Bisnis Kos-Kosan: Izin, Pajak, dan Cara Memulai

Coba jalan kaki di sekitar kampus atau kawasan pabrik. Hampir pasti kamu bertemu deretan rumah dengan papan “Terima Kos” di pagar.

Bisnis kos-kosan memang masih jadi salah satu usaha properti paling stabil di Indonesia, karena kebutuhan hunian sementara dari mahasiswa dan pekerja nyaris tidak pernah surut, terutama di kota besar.

Banyak pemilik baru yang baru sadar belakangan bahwa usaha ini punya kewajiban hukum. Ada izin usaha, persetujuan bangunan, dan pajak yang harus diurus.

Jawaban singkatnya begini. Usaha kos sah dijalankan dan bisa menguntungkan selama kamu punya Nomor Induk Berusaha (NIB) dan Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), lalu memenuhi kewajiban PPh serta pajak daerah sesuai omzet dan aturan di daerahmu.

Sebagai pakar hukum, saya melihat pola yang sama berulang. Pemilik kos yang mengurus legalitas di awal biasanya jarang berurusan dengan sanksi, dan biayanya jauh lebih ringan dibanding membereskan masalah setelah kos berjalan. Karena itu, pahami aturannya dulu sebelum kamu membeli semen pertama.

Baca juga: Asuransi Penjaminan Kredit: Fungsi dan Cara Kerjanya

Izin Usaha Kos-Kosan yang Wajib Kamu Urus

Soal izin usaha kos-kosan, prosesnya ternyata tidak serumit bayangan banyak orang. Pemerintah sekarang memakai sistem perizinan berbasis risiko yang berjalan lewat OSS (Online Single Submission), dengan dasar PP Nomor 28 Tahun 2025. Aturan ini menggantikan PP Nomor 5 Tahun 2021. Ada tiga dokumen yang perlu kamu siapkan.

Nomor Induk Berusaha (NIB)

NIB adalah identitas resmi usahamu. Kamu mendaftar lewat laman OSS dan memilih kode KBLI yang cocok, yakni kelompok penyediaan akomodasi jangka pendek.

Sistem OSS sedang bertransisi ke KBLI 2025, jadi cek ulang kodenya sebelum mengirim formulir. Jenis izin tambahan yang diminta sistem juga bergantung pada tingkat risiko usahamu.

Siapkan KTP dan NPWP. Pemilik perorangan memakai NPWP pribadi, sedangkan badan usaha memakai NPWP badan.

Kesesuaian Tata Ruang (KKPR)

Lokasi kos harus cocok dengan rencana tata ruang wilayah. Kamu bisa mengeceknya lewat layanan KKPR di OSS.

Jangan membangun di zona yang tidak mengizinkan hunian atau kegiatan usaha, sebab pelanggaran tata ruang bisa berujung pada penghentian kegiatan.

PBG dan SLF

Bangunan kos baru wajib punya PBG. Istilah IMB sudah lama ditinggalkan, dan aturannya kini bersumber dari PP Nomor 16 Tahun 2021. Setelah bangunan selesai, kamu masih perlu mengantongi Sertifikat Laik Fungsi (SLF).

Dokumen ini memberi jaminan keselamatan bagi penghuni. Kamu sendiri ikut terlindungi kalau suatu hari terjadi kecelakaan di bangunan.

Satu hal lagi. Banyak pemerintah daerah dan kelurahan meminta pemilik kos melaporkan data penghuni. Aturannya berbeda di tiap wilayah, jadi tanyakan ke RT/RW atau kelurahan sejak awal supaya tidak kaget di kemudian hari.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Pajak Kos-Kosan: PPh, PBJT, dan PBB

Pajak Penghasilan (PPh)

Pajak kos-kosan sering bikin pusing. Wajar saja, karena ada dua level pemerintahan yang menagih, yaitu pusat dan daerah. Kita bahas satu per satu.

PBJT Jasa Perhotelan (Pajak Rumah Kos)

Penghasilan dari kos termasuk objek PPh. PP Nomor 34 Tahun 2017 memang mengatur PPh final 10% atas sewa tanah dan/atau bangunan. Namun pasal 2 ayat (3) peraturan itu mengecualikan jasa penginapan, dan penjelasannya menyebut rumah kos termasuk di dalamnya.

Jadi kos tidak kena PPh final 10%. Direktorat Jenderal Pajak (DJP) memperlakukannya sebagai penghasilan usaha. Jumlah kamar juga tidak menjadi batas untuk menentukan perlakuan PPh ini.

Kamu bisa memakai PPh final UMKM kalau memenuhi syarat. PP Nomor 20 Tahun 2026, yang mengubah PP Nomor 55 Tahun 2022, memberi tarif 0,5% dari omzet bagi orang pribadi, perseroan perorangan, dan koperasi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar setahun.

Untuk orang pribadi, fasilitas ini berlaku tanpa batas waktu. CV, firma, dan PT non-perorangan tidak lagi bisa memakainya. Khusus orang pribadi, bagian omzet Rp500 juta pertama dalam setahun tidak dikenai PPh.

Contohnya begini. Kosmu menghasilkan Rp4 juta sampai Rp5 juta per bulan, sehingga omzet tahunannya masih di bawah Rp500 juta. Sebagai orang pribadi, kamu tidak membayar PPh final.

Meski begitu, laporan SPT Tahunan tetap harus masuk. Kalau omzetmu melewati Rp500 juta, bagian selebihnya dikenai 0,5%.

Kalau omzet menembus Rp4,8 miliar, penghasilanmu mengikuti ketentuan PPh umum, dan sebaiknya kamu berkonsultasi dengan konsultan pajak.

PBJT adalah pajak daerah yang diatur dalam UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD). Aturan lama memang hanya mengenakan pajak hotel pada kos dengan lebih dari 10 kamar.

Batas itu sudah tidak menjadi patokan umum. UU HKPD memasukkan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel ke dalam jasa perhotelan, sedangkan sewa jangka panjang di atas satu bulan tidak termasuk. Pemerintah daerah lalu menentukan penerapannya lewat Perda.

DKI Jakarta lewat Perda Nomor 1 Tahun 2024 sudah memasukkan kos sebagai objek PBJT dengan tarif 10%. Kabupaten Kendal juga mulai menagihnya untuk masa pajak Januari 2026.

Penghuni menjadi subjek pajaknya. Kamu sebagai pemilik memungut, lalu menyetorkannya ke pemerintah daerah.

UU HKPD menetapkan tarif paling tinggi 10%. Jadi, cek Perda kabupaten atau kotamu, atau tanya langsung ke Bapenda setempat.

Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Di luar dua pajak tadi, PBB atas tanah dan bangunan kos tetap harus kamu bayar tiap tahun. Bayarlah tepat waktu agar denda tidak menumpuk. Kalau kamu membeli lahan, siapkan juga dana untuk BPHTB saat proses balik nama.

Cara Memulai Bisnis Kos-Kosan Langkah demi Langkah

Cara memulai bisnis kos-kosan sebenarnya sederhana asal urutannya benar. Saya menyarankan langkah berikut:

1. Riset lokasi. Cari area dekat kampus, kawasan industri, perkantoran, atau transportasi publik.
2. Hitung modal usaha kos. Rinci biaya tanah, konstruksi, perabot, perizinan, dan dana cadangan operasional.
3. Periksa legalitas lahan. Pastikan sertifikatnya bersih dari sengketa dan peruntukannya sesuai tata ruang.
4. Urus perizinan. Daftarkan NIB, penuhi KKPR, lalu ajukan PBG sebelum membangun.
5. Bangun dan lengkapi fasilitas. Utamakan keamanan, sirkulasi udara, listrik, air bersih, dan internet.
6. Tentukan tarif sewa. Bandingkan dengan harga kos sejenis di sekitar lokasi.
7. Siapkan perjanjian sewa tertulis. Dokumen ini melindungi kedua belah pihak.
8. Promosikan secara online. Manfaatkan Google Maps, media sosial, dan platform pencari kos.

Selanjutnya, biasakan mencatat keuangan sejak bulan pertama. Catatan yang rapi memudahkan pelaporan SPT, dan kamu bisa memantau batas omzet tanpa menebak-nebak.

Aspek Hukum Perjanjian Sewa dan Pengelolaan Kos

Hubungan antara pemilik kos dan penghuni berpijak pada perjanjian sewa-menyewa. Pasal 1548 KUH Perdata mendefinisikannya sebagai perjanjian ketika satu pihak menyerahkan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain dengan imbalan harga sewa. Maka, tuangkan kesepakatan dalam bentuk tertulis.

Perjanjian yang baik biasanya memuat hal-hal ini:

• identitas kedua pihak dan nomor kamar,
• masa sewa dan harga, termasuk skema pembayarannya,
• besaran deposit dan syarat pengembaliannya,
• tata tertib kos, seperti aturan tamu dan jam malam,
• sanksi pelanggaran dan cara mengakhiri sewa.

Bubuhkan juga meterai Rp10.000 pada perjanjian tertulis sesuai UU Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai. Soal penghuni yang menunggak, jangan buru-buru mengusir.

Mulailah dengan musyawarah, lalu kirim peringatan tertulis. Cara itu menjauhkanmu dari sengketa yang melelahkan.

Hasilnya copas bagian meta deskripsi dan seluruh isi artikelLayanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

FAQ: Pertanyaan Seputar Bisnis Kos-Kosan

Apakah bisnis kos-kosan wajib punya izin usaha?

Wajib. Pemilik kos perlu memiliki NIB lewat OSS, dan bangunannya harus memenuhi syarat tata ruang serta PBG. Kos skala kecil pun sebaiknya berizin demi kepastian hukum.

Apakah kos-kosan kena pajak daerah?

Bisa. UU HKPD memasukkan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel ke dalam PBJT jasa perhotelan. Sewa jangka panjang di atas satu bulan tidak termasuk. Tarif maksimalnya 10%, dan Perda di daerahmu menentukan penerapan serta angka pastinya.

Apakah pemilik kos wajib bayar PPh?

Penghasilan kos memang objek PPh. Pemilik orang pribadi yang memenuhi syarat memakai tarif final 0,5% dengan omzet maksimal Rp4,8 miliar setahun. Bagian omzet Rp500 juta pertama tidak dikenai PPh. Laporan SPT Tahunan tetap harus kamu kirim.

Kesimpulan

Bisnis kos-kosan menawarkan arus kas yang relatif stabil bagi pemilik yang taat aturan. Dari pembahasan di atas, ada tiga fondasi legalitas yang perlu kamu pegang: perizinan (NIB, KKPR, PBG), perpajakan (PPh, PBJT, PBB), dan perjanjian sewa tertulis.

Langkah yang saya sarankan cukup jelas. Urus izin sebelum membangun, catat omzet sejak hari pertama, dan periksa Perda pajak di daerahmu.

Pandangan saya pribadi, legalitas yang rapi adalah investasi perlindungan aset. Pemilik kos yang dokumennya lengkap biasanya lebih mudah mendapat pembiayaan bank, dan mereka lebih tenang saat menghadapi pemeriksaan.

Masih ragu soal izin atau pajak kosmu? Tim kami siap membantu. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Ceritakan rencana usahamu, dan kami bantu memastikan semuanya aman secara hukum.

Baca juga: Ide Usaha Rumahan: Pilihan Bisnis dan Perizinan Dasarnya

Ringkasan

• Bisnis kos-kosan wajib memiliki NIB yang diurus lewat OSS.
• Lokasi kos harus sesuai tata ruang (KKPR), dan bangunan wajib punya PBG serta SLF.
• Penghasilan kos adalah objek PPh dan tidak kena PPh final 10% sewa menurut PP 34/2017.
• Orang pribadi, perseroan perorangan, dan koperasi beromzet sampai Rp4,8 miliar bisa memakai PPh final 0,5% menurut PP 20/2026. CV dan PT non-perorangan tidak lagi bisa.
• Orang pribadi tidak membayar PPh atas omzet Rp500 juta pertama, tetapi tetap wajib lapor SPT.
• Kos bisa dikenai PBJT jasa perhotelan dengan tarif maksimal 10%. Perda daerah menentukan penerapannya, dan sewa jangka panjang di atas satu bulan tidak termasuk.
• Pemilik kos tetap membayar PBB, dan BPHTB saat membeli lahan.
• Perjanjian sewa tertulis bermeterai melindungi pemilik maupun penghuni.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2026 tentang Penyesuaian Pengaturan di Bidang Pajak Penghasilan (perubahan atas PP Nomor 55 Tahun 2022).
6. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
7. Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (sebagai contoh penerapan PBJT atas kos).
8. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
9. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Pasal 1548 dan seterusnya.
10. Direktorat Jenderal Pajak, pajak.go.id, artikel “PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?” (11 Agustus 2026).
11. Direktorat Jenderal Pajak, pajak.go.id, berita sosialisasi PP Nomor 20 Tahun 2026 (KPP Pratama Wonosari).
12. Sistem OSS, oss.go.id, panduan NIB dan perizinan berusaha berbasis risiko.