Apartemen Hak Milik atau HGB: Perbedaan dan Risikonya

Apartemen hak milik atau HGB sering menjadi pertanyaan pertama calon pembeli. Banyak orang mengira apartemen dengan status HGB pasti lebih buruk, padahal kenyataannya lebih rumit.

Sebagai praktisi hukum yang kerap menangani konsultasi properti, saya melihat kebingungan yang sama berulang. Pembeli menuntut sertifikat hak milik, lalu tidak tahu bahwa status tanah di bawah menaranya berbeda dengan sertifikat unitnya.

Akibatnya, mereka salah menilai risiko. Ada yang menolak unit bagus karena istilah HGB, ada juga yang membeli tanpa memeriksa masa berlaku hak atas tanahnya.

Nah, di artikel ini kita bahas ringkas. Mulai dari dasar hukum, perbedaan status, risiko, hal yang perlu dicek, sampai tips memilih apartemen yang aman.

Apartemen Hak Milik atau HGB: Dasar Hukum Kepemilikan Apartemen

Apartemen termasuk rumah susun dalam hukum Indonesia. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun mengaturnya, menggantikan undang-undang lama tahun 1985.

Kepemilikan apartemen terdiri dari beberapa bagian. Ada unit yang dimiliki secara perseorangan, serta bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang dimiliki bersama para pemilik.

Pembagian ini penting untuk memahami apa yang sebenarnya kamu miliki.

Satuan Rumah Susun dan Tanah Bersama

Unit apartemen disebut satuan rumah susun atau sarusun. Pemilik memiliki unit secara perseorangan dan memiliki bagian dari bagian bersama, benda bersama, serta tanah bersama.

Besarnya bagian bersama dihitung dengan Nilai Perbandingan Proporsional atau NPP. NPP menentukan hak suara dan kewajiban iuran pemilik.

Tanah bersama itulah yang berstatus Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, atau Hak Milik. Statusnya memengaruhi sertifikat unit.

Jenis Sertifikat Unit

Undang-undang rumah susun mengenal Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHM Sarusun sebagai bukti kepemilikan unit. Undang-undang itu juga mengenal Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung Sarusun untuk rumah susun di atas tanah milik negara atau tanah wakaf dengan perjanjian sewa.

Pada apartemen komersial yang umum, bukti kepemilikan unit adalah SHM Sarusun. Di bawah undang-undang lama, ada juga sertifikat HGB atas satuan rumah susun.

Karena itu, istilah apartemen HGB sering merujuk pada status hak atas tanah bersama atau pada unit lama yang bersertifikat HGB sarusun.

Hak Atas Tanah di Bawah Apartemen

Apartemen dapat berdiri di atas tanah Hak Milik, Hak Guna Bangunan, atau Hak Pakai di atas tanah negara. Apartemen juga dapat berdiri di atas HGB atau Hak Pakai di atas Hak Pengelolaan.

Mayoritas apartemen komersial berdiri di atas HGB. Karena itu, tanah bersamanya punya jangka waktu tertentu.

Menurut saya, inilah sumber kebingungan terbesar. Sertifikat unit bisa bernama hak milik, tetapi tanah di bawahnya tetap HGB dengan masa berlaku.

Perbedaan Hak Milik dan HGB pada Apartemen

Perbedaan hak milik dan HGB menyangkut jangka waktu, perpanjangan, dan kepastian. Berikut penjelasannya.

Hak Milik

Hak milik adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah. Hak ini tidak memiliki batas waktu dan dapat diwariskan.

Pada apartemen, istilah hak milik muncul pada SHM Sarusun. Namun, SHM Sarusun tidak otomatis berarti tanah bersamanya juga hak milik.

Hanya warga negara Indonesia yang dapat memiliki hak milik atas tanah. Karena itu, kepemilikan unit oleh orang asing memiliki aturan berbeda.

Hak Guna Bangunan

HGB memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan miliknya. Hak ini punya jangka waktu tertentu.

Menurut Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, HGB di atas tanah negara atau hak pengelolaan diberikan untuk jangka waktu tertentu, lalu dapat diperpanjang dan diperbarui sesuai ketentuan. Besaran dan syarat teknisnya mengikuti peraturan yang berlaku.

HGB dapat dijaminkan, dialihkan, dan diwariskan. Namun, pemilik perlu memperhatikan masa berlakunya.

Perbandingan Singkat

Berikut ringkasan perbedaannya:

• Hak milik: tidak berbatas waktu, hanya untuk warga negara Indonesia.
• HGB: berbatas waktu, dapat diperpanjang dan diperbarui sesuai ketentuan.
• SHM Sarusun: bukti kepemilikan unit, sementara tanah bersama bisa berstatus HGB.
• HGB sarusun lama: sertifikat unit yang secara jelas mencantumkan status HGB.

Karena itu, jangan menilai apartemen hanya dari label sertifikat. Periksa juga status tanah bersamanya.

Risiko Apartemen Hak Milik atau HGB yang Perlu Dipahami

Setiap status punya risiko. Namun, risiko apartemen sering lebih kompleks daripada rumah tapak.

Risiko Masa Berlaku HGB

HGB yang mendekati habis perlu diperpanjang. Perpanjangan memerlukan permohonan, syarat, dan biaya.

Pada apartemen, perpanjangan HGB tanah bersama biasanya melibatkan pengelola dan perhimpunan pemilik. Jika terlambat, status hak bisa terganggu.

Karena itu, minta informasi sisa masa HGB sebelum membeli. Unit di apartemen yang HGB-nya hampir habis berisiko lebih sulit dijaminkan atau dijual.

Risiko Sertifikat dan Developer

Salah satu risiko terbesar adalah sertifikat unit yang belum terbit. Developer sering menjual unit sebelum sertifikat pecah dari sertifikat induk.

Jika developer bermasalah, pembeli bisa menunggu bertahun-tahun. Karena itu, periksa perjanjian untuk jadwal penerbitan sertifikat.

Pastikan juga tanah induk tidak sedang menjadi agunan tanpa pengaturan roya yang jelas. Agunan yang tidak dilepas menghambat pemecahan sertifikat.

Risiko Pengelolaan dan Biaya Bersama

Apartemen dikelola secara bersama. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun atau PPPSRS mengelola bagian bersama dan iuran.

Pemilik wajib membayar iuran pengelolaan dan dana cadangan. Tunggakan iuran bisa menimbulkan sanksi dan menghambat penjualan unit.

Sebagai praktisi, saya sering menemukan sengketa antara pemilik dan pengelola. Penyebabnya biasanya transparansi biaya yang kurang.

Risiko bagi Pembeli Warga Negara Asing

Warga negara asing tidak dapat memiliki hak milik atas tanah. Mereka dapat memiliki sarusun dengan ketentuan tertentu, misalnya di atas hak pakai dan dengan batas harga minimum yang diatur peraturan.

Aturan tentang kepemilikan oleh orang asing sering berubah. Karena itu, konsultasikan lebih dulu sebelum membeli.

Pembelian dengan menggunakan nama pihak lain atau skema pinjam nama berisiko tinggi. Skema itu melanggar ketentuan dan tidak memberi perlindungan hukum.

Dokumen dan Hal yang Perlu Dicek Sebelum Membeli Apartemen

Pemeriksaan dokumen membantu kamu menghindari risiko di atas. Berikut daftar yang perlu diperiksa.

Dokumen yang Diperiksa

Minta dan periksa dokumen berikut:

1. Sertifikat induk atas tanah dan status hak atas tanah bersama.
2. SHM Sarusun unit, atau jadwal penerbitannya jika unit masih dalam pembangunan.
3. Persetujuan bangunan dan Sertifikat Laik Fungsi.
4. PPJB atau AJB dengan klausul yang jelas.
5. Pertelaan dan NPP yang menunjukkan bagian bersama unitmu.
6. Anggaran dasar dan struktur PPPSRS.
7. Rincian iuran pengelolaan dan dana cadangan.

Pertelaan menggambarkan pembagian unit, bagian bersama, dan NPP. Dokumen ini menjadi dasar kepemilikan dan kewajibanmu.

Pengecekan Sisa Masa HGB

Tanyakan tanggal berakhirnya HGB tanah bersama. Tanyakan juga rencana perpanjangan dan siapa yang bertanggung jawab atas biayanya.

Periksa catatan pada sertifikat, termasuk hak tanggungan dan sengketa. Pengecekan dilakukan di kantor pertanahan.

Jika apartemen sudah lama berdiri, minta riwayat perpanjangan HGB sebelumnya. Riwayat itu menunjukkan kepatuhan pengelola.

Pajak dan Biaya Transaksi

Jual beli unit apartemen menimbulkan beberapa kewajiban. Contohnya Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan, Pajak Penghasilan atas pengalihan hak, dan Pajak Pertambahan Nilai untuk penjualan oleh pengusaha tertentu.

Besaran dan ketentuannya mengikuti peraturan perpajakan yang berlaku. Tanyakan rincian kepada notaris atau konsultan pajak.

Masukkan biaya ini ke dalam anggaran. Kamu tidak akan terkejut ketika proses balik nama berjalan.

Tips Memilih Apartemen yang Aman Secara Hukum

Setelah memahami perbedaan dan risikonya, berikut tips praktis yang bisa kamu pakai.

Tips untuk Pembeli

Beberapa tips berikut layak kamu terapkan:

1. Jangan menilai apartemen hanya dari istilah HGB atau hak milik. Periksa status unit dan tanah bersamanya.
2. Pilih proyek dari developer yang punya rekam jejak sertifikat unit terbit.
3. Pastikan sisa masa HGB cukup panjang atau perpanjangannya terjamin.
4. Baca PPJB dengan teliti, terutama jadwal serah terima dan penerbitan sertifikat.
5. Pelajari anggaran dasar PPPSRS dan transparansi pengelolaan.
6. Gunakan notaris atau PPAT yang independen.

Menurut saya, sertifikat yang jelas dan pengelolaan yang transparan sama pentingnya dengan lokasi dan harga. Keduanya menentukan kenyamanan jangka panjang.

Tips bagi Pemilik yang Berencana Menjual

Jika kamu ingin menjual, periksa sisa masa HGB dan tunggakan iuran. Kedua hal itu memengaruhi harga dan minat pembeli.

Siapkan dokumen lengkap, termasuk sertifikat, bukti pembayaran pajak, dan surat bebas tunggakan. Dokumen rapi mempercepat transaksi.

Jika unit masih menjadi agunan, selesaikan pelunasan dan roya lebih dulu. Pembeli hampir pasti meminta hal itu.

FAQ Seputar Apartemen Hak Milik atau HGB

Apakah apartemen bisa bersertifikat hak milik?
Bisa. Bukti kepemilikan unit umumnya berupa SHM Sarusun, tetapi tanah bersama di bawahnya sering berstatus HGB dengan jangka waktu tertentu.

Apakah apartemen HGB lebih buruk daripada hak milik?
Tidak otomatis. HGB berbatas waktu dan perlu diperpanjang, tetapi apartemen dengan HGB yang terkelola baik tetap aman dan banyak dijaminkan ke bank.

Apa yang terjadi jika HGB apartemen habis?
HGB dapat diperpanjang atau diperbarui sesuai ketentuan jika syarat terpenuhi. Pemilik dan pengelola perlu mengurusnya sebelum masa berlaku berakhir.

Kesimpulan

Pada apartemen hak milik atau HGB, perbedaannya terletak pada jenis bukti kepemilikan unit dan status hak atas tanah bersamanya. SHM Sarusun adalah bukti kepemilikan unit, sedangkan tanah bersama umumnya berstatus HGB yang punya jangka waktu.

Dari pengalaman saya, pembeli yang memeriksa sisa masa HGB, jadwal sertifikat, dan transparansi pengelolaan hampir selalu lebih tenang. Jangan terpaku pada label, tetapi telusuri dokumennya satu per satu.

Jika kamu ingin membeli atau menjual apartemen dan butuh pemeriksaan dokumen, klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu menilai risiko dan menyiapkan perjanjian yang aman.

Ringkasan

• Apartemen termasuk rumah susun yang diatur UU Nomor 20 Tahun 2011.
• Pemilik memiliki unit secara perseorangan serta bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• Bukti kepemilikan unit umumnya SHM Sarusun, sedangkan tanah bersama bisa berstatus HGB atau hak pakai.
• Hak milik tidak berbatas waktu, sedangkan HGB berbatas waktu dan dapat diperpanjang atau diperbarui.
• Risiko utama meliputi masa HGB, sertifikat unit belum terbit, dan pengelolaan serta iuran bersama.
• Periksa sertifikat induk, SHM Sarusun, pertelaan, NPP, dan anggaran dasar PPPSRS.
• Warga negara asing hanya dapat memiliki sarusun dengan ketentuan khusus.
• Gunakan notaris atau PPAT yang independen dan cek sisa masa HGB sebelum membeli.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
5. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, panduan sertifikat satuan rumah susun.