Hak Milik atas Satuan Rumah Susun: Pengertian dan Cara Mengurusnya

Hak milik atas satuan rumah susun sering membingungkan para pembeli apartemen. Banyak orang mengira membeli unit berarti otomatis memiliki tanah di bawahnya. Kenyataannya lain. Status kepemilikan sangat bergantung pada jenis sertifikat yang terbit. Salah paham soal ini bisa menimbulkan masalah saat menjual, mewariskan, atau menjaminkan unit.

Jawaban singkatnya begini. Hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS) adalah hak kepemilikan perseorangan atas unit hunian, yang dibuktikan dengan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS). Hak ini melekat bersama hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Sebagai penulis yang berlatar belakang hukum, saya menilai SHMSRS sebagai bukti kepemilikan apartemen yang paling kuat. Sayangnya, banyak pembeli hanya memegang perjanjian jual beli lalu menganggap urusan selesai. Karena itu, saya menyarankan pembeli memastikan penerbitan SHMSRS sejak awal transaksi.

Pengertian dan Dasar Hukum Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Rumah susun adalah bangunan bertingkat yang terbagi menjadi bagian-bagian yang dimiliki dan digunakan secara terpisah. Bangunan ini dilengkapi bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. Hak milik atas satuan rumah susun memberi pemilik kewenangan penuh atas unitnya, termasuk menjual, mewariskan, dan menjaminkannya.

Baca Juga: Pajak Penjual Rumah: Berapa Persen dan Cara Hitungnya

Landasan Hukum

Dasar hukum utamanya adalah Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (UU Rumah Susun). Di atasnya, UU Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA) menjadi payung hukum pertanahan. UU Cipta Kerja dan aturan turunannya, termasuk Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021, juga mengatur lebih lanjut hak atas tanah dan rumah susun.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Komponen Kepemilikan

Kepemilikan unit mencakup tiga hal:

1. Unit satuan rumah susun, yaitu ruang hunian yang dimiliki secara perseorangan.
2. Hak bersama atas bagian bersama, seperti lobi, tangga, dan lift.
3. Hak bersama atas benda bersama dan tanah bersama.

Ketiganya tidak bisa dipisahkan. Jadi, pemilik tidak dapat menjual unitnya tanpa hak bersama tersebut.

Perbedaan SHMSRS dan HGB

Perbedaan SHMSRS dan HGB sering menjadi pertanyaan pembeli apartemen. Keduanya bisa menjadi dasar kepemilikan, namun sifatnya berbeda.

Karakter SHMSRS

SHMSRS adalah sertifikat atas unit rumah susun yang berdiri di atas tanah dengan status tertentu. Menurut UU Rumah Susun, SHMSRS dapat terbit untuk rumah susun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai. Sertifikat ini terdiri atas salinan buku tanah, surat ukur, gambar denah unit, dan pertelaan mengenai nilai perbandingan proporsional.

Karakter HGB dan Hak Pengelolaan

Hak Guna Bangunan (HGB) memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dengan jangka waktu terbatas. Apartemen yang berdiri di atas tanah HGB tetap bisa memiliki SHMSRS atas unitnya. Meski begitu, hak atas tanah bersamanya mengikuti jangka waktu HGB induk. Pemilik perlu memantau perpanjangan atau pembaruan hak tersebut.

Tabel Ringkas Perbandingan

Syarat dan Cara Mengurus SHMSRS

Cara mengurus SHMSRS melibatkan pengembang, notaris atau PPAT, dan Kantor Pertanahan. Prosesnya berbeda antara pembeli baru dan pembeli unit bekas.

Syarat Dokumen

Dokumen yang umumnya diperlukan meliputi:

1. KTP dan Kartu Keluarga pembeli.
2. NPWP.
3. Akta Jual Beli (AJB) dari PPAT.
4. Bukti pelunasan harga unit.
5. Bukti pembayaran pajak, seperti PPh penjual dan BPHTB pembeli.
6. Sertifikat induk atau SHMSRS lama (untuk unit bekas).

Persyaratan teknis bisa berubah. Karena itu, cek ketentuan terbaru di Kantor Pertanahan setempat atau layanan Kementerian ATR/BPN.

Langkah-Langkah Pengurusan

1. Pastikan pengembang sudah menyelesaikan pertelaan dan pendaftaran rumah susun.
2. Lunasi pembayaran unit, lalu tandatangani AJB di hadapan PPAT.
3. Bayar pajak transaksi, yaitu PPh dan BPHTB.
4. Minta PPAT mengajukan pendaftaran balik nama ke Kantor Pertanahan.
5. Tunggu Kantor Pertanahan memproses dan menerbitkan SHMSRS atas nama pembeli.
6. Periksa data sertifikat, lalu simpan dokumen asli di tempat aman.

Jika Pengembang Belum Menyerahkan Sertifikat

Pengembang wajib mengurus pemecahan sertifikat setelah pembangunan selesai. UU Rumah Susun mengatur kewajiban itu. Kalau sertifikat tak kunjung terbit, kirim somasi tertulis. Setelah itu, pembeli dapat menempuh mediasi, pengaduan ke instansi terkait, atau gugatan ke pengadilan.

Hak dan Kewajiban Pemilik Satuan Rumah Susun

Pemilik SHMSRS punya sejumlah hak sekaligus kewajiban. Memahaminya membantu mencegah sengketa dengan pengelola maupun sesama penghuni.

Hak Pemilik

Pemilik berhak menjual, menyewakan, mewariskan, dan menjaminkan unitnya. Pemilik juga berhak memakai bagian bersama sesuai peruntukannya, serta ikut mengambil keputusan lewat Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (PPPSRS).

Kewajiban Pemilik

Pemilik wajib membayar iuran pengelolaan dan pajak bumi dan bangunan. Ia juga wajib menaati tata tertib hunian serta menjaga keamanan dan ketertiban. Pelanggaran dapat berujung pada teguran, bahkan sanksi sesuai anggaran dasar PPPSRS.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Apa bedanya SHMSRS dengan sertifikat strata title?

Strata title adalah istilah umum untuk kepemilikan unit pada bangunan bertingkat. Di Indonesia, bentuk resminya adalah SHMSRS yang diatur dalam UU Rumah Susun.

Apakah WNA boleh memiliki satuan rumah susun?

Boleh, dengan batasan. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memiliki satuan rumah susun dengan hak pakai, mengikuti ketentuan peraturan pertanahan yang berlaku, termasuk PP Nomor 18 Tahun 2021. Periksa syarat terbaru sebelum kamu membeli.

Berapa lama pengurusan SHMSRS?

Waktunya bergantung pada kelengkapan berkas dan layanan Kantor Pertanahan setempat. Tanyakan estimasinya langsung ke PPAT atau Kantor Pertanahan.

Baca Juga: Pajak Penjual Rumah: Berapa Persen dan Cara Hitungnya

Kesimpulan

Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak kepemilikan unit yang dibuktikan dengan SHMSRS dan melekat bersama hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama. SHMSRS berbeda dengan HGB, yang menjadi dasar penguasaan tanah induk. Langkah yang saya sarankan: pastikan status tanah, pastikan pengembang berkewajiban menerbitkan sertifikat, lalu urus balik nama lewat PPAT.

Menurut saya, pembeli apartemen sebaiknya tidak puas dengan perjanjian pengikatan jual beli saja. Sertifikat adalah bukti paling kuat saat sengketa terjadi. Saya juga menilai pemeriksaan hukum sebelum membeli jauh lebih murah dibanding memperbaiki masalah setelah transaksi.

Sedang membeli unit apartemen? Atau menghadapi pengembang yang belum menyerahkan sertifikat? Tidak perlu menghadapinya sendirian. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu memahami langkah yang paling tepat dengan tenang dan jelas.

Ringkasan

• Hak milik atas satuan rumah susun adalah hak kepemilikan perseorangan atas unit hunian, dibuktikan dengan SHMSRS.
• Dasar hukum utamanya adalah UU Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan UUPA.
• Kepemilikan unit melekat pada hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
• SHMSRS dapat terbit di atas tanah hak milik, HGB, atau hak pakai.
• Pengurusan melibatkan PPAT, pembayaran pajak, dan pendaftaran di Kantor Pertanahan.
• Dokumen utama meliputi KTP, KK, NPWP, AJB, dan bukti pajak.
• Pengembang wajib mengurus penerbitan sertifikat unit.
• Pemilik berkewajiban membayar iuran pengelolaan dan menaati tata tertib hunian.

Referensi

1. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun. JDIH Kementerian Sekretariat Negara.
2. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria. JDIH BPK RI.
3. Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah. JDIH BPK RI.
4. Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. JDIH BPK RI.
5. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Layanan Pertanahan. atrbpn.go.id.
6. Kementerian Pekerjaan Umum dan Perumahan Rakyat. Informasi Rumah Susun. pu.go.id.