Banyak orang pusing waktu mencari contoh surat perjanjian sewa menyewa rumah yang benar, entah mereka pemilik atau penyewa.
Singkatnya, perjanjian sewa yang baik harus tertulis, memenuhi syarat sah Pasal 1320 KUHPerdata, dan memuat klausul pokok seperti objek sewa, harga, jangka waktu, serta sanksi.
Sebagian besar sengketa sewa rumah berawal dari kesepakatan lisan. Sisanya muncul dari isi surat yang terlalu singkat.
Sebagai praktisi hukum, saya melihat perjanjian tertulis sebagai perlindungan paling murah untuk kedua pihak. Ongkos menyusunnya kecil. Ongkos bersengketa di pengadilan jauh lebih besar.
Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa Rumah
Aturan sewa menyewa ada di Buku III KUHPerdata. Beberapa pasal berikut layak kamu kenal sebelum menyusun surat apa pun:
- Pasal 1548 KUHPerdata menjelaskan bahwa sewa menyewa adalah perjanjian yang memberi seseorang hak memakai barang dalam waktu tertentu dengan imbalan harga sewa.
- Pasal 1338 KUHPerdata memberi kebebasan kepada para pihak untuk menyusun isi perjanjian, asalkan tidak melanggar hukum.
- Pasal 1550 KUHPerdata mewajibkan pemilik menyerahkan rumah, merawatnya, dan menjamin penyewa bisa menempatinya dengan tenang.
- Pasal 1560 KUHPerdata mewajibkan penyewa memakai rumah sesuai tujuan sewa dan membayar uang sewa tepat waktu.
Dari sini terlihat jelas bahwa setiap klausul dalam suratmu sebaiknya bersandar pada hak dan kewajiban tersebut. Dengan begitu, isi perjanjian punya pijakan hukum yang kuat.
Syarat Sah Perjanjian Sewa Rumah
Pasal 1320 KUHPerdata menetapkan empat syarat sah perjanjian. Kalau satu saja tidak terpenuhi, perjanjian bisa dibatalkan atau batal demi hukum.
- Sepakat: kedua pihak setuju tanpa paksaan, penipuan, atau kekhilafan.
- Cakap: kedua pihak sudah dewasa dan tidak berada di bawah pengampuan.
- Hal tertentu: objek sewa jelas, lengkap dengan alamat dan ciri rumahnya.
- Sebab yang halal: tujuan sewa sesuai hukum, misalnya rumah tidak dipakai untuk usaha ilegal.
Dua syarat pertama termasuk syarat subjektif. Dua syarat berikutnya masuk kategori syarat objektif.
Jika syarat subjektif dilanggar, perjanjian dapat dibatalkan. Jika syarat objektif yang dilanggar, perjanjian batal demi hukum sejak awal.
Satu hal lagi yang sering terlewat. Pastikan orang yang menyewakan rumah benar-benar berhak atas rumah itu. Minta lihat sertifikat atau bukti kepemilikan, dan mintalah surat kuasa kalau yang datang adalah wakil pemilik.
Format Surat Perjanjian Sewa Rumah yang Lengkap
Format surat perjanjian sewa rumah pada dasarnya terbagi tiga: kepala, isi, dan penutup. Susunan ini mudah diikuti, bahkan oleh orang yang baru pertama kali membuat perjanjian.
Bagian Kepala dan Identitas Para Pihak
Kepala surat memuat judul, hari, tanggal, dan tempat penandatanganan. Sesudah itu, tuliskan identitas lengkap pihak pertama sebagai pemilik dan pihak kedua sebagai penyewa.
Cantumkan nama, NIK, alamat, pekerjaan, dan nomor telepon masing-masing.
Bagian Isi: Pasal-Pasal Perjanjian
Bagian isi menguraikan kesepakatan dalam bentuk pasal. Berikut contoh susunannya.
Pasal 1, Objek Sewa
Pihak Pertama menyewakan rumah di [alamat lengkap], dengan luas tanah [..] m² dan luas bangunan [..] m², beserta fasilitas [listrik, air, dan lainnya].
Pasal 2, Jangka Waktu Sewa
Sewa berlangsung selama [..] tahun, terhitung sejak [tanggal mulai] sampai [tanggal berakhir].
Pasal 3, Harga dan Cara Pembayaran
Harga sewa sebesar Rp[..] untuk seluruh jangka waktu, dibayar [sekaligus/bertahap] ke rekening [nomor rekening] paling lambat tanggal [..].
Pasal 4, Uang Jaminan
Pihak Kedua menyerahkan uang jaminan sebesar Rp[..]. Saat sewa berakhir, Pihak Pertama mengembalikan uang itu setelah dikurangi biaya kerusakan atau tunggakan.
Pasal 5, Hak dan Kewajiban
Pihak Pertama menjamin rumah layak huni. Pihak Kedua menjaga dan memelihara rumah, serta membayar listrik, air, dan iuran lingkungan.
Pasal 6, Larangan
Pihak Kedua dilarang menyewakan kembali rumah, mengubah struktur bangunan, atau memakainya untuk kegiatan yang melanggar hukum.
Pasal 7, Wanprestasi dan Sanksi
Bila salah satu pihak lalai, pihak lain berhak memberi peringatan tertulis. Kalau kelalaian terus berlanjut, perjanjian bisa diakhiri dan pihak yang lalai wajib membayar ganti rugi.
Pasal 8, Penyelesaian Sengketa
Para pihak menyelesaikan sengketa lewat musyawarah. Jika gagal, mereka menempuh jalur Pengadilan Negeri.
Bagian Penutup dan Tanda Tangan
Penutup berisi jumlah rangkap perjanjian, tanda tangan kedua pihak, dan tanda tangan dua orang saksi. Tempelkan meterai pada tanda tangan pihak yang berkepentingan.
Klausul Wajib dalam Perjanjian Sewa Menyewa
Kuat atau lemahnya perlindunganmu sangat bergantung pada klausul perjanjian sewa menyewa yang kamu tulis. Pastikan enam klausul ini selalu ada:
- Klausul objek: menyebut alamat, ukuran, dan kondisi rumah secara rinci.
- Klausul harga dan denda keterlambatan: menentukan persentase denda per hari atau per bulan.
- Klausul perpanjangan: mengatur syarat serta batas waktu pemberitahuan jika penyewa ingin memperpanjang.
- Klausul pemutusan dini: menjelaskan akibatnya jika salah satu pihak mengakhiri sewa sebelum waktunya.
- Klausul perbaikan: membagi tanggung jawab, yakni perbaikan ringan untuk penyewa dan kerusakan struktural untuk pemilik.
- Klausul keadaan memaksa (force majeure): mengatur kondisi seperti bencana alam.
Ingat juga Pasal 1564 KUHPerdata. Pasal ini menegaskan bahwa penyewa bertanggung jawab atas kerusakan selama masa sewa, kecuali ia bisa membuktikan kerusakan itu bukan kesalahannya.
Karena itu, lampirkan berita acara serah terima lengkap dengan foto kondisi rumah. Dokumen sederhana ini bisa mencegah debat panjang di akhir masa sewa.
Bea Meterai dan Pajak atas Sewa Rumah
Soal bea meterai dan pajak, banyak orang baru sadar ketika masalah sudah muncul. Padahal keduanya berpengaruh langsung pada kekuatan bukti dan kewajiban masing-masing pihak.
Bea Meterai
Menurut UU Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai, surat perjanjian dikenai meterai Rp10.000. Dengan meterai itu, dokumen bisa dipakai sebagai alat bukti di pengadilan.
Perjanjian tanpa meterai tetap sah di antara para pihak. Meski begitu, pengadilan meminta pemeteraian kemudian sebelum dokumen diterima sebagai bukti.
PPh Final atas Sewa
Pemilik rumah wajib membayar PPh final atas penghasilan dari sewa. Sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017, tarifnya 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Sebaiknya kedua pihak sepakat sejak awal tentang siapa yang menyetor pajak. Umumnya penyewa berbentuk badan usaha yang memotong pajak tersebut, sementara penyewa perorangan tidak.
Tuliskan kesepakatan ini di dalam perjanjian supaya tidak ada salah paham di kemudian hari.
FAQ: Pertanyaan Seputar Perjanjian Sewa Rumah
Apakah perjanjian sewa rumah harus dibuat di notaris?
Tidak harus. KUHPerdata tidak mewajibkan akta notaris untuk sewa menyewa rumah, jadi perjanjian di bawah tangan yang bermeterai tetap sah.
Akta notaris memang memberi kekuatan pembuktian lebih tinggi. Untuk sewa jangka panjang atau bernilai besar, saya menyarankan jalur ini.
Bolehkah pemilik mengusir penyewa sebelum masa sewa habis?
Tidak boleh secara sepihak. Pasal 1579 KUHPerdata menyatakan pemilik tidak bisa menghentikan sewa dengan alasan ingin memakai rumahnya sendiri, kecuali hal itu sudah diperjanjikan sebelumnya.
Pemilik harus menunggu masa sewa berakhir atau membuktikan bahwa penyewa melakukan wanprestasi.
Apa yang terjadi jika penyewa tidak membayar sewa?
Pemilik bisa mengirim surat peringatan (somasi) lebih dulu. Jika penyewa tetap lalai, pemilik dapat menuntut pembayaran, ganti rugi, atau pengakhiran perjanjian lewat pengadilan.
Kesimpulan
Contoh surat perjanjian sewa menyewa rumah yang baik harus memenuhi syarat sah Pasal 1320 KUHPerdata dan memuat klausul wajib dengan jelas.
Identitas para pihak, objek, harga, jangka waktu, sanksi, serta kewajiban pajak dan meterai harus tertulis rapi di dalam dokumen.
Langkah yang saya sarankan sederhana. Pakai format di atas sebagai kerangka, lalu sesuaikan dengan kondisimu.
Menurut saya, jangan pernah menandatangani perjanjian sewa sebelum membaca setiap pasalnya. Satu klausul yang terlewat bisa memicu sengketa berbulan-bulan.
Kalau kamu ragu dengan isi perjanjian, jangan menanggung risikonya sendirian. Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu meninjau perjanjian sewamu sebelum kamu menandatanganinya.
Ringkasan
- Perjanjian sewa rumah sebaiknya dibuat tertulis agar kuat sebagai bukti.
- Perjanjian harus memenuhi empat syarat sah dalam Pasal 1320 KUHPerdata.
- Format surat terdiri dari kepala, pasal-pasal isi, dan penutup dengan saksi.
- Klausul wajib mencakup objek, harga, jangka waktu, perbaikan, sanksi, dan pemutusan dini.
- Penyewa bertanggung jawab atas kerusakan sesuai Pasal 1564 KUHPerdata.
- Meterai Rp10.000 menurut UU Bea Meterai membuat dokumen siap dijadikan alat bukti.
- Pemilik rumah wajib membayar PPh final sewa sebesar 10% sesuai PP 34/2017.
- Konsultasikan draf perjanjian sebelum menandatangani untuk mencegah sengketa.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Buku III, Pasal 1313, 1320, 1338, serta 1548 sampai 1600.
- Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2020 tentang Bea Meterai.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan RI, pajak.go.id.
- Direktorat Jenderal Peraturan Perundang-undangan, Kementerian Hukum RI, peraturan.go.id.
