Hak Guna Usaha: Pengertian, Jangka Waktu, dan Cara Mengurusnya

Ada seorang pengusaha yang berniat membuka kebun sawit atau tambak udang di lahan negara. Pertanyaan pertamanya sederhana: status hukum apa yang pas untuk rencana itu? Dalam banyak kasus, jawabannya adalah hak guna usaha.

Lewat hak ini, pemegangnya boleh mengusahakan tanah yang dikuasai negara untuk pertanian, perikanan, atau peternakan selama waktu tertentu, dan masa itu bisa diperpanjang. Sayangnya, tak sedikit investor baru menyadari batasan-batasannya ketika usaha sudah berjalan.

Dari pengalaman saya sebagai praktisi hukum, biang masalahnya jarang ada di urusan prosedur. Perencanaanlah yang sering terlewat.

Modal besar sudah digelontorkan, padahal status lahan dan masa berlaku haknya belum dicek dengan cermat. Hasilnya bisa ditebak: sengketa dengan warga sekitar, atau lahan yang ternyata tumpang tindih dengan pihak lain. Makanya, kenali aturan HGU sejak tahap paling awal.

Pengertian Hak Guna Usaha dan Dasar Hukumnya

Menurut Pasal 28 ayat (1) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA, UU Nomor 5 Tahun 1960), hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara.

Peruntukannya dibatasi pada usaha pertanian, perikanan, atau peternakan. Ketentuan pelaksanaannya sekarang ada di Peraturan Pemerintah (PP) Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.

Baca Juga: Hak Guna Bangunan: Pengertian, Jangka Waktu, dan Cara Mengurusnya

Siapa yang Boleh Memegang HGU?

Pasal 30 UUPA menyebut dua pihak yang berhak. Yang pertama, warga negara Indonesia. Yang kedua, badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.

Karena itu, investor asing harus lebih dulu mendirikan badan hukum lokal, misalnya perseroan terbatas, sebelum bisa memegang HGU.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Di Atas Tanah Apa HGU Bisa Terbit?

HGU bisa terbit di atas dua jenis tanah:

• tanah negara,
• tanah hak pengelolaan (HPL), asalkan pemegang HPL setuju.

Ada pula soal luas. Pasal 28 ayat (2) UUPA menetapkan luas minimal lima hektare. Kalau lahannya mencapai 25 hektare atau lebih, pemegang hak wajib menanamkan modal yang layak dan menerapkan teknik perusahaan yang baik.

Jangka Waktu HGU dan Aturan Perpanjangannya

Hampir semua orang menanyakan jangka waktu HGU lebih dulu. Masuk akal, karena lamanya masa berlaku menentukan hitungan balik modal. PP 18/2021 membagi jangka waktu HGU ke dalam tiga tahap:

1. Hak diberikan untuk jangka waktu paling lama 35 tahun.
2. Setelah itu, hak dapat diperpanjang paling lama 25 tahun.
3. Sesudahnya, hak dapat diperbarui paling lama 35 tahun.

Kalau dijumlahkan, masa pakainya bisa sampai 95 tahun. Tapi jangan buru-buru lega. Angka itu tidak datang otomatis. Sebelum menyetujui perpanjangan HGU, pemerintah lebih dulu mengevaluasi pemegang hak.

Yang dinilai antara lain apakah tanah masih diusahakan sesuai peruntukan, apakah pemegang hak masih memenuhi syarat sebagai subjek, dan apakah masih ada kewajiban yang belum dilunasi.

Contoh Kasus Perpanjangan HGU

Ambil contoh PT Tani Makmur, pemegang HGU perkebunan karet seluas 200 hektare dengan masa berlaku 35 tahun. Di tahun ke-33, direksi baru sadar bahwa masa berlaku hampir habis.

Mereka buru-buru menyiapkan dokumen dan mengajukan perpanjangan. Kantor pertanahan turun mengevaluasi lahan, dan hasilnya mengejutkan: sepertiga areal terbengkalai.

Dengan temuan itu, pemerintah bisa menolak perpanjangan atau memangkas luasnya. Pelajarannya jelas. Pastikan seluruh lahan tetap produktif.

Satu hal lagi. Jangan menunggu sampai hari terakhir. Ajukan perpanjangan atau pembaruan selagi masa berlaku masih berjalan.

Soal batas waktu pengajuan yang berlaku saat ini, tanyakan langsung ke kantor pertanahan atau kantor wilayah ATR/BPN setempat.

Syarat Hak Guna Usaha dan Kewajiban Pemegangnya

Dengan memahami syarat hak guna usaha, kamu bisa menyiapkan berkas dengan benar sejak awal. Tidak semua orang berhak mengajukan HGU. Pemegang hak pun memikul sejumlah kewajiban setelah haknya terbit.

Syarat Pengajuan

Pada umumnya, pemohon perlu menyiapkan dokumen berikut:

• identitas pemohon, yaitu KTP untuk perorangan atau akta pendirian beserta pengesahan badan hukum,
• NPWP dan izin usaha atau perizinan berusaha yang relevan,
• bukti penguasaan atau status tanah, termasuk persetujuan pemegang HPL jika tanahnya berstatus HPL,
• peta bidang atau gambar situasi tanah,
• rencana usaha yang memperlihatkan penggunaan tanah untuk pertanian, perikanan, atau peternakan.

Persyaratan yang lebih rinci bisa berbeda antardaerah. Jadi, sempatkan bertanya ke kantor pertanahan sebelum mengajukan.

Kewajiban Pemegang HGU

Begitu HGU terbit, pemegang hak wajib:

1. mengusahakan tanah sesuai peruntukan dan izin usahanya,
2. menjaga kelestarian lingkungan dan fungsi tanah,
3. membayar kewajiban keuangan yang berlaku, termasuk pajak dan penerimaan negara bukan pajak,
4. menyerahkan kembali tanah kepada negara atau pemegang HPL ketika haknya hapus.

Penyebab hapusnya HGU dicatat dalam Pasal 34 UUPA. Beberapa di antaranya: jangka waktu berakhir, hak dilepaskan secara sukarela, atau pemegang hak melanggar ketentuan. Lahan yang dibiarkan telantar juga bisa membuat hak hilang.

Perbedaan HGU dan HGB yang Perlu Kamu Pahami

Sering kali orang menyamakan HGU dengan hak guna bangunan (HGB). Padahal tujuan keduanya jauh berbeda. Dengan mengetahui perbedaan HGU dan HGB, kamu bisa memilih hak yang sesuai kebutuhan.

• Tujuan penggunaan. HGU untuk kegiatan pertanian, perikanan, atau peternakan. HGB untuk mendirikan dan memiliki bangunan.
• Luas tanah. HGU mensyaratkan luas minimum lima hektare. HGB tidak punya batas minimum semacam itu.
• Jangka waktu. HGU berlaku hingga 35 tahun pada tahap awal. HGB di atas tanah negara atau HPL berlaku paling lama 30 tahun.
• Dasar hukum. UUPA mengatur HGU dalam Pasal 28 sampai 34, sedangkan HGB dalam Pasal 35 sampai 40.

Kedua hak ini sama-sama dapat dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan, dan sama-sama dapat beralih ke pihak lain. Hanya saja, HGU cuma cocok untuk sektor usaha tertentu.

Cara Mengurus HGU

Prosedur cara mengurus HGU terbilang panjang, sebab ada pemeriksaan lapangan dan penilaian kelayakan usaha di dalamnya. Alur umumnya seperti berikut.

Langkah-Langkah Pengurusan

1. Siapkan dokumen. Kumpulkan identitas, NPWP, izin usaha, peta bidang, dan rencana usaha.
2. Pastikan status tanah. Cek apakah lahan berstatus tanah negara atau HPL, lalu pastikan tidak ada sengketa.
3. Ajukan permohonan. Datangi kantor pertanahan atau manfaatkan layanan elektronik resmi ATR/BPN.
4. Ikuti pemeriksaan. Petugas memeriksa berkas dan meninjau lapangan. Kelayakan rencana usaha ikut mereka nilai.
5. Terima keputusan pemberian hak. Jika permohonan memenuhi syarat, pemerintah menerbitkan keputusannya.
6. Daftarkan hak dan bayar kewajiban. Setelah PNBP yang berlaku dibayar, sertifikat HGU diterbitkan untukmu.

Biaya dan Kewajiban Keuangan

Pengurusan HGU melibatkan penerimaan negara bukan pajak (PNBP) dengan tarif yang berlaku. Kalau HGU dialihkan lewat jual beli, BPHTB dan honorarium PPAT ikut dikenakan.

Pemegang hak juga membayar Pajak Bumi dan Bangunan untuk sektor perkebunan, perhutanan, atau pertambangan sesuai ketentuan. Karena itu, mintalah rincian biaya secara tertulis sebelum proses dimulai.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ (Frequently Asked Questions)

Berapa lama masa berlaku hak guna usaha?

Paling lama 35 tahun untuk pemberian awal, lalu 25 tahun untuk perpanjangan, dan 35 tahun lagi untuk pembaruan. Totalnya bisa mencapai 95 tahun, selama pemegang hak lolos setiap evaluasi.

Apakah HGU bisa dijual atau dijadikan jaminan?

Bisa. Menurut Pasal 28 ayat (3) UUPA, HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain. Pasal 33 UUPA juga membolehkan HGU dijadikan jaminan utang dengan hak tanggungan. Peralihannya tetap harus didaftarkan di kantor pertanahan.

Apa yang terjadi bila HGU habis dan tidak diperpanjang?

Haknya hapus. Tanah kembali ke negara atau pemegang HPL, dan pemegang hak wajib menyerahkannya sesuai ketentuan. Supaya hal itu tidak terjadi, ajukan perpanjangan sebelum masa berlaku berakhir.

Penutup

Singkatnya, hak guna usaha memberi hak mengusahakan tanah negara untuk pertanian, perikanan, atau peternakan, berdasarkan Pasal 28 UUPA dan PP 18 Tahun 2021.

Masa berlakunya terbatas, jadi rencanakan perpanjangan jauh-jauh hari. Saran saya, mulailah dari status lahan. Setelah itu siapkan badan hukum dan izin usaha, lalu ajukan permohonan lengkap dengan rencana usaha yang jelas. Terakhir, jaga seluruh lahan agar tetap produktif.

Menurut saya, banyak sengketa HGU sebenarnya bisa dicegah lewat uji tuntas yang rapi sebelum investasi dimulai. Pelaku usaha yang tertib administrasi dan menghormati hak masyarakat sekitar biasanya menjalankan bisnis dengan lebih tenang.

Masih ragu soal syarat, status lahan, atau rencana perpanjangan HGU? Jangan memutuskan sendirian. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu mengamankan usaha dengan tenang dan sesuai hukum.

Baca Juga: Hipotek Adalah: Pengertian, Objek, dan Bedanya dengan Hak Tanggungan

Ringkasan

• Hak guna usaha adalah hak mengusahakan tanah negara untuk pertanian, perikanan, atau peternakan.
• Dasar hukumnya adalah Pasal 28 UUPA dan PP Nomor 18 Tahun 2021.
• Subjek HGU adalah warga negara Indonesia dan badan hukum Indonesia.
• HGU berlaku 35 tahun, dapat diperpanjang 25 tahun, lalu diperbarui 35 tahun.
• Luas minimum HGU lima hektare, dan lahan 25 hektare atau lebih menuntut investasi serta teknik usaha yang baik.
• HGU berbeda dari HGB karena tujuannya untuk usaha, sedangkan HGB untuk mendirikan bangunan.
• Pengurusan HGU meliputi persiapan dokumen, permohonan, pemeriksaan lapangan, dan pembayaran PNBP.
• Lahan telantar dan masa berlaku yang habis dapat menghapus HGU.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 28 sampai Pasal 34).
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
3. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
4. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. atrbpn.go.id.
5. Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang Pokok Agraria, Isi, dan Pelaksanaannya, Djambatan.