Rumah atau sebidang tanah sering menjadi jaminan utama saat orang mengajukan kredit. Di titik itulah Akta Pemberian Hak Tanggungan masuk ke cerita.
Banyak debitur baru menyadari keberadaannya ketika petugas bank menunjuk kolom tanda tangan. Padahal, isi akta ini menentukan seberapa kokoh jaminanmu dan apa yang menanti kalau cicilan tersendat.
Singkatnya, APHT adalah akta otentik buatan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menjadi pintu masuk pendaftaran Hak Tanggungan.
Menurut saya sebagai praktisi hukum, kamu perlu membaca akta ini sampai habis sebelum menandatangani. Risikonya berat, terutama ketika objek jaminan harus dieksekusi.
Pengertian Akta Pemberian Hak Tanggungan dan Dasar Hukumnya
Payung hukumnya adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT). Beleid ini menyebut Hak Tanggungan sebagai hak jaminan atas tanah untuk melunasi utang tertentu.
Hak itu melekat pada tanahnya, siapa pun pemiliknya kelak. Kreditur pemegangnya pun mendapat posisi didahulukan dibanding kreditur lain.
Bagaimana hak itu diberikan? Pasal 10 ayat (2) UUHT menjawab: melalui APHT yang dibuat PPAT. Akta di bawah tangan tidak dapat dipakai sebagai dasar pembebanan.
Objeknya juga terbatas pada Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Pakai atas tanah negara yang wajib didaftar.
Karena itu, PPAT memegang peran sentral dalam seluruh proses ini. Ia memeriksa data tanah, identitas para pihak, serta nilai tanggungan sebelum akta ditandatangani.
Baca Juga: Akta Jual Beli Tanah: Syarat, Biaya, dan Prosedur Pembuatannya
Fungsi Akta Pemberian Hak Tanggungan
Dalam sebuah perjanjian kredit, APHT menjalankan sejumlah fungsi berikut:
- Dasar pendaftaran. Tanpa APHT, Kantor Pertanahan tidak dapat menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan.
- Kepastian hukum. Sebagai akta otentik, APHT menjadi bukti kuat hubungan hukum debitur dan kreditur.
- Posisi kreditur preferen. Hasil penjualan objek jaminan mengalir lebih dulu kepada pemegang hak.
- Jalan menuju eksekusi. Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah, sehingga kekuatan eksekutorialnya setara putusan pengadilan.
- Kejelasan kewajiban. Nilai tanggungan tercantum di akta, jadi batas jaminan terlihat jelas.
Contohnya mudah dibayangkan. Bank tidak akan mencairkan kredit properti besar tanpa APHT yang sah.
Bank memperoleh jaminan yang terang, dan kamu sebagai debitur mengetahui batas tanggung jawabmu.
Satu akta ini menopang hubungan jaminan antara kamu dan bank, dari awal kredit hingga lunas.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Isi dan Syarat Pembuatan APHT
Isi Wajib APHT
Pasal 11 ayat (1) UUHT menentukan unsur yang harus ada dalam akta:
- nama dan identitas pemberi serta pemegang Hak Tanggungan;
- domisili para pihak;
- penunjukan utang yang dijamin;
- nilai tanggungan;
- uraian jelas tentang objek Hak Tanggungan.
Penjelasan pasal itu memberi peringatan tegas. Akta dengan unsur yang tidak lengkap batal demi hukum.
Dokumen yang Perlu Disiapkan
Sebelum bertemu PPAT, kumpulkan berkas berikut:
- KTP dan Kartu Keluarga pemberi serta penerima Hak Tanggungan;
- sertifikat tanah asli;
- perjanjian kredit;
- bukti pembayaran PBB terakhir;
- SKMHT, jika pemberi jaminan menggunakan kuasa.
Pasal 8 UUHT menambahkan satu syarat. Pemberi Hak Tanggungan harus berwenang atas objek jaminan.
Prosedur Pembuatan Akta Pemberian Hak Tanggungan
Prosedurnya terbagi dalam tahapan berikut:
- Perjanjian kredit. Debitur dan kreditur menandatangani perjanjian utang piutang yang memuat janji memberikan Hak Tanggungan.
- Penyerahan dokumen. Seluruh berkas diserahkan kepada PPAT.
- Pengecekan sertifikat. PPAT memeriksa keaslian dan status sertifikat di Kantor Pertanahan, termasuk memastikan tanah tidak sedang disengketakan atau disita.
- Penandatanganan APHT. Para pihak menandatangani akta di hadapan PPAT dan dua saksi.
- Pengiriman berkas. Paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan, PPAT mengirim APHT dan dokumen pendukung ke Kantor Pertanahan, sesuai Pasal 13 UUHT.
- Pendaftaran. Kantor Pertanahan membuat buku tanah Hak Tanggungan. Tanggalnya jatuh pada hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima.
- Penerbitan sertifikat. Kantor Pertanahan menerbitkan Sertifikat Hak Tanggungan, lalu menyerahkannya kepada kreditur.
Sejak 2020, layanan Hak Tanggungan tersedia pula secara elektronik berdasarkan Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020.
Praktik di lapangan bisa berbeda antarwilayah, jadi tanyakan langsung ke PPAT. Dengan begitu, kamu tahu dokumen apa yang masih harus dilengkapi dan berapa lama prosesnya.
Selama proses berjalan, simpan salinan akta, tanda terima pendaftaran, dan semua bukti pembayaran biaya.
Dokumen itu berguna saat kamu mengurus pelunasan atau menghadapi sengketa di kemudian hari.
Peran SKMHT dan Sertifikat Hak Tanggungan
Bagaimana jika pemberi jaminan berhalangan hadir? Ia boleh membuat Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (SKMHT) di hadapan notaris atau PPAT.
Pasal 15 UUHT melarang SKMHT memuat kuasa substitusi.
Masa berlakunya singkat, dan batas waktunya tidak bisa ditawar. Untuk tanah terdaftar, kreditur harus menindaklanjutinya dengan APHT paling lambat satu bulan.
Untuk tanah yang belum terdaftar, batasnya tiga bulan. Begitu APHT terdaftar, Sertifikat Hak Tanggungan resmi menjadi bukti hak kreditur.
Risiko Akta Cacat dan Pencoretan Hak Tanggungan
Kesalahan kecil di APHT bisa berbuntut panjang. Akta yang isinya cacat batal demi hukum, dan kreditur kehilangan posisi preferennya.
Hak Tanggungan yang belum terdaftar pun tidak memberi hak istimewa apa pun. Jika debitur pailit, kreditur akan kesulitan menagih pelunasan, sehingga kerugiannya bisa meluas ke banyak pihak.
Maka, kedua pihak sama-sama perlu memeriksa akta dengan cermat.
Setelah utang lunas, giliran debitur mengurus pencoretan, atau roya. Pasal 22 UUHT mengatur prosesnya.
Kamu mengajukan permohonan ke Kantor Pertanahan sambil melampirkan sertifikat yang sudah memuat catatan hapusnya utang.
Kepala Kantor Pertanahan lalu mencoret Hak Tanggungan paling lambat tujuh hari kerja sejak permohonan diterima.
Kalau kreditur menolak memberi pernyataan lunas, kamu bisa meminta perintah pencoretan lewat pengadilan negeri.
FAQ Seputar Akta Pemberian Hak Tanggungan
Apakah notaris boleh membuat APHT?
Tidak otomatis. Hanya PPAT yang berwenang membuat APHT di Indonesia. Notaris yang merangkap jabatan PPAT boleh membuatnya, dengan status sebagai PPAT.
Berapa lama proses pendaftarannya?
Kantor Pertanahan menetapkan tanggal buku tanah pada hari ketujuh setelah berkas lengkap diterima. Artinya, prosesnya minimal sekitar tujuh hari kerja.
Waktu penerbitan sertifikat bisa berbeda di tiap kantor, jadi tanyakan estimasinya ke PPAT sejak awal agar tidak menunggu tanpa kepastian.
Apa yang terjadi jika debitur gagal bayar?
Kreditur pemegang Hak Tanggungan pertama berhak menjual objek jaminan lewat pelelangan umum. Pasal 6 UUHT memberi hak itu tanpa perlu putusan pengadilan.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Kesimpulan
APHT menjadi kunci sahnya jaminan tanah dalam setiap kredit. PPAT membuatnya, lalu akta itu didaftarkan agar kreditur memegang sertifikat berkekuatan eksekutorial.
Langkah yang saya sarankan sederhana. Pahami nilai tanggungan, cek identitas objek, dan tanyakan semua isi akta sebelum menandatangani.
Dari pengamatan saya, banyak sengketa jaminan bermula dari tanda tangan tanpa membaca. Memahami aktamu juga membuatmu lebih percaya diri dan lebih tenang ketika bernegosiasi dengan bank.
Masih ragu soal dokumen jaminanmu, apalagi yang berbahasa asing dan perlu diterjemahkan secara resmi? Jangan ditunda, sebab pertanyaan kecil sekarang bisa menghemat masalah besar nanti.
Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantumu dengan ramah dan sabar, langkah demi langkah.
Baca Juga: Cara Mengurus Akta Kematian, Ini Syarat dan Prosedurnya
Ringkasan
- APHT adalah akta otentik buatan PPAT sebagai dasar pendaftaran Hak Tanggungan.
- UUHT mewajibkan pembebanan Hak Tanggungan memakai APHT.
- Akta ini memberi kepastian hukum dan posisi preferen bagi kreditur.
- Akta wajib memuat identitas para pihak, utang, nilai tanggungan, dan uraian objek.
- Prosedurnya meliputi perjanjian kredit, penandatanganan APHT, pendaftaran, dan penerbitan sertifikat.
- PPAT harus mengirim berkas ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja.
- SKMHT berlaku singkat dan wajib ditindaklanjuti dengan APHT.
Referensi
- Republik Indonesia. (1996). Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
- Republik Indonesia. (1960). Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Republik Indonesia. (1998). Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
- Kementerian ATR/BPN. (2020). Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
- Kementerian ATR/BPN. Layanan Pertanahan. Diakses dari situs resmi atrbpn.go.id.
