Hak Pengelolaan (HPL) sering bikin bingung. Apalagi kalau kamu sedang menimbang beli apartemen atau menyewa lahan di kawasan industri.
Banyak orang menyamakan HPL dengan HGB, padahal kedudukan hukum keduanya berlainan. Secara singkat, HPL adalah hak menguasai dari negara yang sebagian kewenangan pelaksanaannya dilimpahkan kepada pemegangnya.
HGB adalah hak atas tanah untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain. Dalam praktik, HPL menjadi dasar, dan HGB bisa lahir di atasnya.
Status HPL adalah bagian yang paling sering terlewat saat orang membeli properti. Kebanyakan pembeli berhenti di sertifikat HGB dan lupa bertanya siapa pemegang HPL di bawahnya.
Hasilnya, sengketa baru muncul ketika HGB hampir berakhir atau mau diperpanjang. Karena itu, pengecekan status HPL sebaiknya masuk daftar wajib sebelum kamu menandatangani transaksi apa pun.
Baca juga: Surat Edaran: Pengertian, Kekuatan Hukum, dan Bedanya dengan Peraturan
Apa Itu Hak Pengelolaan (HPL)?
Mari mulai dari dasarnya. Bagian ini mengurai pengertian HPL, siapa yang boleh memegangnya, dan apa saja kewenangan yang menyertainya.
Pengertian dan Dasar Hukum HPL
Pasal 1 angka 3 PP Nomor 18 Tahun 2021 mendefinisikan HPL sebagai hak menguasai dari negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL.
Dengan begitu, negara tetap memegang kekuasaan tertinggi atas tanah tersebut, dan pemegang HPL hanya mendapat kewenangan untuk mengelola.
Aturan teknisnya ada di Permen ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang tata cara penetapan HPL dan hak atas tanah. Pasal 4 PP 18/2021 menyebut HPL dapat berasal dari tanah negara dan tanah ulayat.
Siapa Pemegang HPL?
Tak semua orang bisa memegang HPL. Untuk HPL yang berasal dari tanah negara, Pasal 5 ayat (1) PP 18/2021 menetapkan subjeknya sebagai berikut:
- instansi pemerintah pusat;
- pemerintah daerah;
- badan usaha milik negara dan badan usaha milik daerah;
- badan hukum milik negara atau daerah;
- badan bank tanah;
- badan hukum lain yang ditunjuk pemerintah pusat (penugasan khusus melalui Peraturan Presiden, Pasal 6 ayat (4)).
Pasal 6 ayat (1) menambahkan syarat bahwa tugas pokok dan fungsi pemohon harus berhubungan langsung dengan pengelolaan tanah.
Perorangan tidak masuk daftar ini. Khusus HPL yang berasal dari tanah ulayat, Pasal 5 ayat (2) menetapkannya kepada masyarakat hukum adat.
Kewenangan Pemegang HPL
Pasal 7 ayat (1) PP 18/2021 memberi pemegang HPL tiga kewenangan. Pertama, menyusun rencana peruntukan, penggunaan, dan pemanfaatan tanah sesuai rencana tata ruang.
Kedua, menggunakan dan memanfaatkan tanah untuk kepentingan sendiri atau dikerjasamakan dengan pihak lain. Ketiga, menentukan tarif dan/atau uang wajib tahunan dari pihak lain sesuai perjanjian.
Rumusan tarif dan uang wajib tahunan itu ditetapkan oleh Menteri (Pasal 9 ayat (4)). Semua kewenangan ini tidak menjadikan pemegang HPL sebagai pemilik tanah.
Kalau ia ingin memberikan hak kepada pihak lain, hak itu diberikan di atas HPL melalui perjanjian pemanfaatan tanah dan keputusan pemberian hak oleh Menteri.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Apa Itu Hak Guna Bangunan (HGB)?
HGB tergolong hak atas tanah yang kedudukannya jelas. Pasal 35 UUPA (UU Nomor 5 Tahun 1960) menjadi payung hukumnya, dan PP 18/2021 mengatur rincian pemberiannya. Selanjutnya, kita lihat pengertian dan masa berlakunya.
Pengertian HGB
Dengan HGB, kamu berhak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milikmu. Menurut Pasal 34 PP 18/2021, pemegangnya bisa warga negara Indonesia atau badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
Tanah yang menjadi dasarnya bisa berupa tanah negara, tanah HPL, atau tanah hak milik (Pasal 36). Sertifikat HGB juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Pasal 45 ayat (1)).
Meski demikian, pemegang HGB tidak memiliki tanahnya. Ia memegang hak memakai tanah untuk bangunan selama jangka waktu yang ditetapkan.
Jangka Waktu dan Perpanjangan HGB
Soal jangka waktu HGB, banyak orang bertanya. Pasal 37 ayat (1) PP 18/2021 mengatur HGB di atas tanah negara dan tanah HPL dalam tiga tahap:
- pemberian hak paling lama 30 tahun;
- perpanjangan paling lama 20 tahun;
- pembaruan paling lama 30 tahun.
Untuk HGB di atas HPL, perpanjangan dan pembaruan butuh persetujuan pemegang HPL (Pasal 40 ayat (2)). Tanahnya juga harus sudah digunakan dan dimanfaatkan sesuai tujuan pemberian hak (Pasal 41 ayat (4)).
Permohonan perpanjangan diajukan paling lambat sebelum HGB berakhir, sedangkan permohonan pembaruan diajukan paling lama 2 tahun setelah HGB berakhir (Pasal 41 ayat (1) dan (2)). Sebaiknya jangan menunggu sampai batas akhir.
Perbedaan HPL dan HGB yang Wajib Kamu Ketahui
Perbedaan HPL dan HGB bisa dilihat dari sifat hak, subjek, tujuan, dan jangka waktunya. Ini rinciannya:
- Sifat hak. HPL berupa hak menguasai negara yang pelaksanaannya sebagian dilimpahkan. HGB termasuk hak atas tanah.
- Subjek. HPL dipegang instansi pemerintah, pemerintah daerah, BUMN, BUMD, badan bank tanah, badan hukum yang ditunjuk, dan masyarakat hukum adat untuk HPL dari tanah ulayat. HGB bisa dimiliki WNI dan badan hukum Indonesia yang berkedudukan di Indonesia.
- Tujuan. HPL dipakai untuk merencanakan, mengelola, dan mengerjasamakan tanah. HGB dipakai untuk mendirikan dan memiliki bangunan.
- Jangka waktu. HGB punya batas tahun yang tegas. PP 18/2021 tidak menetapkan jangka waktu tertentu untuk HPL, tetapi HPL dapat hapus karena sebab-sebab dalam Pasal 14, misalnya dibatalkan, dilepaskan, atau ditetapkan sebagai tanah telantar.
- Hubungan hukum. HPL dapat menjadi dasar lahirnya HGB. Arah sebaliknya tidak berlaku, karena HGB tidak bisa melahirkan HPL.
- Pemanfaatan. Pemegang HPL boleh bekerja sama dengan pihak ketiga. Pemegang HGB memanfaatkan tanah untuk bangunannya sendiri.
Satu hal lagi. HPL tidak dapat dialihkan dan tidak dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan (Pasal 12 ayat (1) dan (2)).
Pasal 12 ayat (3) menyatakan HPL hanya dapat dilepaskan jika diberikan hak milik, dilepaskan untuk kepentingan umum, atau berdasarkan ketentuan lain dalam peraturan perundang-undangan.
HGB di Atas HPL: Hubungan Hukum dan Risikonya
Banyak apartemen, ruko, dan gudang berdiri dengan status HGB di atas HPL. Kamu perlu paham hubungan hukumnya sebelum membeli salah satunya.
Cara HGB Lahir di Atas HPL
Menteri memberikan HGB di atas HPL lewat keputusan pemberian hak berdasarkan persetujuan pemegang HPL (Pasal 38 ayat (2)).
Biasanya, pemegang HPL dan calon pemegang HGB lebih dulu menyepakati perjanjian pemanfaatan tanah.
Menurut Pasal 8 ayat (2), perjanjian itu paling sedikit memuat jenis hak, jangka waktu, perpanjangan, pembaruan, besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan, serta ketentuan pemilikan tanah dan bangunan setelah hak berakhir.
Karena itu, pemegang HGB berurusan dengan aturan negara dan isi perjanjian sekaligus.
Risiko Saat HGB di Atas HPL Berakhir
Pasal 46 dan Pasal 47 ayat (3) PP 18/2021 mengatur hapusnya HGB dan akibatnya. Begitu HGB di atas HPL berakhir, tanahnya kembali ke penguasaan pemegang HPL.
Perpanjangan tidak berjalan otomatis, dan pemegang HPL berwenang tidak memberikan persetujuan. Itulah sebabnya pembeli apartemen berstatus HGB di atas HPL menghadapi ketidakpastian jangka panjang.
Untuk satuan rumah susun, Pasal 41 ayat (3) memberi kemudahan perpanjangan dan pembaruan hak setelah memperoleh sertifikat laik fungsi. Meski begitu, kamu tetap perlu membaca perjanjian pemanfaatan tanah sampai tuntas.
Langkah Aman Sebelum Membeli
Sebelum bertransaksi, lakukan langkah-langkah ini:
- cek status tanah di Kantor Pertanahan setempat;
- minta salinan perjanjian pemanfaatan tanah dengan pemegang HPL;
- pastikan sisa masa berlaku HGB cukup panjang;
- tanyakan besaran tarif dan/atau uang wajib tahunan kepada pemegang HPL;
- konsultasikan semua dokumen kepada notaris atau pengacara properti.
Perlu kamu catat juga, setiap perbuatan hukum atas HGB di atas HPL, termasuk pembebanan hak tanggungan, memerlukan rekomendasi pemegang HPL dan dimuat dalam perjanjian pemanfaatan tanah (Pasal 13 ayat (2)).
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ (Frequently Asked Questions)
Apakah HPL bisa menjadi hak milik?
Bisa, lewat proses tertentu. Pasal 12 ayat (3) PP 18/2021 membolehkan HPL dilepaskan dalam hal diberikan hak milik.
Pelepasan dibuat oleh dan di hadapan pejabat yang berwenang, lalu dilaporkan kepada Menteri (Pasal 12 ayat (5)). Setelah itu, hak milik diberikan kepada pihak yang memenuhi syarat.
Apakah HGB di atas HPL bisa diperpanjang?
Bisa. HGB di atas HPL dapat diperpanjang paling lama 20 tahun, lalu diperbarui paling lama 30 tahun. Syaratnya, kamu memenuhi ketentuan Pasal 40 ayat (1), tanah digunakan sesuai tujuan pemberian hak, dan kamu memperoleh persetujuan pemegang HPL.
Apa yang terjadi jika HGB di atas HPL habis?
Tanah kembali ke penguasaan pemegang HPL (Pasal 47 ayat (3)). Ajukan perpanjangan sebelum masa HGB berakhir.
Permohonan pembaruan masih dimungkinkan paling lama 2 tahun setelah HGB berakhir, tetapi tetap membutuhkan persetujuan pemegang HPL.
Kesimpulan
HPL dan HGB berbeda dalam sifat hukumnya. HPL adalah hak menguasai negara yang pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pihak tertentu.
HGB adalah hak atas tanah untuk mendirikan bangunan dengan jangka waktu terbatas. Keduanya sering bertemu dalam satu objek, karena banyak HGB berdiri di atas tanah HPL.
Maka, periksa status tanah, perjanjian pemanfaatan, dan sisa masa HGB sebelum kamu membeli.
Kepastian perpanjangan HGB di atas HPL masih menjadi sorotan. Kajian jurnal Notarius (Universitas Diponegoro) menyimpulkan belum ada sinkronisasi antara UUPA, UU Cipta Kerja, dan PP 18/2021.
Langkah paling bijak, pahami dulu dokumennya sebelum kamu menandatangani. Kalau kamu masih ragu membaca dokumen pertanahan, jangan memutuskan sendirian.
Dokumen properti seperti perjanjian dan sertifikat juga sering perlu diterjemahkan secara resmi untuk transaksi lintas negara. Silakan klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu.
Baca juga: Asas Hukum Acara Perdata: Pengertian, Jenis, dan Contoh Penerapannya
Ringkasan
- Hak Pengelolaan (HPL) adalah hak menguasai negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang HPL.
- HPL dari tanah negara dipegang instansi pemerintah, pemerintah daerah, BUMN/BUMD, badan hukum milik negara/daerah, badan bank tanah, dan badan hukum yang ditunjuk pemerintah pusat. HPL dari tanah ulayat ditetapkan kepada masyarakat hukum adat.
- HGB adalah hak atas tanah untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain.
- HGB di atas HPL diberikan paling lama 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui 30 tahun.
- Perpanjangan dan pembaruan HGB di atas HPL membutuhkan persetujuan pemegang HPL.
- Saat HGB berakhir, tanahnya kembali ke penguasaan pemegang HPL.
- Pembeli properti perlu memeriksa status HPL dan perjanjian pemanfaatan tanah sebelum bertransaksi.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Perppu Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah (Lembaran Negara RI Tahun 2021 Nomor 28): peraturan.go.id dan JDIH.
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
- Kementerian ATR/BPN, laman resmi layanan pertanahan: atrbpn.go.id.
- Jurnal Notarius (Universitas Diponegoro), Vol. 16 No. 2 (2023), “Jangka Waktu HGB di Atas HPL Pasca PP No. 18 Tahun 2021”.
