Escrow Account: Pengertian, Cara Kerja, dan Manfaatnya untuk Transaksi Bisnis

Escrow account adalah rekening khusus yang digunakan untuk menyimpan dana transaksi sementara waktu.

Dana tersebut baru diberikan kepada penerima setelah semua ketentuan yang disepakati oleh pembeli dan penjual terpenuhi.

Rekening escrow melibatkan pihak ketiga yang bersikap netral dalam mengelola dana transaksi.

Dengan sistem tersebut, penjual tidak dapat langsung menggunakan uang pembeli sebelum menyelesaikan kewajibannya.

Escrow account semakin banyak digunakan untuk transaksi bernilai besar, transaksi jarak jauh, pembelian properti, pendanaan digital, dan kerja sama antar bisnis.

Dalam transaksi bisnis, rekening escrow digunakan untuk mengatur kapan pembayaran boleh diberikan kepada penerima.

Escrow agent tidak bertindak sebagai pembeli maupun penjual. Hanya menjalankan instruksi yang telah disepakati dalam perjanjian.

Fungsi Utama Escrow Account

Escrow account memiliki beberapa fungsi utama, yaitu:

• Menyimpan dana sampai semua kewajiban dalam transaksi selesai.
• Memisahkan dana transaksi dari rekening operasional perusahaan.
• Mencegah dana digunakan sebelum waktu yang telah disepakati.
• Memberikan aturan yang jelas mengenai pencairan atau pengembalian dana.
• Menyediakan catatan transaksi yang dapat diperiksa kembali.
• Meningkatkan rasa aman dalam transaksi bernilai besar.

Perbedaan Escrow Account dan Rekening Bank Biasa

Escrow account memiliki aturan penggunaan yang lebih terbatas dibandingkan rekening bank biasa.

Pemilik rekening bank biasa dapat menggunakan dananya kapan saja, sedangkan dana escrow hanya dapat dicairkan ketika persyaratan tertentu sudah terpenuhi.

Aspek	Escrow account	Rekening bank biasa
Tujuan penggunaan	Menyimpan dana untuk transaksi tertentu	Menyimpan dan mengelola uang pemilik rekening
Penguasaan dana	Dibatasi oleh isi perjanjian	Dikendalikan oleh pemilik rekening
Proses pencairan	Dilakukan setelah syarat transaksi terpenuhi	Dilakukan sesuai permintaan pemilik rekening
Pihak yang terlibat	Pembayar, penerima, dan escrow agent	Bank dan pemilik rekening
Perlindungan transaksi	Memiliki aturan pencairan tambahan	Tidak secara langsung melindungi transaksi tertentu

Rekening escrow juga berbeda dari rekening milik penjual yang hanya disebut sebagai “rekening bersama”.

Perlindungan escrow baru dapat berjalan jika terdapat pengelola yang netral, pemisahan dana, aturan pencairan, proses pemeriksaan, dan cara menyelesaikan perselisihan.

Bagaimana Cara Kerja Escrow dalam Transaksi Bisnis?

Escrow transaksi bisnis bekerja dengan menyimpan pembayaran dari pembeli sampai penjual menyelesaikan kewajibannya.

Escrow agent akan memeriksa apakah syarat pencairan sudah terpenuhi sebelum memberikan dana kepada penjual atau mengembalikannya kepada pembeli.

Cara kerja rekening bersama bisnis umumnya berlangsung melalui tahapan berikut:

1. Pembeli dan penjual membuat kesepakatan
   Pembeli dan penjual menentukan harga, spesifikasi barang atau jasa, jadwal pengiriman, standar penerimaan, dan aturan pembatalan.
2. Perjanjian escrow disusun
   Perjanjian berisi identitas pihak yang terlibat, jumlah dana, biaya layanan, dokumen pemeriksaan, batas waktu, syarat pencairan, dan ketentuan pengembalian dana.
3. Pembeli menyetorkan dana
   Pembeli mengirimkan dana ke rekening escrow dan tidak langsung mentransfernya ke rekening penjual.
4. Penjual menyelesaikan kewajiban
   Penjual mengirim barang, menyelesaikan pekerjaan, menyerahkan dokumen, atau memenuhi tahapan proyek yang telah disepakati.
5. Hasil pekerjaan diperiksa
   Escrow agent memeriksa bukti bahwa kewajiban penjual telah dipenuhi.
   Pemeriksaan dapat menggunakan berita acara, persetujuan pembeli, laporan konsultan, dokumen kepemilikan, atau hasil pemeriksaan dari pihak independen.
6. Dana diberikan atau dikembalikan
   Dana diberikan kepada penjual jika semua persyaratan telah terpenuhi.
   Dana dapat dikembalikan kepada pembeli jika transaksi dibatalkan sesuai ketentuan dalam perjanjian.

Contoh Penerapan Escrow dalam Transaksi Bisnis

1. PT A memesan mesin produksi senilai Rp2 miliar dari PT B.
2. Kedua perusahaan menyepakati pembayaran sebesar 20% setelah kontrak ditandatangani.
3. Pembayaran berikutnya sebesar 50% diberikan setelah mesin dikirim.
4. Sisa pembayaran sebesar 30% diberikan setelah mesin berhasil melewati proses uji fungsi.
5. Seluruh dana dapat disimpan dalam escrow dan diberikan secara bertahap sesuai perkembangan transaksi.
6. Skema tersebut memberikan kepastian kepada PT B bahwa dana pembelian sudah tersedia.
7. PT A juga tidak perlu menyerahkan seluruh pembayaran sebelum mesin diterima dan berfungsi dengan baik.

Kapan Escrow Account Digunakan?

Escrow account sebaiknya digunakan ketika nilai transaksi cukup besar, pihak yang bertransaksi belum saling mengenal, atau pembayaran dilakukan secara bertahap.

Penggunaan escrow juga disarankan ketika barang, jasa, atau dokumen dalam transaksi perlu diperiksa terlebih dahulu.

Semakin besar kerugian yang dapat muncul jika transaksi gagal, semakin penting penggunaan escrow account.

Beberapa transaksi yang dapat menggunakan escrow account meliputi:

1. Escrow Properti

Escrow properti digunakan untuk menyimpan pembayaran sampai dokumen dan proses jual beli properti dinyatakan lengkap.

Dana dapat ditahan sampai pemeriksaan dokumen kepemilikan, pembayaran pajak, dan proses pengalihan hak selesai.

Dalam pembelian rumah yang masih dibangun, escrow properti dapat mengatur pencairan dana berdasarkan perkembangan pembangunan.

Pembeli tetap perlu memeriksa legalitas pengembang, status tanah, izin pembangunan, dan isi Perjanjian Pengikatan Jual Beli.

Escrow account tidak dapat menggantikan pemeriksaan legalitas properti.

2. Transaksi B2B Bernilai Tinggi

Escrow dapat digunakan dalam pembelian mesin, pengadaan bahan baku, proyek teknologi, konstruksi, perdagangan antardaerah, dan pekerjaan yang dibayar secara bertahap.

Rekening bersama bisnis memberikan perlindungan kepada pembeli dan penjual selama proses transaksi berlangsung.

3. Merger dan Akuisisi

Dalam transaksi merger dan akuisisi, sebagian dana pembelian dapat disimpan sementara dalam escrow account.

Dana tersebut dapat digunakan untuk menyelesaikan kewajiban yang baru diketahui setelah transaksi selesai.

Contohnya adalah kewajiban pajak yang belum diselesaikan, pelanggaran perjanjian, atau tuntutan yang sebelumnya telah diatur dalam kontrak.

4. Pendanaan Digital

POJK Nomor 40 Tahun 2024 mengatur Layanan Pendanaan Bersama Berbasis Teknologi Informasi atau LPBBTI.

Penggunaan rekening penampungan membantu memisahkan dana milik pengguna dari uang yang digunakan untuk kegiatan operasional penyelenggara.

Sebagian aturan pelaporan dalam POJK Nomor 40 Tahun 2024 telah diperbarui melalui POJK Nomor 8 Tahun 2026.

Untuk layanan urun dana atau securities crowdfunding, POJK Nomor 17 Tahun 2025 telah menggantikan POJK Nomor 57/POJK.04/2020.

Investor perlu memeriksa izin penyelenggara dan peraturan terbaru sebelum menyetorkan dana karena ketentuan dapat berubah.

5. Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam

PP Nomor 36 Tahun 2023 mengatur pemasukan, penempatan, penggunaan, pengawasan, dan sanksi terkait Devisa Hasil Ekspor Sumber Daya Alam atau DHE SDA.

Aturan DHE SDA kemudian diperbarui, termasuk melalui PP Nomor 21 Tahun 2026.

Pembaruan tersebut juga mencakup pengawasan terhadap rekening penampungan yang digunakan dalam pelaksanaan kebijakan DHE SDA.

Apa Risiko Transaksi Tanpa Escrow?

Transaksi tanpa escrow membuat dana langsung berpindah sebelum pembeli memperoleh kepastian bahwa penjual telah memenuhi kewajibannya.

Kondisi tersebut dapat meningkatkan risiko penipuan, penggunaan dana sebelum waktunya, perselisihan kepemilikan, dan kesulitan mendapatkan pengembalian dana.

Beberapa risiko transaksi tanpa rekening bersama bisnis meliputi:

• Penjual sudah menerima pembayaran tetapi tidak mengirimkan barang atau menyelesaikan jasa.
• Barang yang diterima tidak sesuai dengan spesifikasi dalam kontrak.
• Pembeli sudah menerima barang tetapi menunda atau tidak menyelesaikan pembayaran.
• Dana milik konsumen digunakan untuk kebutuhan lain sebelum proyek selesai.
• Pembeli dan penjual tidak memiliki ukuran yang jelas untuk menentukan keberhasilan transaksi.
• Pengembalian dana bergantung sepenuhnya pada kesediaan penerima pembayaran.
• Perselisihan harus diselesaikan melalui proses hukum yang membutuhkan waktu dan biaya besar.

Perkembangan ekonomi digital membuat kebutuhan terhadap sistem pembayaran yang aman semakin meningkat.

Laporan Google, Temasek, dan Bain yang dikutip Reuters memperkirakan nilai barang dagangan bruto e-commerce Indonesia mencapai sekitar USD71 miliar pada 2025.

Nilai tersebut diperkirakan meningkat menjadi USD140 miliar pada 2030.

Besarnya nilai transaksi digital tidak berarti setiap pembayaran online harus menggunakan escrow account khusus.

Data tersebut menunjukkan bahwa pertumbuhan transaksi digital perlu diikuti dengan peningkatan keamanan pembayaran, pemeriksaan identitas, perlindungan akun, dan prosedur penyelesaian sengketa.

Contoh Penggunaan Escrow di Indonesia

Penggunaan escrow di Indonesia dapat ditemukan dalam marketplace, layanan pendanaan digital, transaksi perusahaan, pengelolaan DHE SDA, dan jual beli properti.

Cara penerapannya dapat berbeda karena setiap sektor memiliki jenis transaksi, risiko, dan aturan tersendiri.

1. Marketplace Digital

Marketplace biasanya menyimpan pembayaran pembeli sampai barang diterima atau masa pengajuan komplain berakhir.

Setelah transaksi dinyatakan selesai, marketplace meneruskan dana kepada penjual.

Sistem pembayaran tersebut memiliki cara kerja yang menyerupai escrow.

Pengguna tetap perlu membaca syarat dan ketentuan layanan karena tidak semua sistem penahanan pembayaran memiliki kedudukan hukum yang sama dengan escrow account di bank.

2. Lelang Resmi Negara

Dalam lelang negara, peserta biasanya harus menyetorkan uang jaminan sebelum mengikuti proses lelang.

Pemenang lelang wajib melunasi pembayaran sesuai ketentuan yang berlaku.

Uang jaminan milik peserta yang tidak menang akan dikembalikan melalui prosedur resmi.

Uang jaminan lelang tidak dapat langsung dianggap sama dengan escrow dalam transaksi bisnis.

Keduanya memang digunakan untuk menampung dana, tetapi memiliki aturan, pengelola, dan cara pencairan yang berbeda.

3. Industri Properti

Escrow properti dapat digunakan untuk menyimpan pembayaran sampai proses pemeriksaan dokumen dan tahapan jual beli selesai.

Pada proyek pembangunan, dana juga dapat diberikan secara bertahap berdasarkan perkembangan fisik bangunan.

Perkembangan pembangunan sebaiknya diperiksa oleh konsultan atau pihak independen sebelum dana dicairkan.

Cara Memilih Layanan Escrow yang Aman

Layanan escrow yang aman harus memiliki pengelola yang jelas, rekening yang terpisah, perjanjian tertulis, aturan pencairan, dan prosedur penyelesaian perselisihan.

Pengguna tidak boleh memilih layanan hanya karena nama rekening, tampilan situs, atau penawaran yang terlihat meyakinkan.

Perhatikan beberapa langkah berikut sebelum menyetorkan dana:

• Periksa legalitas dan kewenangan penyedia layanan.
• Pastikan dana transaksi disimpan terpisah dari rekening operasional perusahaan.
• Periksa kesesuaian nama pemilik rekening dengan dokumen resmi.
• Tentukan dokumen yang harus diserahkan sebelum dana dicairkan.
• Hindari aturan pencairan yang hanya menguntungkan atau bergantung pada keputusan satu pihak.
• Tentukan batas waktu konfirmasi agar dana tidak tertahan terlalu lama.
• Atur cara pembatalan transaksi dan pengembalian dana.
• Tentukan prosedur penyelesaian perselisihan sejak awal.
• Periksa biaya administrasi, pajak, bunga, dan pihak yang harus membayarnya.
• Simpan kontrak, bukti transfer, percakapan, dan berita acara.
• Gunakan bank atau penyelenggara yang memiliki izin sesuai bidang usahanya.

Kesimpulan

Escrow account adalah sistem pengamanan pembayaran yang menyimpan dana sampai kewajiban dalam transaksi terpenuhi.

Penggunaan escrow memberikan kepastian yang lebih baik kepada pembeli dan penjual, terutama dalam transaksi properti, pendanaan digital, proyek bertahap, merger dan akuisisi, serta perdagangan B2B bernilai besar.

Menurut saya, penggunaan smart contract pada masa mendatang dapat membuat proses pemeriksaan dan pencairan dana menjadi lebih cepat.

Teknologi tersebut tetap membutuhkan perjanjian yang jelas, data yang benar, dasar hukum, perlindungan konsumen, dan prosedur perbaikan apabila terjadi kesalahan sistem.

Pelaku usaha dan masyarakat sebaiknya menggunakan penyedia escrow resmi serta memeriksa izin yang sesuai dengan jenis transaksi.

Ringkasan

• Escrow account adalah rekening yang menyimpan dana sampai persyaratan transaksi terpenuhi.
• Escrow agent mengelola dana sebagai pihak netral berdasarkan perjanjian.
• Rekening escrow berbeda dari rekening biasa karena dana hanya dapat dicairkan berdasarkan syarat tertentu.
• Escrow dapat digunakan untuk properti, transaksi B2B, merger dan akuisisi, pendanaan digital, serta proyek bertahap.
• Perjanjian escrow perlu mengatur pencairan dana, pemeriksaan, pembatalan, pengembalian uang, biaya, dan penyelesaian perselisihan.
• Pengguna perlu memeriksa legalitas penyedia dan memastikan dana transaksi terpisah dari rekening operasional.
• Escrow dapat mengurangi risiko transaksi, tetapi tidak menggantikan pemeriksaan terhadap pihak yang bertransaksi dan objek yang diperjualbelikan.

Referensi

• Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia. “PP No. 36 Tahun 2023 tentang Devisa Hasil Ekspor dari Kegiatan Pengusahaan, Pengelolaan, dan/atau Pengolahan Sumber Daya Alam.” Database Peraturan BPK RI, 2023.
• Otoritas Jasa Keuangan. “POJK Nomor 40 Tahun 2024 tentang Layanan Pendanaan Bersama Berbasis Teknologi Informasi.” OJK, 2024.
• Otoritas Jasa Keuangan. “POJK Nomor 17 Tahun 2025 tentang Penawaran Efek Melalui Layanan Urun Dana Berbasis Teknologi Informasi.” OJK, 2025.
• Otoritas Jasa Keuangan. “POJK Nomor 8 Tahun 2026 tentang Pelaporan dan Permintaan Data Transaksi Pendanaan oleh Penyelenggara LPBBTI.” OJK, 2026.
• Otoritas Jasa Keuangan. “Stabilitas Sektor Jasa Keuangan Terjaga di Tengah Dinamika Perekonomian Global.” OJK, Juni 2026.
• Reuters. “Indonesia Asks Four E-commerce Platforms to Collect Income Tax from Sellers.” Reuters, 1 Juli 2026.