Escrow Account: Pengertian, Cara Kerja, dan Manfaatnya untuk Transaksi Bisnis
Escrow account adalah rekening khusus yang digunakan untuk menyimpan dana transaksi sementara waktu. Dana tersebut baru diberikan kepada penerima setelah semua ketentuan yang disepakati oleh pembeli dan penjual terpenuhi. Rekening escrow melibatkan pihak ketiga yang bersikap netral dalam mengelola dana transaksi. Dengan sistem tersebut, penjual tidak dapat langsung menggunakan uang pembeli sebelum menyelesaikan kewajibannya. Escrow account semakin banyak digunakan untuk transaksi bernilai besar, transaksi jarak jauh, pembelian properti, pendanaan digital, dan kerja sama antar bisnis. Dalam transaksi bisnis, rekening escrow digunakan untuk mengatur kapan pembayaran boleh diberikan kepada penerima. Escrow agent tidak bertindak sebagai pembeli maupun penjual. Hanya menjalankan instruksi yang telah disepakati dalam perjanjian. Fungsi Utama Escrow Account Escrow account memiliki beberapa fungsi utama, yaitu: Perbedaan Escrow Account dan Rekening Bank Biasa Escrow account memiliki aturan penggunaan yang lebih terbatas dibandingkan rekening bank biasa. Pemilik rekening bank biasa dapat menggunakan dananya kapan saja, sedangkan dana escrow hanya dapat dicairkan ketika persyaratan tertentu sudah terpenuhi. Aspek Escrow account Rekening bank biasa Tujuan penggunaan Menyimpan dana untuk transaksi tertentu Menyimpan dan mengelola uang pemilik rekening Penguasaan dana Dibatasi oleh isi perjanjian Dikendalikan oleh pemilik rekening Proses pencairan Dilakukan setelah syarat transaksi terpenuhi Dilakukan sesuai permintaan pemilik rekening Pihak yang terlibat Pembayar, penerima, dan escrow agent Bank dan pemilik rekening Perlindungan transaksi Memiliki aturan pencairan tambahan Tidak secara langsung melindungi transaksi tertentu Rekening escrow juga berbeda dari rekening milik penjual yang hanya disebut sebagai “rekening bersama”. Perlindungan escrow baru dapat berjalan jika terdapat pengelola yang netral, pemisahan dana, aturan pencairan, proses pemeriksaan, dan cara menyelesaikan perselisihan. Bagaimana Cara Kerja Escrow dalam Transaksi Bisnis? Escrow transaksi bisnis bekerja dengan menyimpan pembayaran dari pembeli sampai penjual menyelesaikan kewajibannya. Escrow agent akan memeriksa apakah syarat pencairan sudah terpenuhi sebelum memberikan dana kepada penjual atau mengembalikannya kepada pembeli. Cara kerja rekening bersama bisnis umumnya berlangsung melalui tahapan berikut: Contoh Penerapan Escrow dalam Transaksi Bisnis Kapan Escrow Account Digunakan? Escrow account sebaiknya digunakan ketika nilai transaksi cukup besar, pihak yang bertransaksi belum saling mengenal, atau pembayaran dilakukan secara bertahap. Penggunaan escrow juga disarankan ketika barang, jasa, atau dokumen dalam transaksi perlu diperiksa terlebih dahulu. Semakin besar kerugian yang dapat muncul jika transaksi gagal, semakin penting penggunaan escrow account. Beberapa transaksi yang dapat menggunakan escrow account meliputi: 1. Escrow Properti Escrow properti digunakan untuk menyimpan pembayaran sampai dokumen dan proses jual beli properti dinyatakan lengkap. Dana dapat ditahan sampai pemeriksaan dokumen kepemilikan, pembayaran pajak, dan proses pengalihan hak selesai. Dalam pembelian rumah yang masih dibangun, escrow properti dapat mengatur pencairan dana berdasarkan perkembangan pembangunan. Pembeli tetap perlu memeriksa legalitas pengembang, status tanah, izin pembangunan, dan isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli. Escrow account tidak dapat menggantikan pemeriksaan legalitas properti. 2. Transaksi B2B Bernilai Tinggi Escrow dapat digunakan dalam pembelian mesin, pengadaan bahan baku, proyek teknologi, konstruksi, perdagangan antardaerah, dan pekerjaan yang dibayar secara bertahap. Rekening bersama bisnis memberikan perlindungan kepada pembeli dan penjual selama proses transaksi berlangsung. 3. Merger dan Akuisisi Dalam transaksi merger dan akuisisi, sebagian dana pembelian dapat disimpan sementara dalam escrow account. Dana tersebut dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban yang baru diketahui setelah transaksi selesai. Contohnya adalah kewajiban pajak yang belum diselesaikan, pelanggaran perjanjian, atau tuntutan yang sebelumnya telah diatur dalam kontrak. 4. Pendanaan Digital POJK Nomor 40 Tahun 2024 mengatur Layanan Pendanaan Bersama Berbasis Teknologi Informasi atau LPBBTI. Penggunaan rekening penampungan membantu memisahkan dana milik pengguna dari uang yang digunakan untuk kegiatan operasional penyelenggara. Sebagian aturan pelaporan dalam POJK Nomor 40 Tahun 2024 telah diperbarui melalui POJK Nomor 8 Tahun 2026. Untuk layanan urun dana atau securities crowdfunding, POJK Nomor 17 Tahun 2025 telah menggantikan POJK Nomor 57/POJK.04/2020. Investor perlu memeriksa izin penyelenggara dan peraturan terbaru sebelum menyetorkan dana karena ketentuan dapat berubah. 5. Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam PP Nomor 36 Tahun 2023 mengatur pemasukan, penempatan, penggunaan, pengawasan, dan sanksi terkait Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam atau DHE SDA. Aturan DHE SDA kemudian diperbarui, termasuk melalui PP Nomor 21 Tahun 2026. Pembaruan tersebut juga mencakup pengawasan terhadap rekening penampungan yang digunakan dalam pelaksanaan kebijakan DHE SDA. Apa Risiko Transaksi Tanpa Escrow? Transaksi tanpa escrow membuat dana langsung berpindah sebelum pembeli memperoleh kepastian bahwa penjual telah memenuhi kewajibannya. Kondisi tersebut dapat meningkatkan risiko penipuan, penggunaan dana sebelum waktunya, perselisihan kepemilikan, dan kesulitan mendapatkan pengembalian dana. Beberapa risiko transaksi tanpa rekening bersama bisnis meliputi: Perkembangan ekonomi digital membuat kebutuhan terhadap sistem pembayaran yang aman semakin meningkat. Laporan Google, Temasek, dan Bain yang dikutip Reuters memperkirakan nilai barang dagangan bruto e-commerce Indonesia mencapai sekitar USD71 miliar pada 2025. Nilai tersebut diperkirakan meningkat menjadi USD140 miliar pada 2030. Besarnya nilai transaksi digital tidak berarti setiap pembayaran online harus menggunakan escrow account khusus. Data tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan transaksi digital perlu diikuti dengan peningkatan keamanan pembayaran, pemeriksaan identitas, perlindungan akun, dan prosedur penyelesaian sengketa. Contoh Penggunaan Escrow di Indonesia Penggunaan escrow di Indonesia dapat ditemukan dalam marketplace, layanan pendanaan digital, transaksi perusahaan, pengelolaan DHE SDA, dan jual beli properti. Cara penerapannya dapat berbeda karena setiap sektor memiliki jenis transaksi, risiko, dan aturan tersendiri. 1. Marketplace Digital Marketplace biasanya menyimpan pembayaran pembeli sampai barang diterima atau masa pengajuan komplain berakhir. Setelah transaksi dinyatakan selesai, marketplace meneruskan dana kepada penjual. Sistem pembayaran tersebut memiliki cara kerja yang menyerupai escrow. Pengguna tetap perlu membaca syarat dan ketentuan layanan karena tidak semua sistem penahanan pembayaran memiliki kedudukan hukum yang sama dengan escrow account di bank. 2. Lelang Resmi Negara Dalam lelang negara, peserta biasanya harus menyetorkan uang jaminan sebelum mengikuti proses lelang. Pemenang lelang wajib melunasi pembayaran sesuai ketentuan yang berlaku. Uang jaminan milik peserta yang tidak menang akan dikembalikan melalui prosedur resmi. Uang jaminan lelang tidak dapat langsung dianggap sama dengan escrow dalam transaksi bisnis. Keduanya memang digunakan untuk menampung dana, tetapi memiliki aturan, pengelola, dan cara pencairan yang berbeda. 3. Industri Properti Escrow properti dapat digunakan untuk menyimpan pembayaran sampai proses pemeriksaan dokumen dan tahapan jual beli selesai. Pada proyek pembangunan, dana juga dapat diberikan secara bertahap berdasarkan perkembangan fisik bangunan. Perkembangan pembangunan sebaiknya diperiksa oleh konsultan atau pihak independen sebelum dana dicairkan. Cara Memilih Layanan Escrow yang