UU No 4 Tahun 1996 Hak Tanggungan: Isi dan Ringkasan

UU No 4 Tahun 1996 jadi pegangan hukum setiap kali bank menerima sertifikat tanah sebagai jaminan kredit. Sayangnya, banyak debitur baru membacanya setelah cicilan mulai macet.

Singkatnya begini. Undang-undang ini mengatur hak tanggungan, yaitu jaminan atas tanah beserta benda yang melekat padanya, yang memberi kreditor posisi diutamakan dan jalur eksekusi yang lebih pasti.

Sebagai pakar hukum, saya melihat aturan ini sangat kuat bagi kreditor. Debitur, di sisi lain, perlu paham prosedurnya supaya haknya tetap terjaga.

Karena itu, artikel ini meringkas isi pokok, proses pembebanan, pendaftaran, eksekusi, dan hapusnya hak tanggungan.

Pengertian Hak Tanggungan dan Asas-Asasnya

Judul lengkap undang-undang ini adalah UU tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. Pasal 1 angka 1 menjelaskan hak tanggungan sebagai hak jaminan atas tanah menurut UUPA, yakni UU Nomor 5 Tahun 1960.

Hak ini berlaku atas tanah, dengan atau tanpa benda lain yang menyatu dengannya. Tujuannya menjamin pelunasan utang tertentu dan memberi kreditor tertentu kedudukan yang diutamakan.

Objek Hak Tanggungan

Pasal 4 menyebut hak atas tanah yang boleh dibebani hak tanggungan:

• Hak Milik.
• Hak Guna Usaha (HGU).
• Hak Guna Bangunan (HGB).
• Hak Pakai atas tanah negara yang wajib didaftar dan dapat dipindahtangankan.

Pasal 27 memperluas aturan itu ke rumah susun dan hak milik atas satuan rumah susun. Apartemen, dengan demikian, ikut bisa dijaminkan.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Asas-Asas Utama

Beberapa asas menjadi tulang punggung undang-undang ini:

1. Droit de preference: kreditor pemegang hak tanggungan didahulukan, sesuai Pasal 1 angka 1 dan Pasal 20.
2. Droit de suite: hak tanggungan mengikuti objek ke tangan siapa pun, sesuai Pasal 7.
3. Spesialitas dan publisitas: objek dan utang harus jelas, lalu didaftarkan agar publik mengetahuinya.
4. Tidak dapat dibagi-bagi: hak tanggungan membebani seluruh objek, sesuai Pasal 2 ayat (1).
5. Accessoir: hak tanggungan mengikuti perjanjian utang pokok.

Pasal 2 ayat (2) membuka pengecualian lewat roya parsial. Janji untuk itu harus tertulis dalam APHT.

Pembebanan Hak Tanggungan: APHT dan SKMHT

Pemberian hak tanggungan bermula dari janji dalam perjanjian utang. Pasal 10 meminta janji itu dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).

PPAT, atau Pejabat Pembuat Akta Tanah, yang membuat akta tersebut. Pasal 8 mengharuskan pemberi hak tanggungan punya kewenangan hukum atas objeknya.

Isi APHT

Pasal 11 menetapkan isi minimal APHT:

• Nama dan identitas pemberi serta pemegang hak tanggungan.
• Domisili para pihak.
• Penunjukan utang yang dijamin.
• Nilai tanggungan.
• Uraian objek hak tanggungan.

Pasal 12 lalu menyatakan batal demi hukum janji yang memberi pemegang hak tanggungan wewenang memiliki objek ketika debitur cidera janji. Aturan ini melindungi debitur dari pengambilalihan sepihak.

SKMHT sebagai Kuasa Membebankan

Kadang pemberi hak tanggungan tidak bisa hadir di hadapan PPAT. Untuk situasi itu, ia boleh memberikan Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT).

Pasal 15 mengatur syaratnya. Surat kuasa harus berbentuk akta notaris atau PPAT, tanpa kuasa substitusi, dan menyebut objek serta utang dengan jelas.

Masa berlakunya singkat. SKMHT atas tanah terdaftar berlaku satu bulan, sedangkan atas tanah yang belum terdaftar berlaku tiga bulan. Kredit tertentu, misalnya untuk usaha mikro dan kecil, punya ketentuan khusus.

Pendaftaran Hak Tanggungan dan Layanan HT-el

Hak tanggungan baru lahir setelah didaftarkan di Kantor Pertanahan. Pasal 13 ayat (2) mewajibkan PPAT mengirim APHT dan warkah paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan.

Menurut Pasal 13 ayat (4), hak tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima. Bila hari ketujuh jatuh pada hari libur, kelahirannya bergeser ke hari kerja berikutnya.

Sertifikat Hak Tanggungan

Pasal 14 mengatur penerbitan sertifikat hak tanggungan. Sertifikat memuat irah-irah “Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa” dan berkekuatan eksekutorial setara putusan pengadilan yang sudah berkekuatan hukum tetap.

Lewat sertifikat itulah kreditor memperoleh bukti hak yang kuat. Debitur juga berhak menanyakan status pendaftaran jaminannya.

Hak Tanggungan Elektronik (HT-el)

Kementerian ATR/BPN meluncurkan layanan HT-el melalui Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020. Layanan ini berjalan serentak di seluruh Kantor Pertanahan sejak 8 Juli 2020.

Dengan HT-el, PPAT mengajukan permohonan secara daring, tanpa datang ke kantor pertanahan. Pemohon membayar biaya pendaftaran, lalu menerima sertifikat HT-el pada hari ketujuh.

Layanan ini melayani pula roya, cessie, dan subrogasi. Menurut saya, digitalisasi memangkas waktu dan menekan risiko berkas hilang, walau kesiapan sistem masih perlu dibenahi terus.

Eksekusi Hak Tanggungan dan Hapusnya Hak Tanggungan

Ketika debitur cidera janji, pemegang hak tanggungan boleh mengeksekusi objek. Pasal 20 membuka tiga jalur eksekusi.

Dibandingkan gugatan perdata biasa, tiga jalur itu memberi kreditor pilihan yang lebih cepat.

Tiga Jalur Eksekusi

Berikut jalurnya:

1. Parate eksekusi (Pasal 6): pemegang hak tanggungan pertama menjual objek lewat pelelangan umum.
2. Titel eksekutorial (Pasal 14 ayat 2): eksekusi berdasarkan sertifikat hak tanggungan.
3. Penjualan di bawah tangan: berdasarkan kesepakatan pemberi dan pemegang hak, dengan syarat tertentu.

Penjualan di bawah tangan baru sah setelah lewat satu bulan sejak pemberitahuan tertulis. Pengumuman wajib terbit di sedikitnya dua surat kabar. Pasal 21 juga menjaga hak eksekusi ketika pemberi hak tanggungan dinyatakan pailit.

Hapusnya Hak Tanggungan

Pasal 18 menyebut empat sebab hak tanggungan hapus:

• Utang yang dijamin hapus.
• Pemegangnya melepaskan hak tanggungan.
• Pembersihan hak tanggungan berdasarkan penetapan peringkat oleh Ketua Pengadilan Negeri.
• Hak atas tanah yang dibebani hapus.

Roya

Setelah utang lunas, debitur perlu mengurus roya. Pasal 22 mengatur pencoretan catatan hak tanggungan oleh Kantor Pertanahan.

Dari pengamatan saya, banyak debitur lupa mengurus roya selepas pelunasan. Sertifikat tanahnya pun tetap tercatat terbebani, dan itu menyulitkan penjualan di kemudian hari.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ: Pertanyaan Seputar UU No 4 Tahun 1996

Apa perbedaan hak tanggungan dan fidusia?

Hak tanggungan menjamin utang dengan tanah beserta benda yang melekat padanya. Fidusia menjamin utang dengan benda bergerak atau bangunan tertentu yang tidak bisa dibebani hak tanggungan.

Berapa lama SKMHT berlaku?

SKMHT atas tanah terdaftar berlaku satu bulan, dan atas tanah belum terdaftar berlaku tiga bulan. Setelah itu, SKMHT batal demi hukum, kecuali ada ketentuan khusus.

Apakah bank boleh langsung menjual tanah jaminan jika debitur menunggak?

Bank bisa menjual lewat lelang berdasarkan Pasal 6 atau titel eksekutorial. Penjualan di bawah tangan butuh kesepakatan dan pengumuman sesuai Pasal 20. Debitur tetap berhak menerima pemberitahuan.

Kesimpulan

UU No 4 Tahun 1996 mengatur hak tanggungan dari pembebanan lewat APHT dan SKMHT, pendaftaran, eksekusi, sampai hapusnya hak. Sertifikat hak tanggungan berkekuatan eksekutorial dan memberi posisi diutamakan bagi kreditor.

Saran saya jelas. Baca isi APHT sebelum menandatangani, simpan salinan sertifikat hak tanggungan, dan segera urus roya setelah utang lunas.

Pendapat saya, undang-undang ini memberi kepastian bagi kreditor sekaligus perlindungan dasar bagi debitur, misalnya larangan memiliki objek secara sepihak. Kedua pihak tetap perlu cermat membaca setiap dokumen.

Kalau kamu sedang menandatangani kredit dengan jaminan tanah, menghadapi eksekusi, atau ingin mengurus roya, jangan menunggu masalah muncul. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu memahami posisi hukum dengan tenang dan tepat.

Ringkasan

• UU No 4 Tahun 1996 mengatur hak tanggungan atas tanah beserta benda yang berkaitan dengan tanah.
• Objeknya mencakup Hak Milik, HGU, HGB, dan Hak Pakai tertentu.
• Asas utamanya meliputi droit de preference, droit de suite, spesialitas, publisitas, dan accessoir.
• Pembebanan dilakukan dengan APHT oleh PPAT, sedangkan SKMHT hanya berlaku satu atau tiga bulan.
• Hak tanggungan lahir pada hari ketujuh setelah berkas pendaftaran lengkap, dan sertifikatnya berkekuatan eksekutorial.
• Layanan HT-el sejak 8 Juli 2020 memungkinkan pendaftaran secara elektronik.
• Eksekusi dapat ditempuh lewat parate eksekusi, titel eksekutorial, atau penjualan di bawah tangan.
• Debitur perlu mengurus roya setelah utang lunas agar catatan beban hilang dari sertifikat.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
2. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
4. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
5. Notarius, Universitas Diponegoro. Tanggung Jawab PPAT dalam Pendaftaran Hak Tanggungan Elektronik.
6. Jurnal Hukum, Universitas Islam Indonesia. Mekanisme Pendaftaran dan Kekuatan Eksekutorial Hak Tanggungan Elektronik.
7. Notarius, Universitas Muhammadiyah Sumatera Utara. Pelaksanaan Roya Partial Objek Hak Tanggungan.