Menyewa ruko sering menjadi pilihan pelaku usaha yang membutuhkan tempat untuk membuka toko, restoran, kantor, klinik, gudang, maupun kegiatan bisnis lainnya.
Cara tersebut dinilai lebih fleksibel karena pelaku usaha tidak perlu mengeluarkan modal besar untuk membeli properti sejak awal.
Berdasarkan data BPS dan Kementerian yang menangani UMKM, terdapat sekitar 30,2 juta UMKM nonpertanian berdasarkan pendataan 2022–2023, sementara pemerintah terus memperbarui data tersebut melalui sistem data UMKM dan Sensus Ekonomi 2026.
Banyaknya kegiatan usaha tersebut membuat kebutuhan terhadap tempat usaha seperti ruko tetap relevan bagi pelaku bisnis.
Namun, menyewa ruko sebaiknya tidak hanya dilakukan dengan menyerahkan uang sewa kemudian menerima kunci dari pemilik.
Pemilik dan penyewa perlu memiliki perjanjian tertulis yang menjelaskan hak, kewajiban, harga sewa, jangka waktu, kondisi bangunan, hingga langkah yang dapat dilakukan ketika terjadi masalah.
Menurut pendapat saya, salah satu kesalahan yang masih sering terjadi adalah penyewa terlalu fokus mencari lokasi strategis dan harga murah, tetapi kurang teliti membaca isi kontrak.
Padahal, perjanjian yang disusun dengan jelas sejak awal dapat mengurangi risiko perselisihan mengenai deposit, renovasi, pajak, kerusakan bangunan, hingga pengembalian ruko setelah masa sewa selesai.
Cara Membuat Perjanjian Sewa Menyewa Ruko dan Isi Klausul Wajibnya
Cara membuat perjanjian sewa menyewa ruko dimulai dengan mencantumkan identitas pemilik dan penyewa, menjelaskan objek ruko, menentukan harga serta masa sewa, kemudian mengatur hak dan kewajiban masing-masing pihak secara tertulis.
Perjanjian juga perlu menjelaskan apa yang terjadi apabila salah satu pihak tidak menjalankan kewajibannya.
Dasar hukum sewa-menyewa dapat ditemukan dalam KUHPerdata, termasuk Pasal 1548 yang pada dasarnya menjelaskan sewa sebagai persetujuan untuk memberikan hak menikmati suatu barang selama waktu tertentu dengan harga yang telah disepakati.
Karena itu, isi perjanjian sebaiknya tidak dibuat terlalu singkat agar setiap kesepakatan dapat dipahami dengan jelas oleh pemilik maupun penyewa.
1. Cantumkan Identitas Pemilik dan Penyewa
Identitas kedua pihak harus dicantumkan secara lengkap agar jelas siapa yang mempunyai hak dan kewajiban selama masa sewa.
Untuk orang pribadi, informasi yang dapat dicantumkan meliputi nama lengkap, NIK, alamat, dan data lain yang memang diperlukan.
Sementara itu, apabila penyewa atau pemilik merupakan perusahaan, perjanjian dapat mencantumkan nama badan usaha, alamat perusahaan, NIB, serta identitas orang yang bertindak mewakili perusahaan.
Selain itu, pastikan orang yang menyewakan ruko memang pemilik atau telah mendapatkan kuasa yang sah dari pemilik.
Pemeriksaan tersebut penting karena penelitian Sunarsi, Marina, dan Wahyudi juga menekankan perlunya memastikan status hukum ruko serta kewenangan pihak yang menyewakan sebelum kontrak ditandatangani.
2. Jelaskan Ruko yang Menjadi Objek Sewa
Objek ruko perlu dijelaskan secara rinci agar tidak muncul perbedaan pemahaman mengenai bangunan yang sebenarnya disewa.
Perjanjian dapat mencantumkan alamat lengkap, nomor unit, luas bangunan, jumlah lantai, nomor sertifikat apabila tersedia, serta fasilitas yang ikut disewakan.
Jika ruko dilengkapi AC, meja, CCTV, papan nama, genset, atau perlengkapan lain, daftar fasilitas tersebut sebaiknya ikut dicatat.
Kemudian, buat berita acara serah terima yang dilengkapi foto kondisi ruko sebelum digunakan.
Foto tersebut dapat menjadi bukti kondisi awal apabila nantinya terjadi perbedaan pendapat mengenai kerusakan bangunan atau pemotongan uang deposit.
3. Tentukan Harga, Masa Sewa, dan Cara Pembayaran
Harga sewa harus ditulis dengan jelas, termasuk periode sewa, jadwal pembayaran, metode pembayaran, serta biaya lain yang termasuk atau tidak termasuk dalam harga tersebut.
Contohnya, perjanjian perlu menjelaskan apakah biaya listrik, air, keamanan, service charge, Iuran Pengelolaan Lingkungan atau IPL, dan biaya lainnya dibayar oleh pemilik atau penyewa.
Selain itu, transaksi sewa tanah dan/atau bangunan juga memiliki kewajiban perpajakan.
Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Jumlah bruto tersebut tidak hanya dapat mencakup harga sewa utama, tetapi juga pembayaran lain yang berkaitan dengan penggunaan bangunan seperti biaya perawatan, keamanan, pelayanan, dan fasilitas tertentu.
Jika penyewa merupakan pihak yang ditetapkan sebagai pemotong pajak, misalnya badan dalam negeri, penyewa pada prinsipnya melakukan pemotongan PPh tersebut.
Sementara itu, apabila penyewa bukan pihak yang diwajibkan melakukan pemotongan, pembayaran pajaknya dilakukan sendiri oleh pihak yang menerima penghasilan sesuai ketentuan yang berlaku.
Karena itu, klausul pajak sebaiknya menjelaskan siapa yang melakukan pemotongan, pembayaran, serta menyerahkan bukti pajaknya.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
4. Atur Hak dan Kewajiban Pemeliharaan Ruko
Perjanjian perlu menjelaskan siapa yang bertanggung jawab memperbaiki kerusakan selama ruko digunakan.
Misalnya, pemilik dapat bertanggung jawab atas kerusakan struktur utama bangunan, sedangkan penyewa bertanggung jawab atas kerusakan yang muncul akibat penggunaan sehari-hari.
Pembagian tersebut dapat mencakup atap, saluran air, listrik, pintu, AC, pengecatan, dan fasilitas lainnya.
Jika penyewa diperbolehkan melakukan renovasi, perjanjian juga perlu menjelaskan apakah perubahan tersebut boleh tetap ada atau harus dikembalikan seperti kondisi awal setelah masa sewa berakhir.
5. Atur Jenis Usaha yang Boleh Beroperasi
Pemilik dan penyewa sebaiknya menyepakati jenis kegiatan usaha yang boleh dijalankan di dalam ruko.
Ketentuan tersebut penting karena tidak semua lokasi dapat digunakan untuk setiap jenis kegiatan usaha.
Dalam sistem perizinan berusaha saat ini, PP Nomor 28 Tahun 2025 mengatur Perizinan Berusaha Berbasis Risiko, termasuk persyaratan dasar, Perizinan Berusaha, PB UMKU, layanan OSS, dan pengawasan usaha.
Selain itu, lokasi kegiatan usaha juga dapat berkaitan dengan kesesuaian tata ruang melalui KKPR dan RDTR dalam sistem OSS.
Karena itu, penyewa sebaiknya mengecek kesesuaian lokasi dengan kegiatan usaha sebelum membayar sewa dalam jumlah besar.
6. Atur Pengalihan Sewa atau Over Kontrak
Perjanjian perlu menjelaskan apakah penyewa boleh mengalihkan sisa masa sewa kepada orang atau perusahaan lain.
Jika over kontrak diperbolehkan, pemilik dapat mensyaratkan adanya persetujuan tertulis terlebih dahulu.
Ketentuan tersebut membuat pemilik tetap mengetahui siapa yang menggunakan bangunan selama masa kontrak.
7. Atur Keterlambatan, Pelanggaran, dan Sengketa
Kontrak perlu menjelaskan kondisi yang dianggap sebagai pelanggaran atau wanprestasi serta langkah yang dapat dilakukan untuk menyelesaikannya.
Sebagai contoh, keterlambatan pembayaran dapat diberikan masa tenggang terlebih dahulu sebelum pemilik mengambil tindakan lanjutan.
Perjanjian juga dapat mengatur pemberian surat teguran, batas waktu perbaikan pelanggaran, pengakhiran kontrak, hingga penyelesaian sengketa melalui musyawarah, mediasi, atau pengadilan.
Selain itu, hindari klausul yang membebankan seluruh risiko hanya kepada satu pihak tanpa alasan yang wajar.
Penelitian Neni Liawati yang dipublikasikan pada 2025 dalam edisi jurnal 2026 membahas bahwa klausula eksonerasi atau pengalihan tanggung jawab secara sepihak dapat menimbulkan ketidakseimbangan antara pemilik dan penyewa.
Perjanjian Sewa di Bawah Tangan vs Notaris, Mana yang Lebih Aman?
Perjanjian sewa ruko dapat dibuat di bawah tangan maupun melalui akta notaris, tetapi keduanya mempunyai proses dan kekuatan pembuktian yang berbeda.
Perbedaan tersebut menjadi semakin penting ketika nilai sewa besar, masa kontrak panjang, atau terdapat banyak kewajiban yang perlu diatur.
| Aspek | Perjanjian Bawah Tangan | Akta Notaris |
|---|---|---|
| Pembuatan | Dibuat dan ditandatangani para pihak | Dibuat di hadapan notaris |
| Biaya | Umumnya lebih rendah | Memerlukan biaya jasa notaris |
| Proses | Lebih sederhana | Lebih formal |
| Pembuktian | Kekuatan bukti sangat bergantung pada pengakuan dan kondisi pembuktiannya | Akta autentik mempunyai kekuatan pembuktian yang lebih kuat |
| Penggunaan | Cocok untuk transaksi sederhana | Dapat dipertimbangkan untuk transaksi bernilai besar atau kompleks |
Akta autentik pada dasarnya mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna dan mengikat sepanjang memenuhi persyaratan hukum sebagai akta autentik.
Namun, penggunaan akta notaris tidak berarti setiap perjanjian sewa dapat langsung dieksekusi seperti putusan pengadilan apabila terjadi pelanggaran.
Kekuatan pembuktian dan kekuatan eksekutorial merupakan dua konsep hukum yang berbeda.
Karena itu, manfaat utama akta notaris dalam sewa ruko adalah membantu memastikan identitas para pihak, proses penyusunan dokumen, serta kualitas bukti apabila sengketa muncul kemudian.
Sementara itu, perjanjian di bawah tangan tetap lazim digunakan untuk transaksi sewa dan dapat memiliki kekuatan pembuktian apabila keberadaan serta tanda tangannya diakui oleh para pihak.
Apakah Perjanjian Sewa Harus Pakai Meterai?
Surat perjanjian termasuk dokumen yang menjadi objek Bea Meterai, tetapi Bea Meterai pada dasarnya merupakan pajak atas dokumen.
UU Nomor 10 Tahun 2020 memasukkan surat perjanjian dan dokumen perdata sejenis sebagai dokumen yang dikenai Bea Meterai.
Karena itu, penggunaan meterai tetap perlu diperhatikan ketika membuat perjanjian sewa ruko.
Namun, pembubuhan meterai dan keabsahan kesepakatan perdata merupakan persoalan hukum yang berbeda, sehingga jangan menganggap sebuah kontrak otomatis aman hanya karena sudah ditempeli meterai.
Hal yang Wajib Dicek Sebelum Tanda Tangan Sewa Ruko
Sebelum menyewa ruko, penyewa sebaiknya memeriksa kepemilikan, kondisi bangunan, perizinan, tata ruang, biaya tambahan, serta ketentuan deposit.
Pemeriksaan tersebut perlu dilakukan sebelum uang sewa dibayarkan agar masalah tidak baru diketahui ketika usaha sudah berjalan.
Gunakan checklist berikut:
- Periksa kepemilikan ruko Cocokkan identitas pihak yang menyewakan dengan sertifikat atau dokumen kepemilikan yang tersedia.
- Periksa kondisi fisik bangunan. Cek atap, dinding, listrik, air, saluran pembuangan, akses kendaraan, keamanan, dan riwayat banjir.
- Periksa dokumen bangunan PBG telah menggantikan mekanisme IMB dalam kerangka penyelenggaraan bangunan gedung, sedangkan SLF digunakan untuk menyatakan kelaikan fungsi bangunan sebelum dimanfaatkan sesuai ketentuannya. Layanan PBG dan SLF dijalankan melalui SIMBG berdasarkan PP Nomor 16 Tahun 2021.
- Periksa kesesuaian lokasi usaha Pastikan kegiatan bisnis yang akan dijalankan sesuai dengan tata ruang serta kebutuhan perizinannya melalui OSS.
- Periksa seluruh biaya tambahanPastikan sejak awal siapa yang menanggung IPL, keamanan, sampah, PBB, listrik, air, service charge, dan biaya perbaikan.
- Perjelas ketentuan deposit Cantumkan jumlah deposit, alasan yang memungkinkan deposit dipotong, serta batas waktu pengembaliannya.
- Atur perpanjangan sewa Tentukan kapan penyewa harus mengajukan perpanjangan serta bagaimana harga sewa baru akan ditentukan.
Satu langkah tambahan yang sering terlewat adalah membuat berita acara serah terima ruko.
Berita acara tersebut dapat dilengkapi foto bangunan, angka meter listrik dan air, jumlah kunci, daftar inventaris, serta catatan kerusakan yang sudah ada sejak awal.
Dengan begitu, kontrak menjelaskan kesepakatan hukumnya, sedangkan berita acara mencatat kondisi nyata ruko ketika diserahkan.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Kesimpulan
Perjanjian sewa menyewa ruko yang baik perlu menjelaskan identitas para pihak, objek ruko, masa sewa, harga, pajak, hak dan kewajiban, renovasi, deposit, hingga cara menyelesaikan sengketa.
Semakin besar nilai transaksi dan semakin panjang masa sewanya, semakin penting pula pemeriksaan dokumen dan penyusunan kontrak secara teliti.
Menurut pendapat saya, biaya untuk memeriksa legalitas dan menyusun kontrak sejak awal jauh lebih terukur dibandingkan risiko kerugian ketika konflik baru muncul setelah bisnis berjalan.
Untuk transaksi bernilai besar atau memiliki struktur kesepakatan yang rumit, pemilik dan penyewa dapat mempertimbangkan bantuan notaris atau profesional hukum agar isi kontrak sesuai dengan kebutuhan transaksi sebenarnya.
Ringkasan
- Perjanjian sewa ruko sebaiknya dibuat secara tertulis dan menjelaskan seluruh hak serta kewajiban pemilik dan penyewa.
- Objek sewa perlu dijelaskan melalui alamat, luas, nomor unit, fasilitas, dan dokumen properti yang relevan.
- PPh Final atas penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan pada prinsipnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2017.
- Perjanjian perlu menjelaskan pembagian biaya, pemeliharaan, renovasi, deposit, over kontrak, keterlambatan, dan penyelesaian sengketa.
- Akta notaris mempunyai kekuatan pembuktian sebagai akta autentik, tetapi tidak berarti setiap kontrak sewa otomatis mempunyai kekuatan eksekutorial.
- Sebelum menyewa ruko, periksa status kepemilikan, kondisi bangunan, PBG dan SLF yang relevan, kesesuaian lokasi usaha, serta perizinan melalui OSS.
- Berita acara dan dokumentasi foto kondisi awal ruko dapat membantu mengurangi sengketa ketika masa sewa berakhir.
Referensi
Badan Pusat Statistik. Sensus Ekonomi 2026 dan data kegiatan usaha nonpertanian Indonesia.
Pemerintah Republik Indonesia. Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, ketentuan mengenai sewa-menyewa dan pembuktian perdata.
Pemerintah Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Direktorat Jenderal Pajak. PPh Pasal 4 Ayat (2) atas Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Pemerintah Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
Pemerintah Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2021 tentang Peraturan Pelaksanaan Undang-Undang tentang Bangunan Gedung.
Kementerian Pekerjaan Umum. Sistem Informasi Manajemen Bangunan Gedung mengenai PBG dan SLF.
Pemerintah Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
Sunarsi, Dessy, Liza Marina, dan Dedy Wahyudi. “Kepastian Perlindungan Hukum Bagi Pelaku Bisnis dalam Perjanjian Sewa Menyewa Rumah Toko.” Supremasi Jurnal Hukum, Vol. 4 No. 2.
Liawati, Neni. “Kedudukan Hukum Konsumen Atas Pemberlakuan Klausula Eksonerasi Dalam Sewa Menyewa Ruko.” Jurnal Ilmu Hukum, Humaniora dan Politik, Vol. 6 No. 2.
