Pajak BPHTB waris adalah pajak daerah yang wajib dibayar ahli waris ketika menerima tanah atau bangunan dari pewaris.
Banyak keluarga baru mengetahui kewajiban ini saat mengurus balik nama sertifikat.
Akibatnya, mereka sering panik dan menunda proses. Jawaban singkatnya: tarif maksimal 5%, dan pajak dihitung dari nilai perolehan setelah dikurangi NPOPTKP paling sedikit Rp300 juta.
Dengan demikian, banyak warisan rumah sederhana justru berujung nihil pajak.
Menurut pendapat saya sebagai pakar hukum, aturan ini sudah cukup adil bagi ahli waris.
Namun, masalah terbesar bukan pada tarifnya.
Masalah sebenarnya terletak pada kurangnya pemahaman keluarga dan kebiasaan menunda pengurusan hingga sengketa muncul.
Apa Itu Pajak BPHTB Waris dan Dasar Hukumnya
BPHTB berarti Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan.
Pemerintah daerah memungut pajak ini ketika seseorang memperoleh hak atas tanah atau bangunan.
Warisan termasuk salah satu bentuk perolehan hak tersebut.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD) menjadi payung hukum utamanya.
Pasal 44 menegaskan bahwa objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk karena waris dan hibah wasiat.
Selanjutnya, setiap daerah menuangkan ketentuan teknisnya dalam peraturan daerah.
Perlu diingat, hak waris sendiri timbul sejak pewaris meninggal dunia, sebagaimana prinsip dalam Pasal 830 KUHPerdata.
Namun, kewajiban BPHTB baru muncul saat ahli waris mendaftarkan peralihan hak ke kantor pertanahan.
Oleh karena itu, pajak ini tidak otomatis ditagih pada hari pewaris wafat.
Selain itu, pemungutan BPHTB dilakukan di daerah tempat tanah atau bangunan berada.
Jadi, ahli waris harus mengurusnya ke Badan Pendapatan Daerah (Bapenda) kabupaten atau kota setempat.
Baca Juga: Pajak Maskapai Penerbangan: PPN Tiket dan PPh Usaha
Tarif BPHTB Waris dan Dasar Pengenaannya
Pasal 47 UU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%.
Pemerintah daerah menentukan angka pastinya melalui perda.
Mayoritas daerah menerapkan tarif maksimal tersebut, termasuk DKI Jakarta.
Dasar Pengenaan: NPOP dan NPOPTKP
Dasar pengenaan BPHTB adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP).
Untuk waris, NPOP ditentukan berdasarkan nilai pasar.
Namun, apabila nilai pasar lebih rendah dari Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) PBB, daerah memakai NJOP sebagai dasar perhitungan.
Karena itu, ahli waris sebaiknya mengecek NJOP pada SPPT PBB terbaru.
Setelah itu, NPOP dikurangi Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP).
Pasal 46 UU HKPD mengatur ketentuan berikut:
- NPOPTKP umum paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah tempat BPHTB terutang.
- NPOPTKP waris paling sedikit Rp300 juta, bila penerimanya orang pribadi dalam hubungan keluarga sedarah garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri.
- Pemerintah daerah menetapkan angka NPOPTKP melalui perda, sehingga nilainya bisa lebih tinggi dari batas minimal.
Dengan kata lain, ahli waris hanya membayar pajak atas selisih nilai yang melebihi NPOPTKP.
Sebagai contoh, daerah yang menetapkan NPOPTKP waris Rp300 juta akan membebaskan pajak untuk rumah warisan bernilai di bawah angka tersebut.
Cara Menghitung BPHTB Waris dengan Contoh
Rumus dasarnya sederhana. Anda cukup mengikuti langkah berikut:
BPHTB terutang = Tarif × (NPOP – NPOPTKP)
Sebagai ilustrasi, misalkan ahli waris menerima rumah dengan NPOP Rp1 miliar.
Daerah menetapkan NPOPTKP waris Rp300 juta dan tarif 5%. Maka perhitungannya sebagai berikut:
- NPOP – NPOPTKP = Rp1.000.000.000 – Rp300.000.000 = Rp700.000.000
- BPHTB = 5% × Rp700.000.000 = Rp35.000.000
Sebaliknya, apabila NPOP rumah hanya Rp250 juta, hasil pengurangan bernilai nol.
Oleh karena itu, BPHTB terutang nihil.
Meski begitu, ahli waris tetap perlu mengurus Surat Setoran Pajak Daerah (SSPD) dan validasi di Bapenda agar proses balik nama berjalan lancar.
Perlu dicatat, contoh di atas bersifat ilustratif. Angka NPOPTKP dan tarif aktual selalu mengikuti perda masing-masing daerah.
Pembebasan dan Pengurangan BPHTB Waris
Banyak orang bertanya apakah BPHTB waris bisa bebas sepenuhnya.
Jawabannya: UU HKPD tidak memberikan pembebasan umum untuk waris.
Fasilitas utama yang tersedia berupa NPOPTKP minimal Rp300 juta.
Dengan demikian, ahli waris tetap wajib membayar pajak atas nilai di atas batas tersebut.
Namun, kepala daerah memiliki kewenangan memberikan insentif fiskal.
Insentif itu dapat berupa pengurangan, keringanan, atau pembebasan pajak sesuai peraturan daerah dan peraturan kepala daerah.
Sebagai contoh, Pemerintah Provinsi DKI Jakarta melalui Keputusan Gubernur Nomor 840 Tahun 2025 memberikan pengurangan 50% BPHTB terutang untuk perolehan karena waris dan hibah wasiat.
Karena kebijakan tiap daerah berbeda, ahli waris sebaiknya melakukan langkah berikut:
- Cek perda pajak daerah di wilayah lokasi objek.
- Tanyakan program pengurangan terbaru ke Bapenda setempat.
- Siapkan dokumen hubungan keluarga, seperti kartu keluarga dan surat keterangan waris.
Selain itu, jangan keliru membedakan BPHTB dengan Pajak Penghasilan (PPh).
Peralihan harta karena warisan tidak dikenai PPh, sedangkan BPHTB tetap berlaku sebagai pajak daerah.
FAQ
1. Berapa tarif BPHTB waris?
Tarif maksimal adalah 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
Daerah menetapkan tarif pastinya melalui perda.
2. Apakah BPHTB waris bisa nol rupiah?
Bisa. Jika nilai perolehan tidak melebihi NPOPTKP waris, BPHTB terutang menjadi nihil.
Meski begitu, Anda tetap harus memproses validasi di Bapenda.
3. Kapan sebaiknya ahli waris membayar BPHTB?
Bayarlah sebelum penandatanganan atau pendaftaran balik nama di kantor pertanahan.
Tanpa bukti bayar atau validasi, proses peralihan hak umumnya tidak dapat dilanjutkan.
Kesimpulan
Pajak BPHTB waris pada dasarnya ringan bagi ahli waris yang mengurusnya dengan benar.
Tarif maksimal 5% hanya berlaku atas selisih nilai di atas NPOPTKP minimal Rp300 juta.
Selanjutnya, ahli waris perlu menghitung NPOP, memeriksa perda setempat, dan menanyakan program pengurangan ke Bapenda.
Langkah paling aman adalah mengurus balik nama sesegera mungkin setelah surat keterangan waris selesai.
Menurut saya, keluarga yang menunda balik nama sering membayar harga lebih mahal.
Risiko sengketa antar ahli waris meningkat dan nilai objek pajak bisa naik seiring waktu.
Karena itu, kepastian hukum lebih baik dibangun sejak dini.
Jika Anda masih ragu soal perhitungan atau dokumen waris, jangan menunggu masalah membesar.
Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini.
Tim kami siap membantu Anda memahami hak dan kewajiban sebagai ahli waris.
Baca Juga: Pajak Webinar: PPh Pemateri dan PPN Penyelenggara
Ringkasan
- BPHTB waris adalah pajak daerah atas perolehan tanah atau bangunan dari pewaris.
- Dasar hukumnya adalah UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD dan perda masing-masing daerah.
- Tarif BPHTB paling tinggi 5% dari NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
- NPOPTKP waris paling sedikit Rp300 juta untuk keluarga sedarah garis lurus satu derajat dan pasangan.
- Jika nilai perolehan di bawah NPOPTKP, BPHTB terutang nihil.
- UU HKPD tidak memberi pembebasan umum, tetapi kepala daerah dapat memberi pengurangan atau keringanan.
- Ahli waris perlu memvalidasi SSPD di Bapenda sebelum balik nama.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (Pasal 44, 46, dan 47).
- Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Pemungutan Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 830 tentang pewarisan.
- Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan, Kementerian Keuangan: djpk.kemenkeu.go.id.
- Keputusan Gubernur DKI Jakarta Nomor 840 Tahun 2025 tentang pengurangan BPHTB (JDIH Provinsi DKI Jakarta).
- Peraturan daerah tentang pajak daerah dan retribusi daerah di wilayah lokasi objek warisan.
