Jual beli tanah tanpa sertifikat masih sering terjadi di berbagai daerah. Penjual biasanya menunjukkan girik, letter C, petok D, atau surat keterangan dari desa, lalu pembeli menerimanya karena harga terlihat lebih murah dan prosesnya tampak lebih singkat.
Cara ini lama dipakai masyarakat dan pernah dianggap wajar. Aturan pertanahan berjalan ke arah yang berbeda sejak lama, dan sejak 2 Februari 2026 masa transisi pendaftaran bukti hak lama sudah berakhir.
Sebelum Anda membeli, menjual, atau mewarisi tanah yang belum bersertifikat, pahami dulu bagaimana posisi hukumnya berubah dari waktu ke waktu.
Mengapa Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat Menjadi Berbahaya?
Tahun 1960: UUPA menjadi dasar hukum tanah nasional. Pasal 19 mengatur pendaftaran tanah di seluruh Indonesia untuk menjamin kepastian hukum, sementara Pasal 20 ayat (1) menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh atas tanah.
Tahun 1997: PP Nomor 24 Tahun 1997 menetapkan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat atas data fisik dan yuridis tanah. Peralihan hak melalui jual beli juga harus dibuktikan dengan akta PPAT. Kuitansi atau surat jual beli di bawah tangan tidak cukup untuk mendaftarkan peralihan hak.
Tahun 2021: PP Nomor 18 Tahun 2021 memulai masa transisi lima tahun. Alat bukti tanah bekas milik adat seperti girik, petok, pipil, kekitir, dan verponding Indonesia wajib didaftarkan. Setelah masa transisi berakhir, dokumen tersebut tidak lagi berlaku sebagai bukti kepemilikan dan hanya menjadi petunjuk dalam pendaftaran tanah.
Tahun 2021 sampai 2025: layanan pertanahan mulai beralih ke sistem digital melalui sertipikat elektronik dan program PTSL. Pemerintah juga menargetkan seluruh tanah di Indonesia terdaftar dan terpetakan pada 2028 sampai 2029.
2 Februari 2026: masa transisi berakhir. Girik, letter C, dan petok D tidak lagi diakui sebagai bukti kepemilikan. Namun, pemegangnya masih dapat mengajukan sertipikat melalui kantor pertanahan, dengan dokumen lama digunakan sebagai petunjuk dalam proses pendaftaran.
Saat ini, pendaftaran tanah tetap terbuka. Namun, girik dan dokumen lama tidak lagi cukup sebagai bukti kepemilikan, sehingga status dan proses pendaftaran tanah perlu dipastikan.
Perbedaan Girik, Petok D, dan Sertifikat Hak Milik
Banyak orang menganggap ketiganya setara karena sama-sama berupa surat tanah. Kenyataannya, fungsi hukumnya berbeda.
| Aspek | Girik / Letter C | Petok D | Sertifikat Hak Milik (SHM) |
| Asal | Catatan pajak dan buku desa atau kelurahan | Catatan pajak dan buku desa di wilayah tertentu | Diterbitkan kantor pertanahan (BPN) |
| Fungsi | Petunjuk penguasaan tanah dan pembayaran pajak | Petunjuk penguasaan tanah dan pembayaran pajak | Alat bukti hak yang kuat |
| Status setelah 2 Februari 2026 | Hanya petunjuk untuk pendaftaran | Hanya petunjuk untuk pendaftaran | Berlaku sebagai bukti hak |
| Bisa jadi agunan bank | Umumnya tidak | Umumnya tidak | Ya |
Girik berasal dari sistem pajak tanah pada masa lalu dan umumnya menjadi bukti pembayaran pajak, bukan bukti kepemilikan.
Letter C merupakan catatan tanah di desa, sedangkan petok D dikenal di sejumlah wilayah, terutama Jawa. Ketiganya kini hanya menjadi petunjuk dalam proses pendaftaran tanah.
Untuk dokumen bekas hak barat seperti verponding, Pasal 95 PP Nomor 18 Tahun 2021 mengatur bahwa dokumen yang tidak didaftarkan menjadi tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Karena itu, jenis dokumen tanah perlu diperiksa karena akibat hukumnya dapat berbeda.
Sementara itu, sertifikat hak milik memiliki dasar hukum yang jelas. Pasal 19 UUPA mengatur pendaftaran tanah untuk menjamin kepastian hukum, sedangkan Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 1997 menetapkan sertifikat sebagai alat bukti yang kuat atas data fisik dan yuridis tanah.
Adrian Sutedi dalam buku Sertifikat Hak Atas Tanah menjelaskan perlindungan terhadap pemegang sertifikat setelah lima tahun, dengan syarat sertifikat diperoleh dengan itikad baik dan tanah dikuasai secara nyata.
Perlindungan ini tidak dimiliki dokumen seperti girik.
Pemerintah juga mengembangkan sertifikat elektronik melalui Permen ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021. Karena itu, tanah yang belum terdaftar belum memiliki data dalam sistem pertanahan tersebut.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Risiko Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat
Berikut risiko yang perlu Anda pertimbangkan beserta penjelasannya.
1. Dokumen yang dipegang hanya berstatus petunjuk.
Karena masa transisi PP 18/2021 telah berakhir, girik, letter C, dan petok D tidak dapat berdiri sebagai bukti hak.
Petugas kantor pertanahan akan meminta bukti tambahan, misalnya riwayat tanah, bukti penguasaan fisik, dan keterangan saksi. Bila Anda tidak dapat melengkapinya, permohonan sertifikat bisa tertunda atau ditolak.
2. Akta jual beli memberi perlindungan yang terbatas.
Penelitian Wahyudani Oktavia dan Mella Ismelina Farma Rahayu di Jurnal USM Law Review (Vol. 8 No. 3, 2025, hlm. 1949-1977) meneliti persoalan ini dengan pendekatan yuridis normatif dan menganalisis Putusan Pengadilan Tinggi Denpasar Nomor 75/Pdt/2016/PT.DPS.
Hasilnya menyimpulkan bahwa akta notaris pada transaksi tanah belum bersertifikat hanya memiliki kekuatan obligatoir dan tidak dapat menjadi dasar konstitutif pemindahan hak, sebab kewenangan pemindahan hak ada pada PPAT berdasarkan PP 24/1997.
Penelitian itu juga menemukan bahwa perlindungan hukum preventif dan represif bagi pembeli beritikad baik masih terbatas selama tanah belum didaftarkan.
Praktik pembuatan AJB atas tanah beralas girik berbeda antar-PPAT, jadi Anda perlu menanyakan kebijakan PPAT yang akan dipakai sebelum membayar.
3. Sengketa dan klaim ganda mudah muncul.
Prof. Maria S.W. Sumardjono dalam Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi (Kompas, 2001, hlm. 37) menyatakan bahwa hukum pertanahan menghendaki kepastian tentang siapa pemegang hak atas tanah, sementara pemegang sertifikat pun sering belum merasa aman karena banyaknya gugatan pembatalan sertifikat.
Dari pendapat ini dapat disimpulkan bahwa pemilik tanah tanpa sertifikat berada pada posisi yang lebih rentan.
Bentuk sengketa yang sering muncul adalah penjualan ganda, batas tanah yang tumpang tindih, dan klaim dari pihak yang mengaku sebagai pemilik sebelumnya.
4. Tanah dapat didaftarkan pihak lain.
Juru bicara Kementerian ATR/BPN, Harison Mocodompis, dalam wawancara dengan detikcom pada Juni 2025 mengingatkan bahwa tanah yang tidak memiliki sertifikat dan peta digital di BPN dapat didaftarkan orang lain tanpa sepengetahuan pemilik, terutama bila tanah tidak ditempati. Bila Anda membeli lalu membiarkan tanah kosong tanpa mendaftarkannya, celah ini terbuka.
5. Penjual mungkin tidak berwenang sepenuhnya.
Tanah tanpa sertifikat sering berasal dari warisan. Bila ahli waris lain tidak menyetujui penjualan, atau penjual sudah menikah dan pasangan tidak ikut menyetujui, transaksi dapat digugat.
Risiko ini lebih besar bila nama pada girik berbeda dengan nama penjual.
6. Sulit dijadikan agunan bank.
Harison Mocodompis menyebut lembaga keuangan pada umumnya hanya menerima tanah bersertifikat sebagai jaminan, sehingga nilai tanah tanpa sertifikat cenderung turun.
Bila suatu hari Anda membutuhkan pembiayaan atau ingin menjual kembali, ketiadaan sertifikat dapat menahan rencana tersebut.
7. Tanah bekas hak barat dapat kembali dikuasai negara.
Untuk alat bukti seperti verponding, Pasal 95 PP 18/2021 mengatur bahwa dokumen yang tidak didaftarkan dinyatakan tidak berlaku dan tanahnya menjadi tanah yang dikuasai langsung oleh negara.
Anda perlu memastikan jenis dokumen yang dipegang penjual sebelum bertransaksi.
8. Biaya tambahan setelah transaksi.
Setelah membeli, Anda masih perlu mengurus pendaftaran, pengukuran, dan pajak. Pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), sedangkan penjual umumnya menanggung Pajak Penghasilan atas pengalihan hak.
Biaya ini sebaiknya dihitung sejak awal agar harga yang tampak murah tidak menjadi lebih mahal dari tanah bersertifikat.
Cara Mengurus Sertifikat Tanah Warisan yang Belum Bersertifikat
Tanah warisan yang masih beralas girik atau petok D cukup sering ditemui. Pewaris meninggal, dokumen tersimpan di rumah keluarga, dan tanah dikuasai turun-temurun tanpa pernah didaftarkan. Bila kondisi ini sesuai dengan situasi Anda, urutan pengurusan berikut dapat dijadikan panduan.
1. Kumpulkan dokumen tanah lama.
Siapkan girik, letter C, atau petok D asli, SPPT PBB terbaru beserta bukti pembayaran, serta surat riwayat tanah atau surat keterangan penguasaan fisik dari kelurahan atau desa.
Kementerian ATR/BPN menegaskan bahwa dokumen tanah lama masih dapat dipakai sebagai petunjuk pendaftaran sampai sertipikat hak milik terbit.
2. Siapkan bukti bahwa Anda ahli waris.
Pasal 111 ayat (1) Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 mengatur dokumen untuk permohonan pendaftaran peralihan hak karena pewarisan.
Ahli waris atau kuasanya melampirkan sertifikat atau alat bukti pemilikan tanah lainnya, surat kematian pemegang hak, surat tanda bukti sebagai ahli waris, surat kuasa bila diwakilkan, dan identitas ahli waris.
Pasal 42 ayat (1) PP 24/1997 memuat persyaratan pokok yang sama.
Karena tanahnya belum bersertifikat, alat bukti lama seperti girik dapat masuk dalam kategori alat bukti kepemilikan lainnya, sedangkan kelengkapan lain tetap ditentukan petugas kantor pertanahan.
3. Pilih jenis surat keterangan waris yang sesuai.
Surat tanda bukti ahli waris dapat berupa wasiat, putusan pengadilan, penetapan hakim, surat pernyataan ahli waris yang disaksikan dua orang saksi dan diketahui kepala desa atau lurah serta camat, akta keterangan hak mewaris dari notaris, atau surat keterangan waris dari Balai Harta Peninggalan.
Dokumen mana yang dapat dipakai bergantung pada golongan penduduk pewaris dan keadaan keluarga, sehingga sebaiknya Anda bertanya ke kantor pertanahan atau notaris sebelum menyiapkannya.
4. Selesaikan kesepakatan antar-ahli waris.
Bila ahli waris lebih dari satu orang, keluarga perlu menentukan apakah tanah didaftarkan atas nama bersama atau dibagi.
Ahli waris dapat membuat Akta Pembagian Harta Bersama (APHB) di hadapan PPAT bila ingin mengakhiri kepemilikan bersama, lalu sertifikat dapat dipecah sesuai kesepakatan.
Kesepakatan tertulis sejak awal membantu mencegah perselisihan.
5. Bayar BPHTB waris.
Pendaftaran perolehan hak karena waris baru dapat dilakukan setelah wajib pajak menyerahkan bukti setoran BPHTB, dan tarif BPHTB paling tinggi 5% yang ditetapkan lewat peraturan daerah masing-masing.
Karena besarnya berbeda tiap daerah, hitung nilainya di kantor pajak daerah atau bapenda setempat.
6. Ajukan permohonan ke kantor pertanahan.
Layanan pewarisan di situs Kementerian ATR/BPN memuat rincian persyaratan. Menurut halaman layanan tersebut, pemohon menyerahkan fotokopi KTP dan KK ahli waris, SPPT PBB tahun berjalan, serta bukti setoran BPHTB. Petugas akan memeriksa data yuridis dan mengukur bidang tanah untuk data fisik.
Setelah itu, hasilnya diumumkan agar pihak yang keberatan dapat menyampaikan sanggahan sebelum hak ditetapkan.
Bila tidak ada sanggahan dan seluruh syarat terpenuhi, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat atas nama ahli waris.
7. Manfaatkan program PTSL bila wilayah Anda termasuk lokasi program.
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL) mendaftarkan seluruh bidang tanah dalam satu wilayah. Kementerian ATR/BPN mengalokasikan Rp1,17 triliun untuk PTSL 2026 dengan target 2,27 juta sertifikat.
Menteri ATR/Kepala BPN Nusron Wahid juga menyatakan bahwa pemerintah mengejar agar seluruh tanah di Indonesia sudah terdaftar dan terpetakan pada 2028 sampai 2029.
Tanyakan ke kelurahan atau desa apakah wilayah Anda masuk lokasi PTSL, karena jalur ini dapat mengurangi biaya dan mempercepat proses.
8. Gunakan layanan digital untuk informasi awal.
Kementerian ATR/BPN menyediakan aplikasi Sentuh Tanahku.
Melalui aplikasi itu, pemilik tanah beralas girik atau surat tanah lama dapat memperoleh informasi awal mengenai pendaftaran tanah sebelum mengurusnya langsung ke kantor pertanahan.
Sebelum berangkat, catat bahwa pemilik tanah yang menguasai lahan secara nyata memiliki posisi paling jelas di mata petugas.
Tanah yang lama ditinggalkan atau dikuasai orang lain perlu penyelesaian lebih dulu, misalnya lewat mediasi keluarga atau proses pengadilan, sebelum pendaftaran dapat berjalan.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Kesimpulan
Jual beli tanah tanpa sertifikat mengandung risiko hukum yang nyata. Girik, letter C, dan petok D setelah 2 Februari 2026 berfungsi sebagai petunjuk dalam pendaftaran tanah, dan akta yang dibuat di atas tanah belum terdaftar memberi perlindungan terbatas bagi pembeli.
SHM memiliki dasar dalam UUPA dan PP 24/1997 sebagai alat bukti yang kuat, dan perlindungannya meningkat setelah berumur lima tahun.
Bagi Anda yang memiliki tanah warisan beralas girik atau petok D, langkah terbaik adalah mengumpulkan dokumen, melengkapi bukti ahli waris, menyelesaikan BPHTB, dan mengajukan permohonan ke kantor pertanahan.
Bagi Anda yang akan membeli, pastikan penjual berwenang, periksa penguasaan fisik tanah, dan libatkan PPAT sejak awal. Untuk kasus yang rumit, konsultasikan dengan PPAT, notaris, atau advokat pertanahan. Informasi resmi terbaru dapat dilihat di situs Kementerian ATR/BPN (atrbpn.go.id).
Referensi
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 19 dan Pasal 20 ayat 1)
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 32, Pasal 37 ayat 1, Pasal 42 ayat 1)
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Pasal 95 dan Pasal 96)
- Permen ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 (Pasal 76A dan Pasal 111 ayat 1)
- Permen ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (BPHTB)
- Maria S.W. Sumardjono, Kebijakan Pertanahan: Antara Regulasi dan Implementasi, Kompas, Jakarta, 2001, hlm. 37. Dikutip dalam: https://jdih.jakarta.go.id/monografiDirectory/jakarta_barat-Perlindungan%20Hukum%20Terhadap%20Pemegang%20Sertifikat%20Hak%20Atas%20Tanah_sampul-PIPuikq9rRuc.pdf
- Adrian Sutedi, Sertifikat Hak Atas Tanah, Sinar Grafika, Jakarta, 2011, hlm. 185. Dikutip dalam: https://blog.lekslawyer.com/sertifikat-sebagai-tanda-bukti-hak-kepemilikan-tanah-serta-jangka-waktu-pengajuan-keberatan-bagi-pemegang-sertifikat/
- Wahyudani Oktavia, K. R., & Rahayu, M. I. F. (2025). Analisis Perlindungan Hukum Tanah Belum Bersertifikat Melalui Akta Notaris. Jurnal USM Law Review, 8(3), 1949-1977. https://doi.org/10.26623/julr.v8i3.12742 (halaman artikel: https://journals.usm.ac.id/index.php/julr/article/view/12742)
- Kompas.com, “Letter C, Petuk D, dan Girik Disebut Tak Berlaku mulai 2026, Ini Kata BPN” (24 Oktober 2024): https://www.kompas.com/tren/read/2024/10/24/070000265/letter-c-petuk-d-dan-girik-disebut-tak-berlaku-mulai-2026-ini-kata-bpn
- Siaran pers Kementerian ATR/BPN, “Masih Pegang Girik di 2026? Kementerian ATR/BPN Imbau Masyarakat Tak Perlu Khawatir” (7 Januari 2026): https://www.atrbpn.go.id/berita/masih-pegang-girik-di-2026-kementerian-atrbpn-imbau-masyarakat-tak-perlu-khawatir (isi dikonfirmasi lewat salinan di https://hariannusa.com/2026/01/08/masih-pegang-girik-di-2026-kementerian-atr-bpn-imbau-masyarakat-tak-perlu-khawatir/)
- Lidik.id, kutipan wawancara Harison Mocodompis dengan detikcom (Juni 2025): https://lidik.id/girik-dan-letter-c-tak-berlaku-lagi-pada-2026-warga-diimbau-segera-urus-sertifikat-tanah/
- Yuris.co.id, “Apa itu Girik Tanah dan bagaimana mengurusnya menjadi Sertifikat?”: https://yuris.co.id/blog/apa-itu-girik-tanah
- Kompas.com, “Cara Balik Nama Sertifikat Tanah Warisan dan Syaratnya” (23 Januari 2025): https://money.kompas.com/read/2025/01/23/233902926/cara-balik-nama-sertifikat-tanah-warisan-dan-syaratnya
- Hukumonline, “Syarat Balik Nama Sertifikat Tanah karena Pewarisan”: https://www.hukumonline.com/klinik/a/syarat-balik-nama-sertifikat-tanah-karena-pewarisan-lt594688c8e533e/
- BPHN, Literasi Hukum, “Bagaimana menyurati tanah warisan”: https://literasihukum.bphn.go.id/konsultasiView?id=24705
- Kementerian ATR/BPN, layanan Peralihan Pewarisan: https://apis.atrbpn.go.id/Layanan/Peralihan/Pewarisan
- Bisnis.com, “ATR/BPN Anggarkan Rp1,17 Triliun untuk Program Pendaftaran Tanah Tahun Depan” (15 September 2025): https://ekonomi.bisnis.com/read/20250915/47/1911276/atrbpn-anggarkan-rp117-triliun-untuk-program-pendaftaran-tanah-tahun-depan
- Bisnis.com, “Nusron Wahid Bidik 4 Juta Bidang Tanah Terdaftar PTSL di 2026”: https://ekonomi.bisnis.com/read/20250710/47/1892057/nusron-wahid-bidik-4-juta-bidang-tanah-terdaftar-ptsl-di-2026
- Kontan.co.id, “Ini penjelasan lengkap rencana pengambilan sertifikat tanah oleh BPN” (4 Februari 2021): https://nasional.kontan.co.id/news/ini-penjelasan-lengkap-rencana-pengambilan-sertifikat-tanah-oleh-bpn?page=all
- Linggaupos, informasi aplikasi Sentuh Tanahku dan girik 2026: https://linggaupos.disway.id/nasional/read/687963/masih-pegang-girik-di-2026-kementerian-atrbpn-imbau-masyarakat-tidak-perlu-khawatir
