Kabar bahwa tanah masuk dalam lokasi pembangunan jalan tol, bendungan, rel kereta, atau fasilitas umum lain biasanya memunculkan pertanyaan yang sama di banyak keluarga.
Berapa nilai yang akan diterima, dihitung dengan cara apa, dan apa yang bisa dilakukan jika angkanya terasa rendah?
Ganti rugi pembebasan lahan memiliki aturan yang cukup rinci. Jika Anda memahami aturan itu, Anda bisa mengikuti prosesnya dengan lebih tenang dan tahu kapan harus bertindak.
Artikel ini membahas cara menghitung nilai ganti rugi lahan untuk proyek pemerintah, hak warga yang lahannya terkena proyek strategis nasional, dan langkah penyelesaian jika terjadi sengketa.
Dasar hukum di setiap tahap dijelaskan langsung pada bagian yang berkaitan dengannya.
Bisa. Dasar hukum digabung dengan pembahasan yang relevan supaya alurnya lebih ringkas dan tidak berdiri sebagai subjudul tersendiri. Jadi, artikelnya menjadi 3 subjudul seperti berikut.
Cara Menentukan Nilai Ganti Rugi Lahan
Proses ganti rugi pembebasan lahan untuk kepentingan umum berpedoman pada Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah, yang telah mengalami perubahan melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023.
Aturan pelaksanaannya diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021, yang kemudian diubah melalui Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023.
Peraturan tersebut menjelaskan bahwa pengadaan tanah dilakukan dengan memberikan ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak.
Artinya, pemilik tanah berhak memperoleh ganti kerugian berdasarkan hasil penilaian sesuai ketentuan yang berlaku.
Nilai ganti rugi tidak ditentukan sepihak oleh instansi yang membutuhkan tanah ataupun pemilik tanah. Penilai pertanahan yang berwenang bertugas menilai objek pengadaan tanah untuk menentukan besaran ganti kerugian.
Ketentuan mengenai penilaian ini juga mencakup peran penilai pemerintah sesuai peraturan yang berlaku.
Ada dua hal penting dalam penentuan nilai ganti kerugian.
Pertama, penilaian didasarkan pada kondisi nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi pembangunan.
Kedua, penilai perlu memperhitungkan masa tunggu, yaitu jeda antara penetapan lokasi dan pembayaran ganti kerugian.
Masa tunggu dapat berlangsung selama beberapa bulan. Karena itu, komponen ini menjadi salah satu hal yang perlu diperhatikan agar perhitungan ganti kerugian mempertimbangkan dampak waktu terhadap pihak yang berhak.
Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 juga mengubah sejumlah ketentuan dalam aturan sebelumnya, termasuk menambahkan Pasal 42A mengenai objek pengadaan tanah yang berada pada bidang yang terindikasi sebagai tanah musnah.
Apabila tanah Anda termasuk dalam kategori tersebut, penanganannya mengikuti ketentuan khusus yang berlaku.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Komponen dan Contoh Perhitungan Ganti Rugi Lahan
Berdasarkan Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012, objek yang dinilai dalam pengadaan tanah meliputi tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah, bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, serta kerugian lain yang dapat dinilai.
Hasil penilaian dituangkan dalam satu nilai ganti kerugian untuk setiap bidang tanah. Nilai tersebut memperhitungkan kerugian fisik dan nonfisik sesuai ketentuan penilaian yang berlaku.
Kerugian fisik mencakup nilai tanah, bangunan, tanaman, dan benda lain yang berkaitan dengan tanah.
Sementara itu, kerugian nonfisik dapat mencakup kerugian akibat kehilangan kesempatan ekonomi atau premium, kerugian emosional atau solatium, serta biaya pindah dan komponen lain yang memenuhi ketentuan.
Nurhadi Putra, Direktur Bina Pengadaan dan Pencadangan Tanah di Kementerian ATR/BPN, menjelaskan bahwa penilaian ganti kerugian berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 mencakup kerugian fisik dan nonfisik serta memperhitungkan beban masa tunggu.
Untuk memahami cara menghitungnya, berikut contoh sederhana. Angka ini hanya ilustrasi dan bukan patokan resmi harga ganti rugi.
- Tanah seluas 200 m² dengan nilai Rp1.500.000 per m² menghasilkan Rp300.000.000.
- Bangunan seluas 80 m² dengan nilai Rp2.500.000 per m² menghasilkan Rp200.000.000.
- Tanaman dan benda lain di atas tanah, seperti pagar dan sumur, dinilai sebesar Rp15.000.000.
- Komponen nonfisik, seperti biaya pindah, premium, solatium, dan kompensasi masa tunggu, diperhitungkan oleh penilai sesuai ketentuan yang berlaku.
Dari ilustrasi tersebut, nilai tanah, bangunan, serta tanaman dan benda lain mencapai Rp515.000.000 sebelum memperhitungkan komponen tambahan yang relevan.
Nilai akhir bergantung pada hasil penilaian setiap bidang tanah, termasuk kondisi objek, data pasar, dan komponen kerugian yang dapat diperhitungkan.
Karena itu, pemilik tanah sebaiknya memeriksa rincian hasil penilaian untuk memastikan seluruh objek dan kerugian yang relevan telah dipertimbangkan.
Musyawarah Penetapan Ganti Rugi dan Langkah Jika Keberatan
Setelah hasil penilaian tersedia, pelaksana pengadaan tanah menyampaikannya dalam proses musyawarah bersama pihak yang berhak dan instansi yang membutuhkan tanah.
Tahapan pengadaan tanah, termasuk penetapan penilai, musyawarah mengenai bentuk ganti kerugian, pemberian ganti kerugian, dan penitipan ganti kerugian, diatur lebih lanjut dalam Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 19 Tahun 2021.
Berdasarkan ketentuan Pasal 34 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 sebagaimana diubah melalui Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023, nilai hasil penilaian menjadi dasar penetapan bentuk ganti kerugian dan bersifat final serta mengikat sesuai ketentuan yang berlaku.
Bentuk ganti kerugian dapat berupa uang, tanah pengganti, permukiman kembali, kepemilikan saham, atau bentuk lain yang disepakati.
Pemberian dalam bentuk uang diutamakan, sedangkan bentuk lainnya dapat digunakan sesuai ketentuan pengadaan tanah.
Jika Anda merasa nilai ganti kerugian belum sesuai, periksa terlebih dahulu rincian penilaian dan pastikan semua objek yang terdampak telah diperhitungkan.
Anda juga dapat meminta penjelasan mengenai komponen fisik, nonfisik, dan masa tunggu yang digunakan dalam perhitungan.
Apabila keberatan tetap ada, pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan melalui pengadilan negeri sesuai prosedur dan batas waktu yang ditentukan peraturan perundang-undangan.
Simpan salinan hasil penilaian, undangan dan berita acara musyawarah, serta dokumen kepemilikan tanah.
Dokumen tersebut dapat membantu Anda memahami dasar penetapan nilai ganti kerugian dan mempersiapkan langkah berikutnya jika diperlukan.
Tambahkan pembuka yang menjawab pertanyaan utama
Hak Warga Saat Lahan Terkena Proyek Strategis Nasional
Proyek strategis nasional bertujuan mempercepat pembangunan, dan hak warga tetap mengikuti aturan pengadaan tanah. Beberapa hak utama yang perlu Anda ketahui adalah sebagai berikut.
1. Hak pertama adalah memperoleh informasi dan ikut dalam konsultasi publik.
Menurut penjelasan pejabat Kementerian ATR/BPN tentang Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021, tahap persiapan menekankan adanya kesepakatan lokasi dengan pihak yang berhak melalui konsultasi publik. Hadirlah dalam pertemuan tersebut dan catat apa yang disampaikan.
2. Hak kedua adalah menerima ganti kerugian yang layak dan adil atas seluruh objek yang dapat dinilai, yaitu tanah, bangunan, tanaman, dan kerugian lain.
3. Hak ketiga adalah ikut bermusyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian dan memilih bentuk yang paling sesuai, apakah uang, tanah pengganti, atau bentuk lain.
Hak keempat adalah mengajukan keberatan melalui pengadilan jika Anda tidak sepakat atas bentuk atau besarnya ganti kerugian.
Persoalan muncul ketika warga menempati tanah yang tidak bersertifikat atau tanah negara. Untuk kondisi ini, pemerintah memakai Peraturan Presiden Nomor 62 Tahun 2018 yang diubah dengan Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2023.
Aturan yang diundangkan pada 8 Desember 2023 ini mengatur penanganan dampak sosial kemasyarakatan dalam penyediaan tanah untuk pembangunan nasional, baik proyek strategis nasional maupun non-proyek strategis nasional.
Tanah yang dimaksud adalah tanah negara dalam pengelolaan pemerintah atau tanah milik pemerintah, pemerintah daerah, BUMN, dan BUMD.
Warga yang memenuhi syarat dapat menerima santunan berupa uang dan/atau pemukiman kembali.
Berdasarkan Pasal 5 ayat (1) aturan tersebut, syaratnya antara lain warga telah menguasai dan memanfaatkan tanah secara fisik paling singkat 10 tahun secara terus-menerus.
Warga juga harus menguasainya dengan itikad baik secara terbuka, tidak diganggu gugat, dan diakui oleh pemilik hak atau lurah/kepala desa setempat.
Besaran santunan dihitung oleh pihak independen dengan memperhatikan biaya pembersihan segala sesuatu di atas tanah, biaya mobilisasi, sewa rumah paling lama 12 bulan, dan/atau tunjangan kehilangan pendapatan dari pemanfaatan tanah.
Penilaian juga dapat memperhitungkan bangunan, tanaman, dan sarana usaha milik masyarakat. Perubahan melalui Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2023 menambahkan tugas bagi tim terpadu untuk merekomendasikan penyediaan tanah dan rumah pengganti bagi warga terdampak.
Peraturan ini mendapat kritik dari kalangan masyarakat sipil. Satrio Manggala, Manajer Kajian Kebijakan Eksekutif Nasional Wahana Lingkungan Hidup Indonesia (Walhi), menilai bahwa cakupan aturan ini diperluas.
Menurutnya, Peraturan Presiden Nomor 56 Tahun 2017 ditujukan khusus untuk proyek strategis nasional, sedangkan kebijakan terbaru juga berlaku bagi proyek di luar proyek strategis nasional.
Pandangan ini membantu Anda memahami bahwa santunan dapat dipakai pada lebih banyak jenis proyek, sehingga warga perlu memeriksa dasar hukum yang dipakai instansi di lokasi mereka.
Sebuah penelitian di Jurnal Ilmiah Advokasi Volume 13 Nomor 2 (Juli 2025) oleh Nuriah Masyita, Rahmawati Al Hidayah, dan tim dari Fakultas Hukum Universitas Mulawarman memberi gambaran dari praktik.
Penelitian itu meneliti pembangunan Bandara VVIP Ibu Kota Nusantara dan menemukan bahwa santunan diberikan kepada warga yang tidak memiliki alas hak, dengan mekanisme yang berbeda dari Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012.
Para peneliti mencatat bahwa dalam kasus tersebut tidak ada musyawarah untuk menetapkan besaran santunan, sehingga tidak ada kesepakatan mengenai nilainya.
Mereka juga menyimpulkan bahwa warga yang memegang bukti seperti segel, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, dan peta lahan seharusnya tetap diakui haknya.
Temuan ini memberi pelajaran praktis bagi Anda. Kumpulkan semua dokumen penguasaan tanah, termasuk yang berupa segel atau surat desa, karena dokumen itu dapat mendukung pengakuan hak Anda.
Beberapa dokumen yang layak disiapkan adalah sertifikat atau akta, girik atau segel, bukti pembayaran pajak bumi dan bangunan, surat keterangan dari kelurahan atau desa, foto kondisi tanah dan bangunan, serta bukti usaha atau tanaman produktif.
Dokumen ini membantu saat verifikasi data oleh tim pelaksana dan saat Anda menyampaikan keberatan.
Cara Menyelesaikan Sengketa Ganti Rugi Lahan
Sengketa ganti rugi lahan biasanya muncul karena tiga hal: warga tidak setuju dengan besarnya nilai, bentuk ganti rugi tidak sesuai kebutuhan, atau ada perbedaan data kepemilikan.
Berikut urutan penyelesaiannya beserta dasar hukum pada tiap tahap.
a. Tahap musyawarah.
Setelah penilai menyampaikan hasil penilaian, pelaksana pengadaan tanah mengadakan musyawarah untuk menetapkan bentuk ganti kerugian.
Pada tahap ini Anda dapat meminta penjelasan tentang komponen nilai, memastikan seluruh objek sudah dihitung, dan menyampaikan pilihan bentuk ganti rugi.
Jika Anda sepakat, ganti rugi diberikan bersamaan dengan pelepasan hak. Jika tidak sepakat, Anda dapat melanjutkan ke tahap berikutnya.
Jangan mengabaikan undangan, karena Pasal 85A dalam Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 mengatur bahwa pihak yang berhak yang sudah diundang tiga kali secara patut tetapi tidak hadir dianggap menolak bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian.
Konsekuensinya, uang ganti rugi dapat dititipkan di pengadilan.
b. Pengajuan keberatan ke pengadilan negeri.
Pasal 38 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 mengatur bahwa pihak yang berhak dapat mengajukan keberatan ke pengadilan negeri setempat.
Pasal 75 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 menegaskan batas waktunya, yaitu paling lama 14 hari setelah berita acara hasil musyawarah ditandatangani.
Tata cara pengajuannya diatur dalam Peraturan Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2016 yang diubah dengan Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2021.
Peraturan terakhir ini menyatakan bahwa hari dihitung sebagai hari kalender, dan jika tenggat jatuh pada hari libur, batas waktunya bergeser ke hari kerja berikutnya.
Karena batas waktu ini singkat, hitung tanggalnya sejak hari penandatanganan berita acara dan siapkan berkas lebih awal.
Pengadilan menilai bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian, jadi sampaikan alasan dan bukti yang jelas, misalnya objek yang belum terhitung atau perbedaan luas bidang.
c. Kasasi ke Mahkamah Agung.
Jika Anda atau instansi tidak menerima putusan pengadilan negeri, upaya hukum berikutnya adalah kasasi dalam waktu 14 hari.
Putusan kasasi bersifat final dan mengikat, sehingga tidak ada upaya hukum biasa lagi setelahnya.
Karena akibatnya besar, sebaiknya Anda didampingi advokat atau lembaga bantuan hukum pada tahap ini.
d. Penitipan ganti kerugian (konsinyasi).
Pasal 42 ayat (1) Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 sebagaimana diubah dengan undang-undang cipta kerja menyebutkan bahwa jika pihak yang berhak menolak bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian berdasarkan hasil musyawarah, atau berdasarkan putusan pengadilan negeri atau Mahkamah Agung, ganti kerugian dititipkan di pengadilan negeri setempat.
Pengadilan negeri wajib menetapkan penerimaan penitipan paling lama dalam 14 hari. Uang yang dititipkan tetap menjadi hak Anda, dan Anda dapat mengambilnya melalui pengadilan sesuai prosedur.
Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2021 mengatur tata caranya, termasuk tenggat 14 hari untuk keberatan sejak permohonan penitipan.
Beberapa langkah praktis dapat membantu Anda dalam proses ini.
- Simpan semua dokumen, termasuk undangan, berita acara, hasil penilaian, dan bukti kepemilikan.
- Catat tanggal penting, terutama tanggal penandatanganan berita acara musyawarah, karena batas 14 hari dihitung dari sana.
- Tanyakan rincian komponen nilai secara tertulis kepada pelaksana pengadaan tanah.
- Konsultasikan dengan kantor pertanahan setempat, lembaga bantuan hukum, atau advokat sebelum menandatangani dokumen yang menyatakan persetujuan.
- Ajukan keberatan sebelum tenggat berakhir jika Anda tidak sepakat.
Untuk warga yang termasuk jalur santunan berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2023, mekanisme keberatan berbeda.
Dalam contoh Bandara VVIP IKN yang diteliti Masyita dan kawan-kawan, daftar penerima santunan diumumkan, dan pihak yang keberatan atas hasil pendataan, verifikasi, dan validasi dapat menyampaikannya kepada ketua tim terpadu dalam waktu paling lama 7 hari kerja sejak pengumuman.
Tenggat seperti ini ditetapkan per proyek, jadi bacalah pengumuman resmi dengan cermat.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Penutup
Ganti rugi pembebasan lahan untuk proyek pemerintah dihitung oleh penilai berlisensi dengan memperhitungkan kerugian fisik, nonfisik, dan masa tunggu.
Anda memiliki hak untuk memperoleh informasi, ikut bermusyawarah, memilih bentuk ganti rugi, dan mengajukan keberatan ke pengadilan negeri dalam 14 hari.
Pelajari jalur hukum yang berlaku untuk tanah Anda, kumpulkan dokumen sejak awal, dan penuhi setiap tenggat waktu.
Untuk keputusan hukum yang menyangkut nilai besar, konsultasikan dengan advokat atau kantor pertanahan setempat.
Referensi
- Kementerian ATR/BPN (referensi dari brief): https://www.atrbpn.go.id
- Peraturan Pemerintah Nomor 19 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Pengadaan Tanah bagi Pembangunan untuk Kepentingan Umum, JDIH BPK: https://peraturan.bpk.go.id/Details/161849/pp-no-19-tahun-2021
- Peraturan Pemerintah Nomor 39 Tahun 2023 tentang Perubahan atas PP 19/2021, JDIH BPK: https://peraturan.bpk.go.id/Details/256424/pp-no-39-tahun-2023
- JDIH Kemenko Marves, “PP 39/2023: Perubahan PP 19/2021”: https://jdih.kemenkoinfra.go.id/berita/pp-392023-perubahan-pp-192021-tentang-penyelenggaraan-pengadaan-tanah-bagi-pembangunan-untuk-kepentingan-umum
- Teks Peraturan Presiden Nomor 78 Tahun 2023 (salinan di Mongabay): https://www.mongabay.co.id/wp-content/uploads/2024/01/Perpres-Nomor-78-Tahun-2023.pdf
- Kontan, “Perpres 78/2023 Terbit, Atur Penanganan Dampak Sosial Pembangunan”: https://nasional.kontan.co.id/news/perpres-782023-terbit-atur-penanganan-dampak-sosial-pembangunan
- Peraturan Mahkamah Agung Nomor 2 Tahun 2021 (perubahan atas Perma 3/2016): https://peraturan.bpk.go.id/Download/322185/Perma%202%20Tahun%202021.pdf
- Peraturan Mahkamah Agung Nomor 3 Tahun 2016: https://peraturan.bpk.go.id/Download/203739/Perma%20Nomor%203%20Tahun%202016.pdf
- Hukumonline Klinik, “Ganti Rugi Pembangunan Tol Tak Sesuai” (Pasal 38 UU 2/2012, Pasal 75 PP 19/2021): https://www.hukumonline.com/klinik/a/ganti-rugi-pembangunan-tol-tak-sesuai-lt63c8022185f5c
- Hukumonline, “Begini Proses Penitipan Ganti Kerugian Pembebasan Lahan di Pengadilan” (Pasal 34 dan Pasal 42 UU 2/2012 hasil perubahan): https://www.hukumonline.com/berita/a/begini-proses-penitipan-ganti-kerugian-pembebasan-lahan-di-pengadilan-lt60459e0717b70
- Bisnis.com, “PP 19 Atur Ganti Rugi Pembebasan Tanah untuk Kepentingan Umum” (pendapat Nurhadi Putra, Kementerian ATR/BPN): https://ekonomi.bisnis.com/read/20210421/47/1384414/pp-19-atur-ganti-rugi-pembebasan-tanah-untuk-kepentingan-umum
- Hukumonline, “5 Catatan Walhi Perpres 78/2023 Layak Dicabut” (pendapat Satrio Manggala, Walhi): https://www.hukumonline.com/berita/a/5-catatan-walhi-perpres-78-2023-layak-dicabut-lt65962ac489391
- Masyita, N., Al Hidayah, R., Subroto, A., Harjanti, W., Nugroho, S., & Asufie, K. N. (2025). Implikasi Pengaturan Penanganan Dampak Sosial Kemasyarakatan dalam Rangka Penyediaan Tanah untuk Pembangunan Nasional di Ibu Kota Nusantara. Jurnal Ilmiah Advokasi, 13(2): https://jurnal.ulb.ac.id/index.php/advokasi/article/download/7162/4937
- Kementerian ATR/BPN, Sosialisasi Permen ATR/BPN 19/2021, Peran Penilai dalam Pengadaan Tanah (nilai pada saat pengumuman penetapan lokasi dan masa tunggu): https://pertanahan.acehprov.go.id/media/2021.08/Sosialisasi_Peran_Penilai_Pertanahan1.pdf
- Mahkamah Agung, Kapita Selekta (kasasi sengketa ganti kerugian bersifat final dan mengikat): https://kepaniteraan.mahkamahagung.go.id/images/artikel/kapitaselekta.pdf
- Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2012 dan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023: dirujuk melalui kutipan pasal pada sumber Hukumonline di atas. Tautan teks resminya belum saya verifikasi langsung.
