Pajak Beli Rumah: BPHTB, PPN, dan Biaya Lainnya

Harga sudah cocok. Tanda jadi sudah dibayar. Lalu, menjelang akad, muncul daftar pajak yang tidak pernah kamu bayangkan sebelumnya. Begitulah cara pajak beli rumah biasanya datang.

Isinya terdiri dari BPHTB yang dibayar pembeli, PPN yang melekat pada rumah baru dari pengembang, dan PPh final yang menjadi kewajiban penjual. Di luar itu, masih ada biaya notaris, balik nama, dan urusan KPR yang ikut menguras tabungan.

Sebagai pakar hukum, saya melihat satu kesalahan yang berulang. Banyak pembeli menyusun anggaran hanya dari harga rumah.

Hasilnya, dana habis sebelum sertifikat berganti nama. Karena itu, hitung semua komponen sejak awal. Artikel ini mengurainya satu per satu, lengkap dengan dasar hukum dan contoh angka.

Baca juga: PPN Jasa Kena Pajak: Objek, Tarif, dan Pemungutannya

Jenis Pajak Beli Rumah yang Perlu Kamu Ketahui

Tiap pajak punya dasar hukum, subjek, dan waktu bayar sendiri. Jadi, kenali pembagiannya sebelum kamu menandatangani perjanjian atau akta jual beli.

Berikut empat pajak yang paling sering muncul dalam transaksi rumah:

• BPHTB: pajak daerah yang dibayar pembeli saat hak atas tanah dan bangunan berpindah tangan.
• PPN: pajak atas penyerahan rumah baru dari pengembang yang berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP).
• PPh final: pajak penghasilan yang dibayar penjual atas pengalihan hak tanah dan bangunan.
• PBB: pajak tahunan atas bumi dan bangunan, yang harus lunas sebelum transaksi berjalan.

Tidak semua pajak itu jatuh ke pundakmu. Pembeli rumah bekas umumnya tidak membayar PPN. Pembeli rumah baru dari pengembang jarang berurusan langsung dengan PPh final penjual. Jenis rumah yang kamu pilih, dengan kata lain, menentukan total pajaknya.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

BPHTB: Dasar Hukum, Tarif, dan Cara Menghitungnya

Dari seluruh komponen pajak beli rumah, BPHTB hampir selalu menjadi tanggungan pembeli. Pemerintah daerah memungutnya ketika hak atas tanah dan bangunan beralih.

Landasannya adalah Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, atau UU HKPD.

Tarif dan NPOPT

KPUU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi 5%. Angka pastinya diatur lewat peraturan daerah, sehingga bisa berbeda antarkota.

Undang-undang itu juga menyediakan pengurang bernama Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak, disingkat NPOPTKP.

Pasal 46 ayat (5) menetapkan angkanya paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama di daerah tempat BPHTB terutang.

Untuk waris dan hibah wasiat kepada keluarga sedarah satu derajat ke atas atau ke bawah, termasuk suami atau istri, Pasal 46 ayat (6) memberi batas lebih tinggi. Nilainya paling sedikit Rp300 juta. Daerah boleh menetapkan angka yang lebih besar dari itu.

Cara Menghitung BPHTB

Rumusnya sederhana:

BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)

Ambil contoh rumah seharga Rp600 juta. Tarif di daerahmu 5% dan NPOPTKP Rp80 juta. Hitungannya 5% × Rp520 juta, hasilnya Rp26 juta.

Satu hal perlu kamu catat. NPOP untuk jual beli adalah harga transaksi. Jika harga itu lebih rendah dari NJOP yang dipakai untuk PBB pada tahun perolehan, dasar pengenaannya adalah NJOP.

Menurunkan harga di akta demi menghemat pajak jelas berisiko. Praktik itu bisa memicu sengketa dan sanksi di kemudian hari.

Kapan BPHTB Terutang dan Dibayar

UU HKPD mengubah saat terutang BPHTB. Pada jual beli yang memakai perjanjian pengikatan jual beli (PPJB), BPHTB terutang sejak PPJB dibuat dan ditandatangani, sesuai Pasal 49 huruf a.

Jika transaksi tidak memakai PPJB, BPHTB terutang saat akta jual beli (AJB) ditandatangani. Dari sisi pembayaran, PPAT atau notaris wajib meminta bukti bayar BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Ketentuan itu termuat dalam Pasal 60 ayat (1) huruf a PP Nomor 35 Tahun 2023.

Pemerintah daerah perlu menyesuaikan perdanya dengan aturan baru ini. Karena itu, kebiasaan di tiap kota bisa berbeda. Tanyakan langsung ke PPAT kapan BPHTB harus kamu setor.

Keringanan BPHTB

Sebagian daerah memberi keringanan. Pasal 44 UU HKPD mengecualikan perolehan hak oleh masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) dari objek BPHTB.

Sejumlah pemerintah daerah lalu menerbitkan aturan pelaksana untuk membebaskan BPHTB pada rumah MBR.

DKI Jakarta punya skema lain. Pemilik KTP DKI yang membeli rumah pertama dengan NPOP paling tinggi Rp500 juta bisa mendapat pengurangan BPHTB 50%.

Aturan seperti ini sangat bergantung pada daerah. Sebelum bertransaksi, cek peraturan daerah dan tanyakan langsung ke kantor Bapenda setempat.

PPN Rumah dan Insentif PPN DTP

PPN rumah hanya terutang pada penyerahan rumah baru oleh pengembang PKP. Untuk rumah yang tidak tergolong barang mewah, tarif efektifnya setara 11% dari harga jual.

Angka itu muncul dari tarif 12% yang dikalikan DPP nilai lain sebesar 11/12 menurut PMK Nomor 131 Tahun 2024. Hunian yang masuk kategori barang mewah dikenai tarif efektif 12%.

Pada rumah non-mewah Rp1 miliar, artinya ada tambahan sekitar Rp110 juta. Pengembang biasanya sudah memasukkan komponen ini ke dalam harga jual. Meski begitu, pastikan hal tersebut tertulis jelas di PPJB.

Untuk meringankan pembeli, pemerintah menyediakan PPN ditanggung pemerintah, yang sering disebut PPN DTP.

Aturan tahun 2026 termuat dalam Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025. Insentif ini berlaku untuk Masa Pajak Januari sampai Desember 2026.

Ketentuan pokoknya begini:

1. Harga jual rumah tapak atau rumah susun paling banyak Rp5 miliar.
2. Pemerintah menanggung PPN 100% untuk bagian harga jual sampai Rp2 miliar.
3. Insentif hanya berlaku untuk satu orang pribadi atas satu rumah.
4. Pengembang wajib melaporkan realisasi PPN DTP dan berita acara serah terima.

Rumahnya juga harus baru dan siap huni. Kalau uang muka atau cicilan pertama sudah kamu bayar sebelum 1 Januari 2026, insentif ini tidak bisa dipakai. Masa berlaku PMK 90/2025 tinggal beberapa pekan lagi, yaitu sampai 31 Desember 2026.

Kabar baiknya, pemerintah sudah mengumumkan kelanjutan PPN DTP rumah pada 2027. Skemanya serupa: 100% untuk bagian harga sampai Rp2 miliar, dengan harga jual maksimal Rp5 miliar.

Saat artikel ini disusun, PMK pelaksana untuk 2027 belum terbit, sehingga syarat teknisnya masih bisa berubah. Konfirmasi jadwal serah terima ke pengembang, lalu cek aturan terbarunya di situs Kementerian Keuangan sebelum kamu mengambil keputusan.

Rumah sederhana dan rumah umum bersubsidi punya perlakuan PPN tersendiri. Umumnya pemerintah membebaskan PPN atas jenis rumah tersebut sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.

PPh Final Penjual dan Biaya Lain Saat Beli Rumah

Di samping BPHTB dan PPN, pajak beli rumah mencakup PPh final yang melekat pada penjual. Ada pula sederet biaya non-pajak yang wajib masuk anggaranmu.

PPh Final atas Pengalihan Hak

Penjual membayar PPh final atas pengalihan hak tanah dan bangunan. Dasar hukumnya Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.

Tarifnya 2,5% dari nilai pengalihan, dan 1% untuk rumah sederhana atau rumah susun sederhana. Pengalihan kepada pemerintah dikenai tarif 0%. Penjual harus melunasinya sebelum akta jual beli ditandatangani.

Dalam praktik, pembeli dan penjual kerap menegosiasikan siapa yang menanggung pajak ini. Karena itu, tuangkan kesepakatannya secara tertulis.

Biaya Lain yang Menyertai

Beberapa biaya berikut sering terlewat dari hitungan:

• Honorarium PPAT: menurut Pasal 32 ayat (1) PP Nomor 24 Tahun 2016, honorarium PPAT, termasuk biaya saksi, tidak boleh melebihi 1% dari harga transaksi di akta.
• Biaya notaris: honorarium untuk akta lain, seperti PPJB atau akta perjanjian kredit, mengikuti aturan jabatan notaris. Tanyakan rinciannya sejak awal.
• Biaya balik nama: ongkos pendaftaran peralihan hak di kantor pertanahan.
• Bea meterai: Rp10.000 untuk dokumen tertentu sesuai UU Nomor 10 Tahun 2020.
• Biaya KPR: provisi, administrasi, appraisal, serta asuransi jiwa dan kebakaran.

Jika dijumlahkan, total biaya di luar harga rumah bisa mencapai puluhan juta rupiah. Siapkan dananya terpisah dari uang muka.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

FAQ

Apakah pembeli rumah bekas wajib membayar PPN?

Tidak. PPN hanya terutang atas penyerahan rumah baru oleh pengembang PKP. Pembeli rumah bekas dari perorangan membayar BPHTB, sedangkan penjualnya membayar PPh final.

Kapan BPHTB harus dibayar?

Pada jual beli dengan PPJB, BPHTB terutang sejak PPJB ditandatangani. Tanpa PPJB, BPHTB terutang saat AJB ditandatangani.

Apa pun skemanya, PPAT wajib meminta bukti bayar BPHTB sebelum menandatangani akta pemindahan hak. Urus pembayarannya lebih awal supaya jadwal akad tidak mundur.

Apakah NPOPTKP berlaku untuk setiap pembelian rumah?

Tidak. NPOPTKP minimal Rp80 juta berlaku untuk perolehan hak pertama di daerah tempat BPHTB terutang. Pada perolehan kedua dan seterusnya, pengurang ini tidak dipakai.

Kesimpulan

Pajak beli rumah tersusun dari beberapa komponen, dan masing-masing punya dasar hukum sendiri. Pembeli menanggung BPHTB dan, pada rumah baru, PPN.

Penjual menanggung PPh final. PPN DTP 2026 bisa menghapus PPN untuk rumah hingga Rp2 miliar, selama kamu memenuhi syarat PMK 90/2025. Kelanjutannya pada 2027 sudah diumumkan, tetapi aturan teknisnya masih menunggu PMK.

Langkah yang saya sarankan cukup praktis. Hitung BPHTB memakai aturan daerahmu, tanyakan status PKP pengembang, dan minta rincian biaya PPAT secara tertulis.

Menurut saya, rincian biaya yang transparan adalah perlindungan hukum termurah bagi pembeli. Periksa juga keaslian sertifikat dan keabsahan PPJB sebelum uang berpindah tangan.

Kalau transaksimu melibatkan pihak asing, misalnya pembeli WNA atau dokumen berbahasa lain, pastikan terjemahannya sah dan akurat. Salah terjemah bisa menghambat proses balik nama.

Jadi, jangan ragu bertanya sebelum menandatangani. Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini, dan tim kami siap menemanimu.

Baca juga: Pajak Sopir Truk: PPh 21 dan Aturan Penghasilan

Ringkasan

• Pajak beli rumah mencakup BPHTB, PPN, PPh final penjual, serta biaya pendukung seperti PPAT dan balik nama.
• BPHTB dihitung dengan rumus tarif × (NPOP − NPOPTKP), dengan tarif maksimal 5% menurut UU HKPD.
• NPOPTKP paling sedikit Rp80 juta untuk perolehan hak pertama, dan daerah boleh menetapkan angka lebih tinggi.
• BPHTB terutang saat PPJB ditandatangani, atau saat AJB jika tanpa PPJB, dan PPAT wajib meminta bukti bayarnya sebelum akta.
• PPN hanya terutang pada rumah baru dari pengembang PKP, dengan tarif efektif 11% untuk rumah non-mewah.
• PMK 90/2025 memberi PPN DTP 100% hingga Rp2 miliar untuk rumah maksimal Rp5 miliar sepanjang 2026, dan pemerintah mengumumkan kelanjutannya pada 2027.
• Penjual membayar PPh final 2,5%, atau 1% untuk rumah sederhana, berdasarkan PP 34/2016.
• Honorarium PPAT maksimal 1% dari harga transaksi menurut PP 24/2016.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang PPN atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.
4. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131 Tahun 2024 tentang Perlakuan PPN atas Impor dan Penyerahan Barang Kena Pajak serta Jasa Kena Pajak.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
6. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas PP Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT.
7. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
8. Direktorat Jenderal Pajak, “PMK 131/2024: Tarif PPN Sebelas-Dua Belas”, pajak.go.id.
9. Direktorat Jenderal Pajak, “Insentif PPN DTP atas Penyerahan Rumah Tapak dan Rumah Susun Tahun 2026”, pajak.go.id.
10. CNN Indonesia, “Insentif Bebas PPN Beli Rumah hingga Rp2 M Diperpanjang hingga 2027”, 30 September 2026.
11. DDTCNews, “Beli Rumah Pertama Bisa Dapat Diskon BPHTB 50 Persen, Ini Syaratnya”, 28 Agustus 2026.