Belakangan ini pajak rumah kontrakan jadi bahan obrolan di grup WhatsApp para pemilik properti. Ada yang cemas, ada yang bingung, dan ada pula yang mengira pemerintah baru saja menciptakan pajak baru.
Faktanya, tidak ada pajak baru. Uang sewa yang kamu terima sudah lama dikenai PPh final 10%, dan kamu wajib menyetor serta melaporkannya.
Sebagai praktisi hukum, saya melihat kebingungan ini lahir dari minimnya sosialisasi. Banyak pemilik kontrakan mengira pajaknya menempel pada rumah. Yang dipajaki sebenarnya penghasilan dari sewa itu.
Tulisan ini mengurai aturannya, cara menghitungnya, sampai langkah pelaporannya, dengan bahasa yang gampang diikuti.
Dasar Hukum Pajak Rumah Kontrakan
Aturan pajak rumah kontrakan bersumber dari PP Nomor 34 Tahun 2017 tentang PPh atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan. Peraturan ini berlaku sejak 2 Januari 2018. Pijakan utamanya ada di Pasal 4 ayat (2) huruf d UU PPh.
DJP menjelaskan bahwa objek pajaknya adalah uang sewa yang diterima pemilik. Fisik bangunan tidak menjadi dasar pengenaan. DJP juga memastikan tidak ada program atau jenis pajak baru untuk rumah kontrakan pada 2027.
Supaya tidak tertukar, kenali dua pajak berikut:
- PPh final sewa: pajak pusat atas uang sewa yang kamu terima.
- PBB: pajak daerah atas kepemilikan tanah dan bangunan, yang berjalan sendiri.
Jadi, rumah tinggal yang tidak disewakan hanya terkena PBB. Begitu rumah itu disewakan, uang sewanya otomatis masuk objek PPh final.
Siapa yang Termasuk Pemilik Kontrakan?
Aturan ini menjangkau orang pribadi dan badan yang menyewakan tanah dan/atau bangunan. Rumah, ruko, gudang, hingga satu lantai dari sebuah gedung ikut tercakup.
Rumah kos punya perlakuan lain. Pasal 2 ayat (3) PP 34/2017 mengecualikan jasa penginapan beserta akomodasinya dari PPh final sewa. Meski begitu, penghasilan kos tetap menjadi objek PPh dan mengikuti skema pajak atas penghasilan usaha. Pemilik kos sebaiknya tidak menafsirkan pengecualian ini sebagai bebas pajak.
Tarif PPh Final Sewa Rumah dan Cara Menghitungnya
Tarif PPh final sewa ditetapkan 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Menurut DJP, tarif ini berlaku untuk semua nilai sewa tanpa batas minimum. Sewa kecil pun tetap dihitung.
Rumusnya pendek saja:
PPh final = 10% × jumlah bruto uang sewa
Jumlah bruto mencakup seluruh pembayaran dari penyewa, termasuk biaya layanan bila ada. Biaya perawatan atau cicilan rumah tidak boleh kamu kurangkan dari angka itu.
Contoh Perhitungan
Bayangkan kamu menyewakan rumah seharga Rp36 juta per tahun. Penyewa membayar lunas di muka pada Maret.
Hitungannya begini:
- Uang sewa bruto: Rp36.000.000.
- PPh final: 10% × Rp36.000.000 = Rp3.600.000.
- Batas setor: paling lambat 15 April.
Contoh lain, sewa Rp2,5 juta per bulan menghasilkan pajak Rp250.000 setiap bulan. Karena tarif 10% bersifat final, penghasilan sewa ini tidak dihitung lagi dengan tarif umum PPh.
Skema UMKM 0,5% juga tidak menggantikan ketentuan ini. Penghasilan sewa tanah dan bangunan punya aturan final tersendiri.
Siapa yang Memotong atau Menyetor Pajak Sewa?
Urusan siapa yang membayar pajak sangat bergantung pada status penyewa. Ada dua kemungkinan.
- Penyewa berstatus pemotong pajak. Contohnya PT, instansi pemerintah, atau pihak yang ditunjuk DJP. Mereka memotong 10% sebelum membayar uang sewa kepadamu.
- Penyewa bukan pemotong pajak. Contohnya orang pribadi biasa. Kamu sebagai pemilik harus menyetor sendiri.
DJP memberi gambaran yang jelas. Kalau sebuah PT menyewa gedung untuk kantor, PT itu memotong PPh final 10% lebih dulu. Kalau penyewanya orang pribadi tanpa penunjukan dari DJP, pemilik yang menyetor.
Sebagai tambahan, minta bukti potong dari penyewa yang berstatus pemotong. Dokumen itu akan membantu saat kamu mengisi laporan penghasilan.
Maka dari itu, cek status penyewa sebelum tanda tangan perjanjian. Cantumkan juga klausul soal pemotongan pajak, supaya urusan ini tidak berubah jadi sengketa di tengah jalan.
Cara Setor dan Lapor Pajak Sewa Rumah via Coretax
Sekarang semuanya lewat Coretax DJP. Alurnya berubah dari sistem lama, sebab kamu harus membuat bukti pemotongan dulu sebelum menyetor.
Langkah Setor Sendiri PPh Sewa
Setoran jatuh tempo paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya. Langkahnya:
- Login ke akun Coretax DJP.
- Buka modul e-Bupot, lalu pilih menu Penyetoran Sendiri.
- Isi formulir e-Bupot Setor Sendiri, termasuk masa pajak sesuai bulan kamu menerima uang sewa.
- Klik Submit sampai bupot muncul di daftar Bupot Belum Terbit.
- Buat konsep SPT Masa Unifikasi, lalu bayar kode billing yang terbit.
- Terbitkan bupot dan simpan bukti pembayarannya.
Setelah itu, laporkan SPT Masa Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
Langkah Lapor SPT Tahunan
Selain SPT Masa, penghasilan sewa harus masuk juga ke SPT Tahunan. Tenggatnya 31 Maret untuk orang pribadi dan 30 April untuk badan.
Catat penghasilan sewa pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final. DJP mengimbau pemilik kontrakan menginventarisasi ulang semua sumber sewanya. Pastikan pula pajaknya sudah dipotong penyewa atau kamu setor sendiri.
Kesalahan Umum dan Risiko Bagi Pemilik Kontrakan
Kesalahan yang paling sering muncul adalah anggapan bahwa kontrakan kecil tak perlu dilaporkan. Aturan tidak mengenal ambang batas minimum, jadi anggapan itu keliru.
Beberapa kesalahan lain yang kerap terjadi:
- Tidak menyetor pajak karena penyewanya orang pribadi.
- Lupa memasukkan penghasilan sewa ke SPT Tahunan.
- Menyamakan rumah kontrakan dengan rumah kos.
- Telat menyetor setelah menerima sewa di muka.
Keterlambatan berujung sanksi administratif sesuai UU KUP. Denda telat SPT Tahunan orang pribadi sebesar Rp100.000, dan pembayaran yang terlambat dikenai sanksi bunga.
Di sisi lain, DJP bisa mencocokkan data transaksi, rekening, dan laporan pihak ketiga. Hasilnya bisa berupa imbauan sampai permintaan penjelasan data. Menurut saya, membereskan kepatuhan sekarang jauh lebih murah daripada menunggu surat dari kantor pajak.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apakah benar ada pajak rumah kontrakan baru mulai 2027?
Tidak benar. DJP menegaskan PPh atas sewa tanah dan/atau bangunan sudah berlaku sejak 2018 lewat PP 34/2017. Isu 2027 muncul dari salah paham di masyarakat.
Apakah rumah kos kena PPh final 10%?
Tidak. Rumah kos dikecualikan dari PPh final sewa karena termasuk jasa penginapan. Penghasilannya tetap menjadi objek PPh dengan skema pajak usaha.
Siapa yang membayar pajak kalau penyewanya orang pribadi?
Pemilik kontrakan yang menyetor sendiri, karena penyewa orang pribadi biasa tidak berstatus pemotong pajak. Setorlah paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.
Kesimpulan
Pajak rumah kontrakan sebenarnya bukan hal baru. Kamu membayar PPh final 10% dari uang sewa bruto, lalu melaporkannya lewat Coretax.
Ada tiga langkah yang saya sarankan. Cek dulu status penyewa. Setor sebelum tanggal 15 bulan berikutnya. Terakhir, masukkan penghasilan sewa ke SPT Tahunan.
Menurut saya, pemilik properti yang tertib pajak hidupnya lebih tenang. Catatan yang rapi juga memudahkan kamu saat menjual atau mengajukan pembiayaan atas properti di kemudian hari.
Masih ragu soal hitungan atau cara melaporkan pajak sewamu? Jangan dibiarkan menumpuk. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap mendampingi kamu pelan-pelan.
Ringkasan
- Pajak rumah kontrakan dikenakan atas penghasilan sewa yang diterima pemilik.
- Dasar hukumnya PP 34 Tahun 2017, berlaku sejak 2 Januari 2018.
- Tarif PPh final sewa sebesar 10% dari jumlah bruto uang sewa, tanpa batas minimum.
- Penyewa berstatus pemotong, seperti PT atau instansi, memotong pajaknya langsung.
- Kalau penyewa orang pribadi biasa, pemilik menyetor sendiri lewat Coretax.
- Setor paling lambat tanggal 15 dan lapor SPT Masa Unifikasi paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya.
- Penghasilan sewa ikut dilaporkan dalam SPT Tahunan, 31 Maret untuk orang pribadi.
- Rumah kos dikecualikan dari PPh final sewa, tetapi penghasilannya tetap kena PPh.
Referensi
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Undang-Undang Pajak Penghasilan, Pasal 4 ayat (2) huruf d.
- Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan (KUP) beserta perubahannya.
- Direktorat Jenderal Pajak, “PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?”, pajak.go.id.
- Direktorat Jenderal Pajak, “Luruskan Mekanisme Pajak Properti, Kanwil DJP Sulselbartra Gelar Live Instagram Edukasi”, pajak.go.id.
- Direktorat Jenderal Pajak, “Penjelasan Isu Pajak Rumah Kontrakan 2027”, pajak.go.id.
