AJB vs PPJB: Perbedaan, Kekuatan Hukum, dan Risikonya

AJB vs PPJB hampir selalu jadi bahan pertanyaan ketika seseorang bersiap membeli rumah atau tanah. Namanya mirip. Akibat hukumnya jauh berbeda.

Inti jawabannya begini. AJB memindahkan hak atas tanah dan bangunan kepada pembeli. PPJB baru berupa perjanjian pendahuluan, jadi belum otomatis mengalihkan hak.

Sebagai praktisi hukum, saya cukup sering menangani sengketa yang berawal dari PPJB yang disusun terlalu longgar. Menurut saya, pembeli perlu berhenti menganggap PPJB sebagai tanda aman, terlebih kalau ia belum pernah melihat sertifikat aslinya.

Mari kita bedah perbedaannya satu per satu.

Apa Itu AJB dan PPJB?

Sebelum membandingkan, kamu perlu paham pengertian dasarnya. Dua dokumen ini punya fungsi, pembuat, dan kekuatan hukum sendiri-sendiri.

Pengertian AJB (Akta Jual Beli)

AJB adalah akta otentik buatan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah). Akta ini membuktikan jual beli tanah atau bangunan sudah terjadi.

Pasal 37 ayat (1) PP No. 24 Tahun 1997 mensyaratkan akta PPAT untuk mendaftarkan peralihan hak karena jual beli. Tanpa AJB, proses balik nama sertifikat umumnya tersendat.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Pengertian PPJB (Perjanjian Pengikatan Jual Beli)

PPJB adalah perjanjian yang para pihak buat sebelum AJB. Notaris biasanya menyusunnya, meski sebagian orang masih membuatnya di bawah tangan.

Orang memilih PPJB ketika syarat jual beli belum lengkap. Harga belum lunas, sertifikat belum dipecah, atau rumah masih dalam pembangunan, misalnya.

Untuk rumah yang dipasarkan pengembang, Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019 mengatur sistem PPJB. Aturan ini melindungi pembeli dari praktik pemasaran yang merugikan.

Perbedaan AJB vs PPJB

Berikut perbedaan utama kedua dokumen tersebut:

• Pejabat pembuat: PPAT membuat AJB, sedangkan notaris umumnya membuat PPJB.
• Sifat dokumen: AJB berupa akta peralihan hak, sedangkan PPJB berupa perjanjian pendahuluan.
• Fungsi utama: AJB menjadi dasar balik nama sertifikat. PPJB mengikat para pihak untuk melakukan jual beli di kemudian hari.
• Waktu pembuatan: para pihak membuat AJB saat syarat jual beli sudah terpenuhi, dan membuat PPJB sebelum syarat itu lengkap.
• Akibat bagi kepemilikan: hak berpindah setelah AJB dan balik nama. Pada PPJB, perpindahan itu pada prinsipnya belum terjadi.

AJB juga menuntut objek yang jelas dan siap dialihkan. PPJB lahir untuk objek yang masih menunggu kelengkapan tertentu.

Kekuatan Hukum AJB dan PPJB

Banyak pembeli bertanya, dokumen mana yang lebih kuat? Jawabannya mengikuti jenis dokumen dan kondisi transaksinya.

Kekuatan Hukum AJB

AJB berstatus akta otentik. Pasal 1868 dan Pasal 1870 KUHPerdata memberi akta otentik kekuatan pembuktian yang sempurna.

Meski begitu, tanda tangan AJB belum menjadikanmu pemilik di mata administrasi pertanahan. Kamu masih harus mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan agar sertifikat tercatat atas namamu.

Jadi, jangan berhenti setelah menandatangani AJB. Urus balik nama secepatnya.

Kekuatan Hukum PPJB

PPJB sah sebagai perjanjian bila memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata. Pasal 1338 KUHPerdata menegaskan bahwa perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang.

Hanya saja, PPJB pada prinsipnya tidak mengalihkan hak milik. Kalau penjual ingkar janji, pembeli biasanya menuntut pemenuhan perjanjian atau ganti rugi menurut Pasal 1243 KUHPerdata.

PPJB Belum Lunas dan PPJB Lunas

Status pembayaran mengubah kekuatan PPJB:

• PPJB belum lunas: isinya baru berupa janji, sehingga posisi pembeli lebih lemah.
• PPJB lunas: pembeli sudah membayar penuh, sehingga posisinya lebih kuat.

Mahkamah Agung memberi pedoman lewat SEMA No. 4 Tahun 2016. Rumusan kamar perdatanya menyebut peralihan hak atas tanah berdasarkan PPJB secara hukum terjadi jika pembeli sudah membayar lunas, menguasai objeknya, dan beritikad baik.

SEMA ini menjadi pedoman bagi hakim. Ia tidak menggantikan AJB, dan putusan pengadilan bisa berbeda dari satu perkara ke perkara lain. Karena itu, jangan jadikan PPJB lunas sebagai satu-satunya pengaman.

Risiko PPJB dan Cara Menghindarinya

PPJB sendiri tidak salah. Banyak transaksi sehat memakainya. Risiko PPJB tetap nyata, apalagi kalau kamu lengah.

Risiko yang Paling Sering Terjadi

Masalah berikut sering muncul di lapangan:

• Penjual menjual objek yang sama kepada pihak lain.
• Penjual menjaminkan sertifikat ke bank tanpa sepengetahuanmu.
• Sertifikat belum atas nama penjual, atau belum dipecah.
• Penjual meninggal atau pailit sebelum AJB dibuat.
• Pasangan penjual tidak ikut menyetujui, padahal objek termasuk harta bersama.
• Pengembang gagal menyelesaikan pembangunan.

Soal harta bersama, Pasal 36 UU Perkawinan mensyaratkan persetujuan kedua pihak untuk menjualnya. Perjanjian tanpa persetujuan itu bisa digugat.

Langkah Aman Sebelum Menandatangani PPJB

Ikuti daftar periksa ini:

1. Periksa sertifikat asli, lalu cek keabsahannya di Kantor Pertanahan.
2. Pastikan nama di sertifikat sama dengan nama penjual.
3. Cek status sengketa, sita, dan agunan (Hak Tanggungan).
4. Minta bukti lunas PBB dan dokumen izin bangunan (PBG).
5. Pastikan pasangan penjual ikut menandatangani.
6. Buat PPJB di hadapan notaris, jangan di bawah tangan.
7. Cantumkan tenggat AJB, sanksi keterlambatan, dan jadwal pembayaran dengan jelas.

Hindari juga kuasa mutlak sebagai pengganti AJB. Instruksi Mendagri No. 14 Tahun 1982 melarang kuasa mutlak untuk memindahkan hak atas tanah.

Membeli rumah yang belum selesai? Periksa dulu persyaratan pengembang. Aturan turunan UU Perumahan dan Kawasan Permukiman meminta jaminan pembangunan dan tingkat keterbangunan tertentu sebelum PPJB. Tanyakan hal ini sebelum menyerahkan uang muka.

Alur Transaksi dan Biaya yang Perlu Disiapkan

Jual beli properti biasanya berjalan seperti ini:

1. Para pihak sepakat soal harga dan syarat.
2. Bila syarat belum lengkap, mereka membuat PPJB.
3. Setelah semua syarat terpenuhi, mereka membuat AJB di hadapan PPAT.
4. Pembeli dan penjual membayar pajak masing-masing.
5. PPAT mendaftarkan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Biaya dan Pajak

Beberapa biaya yang umum muncul:

• BPHTB menjadi kewajiban pembeli menurut UU No. 1 Tahun 2022 dan peraturan daerah, dengan tarif paling tinggi 5%.
• PPh final menjadi kewajiban penjual sebesar 2,5% dari nilai pengalihan, sesuai PP No. 34 Tahun 2016.
• Honorarium PPAT paling besar 1% dari harga transaksi, menurut PP No. 24 Tahun 2016.
• Biaya balik nama berupa PNBP di Kantor Pertanahan.

Tarif dan ketentuan teknisnya bisa berlainan di tiap daerah. Konfirmasikan angka terbaru ke PPAT atau kantor pajak daerah setempat.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Apakah PPJB sama dengan AJB?

Keduanya berbeda. PPAT membuat AJB sebagai akta peralihan hak, sedangkan PPJB berfungsi sebagai perjanjian pendahuluan. Balik nama sertifikat bersandar pada AJB.

Apakah PPJB lunas cukup untuk membuktikan kepemilikan?

Belum tentu. SEMA No. 4 Tahun 2016 memberi pedoman perlindungan bagi pembeli beritikad baik yang sudah melunasi dan menguasai objek. Untuk kepastian penuh, kamu tetap perlu AJB dan balik nama.

Mana yang dibuat lebih dulu, AJB atau PPJB?

PPJB datang lebih dulu bila syarat jual beli belum lengkap. AJB menyusul setelah syarat terpenuhi, misalnya harga lunas dan sertifikat siap dialihkan.

Kesimpulan

Soal AJB vs PPJB, ringkasannya begini: AJB mengalihkan hak, sedangkan PPJB mengikat janji jual beli. PPJB lunas memberi perlindungan lebih besar, namun ia tidak menggantikan AJB dan balik nama.

Langkah yang saya sarankan jelas. Periksa sertifikat, buat PPJB di hadapan notaris bila perlu, lalu segera lanjut ke AJB setelah syarat lengkap.

Menurut pendapat saya, pembeli yang menunda AJB terlalu lama sedang menyerahkan nasibnya pada kondisi penjual. Penjual bisa meninggal, bangkrut, atau berubah pikiran.

Sedang menimbang PPJB, atau sudah telanjur menandatangani dan mulai ragu? Jangan dipendam sendirian. Klik poster yang tersedia di halaman ini, atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website. Kami siap meninjau dokumenmu dengan ramah dan jelas.

Ringkasan

• AJB adalah akta otentik buatan PPAT yang menjadi dasar balik nama sertifikat.
• PPJB adalah perjanjian pendahuluan, umumnya dibuat notaris, sebelum syarat jual beli lengkap.
• Pasal 37 ayat (1) PP 24/1997 mensyaratkan akta PPAT untuk mendaftarkan peralihan hak karena jual beli.
• AJB berkekuatan pembuktian sempurna, sedangkan PPJB pada prinsipnya belum mengalihkan hak.
• SEMA 4/2016 melindungi pembeli beritikad baik yang sudah melunasi dan menguasai objek PPJB.
• Risiko PPJB meliputi penjualan ganda, sertifikat dijaminkan, pasangan tidak setuju, dan pengembang bermasalah.
• Pembeli membayar BPHTB, sedangkan penjual membayar PPh final 2,5%.
• Periksa sertifikat dan buat PPJB di hadapan notaris sebelum menyerahkan uang.

Referensi

1. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, khususnya Pasal 1243, Pasal 1320, Pasal 1338, Pasal 1868, dan Pasal 1870.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, khususnya Pasal 37.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016.
4. Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
5. Surat Edaran Mahkamah Agung Nomor 4 Tahun 2016, Rumusan Hukum Kamar Perdata.
6. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD dan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang PPh atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
7. Kementerian ATR/BPN, layanan pertanahan dan pengecekan sertifikat (atrbpn.go.id).