Sertifikat Hak Milik Adalah: Fungsi dan Cara Mengurusnya

Sertifikat hak milik adalah dokumen yang paling sering dicari pemilik tanah, tetapi tidak semua orang tahu cara mengurusnya dengan benar. Banyak pemilik masih memegang girik atau akta jual beli lama dan mengira dokumen itu sudah cukup kuat. Secara sederhana, sertifikat hak milik adalah surat tanda bukti hak milik atas tanah yang diterbitkan setelah tanah tersebut didaftarkan di kantor pertanahan.

Sebagai penulis yang menekuni hukum agraria, saya menilai sertifikat adalah benteng pertama dalam sengketa tanah. Alasannya sederhana, karena pemilik yang memegang sertifikat sah memiliki alat bukti yang jauh lebih kuat. Oleh karena itu, pendaftaran tanah sebaiknya menjadi prioritas, bukan urusan yang ditunda.

Artikel ini akan membahas pengertian, dasar hukum, fungsi, hingga cara mengurus sertifikat hak milik. Dengan begitu, Anda dapat memahami langkah yang perlu ditempuh sampai sertipikat terbit.

Pengertian Sertifikat Hak Milik

Pengertian sertifikat hak milik perlu dibedakan dari pengertian hak milik itu sendiri. Hak milik adalah hak atas tanah, sedangkan sertifikat adalah dokumen yang membuktikan hak tersebut.

Pasal 20 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menyebut hak milik sebagai hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah. Selanjutnya, hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Sebagai tambahan, instansi pertanahan memakai istilah sertipikat. Menurut Peraturan Menteri ATR/BPN, sertipikat adalah surat tanda bukti hak sebagaimana dimaksud Pasal 19 ayat (2) huruf c UUPA. Surat itu mencakup hak atas tanah yang sudah dibukukan dalam buku tanah.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Perbedaan Hak Milik dan Sertifikat

Agar lebih jelas, berikut perbedaan mendasar antara keduanya.

• Hak milik adalah hak kebendaan atas tanah yang lahir menurut hukum agraria.
• Sertifikat adalah surat tanda bukti hak yang diterbitkan setelah pendaftaran tanah.

Dasar Hukum Sertifikat Hak Milik

Dasar hukum sertifikat hak milik bersumber dari UUPA dan peraturan pelaksanaannya. Regulasi ini menjadi acuan bagi pemilik tanah maupun petugas pertanahan.

• Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, khususnya Pasal 19 tentang pendaftaran tanah serta Pasal 20, Pasal 21, dan Pasal 23 tentang hak milik.
• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
• Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah, yang mengatur sertipikat elektronik.

Berdasarkan Pasal 21 ayat (1) UUPA, hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik. Karena itu, badan hukum dan warga negara asing pada umumnya tidak dapat menjadi pemegang hak milik, kecuali dalam hal yang dikecualikan peraturan.

Selanjutnya, Pasal 23 UUPA mewajibkan pendaftaran hak milik, termasuk peralihan dan hapusnya hak. Pendaftaran itu menjadi alat pembuktian yang kuat. Oleh karena itu, tanah yang belum didaftarkan lebih rentan terhadap sengketa.

Menurut pandangan saya, sistem ini mengajarkan satu hal penting. Hak yang tidak terdaftar sulit dipertahankan ketika pihak lain mengklaim tanah yang sama.

Kekuatan Pembuktian Sertifikat

Sebagai tambahan, Pasal 32 PP Nomor 24 Tahun 1997 menyebut sertifikat berlaku sebagai alat pembuktian yang kuat atas data fisik dan data yuridis. Pasal yang sama juga memuat batas waktu lima tahun bagi pihak lain untuk mengajukan keberatan terhadap pemegang hak yang beritikad baik dan menguasai tanah secara nyata.

Fungsi Sertifikat Hak Milik

Fungsi sertifikat hak milik sangat penting bagi kepastian hukum pemilik tanah. Berikut beberapa fungsi utamanya.

1. Alat bukti kepemilikan. Sertifikat menjadi bukti kuat bahwa seseorang berhak atas tanah tertentu.
2. Dasar transaksi. Jual beli, hibah, dan tukar menukar tanah memerlukan sertifikat sebagai dasar peralihan hak.
3. Jaminan kredit. Pemilik dapat menjadikan tanah sebagai jaminan utang melalui Hak Tanggungan.
4. Dasar pewarisan. Ahli waris memakai sertifikat untuk mengurus pengalihan hak setelah pemilik meninggal.
5. Perlindungan hukum. Sertifikat membantu pemilik membuktikan haknya saat terjadi sengketa.

Perlu dicatat, sertifikat tidak menjamin tanah bebas dari semua gugatan. Namun, sertifikat memberi posisi hukum yang jauh lebih kuat dibandingkan dokumen lama seperti girik.

Menurut saya pribadi, fungsi jaminan kredit sering dipandang paling praktis. Namun, fungsi perlindungan hukum justru yang paling menentukan saat sengketa muncul.

Cara Mengurus Sertifikat Hak Milik

Cara mengurus sertifikat hak milik bergantung pada kondisi tanah. Untuk tanah yang belum terdaftar, pemilik mengajukan pendaftaran tanah untuk pertama kali. Untuk tanah yang sudah bersertipikat, pemilik dapat mengganti sertipikat lama menjadi sertipikat elektronik.

Berdasarkan keterangan ATR/BPN, pemohon perlu memastikan beberapa hal sebelum mengajukan. Pemohon memiliki tanah, sudah memasang patok batas, dan memiliki bukti kepemilikan tanah.

Berikut tahapan umum pendaftaran tanah untuk pertama kali.

1. Menyiapkan dokumen persyaratan dan memasang tanda batas pada bidang tanah.
2. Mengajukan permohonan pendaftaran tanah melalui loket pertanahan atau layanan elektronik.
3. Menjadwalkan pengukuran bidang tanah bersama petugas.
4. Mengikuti pengumpulan data fisik dan penelitian data yuridis.
5. Menunggu pembukuan hak dalam buku tanah.
6. Menerima sertipikat setelah proses selesai.

Dokumen yang Umumnya Diperlukan

Dokumen persyaratan dapat berbeda antarkantor pertanahan. Namun, dokumen berikut umumnya diminta.

• Formulir permohonan yang telah diisi dan ditandatangani.
• Identitas pemohon, seperti KTP dan Kartu Keluarga.
• Bukti penguasaan atau perolehan tanah, seperti akta jual beli, girik, atau dokumen lain.
• Bukti pembayaran Pajak Bumi dan Bangunan.
• Surat pernyataan penguasaan fisik bidang tanah dan tanda batas.

Sebagai tambahan, pemohon dapat memeriksa persyaratan terbaru langsung di kantor pertanahan atau melalui aplikasi Sentuh Tanahku. Aplikasi ini juga membantu pemohon mengecek berkas secara daring.

Sertipikat Elektronik

Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 mengatur penerbitan sertipikat elektronik. Peraturan ini menggantikan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 1 Tahun 2021 tentang Sertipikat Elektronik.

Menurut aturan tersebut, pemegang hak memperoleh akun pertanahan yang terhubung dengan NIK, dan sertipikat elektronik dapat disertai salinan resmi dengan kode QR. Namun, penerapannya hanya berjalan di kantor pertanahan yang sudah melaksanakan penerbitan sertipikat elektronik.

Karena itu, pemilik tanah sebaiknya menanyakan lebih dulu apakah kantor pertanahan setempat sudah menerapkannya.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ Seputar Sertifikat Hak Milik

Apa perbedaan sertifikat hak milik dan girik? Sertifikat hak milik adalah tanda bukti hak yang diterbitkan setelah pendaftaran tanah, sedangkan girik adalah bukti penguasaan atau pembayaran pajak yang bukan bukti kepemilikan terdaftar.

Siapa yang boleh memiliki hak milik atas tanah? Menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA, hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik, kecuali dalam hal yang dikecualikan peraturan.

Apakah sertifikat tanah bisa berbentuk elektronik? Bisa, Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 mengatur sertipikat elektronik, tetapi penerapannya bergantung pada kesiapan kantor pertanahan setempat.

Kesimpulan

Secara keseluruhan, sertifikat hak milik adalah surat tanda bukti hak milik atas tanah yang terbit setelah pendaftaran di kantor pertanahan. Dasar hukumnya bersumber dari UUPA, PP Nomor 24 Tahun 1997, dan Permen ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 untuk sertipikat elektronik.

Sebagai penulis, saya berpendapat bahwa pemilik tanah sebaiknya segera mendaftarkan tanahnya sebelum timbul sengketa. Langkah yang disarankan adalah mengumpulkan bukti penguasaan, memasang patok batas, lalu mengajukan permohonan melalui kantor pertanahan atau layanan elektronik.

Apabila Anda membutuhkan pendampingan hukum terkait pendaftaran tanah, sengketa kepemilikan, atau jual beli tanah, jangan ragu untuk klik poster di bawah ini atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website untuk mendapatkan pendampingan langsung dari tim kami.

Ringkasan

• Sertifikat hak milik adalah surat tanda bukti hak milik atas tanah yang diterbitkan setelah pendaftaran tanah.
• Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat, dan terpenuh menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA.
• Hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik menurut Pasal 21 ayat (1) UUPA.
• Dasar hukum utamanya adalah UUPA, PP 24/1997 sebagaimana diubah PP 18/2021, dan Permen ATR/BPN 3/2023.
• Sertifikat berfungsi sebagai alat bukti, dasar transaksi, jaminan kredit, dan dasar pewarisan.
• Pendaftaran tanah pertama kali memerlukan tanah yang dikuasai, patok batas, dan bukti kepemilikan.
• Sertipikat elektronik berlaku di kantor pertanahan yang sudah menerapkannya.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Pasal 19, Pasal 20, Pasal 21, dan Pasal 23.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 32, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021.
3. Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 3 Tahun 2023 tentang Penerbitan Dokumen Elektronik dalam Kegiatan Pendaftaran Tanah.
4. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional.
5. Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Nasional, peraturan.go.id.