Pajak Jasa Renovasi Rumah: PPh dan PPN yang Berlaku

Pajak jasa renovasi rumah sering luput dari perhitungan ketika seseorang merencanakan anggaran. Orang fokus pada biaya material dan upah, lalu kaget saat kontraktor menyebut PPN atau meminta bukti potong.

Sebagai praktisi hukum yang kerap menerima konsultasi soal kontrak renovasi, saya melihat kebingungan yang sama berulang. Pemilik rumah tidak tahu apakah ia wajib memotong pajak, sedangkan kontraktor tidak tahu kapan wajib memungut PPN.

Padahal, aturannya cukup jelas jika dipilah berdasarkan siapa yang terlibat. Posisi pemilik rumah, kontraktor, dan tukang masing-masing berbeda.

Nah, di artikel ini kita bahas lengkap. Mulai dari dasar pajak, PPh final jasa konstruksi, PPN renovasi, perlakuan untuk rumah pribadi dan rumah usaha, sampai tips menyusun kontrak.

Dasar Pajak Jasa Renovasi Rumah

Jasa renovasi rumah termasuk kegiatan jasa konstruksi. Karena itu, dua jenis pajak utama bisa muncul, yaitu Pajak Penghasilan dan Pajak Pertambahan Nilai.

PPh mengenai penghasilan kontraktor atau tukang. PPN mengenai penyerahan jasa kepada pemilik rumah.

Dua pajak ini berdiri sendiri. Kamu perlu memeriksa keduanya.

Jasa Renovasi sebagai Jasa Konstruksi

Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi mengatur kegiatan pembangunan, pemeliharaan, pembongkaran, dan pembangunan kembali bangunan. Renovasi rumah termasuk dalam ruang lingkup itu.

Pelakunya bisa berupa kontraktor berbentuk badan usaha atau perorangan. Kualifikasi usahanya memengaruhi tarif pajak.

Untuk pekerjaan skala kecil, banyak pemilik rumah memakai tukang perorangan. Posisi pajaknya berbeda dari kontraktor berbadan usaha.

Sumber Aturan Perpajakan

PPh atas penghasilan jasa konstruksi diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 2022. PPN diatur dalam Undang-Undang tentang Pajak Pertambahan Nilai beserta perubahannya.

Peraturan menteri keuangan mengatur tata cara teknisnya. Karena aturan bisa berubah, cek versi terbaru di situs Direktorat Jenderal Pajak.

Menurut saya, banyak sengketa kecil muncul dari angka pajak yang tidak disebutkan di kontrak. Kejelasan di awal menghemat waktu.

Siapa yang Terlibat dan Apa Kewajibannya

Ada tiga pihak yang biasanya terlibat dalam renovasi.

• Pemilik rumah sebagai pengguna jasa.
• Kontraktor atau tukang sebagai penyedia jasa.
• Pemasok material yang menjual bahan bangunan.

Tiap pihak punya kewajiban pajak sendiri. Jangan menganggap semuanya ditanggung satu orang.

PPh Jasa Renovasi Rumah: Tarif dan Siapa yang Memotong

Penghasilan kontraktor dari jasa renovasi dikenai PPh final. Dasar hukumnya Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang PPh dan PP Nomor 9 Tahun 2022.

Pajak ini dihitung dari nilai bruto kontrak, tidak termasuk PPN. Sifatnya final, sehingga tidak dihitung lagi dengan tarif umum.

Penghasilan itu tetap perlu dilaporkan dalam SPT Tahunan. Pelaporan menunjukkan bahwa pajaknya sudah dilunasi.

Tarif PPh Final Jasa Konstruksi

Tarifnya berbeda menurut kualifikasi usaha pelaksana. Berikut tarif menurut PP Nomor 9 Tahun 2022.

1. Pelaksana konstruksi berkualifikasi usaha kecil: 1,75 persen.
2. Pelaksana konstruksi berkualifikasi usaha menengah atau besar: 2,65 persen.
3. Pelaksana konstruksi tanpa kualifikasi usaha: 4 persen.

Tukang perorangan yang tidak memiliki sertifikat badan usaha biasanya masuk kategori ketiga. Karena itu, pemilik rumah sering menemukan tarif 4 persen pada pekerjaan tukang lepas.

Perencana dan pengawas konstruksi, misalnya arsitek atau pengawas lapangan, punya tarif sendiri. Tarifnya 3,5 persen jika berkualifikasi dan 6 persen jika tidak.

Pemilik Rumah Pribadi Biasanya Bukan Pemotong

Pemotong PPh final jasa konstruksi adalah pihak yang ditetapkan peraturan, seperti badan usaha dan instansi pemerintah. Pemilik rumah orang pribadi pada umumnya tidak ditunjuk sebagai pemotong.

Artinya, pemilik rumah tidak wajib memotong pajak dari pembayaran kepada tukang. Kewajiban menyetor PPh final berada pada penyedia jasa.

Namun, ada pengecualian untuk kondisi tertentu. Misalnya rumah dipakai untuk kegiatan usaha atau pemilik berbadan usaha, sehingga ia bisa berstatus pemotong.

Karena itu, pastikan status pemberi kerja dalam kontrak. Status itu menentukan siapa yang memotong dan menyetor.

Renovasi untuk Rumah Usaha atau Properti Sewa

Jika renovasi dilakukan oleh perusahaan atau pemilik usaha, ia kemungkinan berstatus pemotong. Perusahaan memotong PPh final saat membayar kontraktor.

Biaya renovasi juga bisa berdampak pada pajak perusahaan. Pengeluaran perbaikan biasa umumnya menjadi biaya, sedangkan pengeluaran yang menambah umur aset diperlakukan sebagai penambahan nilai aset.

Sebagai praktisi, saya menyarankan perusahaan berkonsultasi dengan akuntan. Pembedaan biaya dan modal sering memicu koreksi saat pemeriksaan.

PPN atas Jasa Renovasi Rumah

PPN adalah pajak atas penyerahan barang kena pajak dan jasa kena pajak. Jasa konstruksi termasuk jasa kena pajak.

Namun, tidak semua kontraktor memungut PPN. Kewajiban itu bergantung pada status pengusaha kena pajak.

Kapan Kontraktor Wajib Memungut PPN

Kontraktor wajib memungut PPN jika sudah dikukuhkan sebagai Pengusaha Kena Pajak atau PKP. Kewajiban menjadi PKP muncul ketika peredaran bruto setahun melebihi Rp4,8 miliar.

Setelah menjadi PKP, kontraktor menerbitkan faktur pajak untuk setiap penyerahan jasa. Ia juga melaporkan PPN dalam SPT Masa.

Kontraktor di bawah batas itu tidak wajib menjadi PKP. Mereka tidak memungut PPN, kecuali memilih dikukuhkan secara sukarela.

Tarif dan Dasar Pengenaan PPN

Tarif PPN mengikuti ketentuan yang berlaku saat penyerahan jasa. Dasar pengenaannya umumnya nilai penggantian atau harga jasa, dengan ketentuan tertentu yang bisa berubah.

Karena tarif dan dasar pengenaan sempat berubah, cek aturan terbaru sebelum menghitung. Jangan hanya mengandalkan angka yang beredar di internet.

Sebagai ilustrasi, anggap tarif efektif 11 persen dan nilai jasa Rp100.000.000. PPN-nya Rp11.000.000, sehingga total tagihan Rp111.000.000.

Angka itu hanya contoh. Hitung dengan tarif resmi pada tanggal transaksi.

Kegiatan Membangun Sendiri

Pemilik rumah yang membangun atau memperluas bangunan secara mandiri bisa dikenai PPN kegiatan membangun sendiri atau KMS. Ketentuan ini berlaku untuk bangunan dengan syarat luas dan kegunaan tertentu.

Pembayarannya dilakukan oleh pemilik bangunan, bukan oleh kontraktor. Tarif efektif dan syaratnya diatur dalam peraturan menteri keuangan.

Renovasi kecil tanpa penambahan luas biasanya tidak otomatis masuk kategori ini. Meski begitu, periksa ketentuan terbaru sebelum memulai proyek yang cukup besar.

Menurut saya, banyak pemilik rumah baru mengetahui ketentuan KMS setelah bangunan selesai. Cek lebih awal agar anggaran tidak meleset.

Cara Menyusun Kontrak dan Menghitung Biaya Pajak Renovasi

Kontrak yang jelas melindungi pemilik rumah dan kontraktor. Pajak sebaiknya tertulis di dalamnya.

Isi Kontrak yang Perlu Memuat Pajak

Berikut hal yang sebaiknya dicantumkan dalam kontrak renovasi:

1. Identitas lengkap para pihak beserta NPWP atau NIK.
2. Nilai pekerjaan dan apakah harga sudah termasuk pajak.
3. Siapa yang menanggung PPh final dan PPN.
4. Kewajiban menerbitkan faktur pajak atau bukti potong, jika berlaku.
5. Jadwal pembayaran dan mekanisme pelunasan.
6. Ketentuan perubahan pekerjaan dan tambahan biaya.

Tuliskan dengan tegas apakah harga sudah termasuk pajak. Kalimat yang kabur sering memicu sengketa di akhir proyek.

Contoh Hitungan Sederhana

Seorang pemilik rumah menyewa CV kontraktor berkualifikasi usaha kecil untuk renovasi bernilai Rp120.000.000. CV itu berstatus PKP.

PPh final dihitung 1,75 persen dari Rp120.000.000, yaitu Rp2.100.000. Beban ini ditanggung CV sebagai pajak penghasilannya.

PPN dihitung dari nilai jasa. Dengan tarif efektif ilustrasi 11 persen, PPN-nya Rp13.200.000, sehingga pemilik rumah membayar total Rp133.200.000.

Contoh ini memakai asumsi sederhana. Kontrak sebenarnya bisa memiliki skema harga yang berbeda.

Tips Menghemat Pajak Secara Legal

Penghematan pajak tidak berarti menghindarinya. Tujuannya membayar sesuai kewajiban tanpa membayar lebih.

• Pilih kontraktor berkualifikasi usaha karena tarif PPh finalnya lebih rendah.
• Pisahkan nilai material dan jasa jika kontrak memungkinkan dan sesuai kenyataan.
• Pastikan kontraktor memiliki NPWP agar tidak terkena tarif yang lebih tinggi.
• Minta bukti pajak untuk arsip, terutama jika renovasi menyangkut properti usaha.

Hindari praktik memecah kontrak atau memalsukan nilai. Praktik itu berisiko dan bisa dikenai sanksi.

Kesalahan Umum dan Sanksi dalam Pajak Renovasi

Beberapa kesalahan berulang di lapangan. Hampir semuanya bisa dicegah.

Pertama, menganggap renovasi rumah tidak dikenai pajak. Kedua, menyamakan pemilik rumah pribadi dengan pemotong pajak.

Ketiga, tidak membedakan kontraktor PKP dan non-PKP. Keempat, tidak menyimpan kontrak dan bukti pembayaran.

Kelima, lupa memeriksa ketentuan KMS pada proyek yang menambah luas bangunan. Kelalaian ini bisa membuat pemilik rumah menanggung kewajiban sendiri.

Sanksi Administrasi

Keterlambatan menyetor atau melapor dapat dikenai bunga atau denda administrasi. Besarannya mengikuti peraturan perpajakan yang berlaku.

Pemotong yang lalai memotong juga bisa ditagih. Karena itu, pengguna jasa yang berstatus pemotong perlu menjalankan kewajibannya.

Jika kamu menerima surat dari DJP, tanggapi dengan dokumen yang lengkap. Kontrak, faktur, dan bukti pembayaran menjadi bahan penting.

FAQ Seputar Pajak Jasa Renovasi Rumah

Apakah pemilik rumah wajib memotong pajak tukang renovasi?
Pemilik rumah orang pribadi pada umumnya bukan pemotong pajak. Penyedia jasa tetap perlu memenuhi kewajiban PPh finalnya sendiri.

Apakah jasa renovasi rumah dikenai PPN?
Dikenai jika kontraktor berstatus Pengusaha Kena Pajak. Kontraktor yang belum dikukuhkan sebagai PKP tidak memungut PPN.

Berapa tarif PPh final untuk kontraktor renovasi?
Tarifnya 1,75 persen, 2,65 persen, atau 4 persen untuk pelaksana konstruksi, tergantung kualifikasi usaha, menurut PP Nomor 9 Tahun 2022.

Kesimpulan

Pajak jasa renovasi rumah mencakup PPh final jasa konstruksi bagi penyedia jasa dan PPN jika kontraktor berstatus PKP. Pemilik rumah pribadi umumnya bukan pemotong, tetapi ketentuan kegiatan membangun sendiri bisa berlaku pada proyek tertentu.

Dari pengalaman saya, kontrak yang menyebut pajak secara jelas hampir selalu terhindar dari sengketa. Tentukan siapa menanggung pajak, simpan bukti pembayaran, dan pilih kontraktor yang tertib administrasi.

Jika kamu sedang merencanakan renovasi dan ingin kontrak serta pajaknya tersusun benar, klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu meninjau perjanjian dan menghitung kewajiban pajak dengan tenang.

Ringkasan

• Jasa renovasi rumah termasuk jasa konstruksi dan dapat dikenai PPh serta PPN.
• Penghasilan kontraktor dikenai PPh final berdasarkan PP Nomor 9 Tahun 2022.
• Tarif pelaksana adalah 1,75 persen, 2,65 persen, atau 4 persen sesuai kualifikasi usaha.
• Pemilik rumah pribadi pada umumnya bukan pemotong PPh final.
• Kontraktor memungut PPN jika sudah dikukuhkan sebagai PKP dengan peredaran bruto di atas Rp4,8 miliar.
• Kegiatan membangun sendiri dapat menimbulkan PPN yang dibayar pemilik bangunan.
• Kontrak sebaiknya menyebut siapa yang menanggung pajak dan apakah harga sudah termasuk pajak.
• Simpan kontrak, faktur, dan bukti pembayaran sebagai arsip.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
2. Undang-Undang tentang Pajak Penghasilan beserta perubahannya.
3. Undang-Undang tentang Pajak Pertambahan Nilai beserta perubahannya.
4. Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 2022 tentang Perlakuan Perpajakan untuk Penghasilan dari Usaha Jasa Konstruksi.
5. Peraturan Menteri Keuangan tentang PPN atas kegiatan membangun sendiri.
6. Direktorat Jenderal Pajak, informasi PPh dan PPN jasa konstruksi, pajak.go.id.