Cari kantor di tengah hiruk pikuk Thamrin? Nama The City Tower hampir pasti muncul dalam daftar pilihanmu. Gedung ini berdiri di titik yang cukup ikonik, tepat di simpang jalan yang menghubungkan Sudirman dengan pusat kota Jakarta.
Sayangnya, di balik reputasinya sebagai gedung Grade A, masih banyak calon penyewa yang bingung. Berapa sebenarnya harga sewanya? Fasilitas apa saja yang benar-benar tersedia? Lalu, poin krusial yang justru sering terlewat, bagaimana isi kontraknya di mata hukum?
Saya menulis artikel ini bukan cuma dari sisi properti, melainkan juga dari kacamata hukum kontrak. Dan menurut pengalaman saya, kesalahan penyewa jarang soal harga.
Justru soal kelalaian membaca klausul sewa itu sendiri. Padahal, satu klausul yang terlewat bisa berujung sengketa panjang.
Nah, supaya kamu tidak mengulangi kesalahan yang sama, mari bedah satu per satu, mulai dari lokasi, fasilitas, kisaran harga, sampai jebakan hukum yang perlu diwaspadai. Semuanya akan dikupas tuntas, dengan bahasa yang mudah dicerna, bukan bahasa hukum yang berbelit.
Lokasi Strategis The City Tower di Kawasan Thamrin
Alamatnya di Jalan M.H. Thamrin Nomor 81, Jakarta Pusat. Posisinya pas di ujung Thamrin, nyambung langsung ke Jalan Jenderal Sudirman.
Dari sana, akses ke Menteng pun cuma hitungan menit. Praktis. Karena itu, gedung ini jadi incaran perusahaan yang tamunya datang dari berbagai penjuru kota.
Soal transportasi, jangan khawatir. Beberapa akses yang bisa kamu andalkan antara lain:
- Stasiun MRT Dukuh Atas, tinggal jalan kaki saja.
- Halte Transjakarta Tosari dan Dukuh Atas 1.
- Stasiun KRL Sudirman, termasuk akses ke BNI City.
- Jalur mobil pribadi langsung dari Sudirman menuju Thamrin.
Karyawan dan tamu perusahaan pun tidak perlu pusing memikirkan rute, baik naik transportasi umum maupun bawa kendaraan sendiri. Belum lagi, kawasan ini dekat dengan Grand Indonesia dan Plaza Indonesia. Jadi urusan makan siang atau ketemu klien santai, tinggal jalan kaki.
Lebih dari itu, lokasi The City Tower Thamrin dikelilingi gedung perkantoran kelas atas dan hotel bintang lima. Lingkungan semacam ini otomatis mengangkat citra bisnis.
Ketika klien datang berkunjung, kesan profesional sudah terbentuk bahkan sebelum mereka masuk lift. Belum lagi, keramaian di sekitar kawasan ini jarang sepi, siang maupun malam.
Alhasil, urusan operasional bisnis pun terasa lebih hidup, tidak monoton seperti di kawasan perkantoran pinggiran kota.
Fasilitas Lengkap yang Ditawarkan The City Tower
Sebagai gedung dengan 32 lantai, wajar kalau fasilitasnya cukup lengkap. Berikut beberapa yang paling sering disebut penyewa:
- Luas lantai tipikal berkisar 1.075 sampai 1.600 meter persegi, tergantung sumber data pengelola.
- Sembilan unit lift penumpang, ditambah satu lift servis khusus.
- Ruang ibadah, ATM, dan layanan perbankan di area lobi.
- Foodcourt, restoran, serta coffee shop untuk kebutuhan makan karyawan.
- Area parkir dengan kapasitas ratusan kendaraan roda empat dan roda dua.
- Sistem keamanan 24 jam, lengkap dengan petugas dan CCTV di titik-titik strategis.
Dengan fasilitas seperti itu, penyewa tidak perlu repot cari layanan pendukung ke luar gedung. Semuanya sudah tersedia.
Adapun jam operasionalnya, biasanya berlaku Senin sampai Jumat pukul 07.00 hingga 20.00, sementara Sabtu cuma sampai siang. Kalau perusahaanmu punya jam kerja fleksibel, sebaiknya tanyakan dulu kebijakan akses di luar jam tersebut ke pihak pengelola.
Detail kecil seperti ini kerap dianggap remeh, padahal cukup penting bagi tim yang sering lembur atau bekerja lintas zona waktu dengan klien luar negeri.
Fasilitas Pendukung Lain di Sekitar Gedung
Di luar gedung pun, lingkungannya cukup mendukung. Misalnya, pusat perbelanjaan terdekat bisa dipakai untuk meeting informal atau menjamu klien. Ditambah lagi, pilihan restoran di sekitar Thamrin cukup beragam, sehingga tim kantor tidak perlu jauh-jauh keluar area untuk makan siang.
Kisaran Harga Sewa Kantor Jakarta Pusat di The City Tower
Berapa harganya? Jawabannya bervariasi, tergantung lantai dan luas unit yang kamu incar. Secara umum, komponen biayanya terdiri dari beberapa unsur berikut:
- Base rent (harga sewa dasar): berkisar ratusan ribu rupiah per meter persegi setiap bulan.
- Service charge: biaya pengelolaan gedung, kebersihan, dan keamanan bersama.
- Gross rent: gabungan base rent dan service charge, belum termasuk pajak.
- Biaya listrik: biasanya dihitung terpisah sesuai pemakaian aktual penyewa.
- Biaya parkir: dikenakan tersendiri, baik sistem bulanan maupun berlangganan tahunan.
Angka-angka di atas masih bisa dinegosiasikan. Tergantung durasi kontrak dan luas unit yang disewa. Karena itu, mintalah rincian biaya secara tertulis sebelum tanda tangan perjanjian. Langkah kecil ini bisa menyelamatkanmu dari biaya tersembunyi yang muncul belakangan.
Satu hal lagi yang jarang disadari orang, status gedung ini strata title sekaligus sewa. Artinya, tiap lantai bisa jadi dimiliki orang yang berbeda-beda.
Jadi, harga dan kebijakan sewa antar lantai berpotensi berbeda pula. Sebaiknya, bandingkan dulu beberapa penawaran unit sebelum memutuskan.
Aspek Hukum yang Wajib Diperhatikan dalam Kontrak Sewa Kantor
Perjanjian sewa kantor itu bukan cuma dokumen administratif. Dokumen ini mengikat hak dan kewajiban dua pihak secara hukum. Maka dari itu, baik penyewa maupun pemilik gedung wajib paham dasar hukumnya, sebelum ada tanda tangan di atas kertas.
Dasar Hukum Perjanjian Sewa Menyewa
Aturannya ada di Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, tepatnya Pasal 1548 sampai Pasal 1600. Menurut Pasal 1548 KUHPerdata, sewa menyewa adalah persetujuan di mana satu pihak memberi kenikmatan suatu barang kepada pihak lain, dalam jangka waktu tertentu, dengan pembayaran harga yang disepakati.
Selain itu, perjanjian ini juga harus memenuhi syarat sah menurut Pasal 1320 KUHPerdata: kesepakatan para pihak, kecakapan hukum, objek yang jelas, dan sebab yang halal.
Idealnya, kontrak sewa kantor memuat jangka waktu sewa secara tegas. Ditambah mekanisme perpanjangan, serta konsekuensi kalau salah satu pihak wanprestasi.
Menurut saya sendiri, klausul soal force majeure dan mekanisme pengakhiran dini justru paling sering luput dari perhatian penyewa. Padahal, bagian ini yang paling menentukan ketika sengketa benar-benar terjadi.
Kewajiban Pajak dalam Sewa Gedung Perkantoran
Di luar aspek perdata, ada juga urusan pajak sewa gedung perkantoran yang tidak boleh diabaikan. Berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017, penghasilan dari persewaan tanah dan bangunan dikenakan Pajak Penghasilan final sebesar 10 persen dari jumlah bruto nilai sewa.
Jumlah bruto ini mencakup biaya sewa pokok, service charge, dan biaya fasilitas lain yang berkaitan dengan sewa, baik ditagihkan terpisah maupun digabung dalam satu tagihan.
Lalu, siapa yang wajib memotong pajaknya? Ternyata, jawabannya bukan cuma soal badan usaha atau perorangan.
Aturannya menunjuk pihak tertentu sebagai “pemotong pajak”, mulai dari badan pemerintah, wajib pajak badan dalam negeri, bentuk usaha tetap, kerja sama operasi, perwakilan perusahaan asing, sampai orang pribadi tertentu yang ditunjuk Direktorat Jenderal Pajak, misalnya notaris, akuntan, atau pengusaha yang menyelenggarakan pembukuan.
Kalau penyewa termasuk salah satu pemotong tadi, dialah yang wajib memotong, menyetor, dan melaporkan PPh final tersebut.
Sebaliknya, kalau penyewa bukan pemotong pajak yang ditunjuk, kewajiban menyetor sendiri jatuh ke pihak yang menyewakan, alias pemilik gedung.
Supaya tidak ada kesalahpahaman nanti, sebaiknya kedua pihak menegaskan pembagian kewajiban pajak ini secara tertulis di kontrak sewa.
Pertanyaan yang Sering Diajukan Seputar Sewa Kantor The City Tower
Apakah harga sewa kantor The City Tower bisa dinegosiasikan?
Bisa. Harga yang tercantum di agen properti umumnya masih indikatif saja. Ujung-ujungnya, harga final biasanya lahir dari negosiasi antara penyewa dan pemilik unit, tergantung luas ruangan dan durasi kontrak.
Berapa lama minimal durasi sewa kantor di gedung ini?
Bervariasi, tergantung pemilik masing-masing unit. Maklum, status gedung ini strata title sekaligus sewa. Meski begitu, kontrak satu sampai tiga tahun paling umum dipilih untuk kantor operasional, terutama oleh perusahaan yang belum ingin terikat komitmen terlalu lama.
Siapa yang menanggung pajak PPh final atas sewa kantor?
Bukan cuma soal status badan usaha atau perorangan. Sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017 dan aturan turunannya, yang wajib memotong dan menyetor PPh final 10 persen adalah pihak yang berstatus “pemotong pajak” resmi, termasuk badan usaha maupun orang pribadi tertentu yang ditunjuk Direktorat Jenderal Pajak. Kalau penyewa tidak termasuk kategori itu, kewajiban menyetor sendiri jatuh ke pemilik gedung.
Kesimpulan
The City Tower menawarkan kombinasi yang cukup lengkap. Lokasi strategis, fasilitas memadai, dan harga yang masih terbuka untuk negosiasi.
Namun, keputusan menyewa kantor jangan berhenti di lokasi dan fasilitas saja. Periksa juga kejelasan klausul kontrak, rincian biaya, sampai pembagian kewajiban pajak sejak awal.
Sebagai penulis yang juga mengamati hukum kontrak, saya menyarankan satu hal sederhana: mintalah pendampingan hukum sebelum meneken perjanjian sewa gedung, terutama untuk kontrak jangka panjang.
Langkah ini kecil, tapi bisa mencegah kerugian besar akibat klausul yang merugikan di kemudian hari. Percayalah, biaya konsultasi hukum di awal jauh lebih murah, dibandingkan biaya sengketa di pengadilan nanti.
Sedang mempertimbangkan sewa kantor dan ingin memastikan kontraknya aman secara hukum? Jangan ragu berkonsultasi lebih dulu. Klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini, supaya panduannya sesuai kebutuhan bisnismu sendiri.
Ringkasan
- The City Tower berlokasi di Jalan M.H. Thamrin Nomor 81, Jakarta Pusat.
- Gedung ini punya 32 lantai, dekat MRT Dukuh Atas dan Transjakarta.
- Fasilitas gedung meliputi foodcourt, ATM, ruang ibadah, dan area parkir luas.
- Harga sewa terdiri dari base rent, service charge, dan biaya listrik terpisah.
- Perjanjian sewa menyewa tunduk pada Pasal 1548 sampai 1600 KUHPerdata.
- Sewa gedung dikenakan PPh final 10 persen sesuai PP Nomor 34 Tahun 2017.
- Kewajiban pemotongan pajak berbeda antara penyewa badan usaha dan perorangan.
- Pendampingan hukum disarankan sebelum menandatangani kontrak sewa jangka panjang.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata), Buku III Bab VII tentang Sewa Menyewa, Pasal 1548 sampai 1600.
- Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
- Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia, laman resmi pajak.go.id.
