Pajak penjual rumah sering menjadi pertanyaan ketika seseorang hendak melepas rumah atau tanah miliknya. Berapa yang harus dibayar? Kapan pelunasannya dilakukan? Lalu, apakah semua transaksi jual beli rumah memakai tarif yang sama?
Untuk transaksi pada umumnya, penjual dikenai PPh Final sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Ketentuan tersebut berlaku berdasarkan aturan pajak penghasilan atas pengalihan hak tanah dan bangunan.
Menurut saya sebagai penulis, urusan pajak sebaiknya dihitung sejak rencana transaksi dibuat. Jangan menunggu sampai akad sudah di depan mata. Dengan begitu, kamu bisa mengetahui kebutuhan dana, menyiapkan dokumen, dan menghindari hambatan administrasi ketika proses jual beli berlangsung.
Pajak Penjual Rumah Berapa Persen?
Pertanyaan mengenai pajak penjual rumah berapa persen sebenarnya memiliki jawaban yang cukup jelas untuk transaksi umum. Tarif PPh Final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan pada umumnya adalah 2,5%.
Dasar aturannya terdapat dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016. Regulasi tersebut mengatur pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, termasuk perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya.
Contoh perhitungan pajak jual rumah
Supaya lebih mudah dipahami, kita gunakan contoh sederhana.
Misalnya sebuah rumah terjual dengan nilai pengalihan sebesar Rp500 juta. Apabila transaksi tersebut masuk dalam tarif umum 2,5%, perhitungannya menjadi:
Rp500.000.000 × 2,5% = Rp12.500.000
Artinya, PPh Final yang perlu diperhitungkan mencapai Rp12,5 juta.
Mudah, kan?
Namun, angka tersebut jangan langsung digunakan untuk semua transaksi. Ada kondisi tertentu yang memiliki tarif berbeda. Nilai yang menjadi dasar pengenaan pajak pun harus disesuaikan dengan ketentuan yang berlaku.
Apakah setiap transaksi memakai tarif 2,5%?
Jawabannya tidak selalu.
PP Nomor 34 Tahun 2016 menetapkan beberapa perlakuan berbeda berdasarkan karakter pengalihan. Beberapa di antaranya adalah:
- 2,5% untuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan secara umum.
- 1% untuk pengalihan rumah sederhana dan rumah susun sederhana tertentu oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
- 0% untuk pengalihan tertentu yang memenuhi kondisi sebagaimana diatur dalam peraturan pemerintah.
Karena itu, tarif pajak sebaiknya ditentukan setelah melihat jenis transaksi dan status properti. Jangan hanya berpatokan pada angka yang sering muncul dalam pembahasan jual beli rumah.
Siapa yang Membayar PPh Penjual Rumah?
Dalam transaksi jual beli, pihak yang mendapatkan penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan memiliki kewajiban PPh Final. Untuk transaksi rumah pada umumnya, pihak tersebut adalah penjual.
Pembeli memiliki kewajiban berbeda. Salah satunya adalah BPHTB apabila transaksi memenuhi unsur perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai ketentuan yang berlaku.
Bedanya PPh penjual dan BPHTB
Gambaran sederhananya seperti ini:
| Jenis kewajiban | Pihak yang umumnya membayar | Dasar aturan |
|---|---|---|
| PPh Final pengalihan tanah/bangunan | Penjual | PP No. 34 Tahun 2016 |
| BPHTB | Pembeli atau pihak yang memperoleh hak | UU No. 1 Tahun 2022 dan peraturan daerah |
| Biaya PPAT/notaris | Sesuai kesepakatan para pihak | Ketentuan jasa dan kesepakatan transaksi |
Dari tabel tersebut terlihat bahwa PPh dan BPHTB bukan pungutan yang sama. Keduanya mempunyai dasar pengenaan dan pihak yang berbeda.
Cara Menghitung Pajak Penjual Rumah
Menghitung pajak penjual rumah pada dasarnya tidak rumit. Syaratnya, kamu sudah mengetahui nilai pengalihan dan tarif yang berlaku.
Rumus sederhananya adalah:
PPh Final = Nilai pengalihan × tarif PPh
Sebagai contoh, seseorang menjual tanah dan rumah dengan nilai pengalihan Rp800 juta. Jika transaksi tersebut memakai tarif umum 2,5%, hitungannya sebagai berikut:
Rp800.000.000 × 2,5% = Rp20.000.000
Maka, PPh Final yang perlu diperhitungkan adalah Rp20 juta.
Sampai di sini memang terlihat sederhana. Namun, ada satu hal yang perlu diperhatikan. Dasar pengenaan pajak tidak selalu bisa ditentukan hanya dari angka yang disepakati penjual dan pembeli.
Kapan PPh harus dibayar?
Pembayaran PPh atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan berkaitan dengan tahapan pembuatan akta atau dokumen pengalihan. Pada prinsipnya, PPh harus dilunasi sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak ditandatangani atau diterbitkan sesuai jenis transaksinya.
Karena itu, jangan menunda urusan pajak sampai proses jual beli hampir selesai.
Kapan Pajak Penjual Rumah Bisa Mendapat Pengecualian?
Tidak setiap pengalihan tanah dan bangunan diperlakukan dengan cara yang sama. Dalam peraturan perpajakan, terdapat kondisi tertentu yang dapat memperoleh pembebasan atau perlakuan khusus.
Salah satu contohnya berkaitan dengan pengalihan kepada pemerintah untuk kepentingan tertentu. Ada pula ketentuan khusus mengenai pengalihan hak karena warisan.
Kapan pembebasan PPh dapat diberikan?
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016 mengatur tata cara pemungutan, penyetoran, dan pelaporan PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan serta perjanjian pengikatan jual beli beserta perubahannya.
Aturan tersebut juga mengatur kondisi tertentu yang memungkinkan wajib pajak mendapatkan Surat Keterangan Bebas atau SKB PPh.
Artinya, ketika kamu merasa transaksi termasuk kategori yang memperoleh pembebasan, jangan langsung menganggap tidak ada kewajiban apa pun.
Bagaimana jika rumah berasal dari warisan?
Pengalihan hak karena warisan mempunyai perlakuan khusus dalam ketentuan PPh. Dalam kondisi tertentu, pengalihan karena warisan dapat memperoleh fasilitas pembebasan melalui prosedur yang ditetapkan pemerintah.
Meski begitu, ahli waris tetap perlu mengurus dokumen dan administrasi yang berkaitan dengan transaksi tersebut. Status sebagai ahli waris saja belum cukup untuk melewati prosedur perpajakan.
Apa Saja Biaya Saat Menjual Rumah?
PPh penjual bukan satu-satunya pengeluaran yang mungkin muncul dalam transaksi rumah. Ada pula biaya administrasi, jasa PPAT atau notaris, serta kebutuhan dokumen tertentu.
Beberapa komponen yang perlu diperhitungkan antara lain:
- PPh Final atas pengalihan hak.
- Jasa PPAT atau notaris sesuai layanan yang digunakan.
- Biaya administrasi tertentu.
- Biaya untuk memperoleh dokumen pendukung.
- Biaya lain sesuai kondisi transaksi.
- BPHTB yang pada prinsipnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh hak.
Jangan menyamakan PPh dengan BPHTB
Kesalahan memahami jenis pajak cukup sering terjadi. PPh penjual dan BPHTB kemudian dianggap sebagai satu pungutan yang sama.
Padahal, keduanya berbeda.
PPh berkaitan dengan penghasilan yang muncul karena pengalihan hak. Sementara itu, BPHTB berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Dokumen Apa yang Perlu Disiapkan Penjual?
Pajak sudah dihitung, lalu apa berikutnya?
Dokumen.
Penjual perlu memastikan dokumen rumah tersedia dan informasinya sesuai. Hal tersebut akan membantu PPAT melakukan pemeriksaan sebelum transaksi dilanjutkan.
Beberapa dokumen yang biasanya perlu disiapkan meliputi:
- Sertifikat tanah.
- KTP dan identitas pihak terkait.
- Kartu Keluarga apabila diperlukan.
- Bukti pembayaran PBB.
- Dokumen perolehan atau alas hak.
- Dokumen perkawinan apabila relevan.
- Dokumen waris jika rumah berasal dari warisan.
- Dokumen perpajakan serta bukti pembayaran PPh sesuai transaksi.
FAQ Pajak Penjual Rumah
1. Pajak penjual rumah berapa persen?
Tarif umum PPh Final atas pengalihan hak tanah dan/atau bangunan adalah 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Meski begitu, terdapat tarif khusus serta kondisi tertentu yang mendapat perlakuan berbeda.
Jadi, angka 2,5% dapat menjadi patokan awal. Untuk transaksi tertentu, tetap perlu dilakukan pemeriksaan lebih lanjut.
2. Apakah pembeli juga membayar pajak?
Ya. Pembeli dapat mempunyai kewajiban BPHTB sebagai pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan.
Besarnya BPHTB mengikuti ketentuan dalam UU Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah serta peraturan daerah tempat objek berada.
Karena itu, jumlahnya dapat berbeda antara satu daerah dan daerah lainnya.
3. Apakah rumah warisan bebas pajak ketika dijual?
Pengalihan karena warisan dapat memperoleh perlakuan khusus apabila memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perpajakan.
Dalam kondisi tertentu, ahli waris dapat mengajukan fasilitas pembebasan melalui mekanisme SKB. Dokumen pendukung tetap diperlukan.
Kesimpulan
Berapa pajak penjual rumah yang perlu dibayar? Untuk transaksi umum, tarif PPh Finalnya sebesar 2,5% dari jumlah bruto nilai pengalihan. Meski begitu, terdapat tarif khusus serta kondisi tertentu yang dapat memperoleh perlakuan berbeda.
Penjual juga perlu memahami perbedaan antara PPh dan BPHTB. PPh umumnya menjadi kewajiban pihak yang memperoleh penghasilan dari pengalihan hak.
Menurut saya, cara tersebut jauh lebih aman untuk mengurangi risiko masalah administrasi. Jangan hanya mengandalkan hitungan 2,5% tanpa melihat kondisi transaksi secara lengkap.
Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website untuk mendapatkan informasi yang sesuai dengan kondisi transaksi kamu.
Ringkasan
- Pajak penjual rumah pada umumnya berupa PPh Final dengan tarif 2,5%.
- Dasar pengenaan PPh berkaitan dengan jumlah bruto nilai pengalihan.
- Tarif 1% berlaku untuk kondisi tertentu yang telah ditentukan dalam peraturan pemerintah.
- Pengalihan tertentu dapat memperoleh tarif 0% atau fasilitas pembebasan apabila memenuhi persyaratan.
- Penjual perlu melunasi PPh sesuai ketentuan sebelum tahapan penandatanganan dokumen pengalihan.
- BPHTB berbeda dari PPh penjual dan umumnya berkaitan dengan pihak yang memperoleh hak.
- Rumah yang berasal dari warisan dapat memperoleh perlakuan perpajakan khusus apabila memenuhi ketentuan.
- Kelengkapan dokumen sebaiknya diperiksa sebelum transaksi jual beli dilanjutkan.
Referensi
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/57662/pp-no-34-tahun-2016 - Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 261/PMK.03/2016 tentang Tata Cara Pemungutan, Penyetoran, dan Pelaporan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/115244/pmk-no-261pmk03-2016 - Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana telah beberapa kali diubah, termasuk melalui ketentuan dalam Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/46994/uu-no-7-tahun-1983 - Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, termasuk ketentuan mengenai BPHTB.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/195696/uu-no-1-tahun-2022 - Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia, informasi dan layanan perpajakan.
https://www.pajak.go.id/
