.

3. Buat perjanjian melalui notaris.

Untuk kepentingan pertanahan dalam perkawinan campuran, PP Nomor 18 Tahun 2021 secara tegas menyebut pembuktian pemisahan harta melalui perjanjian yang dibuat dengan akta notaris.

4. Lakukan pencatatan sesuai sistem pencatatan perkawinan.

Untuk perkawinan umat Islam, aturan pencatatan perkawinan terbaru terdapat dalam Peraturan Menteri Agama Nomor 30 Tahun 2024.

PMA Nomor 30 Tahun 2024 masih berstatus berlaku dan juga mengatur mengenai perjanjian perkawinan serta perkawinan campuran.

5. Periksa kembali status properti sebelum melakukan transaksi.

Apabila pasangan berencana membeli tanah atau rumah, pemeriksaan bersama notaris atau PPAT sebaiknya dilakukan sebelum pembayaran atau penandatanganan akta.

Langkah tersebut penting karena kondisi hukum setiap aset dapat berbeda.

Properti yang dibeli sebelum menikah, properti yang dibeli setelah menikah, warisan, dan properti yang masih menjadi jaminan kredit tidak selalu mempunyai perlakuan hukum yang sama.

Risiko Hukum Jika Tidak Ada Perjanjian Kawin

Tanpa pemisahan harta, properti yang diperoleh selama perkawinan dapat masuk ke dalam harta bersama.

Dalam perkawinan WNI dan WNA, kondisi tersebut dapat menimbulkan kendala jika aset yang dibeli menggunakan jenis hak yang hanya dapat dimiliki oleh WNI.

Risikonya tidak selalu langsung berupa hilangnya tanah.

Namun, masalah dapat muncul ketika pasangan melakukan pembelian, balik nama, pengajuan kredit, pendaftaran hak, atau transaksi lain yang memerlukan pemeriksaan status kepemilikan.

PPAT, notaris, bank, pengembang, maupun Kantor Pertanahan dapat meminta kejelasan mengenai status perkawinan dan pemisahan harta sebelum transaksi diteruskan.

Karena itu, pasangan tidak sebaiknya menunggu sampai transaksi properti bermasalah baru mengurus perjanjian perkawinan.

Apakah Tanah Harus Dilepas dalam Waktu 1 Tahun?

Aturan pelepasan Hak Milik dalam waktu satu tahun memang terdapat dalam UUPA, tetapi aturan tersebut tidak berarti setiap WNI yang menikah dengan WNA otomatis kehilangan tanahnya setelah satu tahun.

Penerapannya harus dilihat berdasarkan siapa yang memperoleh hak dan bagaimana Hak Milik tersebut diperoleh.

Pasal 21 ayat (3) UUPA antara lain mengatur kondisi ketika orang asing memperoleh Hak Milik karena pewarisan tanpa wasiat atau karena percampuran harta akibat perkawinan.

Dalam keadaan tersebut, Hak Milik harus dilepaskan dalam waktu satu tahun sejak hak diperoleh.

Apabila kewajiban tersebut tidak dilakukan setelah jangka waktunya berakhir, Hak Milik dapat hapus karena hukum dan tanahnya jatuh kepada negara, dengan tetap memperhatikan hak pihak lain yang membebaninya.

Namun, ketentuan tersebut tidak boleh disederhanakan menjadi klaim bahwa setiap tanah milik WNI otomatis harus dilepaskan karena WNI tersebut menikah dengan WNA.

Status tanah, waktu perolehan, sumber perolehan, serta keberadaan perjanjian perkawinan perlu diperiksa lebih dahulu.

Sebagai contoh, warisan yang diterima oleh seorang WNI pada dasarnya merupakan harta yang berada di bawah penguasaan penerima warisan berdasarkan Pasal 35 ayat (2) UU Perkawinan, sepanjang tidak ditentukan lain.

Karena itu, setiap kasus sebaiknya dianalisis berdasarkan dokumen dan riwayat kepemilikan asetnya.

Hindari Nominee Agreement untuk Membeli Tanah

Pasangan WNI dan WNA sebaiknya tidak menggunakan perjanjian pinjam nama atau nominee agreement untuk menyiasati larangan kepemilikan tanah oleh WNA.

Skema tersebut memiliki risiko hukum tinggi karena kepemilikan yang sebenarnya dapat bertentangan dengan batasan subjek Hak Milik dalam UUPA.

Nama yang tercantum pada sertifikat tidak selalu menghilangkan masalah apabila terdapat perjanjian lain yang menunjukkan bahwa tanah sebenarnya dikuasai untuk kepentingan WNA.

Selain berisiko menimbulkan sengketa antara pasangan, penggunaan nominee juga dapat menimbulkan masalah ketika properti dijual, diwariskan, dijadikan jaminan, atau ketika hubungan perkawinan berakhir.

Cara yang lebih aman adalah menggunakan jenis hak dan struktur kepemilikan yang memang diperbolehkan oleh peraturan.

Bagi WNA, hukum Indonesia sudah menyediakan jalur tertentu untuk memiliki hunian, terutama melalui Hak Pakai dan jenis satuan rumah susun yang memenuhi persyaratan.

Keputusan Menteri ATR/BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 yang mengatur batas harga rumah tempat tinggal atau hunian untuk orang asing juga masih tercatat berstatus berlaku.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Kesimpulan

Perkawinan campuran tidak membuat WNI otomatis kehilangan hak untuk memiliki properti di Indonesia.

Namun, pasangan WNI dan WNA perlu mengatur kepemilikan harta dengan benar agar properti yang hanya dapat dimiliki WNI tidak menjadi harta bersama dengan pasangan WNA.

PP Nomor 18 Tahun 2021 bahkan menegaskan bahwa WNI yang menikah dengan orang asing dapat mempunyai hak atas tanah seperti WNI lainnya apabila hak tersebut bukan harta bersama dan pemisahannya dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta melalui akta notaris.

Selain itu, Putusan MK Nomor 69/PUU-XIII/2015 memberikan kesempatan kepada pasangan untuk membuat perjanjian perkawinan meskipun pernikahan sudah berlangsung.

Dengan demikian, pasangan yang sebelumnya belum mempunyai prenup masih dapat mempertimbangkan pembuatan postnup.

Namun, kondisi setiap aset tetap perlu diperiksa karena perjanjian perkawinan tidak boleh merugikan hak pihak ketiga yang sudah ada.

Menurut pendapat saya, kepastian mengenai status harta justru menjadi bagian penting dari perencanaan keuangan keluarga dalam perkawinan beda kewarganegaraan.

Dengan struktur kepemilikan yang jelas sejak awal, pasangan dapat mengurangi risiko sengketa sekaligus menjaga aset keluarga tetap sesuai dengan hukum Indonesia.

Apabila kamu sedang menjalani perkawinan campuran atau berencana membeli properti bersama pasangan WNA, sebaiknya periksa lebih dahulu status perkawinan, jenis hak atas tanah, serta riwayat kepemilikan aset bersama Notaris atau PPAT.

Ringkasan

• WNI yang menikah dengan WNA tetap dapat mempunyai hak atas tanah seperti WNI lainnya selama memenuhi ketentuan yang berlaku.
• Hak Milik atau SHM hanya dapat dimiliki oleh WNI.
• Properti tertentu milik WNI dalam perkawinan campuran perlu dipisahkan dari harta bersama melalui perjanjian pemisahan harta.
• Perjanjian perkawinan dapat dibuat sebelum menikah maupun setelah pernikahan berlangsung berdasarkan Putusan MK Nomor 69/PUU-XIII/2015.
• WNA dapat mempunyai hunian tertentu melalui jenis hak yang memang diperbolehkan, seperti Hak Pakai, dengan memenuhi persyaratan yang berlaku.
• Aturan pelepasan Hak Milik dalam waktu satu tahun tidak dapat diterapkan secara otomatis kepada seluruh WNI yang menikah dengan WNA karena kondisi dan cara perolehan hak harus diperiksa terlebih dahulu.
• Penggunaan pasangan WNI sebagai nominee untuk menyiasati larangan kepemilikan SHM oleh WNA memiliki risiko hukum dan sebaiknya dihindari.

Referensi

Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. Status berlaku per September 2026.

Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan. Status berlaku dan telah diubah dengan UU Nomor 16 Tahun 2019.

Mahkamah Konstitusi Republik Indonesia. Putusan Nomor 69/PUU-XIII/2015 tentang Pengujian UU Pokok Agraria dan UU Perkawinan. Putusan diucapkan pada 27 Oktober 2016.

Kementerian ATR/BPN Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. Status berlaku.

Kementerian ATR/BPN Republik Indonesia. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.

Kementerian ATR/BPN Republik Indonesia. Keputusan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 1241/SK-HK.02/IX/2022 tentang Perolehan Harga Rumah Tempat Tinggal/Hunian untuk Orang Asing. Status berlaku.

Kementerian Agama Republik Indonesia. Peraturan Menteri Agama Nomor 30 Tahun 2024 tentang Pencatatan Pernikahan. Status berlaku.

Yuvens, Damian Agata. “Analisis Kritis terhadap Perjanjian Perkawinan dalam Putusan Mahkamah Konstitusi Nomor 69/PUU-XIII/2015.” Jurnal Konstitusi.