Rumah di perumahan sudah kamu beli, kunci sudah di tangan, lalu sertifikatnya ternyata bertuliskan HGB, bukan SHM. Banyak orang langsung gelisah di titik ini.
Apakah rumah itu benar-benar milik sendiri? Sampai kapan boleh ditempati? Hak guna bangunan adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah milik pihak lain, dengan jangka waktu tertentu yang bisa diperpanjang. Bangunannya sah menjadi milikmu, sementara status tanahnya mengikuti aturan khusus.
Sebagai praktisi hukum, saya menilai HGB sering dipandang lebih rendah daripada kenyataannya. Banyak pembeli panik hanya karena sertifikatnya bukan SHM.
Padahal, HGB sah dan aman selama perpanjangannya diurus tepat waktu. Masalah biasanya muncul ketika pemilik lupa mencatat tanggal berakhirnya. Maka, kenali hak ini sejak awal.
Pengertian Hak Guna Bangunan dan Dasar Hukumnya
Pasal 35 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, UU Nomor 5 Tahun 1960) merumuskan hak guna bangunan sebagai hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan milik sendiri. Aturan pelaksanaannya sekarang tertuang dalam Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Baca Juga: Cara Bayar Pajak Bumi dan Bangunan Online, Ini Langkah Mudahnya
Siapa yang Boleh Memiliki HGB?
Pasal 36 UUPA menyebut dua pihak yang berhak. Warga negara Indonesia ada di urutan pertama. Berikutnya adalah badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia. Dengan begitu, perusahaan asing tidak bisa langsung memegang HGB sebelum membentuk badan hukum lokal.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Di Atas Tanah Apa HGB Bisa Terbit?
Pasal 37 UUPA menyebut tiga jenis tanah yang dapat menjadi dasar HGB:
- tanah negara,
- tanah hak pengelolaan (HPL),
- tanah hak milik orang lain, melalui perjanjian tertulis.
Pengembang perumahan biasanya memegang HGB induk di atas tanah negara atau HPL. Setelah rumah berdiri, pengembang memecah sertifikat induk itu menjadi HGB atas nama tiap pembeli.
Jangka Waktu HGB dan Aturan Perpanjangannya
Pertanyaan soal jangka waktu HGB hampir selalu muncul, sebab orang ingin tahu kapan haknya habis. Jawabannya bergantung pada tanah tempat HGB berdiri. PP 18/2021 membedakan dua keadaan.
HGB di Atas Tanah Negara atau HPL
Untuk keadaan ini, aturannya berjalan begini:
- Pemegang hak menerima HGB paling lama 30 tahun.
- Pemegang hak dapat memperpanjangnya paling lama 20 tahun.
- Sesudah itu, pemegang hak dapat memperbarui HGB paling lama 30 tahun.
Totalnya bisa mencapai 80 tahun, dengan catatan kamu memenuhi syarat di setiap tahap.
Perpanjangan HGB mensyaratkan tanah masih dipakai sesuai peruntukan, pemegang hak masih memenuhi syarat subjek, dan tidak ada kewajiban yang tertunggak.
HGB di Atas Tanah Hak Milik
Di sini aturannya agak lain. HGB di atas hak milik orang lain berlaku paling lama 30 tahun. Perpanjangan tidak tersedia.
Para pihak bisa memperbaruinya lewat perjanjian pemberian hak baru, lalu mendaftarkannya di kantor pertanahan. Karena itu, baca perjanjianmu dengan teliti sebelum meneken.
Sebagai tambahan, jangan menunggu hari terakhir. Ajukan perpanjangan atau pembaruan selagi masa berlaku masih ada. Soal batas waktu pengajuannya, tanyakan langsung ke kantor pertanahan setempat.
Contoh Kasus Perpanjangan HGB Perumahan
Bayangkan Pak Hendra membeli rumah di perumahan pada 1996. Sertifikat HGB-nya berlaku 30 tahun. Menjelang 2026, ia baru sadar masa berlakunya hampir habis.
Ia lalu mengumpulkan KTP, kartu keluarga, NPWP, sertifikat lama, dan bukti pelunasan PBB, kemudian mengajukan perpanjangan ke kantor pertanahan.
Karena tanahnya masih dipakai sebagai hunian dan tidak ada sengketa, permohonannya berjalan lancar. Cerita ini terdengar sederhana, tetapi banyak orang justru terlambat memulainya.
Perbedaan HGB dan SHM yang Wajib Kamu Pahami
Orang sering menyamakan HGB dengan sertifikat hak milik (SHM). Keduanya sebenarnya berbeda cukup jauh. Dengan memahami perbedaan HGB dan SHM, kamu bisa menilai nilai sebuah properti sebelum membelinya.
- Status tanah. SHM memberi kepemilikan penuh atas tanah. HGB memberi hak membangun dan memiliki bangunan di atas tanah itu.
- Jangka waktu. SHM berlaku tanpa batas waktu. HGB punya masa berlaku tertentu.
- Subjek hak. SHM hanya boleh dimiliki warga negara Indonesia. HGB bisa juga dimiliki badan hukum Indonesia.
- Jaminan utang. Keduanya bisa menjadi jaminan hak tanggungan. Untuk HGB, dasarnya ada di Pasal 39 UUPA.
Harga properti HGB biasanya lebih rendah. Banyak bank pun masih menerimanya sebagai agunan. Jadi, HGB tidak otomatis jelek.
Peningkatan HGB Menjadi SHM
Kamu juga bisa meningkatkan HGB rumah tinggal menjadi SHM. Prosesnya mengikuti ketentuan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 18 Tahun 2021.
Pemilik mengajukan permohonan ke kantor pertanahan dan melampirkan sertifikat HGB, identitas, bukti pelunasan PBB, serta dokumen pendukung lain.
Setelah permohonan disetujui, HGB berubah menjadi SHM dengan membayar biaya yang berlaku.
Cara Mengurus HGB dan Perpanjangannya
Cara mengurus HGB sedikit berbeda untuk setiap keperluan, entah itu hak baru, perpanjangan, atau balik nama. Alur umumnya seperti berikut.
Langkah-Langkah Pengurusan
- Siapkan dokumen. Kumpulkan KTP, kartu keluarga, NPWP, sertifikat HGB lama, dan bukti pelunasan PBB.
- Cek status tanah. Pastikan tanahmu tidak sedang bersengketa atau terblokir.
- Ajukan permohonan. Datangi kantor pertanahan atau pakai layanan elektronik resmi ATR/BPN.
- Ikuti pemeriksaan. Petugas memeriksa berkas dan, bila perlu, meninjau lokasi.
- Bayar biaya yang timbul. Biayanya mencakup PNBP dan, untuk peralihan hak, BPHTB.
- Terima sertifikat. Kantor pertanahan menerbitkan sertifikat baru setelah seluruh proses selesai.
Biaya yang Perlu Disiapkan
Tiap proses punya komponen biaya sendiri. Perpanjangan dan pembaruan hak dikenai PNBP sesuai tarif yang berlaku.
Peralihan HGB lewat jual beli dikenai BPHTB, ditambah honorarium PPAT. Kantor pertanahan kadang juga meminta biaya pengukuran. Oleh karena itu, minta rincian biaya secara tertulis sebelum kamu memulai.
Kapan HGB Bisa Hapus?
Pasal 40 UUPA mengatur beberapa penyebab. Jangka waktu bisa berakhir tanpa perpanjangan. Pemegang hak bisa melanggar kewajibannya. Atau, pemegang hak melepaskan haknya secara sukarela.
Begitu hak hapus, tanah kembali kepada negara atau pemilik tanah, dan nasib bangunan di atasnya menjadi persoalan baru. Jangan sampai kamu kehilangan hak gara-gara kelalaian administrasi.
FAQ (Frequently Asked Questions)
Berapa lama masa berlaku hak guna bangunan?
Di atas tanah negara atau HPL, HGB berlaku paling lama 30 tahun, bisa diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.
Di atas hak milik, masa berlakunya paling lama 30 tahun tanpa perpanjangan, namun para pihak bisa memperbaruinya lewat perjanjian baru.
Apakah HGB bisa dijual atau dijadikan jaminan?
Bisa. HGB dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain, termasuk lewat jual beli. Kamu juga boleh menjadikannya jaminan utang dengan hak tanggungan.
Meski begitu, pastikan masa berlakunya masih cukup panjang supaya nilainya tidak turun.
Apa yang terjadi bila HGB habis dan tidak diperpanjang?
Haknya hapus demi hukum. Tanah kembali kepada negara atau pemilik tanah, tergantung asal HGB tersebut. Karena itu, ajukan perpanjangan sebelum masa berlaku berakhir.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Kesimpulan
Mari kita rangkum. Hak guna bangunan memberi hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain, berdasarkan Pasal 35 UUPA dan PP 18 Tahun 2021.
Masa berlakunya terbatas, jadi perpanjangan menjadi urusan penting. Langkah yang saya sarankan: cek tanggal berakhir sertifikatmu hari ini, siapkan dokumen, dan ajukan perpanjangan lebih awal. Bila memungkinkan, pertimbangkan peningkatan menjadi SHM.
Menurut saya, masyarakat perlu berhenti menganggap HGB sebagai kepemilikan kelas dua. Hak ini sah dan kuat selama pemegangnya tertib administrasi. Kerugian terbesar biasanya lahir dari kelalaian si pemilik sendiri.
Kalau kamu masih ragu soal perpanjangan HGB, peningkatan ke SHM, atau pengecekan sertifikat sebelum membeli properti, jangan memutuskan sendirian.
Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu mengamankan hak atas propertimu dengan tenang dan sesuai hukum.
Baca Juga: PBB Rumah: Cara Hitung dan Bayar Pajak Bumi Bangunan
Ringkasan
- Hak guna bangunan adalah hak mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah milik pihak lain.
- Dasar hukumnya adalah Pasal 35 UUPA dan PP Nomor 18 Tahun 2021.
- Subjek HGB adalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia.
- Di atas tanah negara atau HPL, HGB berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.
- Di atas hak milik, HGB berlaku paling lama 30 tahun dan hanya bisa diperbarui lewat perjanjian baru.
- SHM memberi kepemilikan penuh tanpa batas waktu, sedangkan HGB memiliki masa berlaku.
- Pengurusan HGB meliputi persiapan dokumen, permohonan ke kantor pertanahan, dan pembayaran PNBP atau BPHTB.
- Ajukan perpanjangan sebelum masa berlaku habis agar hak tidak hapus.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 35, 36, 37, 39, dan 40).
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. atrbpn.go.id.
- Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan.
