Membeli ruko, memiliki bangunan untuk usaha, atau menyewakannya kepada pihak lain sama-sama berkaitan dengan kewajiban pajak. Karena itu, pajak ruko perlu dipahami sejak awal agar pemilik maupun calon pembeli tidak keliru menjalankan kewajibannya.
Setiap pajak memiliki aturan sendiri. Pemilik ruko perlu memperhatikan PBB yang berkaitan dengan tanah dan bangunan. Ketika ruko disewakan, penghasilan dari kegiatan tersebut dapat dikenai PPh final.
Lantas, berapa pajak yang harus dibayar dan siapa yang bertanggung jawab? Jawabannya bergantung pada jenis kegiatan, nilai transaksi, serta ketentuan pemerintah daerah.
Dalam pandangan saya sebagai penulis yang membahas aspek hukum, persoalan pajak ruko kerap muncul karena pemilik dan pembeli belum memahami perbedaan setiap jenis pungutan.
1. Mengenal Berbagai Jenis Pajak Ruko di Indonesia
Ruko memiliki karakter penggunaan yang cukup khas. Bangunan ini dapat menjadi tempat tinggal, kantor, toko, maupun lokasi kegiatan komersial lainnya.
Secara umum, ada tiga jenis pajak yang perlu diperhatikan ketika seseorang memiliki, membeli, atau menyewakan ruko.
- PBB-P2: Pajak daerah yang berkaitan dengan kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah dan bangunan.
- PPh sewa ruko: Pajak penghasilan atas pendapatan yang diterima dari kegiatan menyewakan tanah dan bangunan.
- BPHTB: Pajak daerah yang timbul ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan bangunan, termasuk melalui transaksi jual beli.
Ketiganya memiliki dasar hukum dan tata cara pembayaran yang berbeda. PBB-P2 dan BPHTB merupakan pajak daerah kabupaten atau kota.
2. PBB Ruko: Pajak Tahunan yang Perlu Diperhatikan Pemilik
PBB ruko merupakan pajak atas bumi dan bangunan yang dimiliki, dikuasai, atau dimanfaatkan oleh orang pribadi maupun badan. Untuk properti komersial, objek pajaknya mencakup tanah tempat ruko berdiri beserta bangunannya.
Dasar hukum PBB-P2 adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah atau UU HKPD.
Siapa yang berkewajiban membayar PBB ruko?
Pada dasarnya, subjek PBB-P2 adalah orang pribadi atau badan yang memiliki hak atas bumi, memperoleh manfaat atas bumi, memiliki atau menguasai bangunan, maupun memperoleh manfaat dari bangunan tersebut.
Artinya, pihak yang membayar PBB tidak selalu sama dengan orang yang sehari-hari menggunakan ruko. Status kepemilikan, penguasaan, dan pemanfaatan objek perlu diperiksa berdasarkan ketentuan yang berlaku.
Bagaimana cara menghitung PBB ruko?
Salah satu komponen utama dalam penghitungan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Nilai ini menggambarkan harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli secara wajar.
Jika tidak tersedia transaksi pembanding, penentuan NJOP dapat menggunakan pendekatan perbandingan harga dengan objek sejenis, nilai perolehan baru, atau nilai jual objek pengganti.
Secara umum, rumus penghitungan PBB-P2 adalah:
PBB-P2 = Tarif PBB-P2 × (NJOP − NJOPTKP)
Berikut arti setiap komponen:
- NJOP: Nilai Jual Objek Pajak atas tanah dan bangunan.
- NJOPTKP: Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
- Tarif PBB-P2: Besaran tarif yang ditetapkan pemerintah daerah melalui peraturan daerah.
UU HKPD menetapkan tarif PBB-P2 paling tinggi sebesar 0,5%. Sementara itu, pemerintah daerah menentukan tarif yang benar-benar berlaku di wilayahnya. Undang-undang tersebut juga menetapkan NJOPTKP paling sedikit sebesar Rp10 juta untuk setiap wajib pajak.
Kapan PBB ruko harus dilunasi?
Pemerintah daerah menerbitkan SPPT sebagai pemberitahuan mengenai jumlah PBB-P2 yang terutang. Sebelum membayar, periksa seluruh informasi di dalamnya. Mulai dari nama wajib pajak, alamat objek, luas tanah, luas bangunan, sampai NJOP.
Menurut UU HKPD, jatuh tempo pembayaran PBB-P2 ditetapkan paling lama enam bulan sejak tanggal diterimanya SPPT oleh wajib pajak. Meski demikian, kamu tetap perlu memperhatikan tanggal pembayaran yang tercantum dalam dokumen tersebut.
3. PPh Sewa Ruko: Pajak atas Pendapatan dari Persewaan
Ketika pemilik memperoleh uang dari penyewaan ruko, penghasilan tersebut dapat dikenai PPh final. Ketentuan ini berlaku karena persewaan ruko termasuk kegiatan persewaan tanah dan/atau bangunan.
Aturan yang menjadi dasar pemungutannya adalah Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Berapa tarif PPh untuk sewa ruko?
Tarif umum PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Ketentuan tersebut berlaku untuk penyewaan ruko. Artinya, pemilik yang memperoleh penghasilan dari kegiatan tersebut perlu memperhitungkan PPh final sesuai aturan.
Jumlah bruto persewaan dapat mencakup pembayaran yang berkaitan dengan transaksi sewa. Komponen tersebut antara lain biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas tertentu, sepanjang memenuhi ketentuan sebagai bagian dari jumlah bruto persewaan.
Sebagai contoh, seorang pemilik menyewakan rukonya dengan nilai sewa Rp100 juta untuk satu periode. Apabila jumlah bruto persewaannya memang sebesar Rp100 juta, penghitungan pajaknya menjadi:
PPh final = 10% × Rp100 juta = Rp10 juta
Jadi, PPh final yang timbul dari contoh tersebut adalah Rp10 juta. Dalam transaksi sebenarnya, pastikan seluruh komponen pembayaran sudah diperhitungkan sesuai perjanjian dan ketentuan perpajakan.
Siapa yang memotong dan menyetorkan PPh sewa?
Cara pembayaran PPh sewa ruko bergantung pada pihak yang menyewa. Status penyewa menentukan apakah pajak dipotong oleh penyewa atau harus dibayar sendiri oleh pemilik.
Gambaran umumnya sebagai berikut:
- Penyewa merupakan badan atau pihak pemotong pajak: Penyewa melakukan pemotongan PPh sesuai ketentuan. Selanjutnya, penyewa menyetorkan dan melaporkan pajak tersebut.
- Penyewa merupakan orang pribadi yang bukan pemotong pajak: Pemilik ruko perlu memenuhi kewajiban pembayaran PPh final sendiri sesuai aturan yang berlaku.
Apakah penyewa ruko ikut menanggung PPh sewa?
PPh final persewaan pada dasarnya dikenakan atas penghasilan yang diterima pihak yang menyewakan. Dengan demikian, pemilik atau pihak yang memperoleh pendapatan sewa menjadi pihak yang penghasilannya dikenai pajak.
Meski begitu, penyewa dapat memiliki kewajiban sebagai pemotong pajak apabila memenuhi ketentuan. Dalam kondisi tersebut, penyewa memotong dan menyetorkan PPh sesuai prosedur.
4. BPHTB Pembelian Ruko: Kewajiban Pajak bagi Pembeli
BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan ketika seseorang atau badan memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Dalam transaksi jual beli ruko, pembeli pada umumnya menjadi pihak yang berkewajiban membayar BPHTB.
Ketentuan mengenai pajak ini tercantum dalam UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD. Pelaksanaannya mengikuti peraturan daerah kabupaten atau kota tempat ruko berada.
Kapan pembelian ruko dikenai BPHTB?
BPHTB muncul ketika terjadi perolehan hak atas tanah dan bangunan. Salah satu peristiwa yang menimbulkan kewajiban tersebut adalah jual beli properti.
Contohnya, seseorang membeli ruko dari pemilik sebelumnya. Melalui transaksi itu, pembeli memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Oleh sebab itu, pembeli perlu menghitung serta membayar BPHTB sesuai ketentuan daerah.
Cara menghitung BPHTB pembelian ruko
Penghitungan BPHTB menggunakan Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Untuk transaksi jual beli, NPOP pada prinsipnya mengacu pada harga transaksi.
Namun, ada ketentuan yang perlu diperhatikan. Apabila harga transaksi lebih rendah daripada NJOP yang digunakan dalam pengenaan PBB pada tahun perolehan, NJOP menjadi dasar penentuan NPOP sesuai UU HKPD.
Rumus umum BPHTB adalah:
BPHTB = Tarif BPHTB × (NPOP − NPOPTKP)
Keterangan:
- NPOP: Nilai Perolehan Objek Pajak.
- NPOPTKP: Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.
- Tarif BPHTB: Besaran tarif yang ditetapkan pemerintah daerah.
Berdasarkan UU HKPD, tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5%. Adapun NPOPTKP ditentukan melalui peraturan daerah. Untuk perolehan hak pertama wajib pajak di wilayah daerah tempat BPHTB terutang, batas minimalnya sebesar Rp80 juta.
Ada ketentuan khusus untuk perolehan hak karena hibah wasiat atau waris dalam hubungan keluarga tertentu. Dalam kondisi tersebut, UU HKPD mengatur batas minimal NPOPTKP sebesar Rp300 juta.
Agar lebih mudah dipahami, perhatikan ilustrasi berikut.
Seseorang membeli ruko dengan NPOP sebesar Rp1 miliar. Anggap pemerintah daerah menetapkan tarif BPHTB 5% dan NPOPTKP Rp80 juta.
Penghitungannya:
- NPOP: Rp1.000.000.000
- NPOPTKP: Rp80.000.000
- Dasar pengenaan: Rp920.000.000
- BPHTB: 5% × Rp920.000.000
- BPHTB terutang: Rp46.000.000
Dari ilustrasi tersebut, pembeli perlu membayar BPHTB sebesar Rp46 juta. Perlu diperhatikan, angka ini hanya contoh penghitungan. Besaran sebenarnya mengikuti tarif, NPOPTKP, dan ketentuan pemerintah daerah lokasi ruko.
Kapan pembeli harus membayar BPHTB?
Untuk transaksi jual beli, saat terutangnya BPHTB pada prinsipnya adalah tanggal dibuat dan ditandatanganinya akta pemindahan hak di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Karena itu, pembeli perlu menyelesaikan pembayaran sesuai prosedur pemerintah daerah sebelum proses penandatanganan akta dilanjutkan. Perhatikan pula ketentuan validasi dan persyaratan administrasi di wilayah setempat.
5. Pajak Jual Beli Ruko: Pahami Kewajiban Pembeli dan Penjual
Ketika ruko berpindah tangan, pembeli dan penjual dapat memiliki kewajiban pajak masing-masing. Pembeli pada umumnya membayar BPHTB karena memperoleh hak atas properti. Di sisi lain, penjual dapat dikenai PPh final atas penghasilan dari pengalihan hak tanah dan bangunan.
Ketentuan PPh final tersebut diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
Sebelum transaksi diselesaikan, ada beberapa hal yang sebaiknya diperiksa:
- Cocokkan sertifikat dengan identitas pemilik ruko.
- Periksa apakah PBB ruko sudah dibayar.
- Pastikan nilai transaksi tercatat sesuai dokumen jual beli.
- Hitung BPHTB berdasarkan aturan pemerintah daerah.
- Periksa kewajiban PPh final yang menjadi tanggung jawab penjual.
- Simpan seluruh bukti pembayaran dan dokumen pendukung.
- Koordinasikan proses administrasi dengan PPAT.
6. Dokumen untuk Mengurus Pajak Ruko
Setiap jenis pajak memiliki persyaratan administrasi yang berbeda. Karena itu, siapkan dokumen sejak awal agar proses pengurusan tidak tertunda.
Beberapa dokumen yang umumnya diperlukan antara lain:
- KTP dan NPWP pihak terkait, apabila dipersyaratkan.
- Sertifikat hak atas tanah.
- SPPT PBB beserta bukti pembayarannya.
- Perjanjian jual beli atau perjanjian sewa.
- Akta Jual Beli (AJB) atau dokumen peralihan hak.
- Bukti pembayaran BPHTB.
- Bukti pemotongan atau pembayaran PPh.
- Dokumen tambahan sesuai permintaan instansi pemerintah terkait.
Periksa kembali seluruh informasi di dalam dokumen tersebut. Nama pemilik, alamat ruko, luas tanah, dan data bangunan harus sesuai dengan dokumen pendukung.
7. FAQ Seputar Pajak Ruko
Apakah pemilik ruko harus membayar PBB setiap tahun?
Pada prinsipnya, PBB-P2 merupakan pajak tahunan atas objek yang memenuhi ketentuan. Pemilik atau pihak yang menjadi subjek pajak perlu memeriksa SPPT dan melunasi kewajibannya sesuai jatuh tempo yang ditentukan pemerintah daerah.
Siapa yang membayar BPHTB ketika membeli ruko?
Dalam transaksi jual beli, pembeli pada umumnya membayar BPHTB karena memperoleh hak atas tanah dan bangunan. Besaran pajaknya bergantung pada NPOP, NPOPTKP, tarif daerah, serta aturan yang berlaku di lokasi properti.
Berapa tarif PPh final untuk menyewakan ruko?
Tarif umum PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Pembayaran pajak dapat dilakukan melalui pemotongan oleh penyewa atau pembayaran sendiri oleh pemilik, bergantung pada status pihak penyewa.
Kesimpulan
Memahami pajak ruko membantu pemilik dan pembeli menjalankan kewajiban perpajakan dengan lebih tertib. Ada tiga jenis pajak utama yang perlu diperhatikan, yaitu PBB-P2, PPh final atas pendapatan sewa, dan BPHTB saat memperoleh hak atas properti.
PBB-P2 berkaitan dengan kepemilikan, penguasaan, atau pemanfaatan tanah dan bangunan. PPh final dikenakan atas penghasilan dari penyewaan ruko. Sementara itu, BPHTB muncul ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan bangunan melalui jual beli atau peristiwa lainnya.
Menurut saya, memeriksa kewajiban pajak sejak awal merupakan langkah yang sebaiknya dilakukan setiap calon pembeli maupun pemilik ruko. Jangan sampai ada kewajiban yang terlewat karena kurang teliti membaca aturan atau dokumen transaksi.
Masih bingung menghitung pajak atau memeriksa dokumen properti? Kamu bisa mengklik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website. Sampaikan persoalan yang sedang kamu hadapi agar mendapatkan arahan sesuai kebutuhan.
Ringkasan
- Pajak ruko mencakup PBB-P2, PPh final atas persewaan, dan BPHTB pembelian.
- PBB-P2 merupakan pajak daerah atas bumi dan bangunan yang memenuhi ketentuan.
- Tarif PBB-P2 ditetapkan pemerintah daerah dengan batas maksimal 0,5%.
- PPh final atas persewaan tanah dan bangunan memiliki tarif umum 10% dari jumlah bruto sewa.
- Pembeli ruko pada umumnya membayar BPHTB ketika memperoleh hak atas properti.
- Tarif BPHTB paling tinggi 5%, sedangkan NPOPTKP mengikuti UU HKPD dan peraturan daerah.
- Penjual ruko dapat memiliki kewajiban PPh final atas pengalihan hak tanah dan bangunan.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
- Direktorat Jenderal Pajak (DJP), Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
- Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan, Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
- Jaringan Dokumentasi dan Informasi Hukum Nasional (JDIHN).
