Hak sewa atas tanah adalah hak untuk memakai tanah milik orang lain guna mendirikan bangunan, dengan membayar uang sewa kepada pemiliknya.
Banyak orang mengira aturannya sama dengan sewa rumah atau kamar kos. Ternyata hukum agraria punya aturan sendiri untuk urusan ini, dan konsekuensinya cukup terasa.
Coba bayangkan situasinya. Kamu ingin membuka ruko, sementara dana untuk membeli tanah belum ada. Kamu menemukan lahan kosong yang pemiliknya bersedia menyewakan.
Setelah sepakat soal harga, kamu membangun ruko di atasnya dan menjalankan usaha di sana. Itulah gambaran paling sederhana dari hak sewa untuk bangunan. Tanahnya tetap milik si pemilik, sedangkan kamu menikmati hak pakainya selama masa sewa berlaku.
Sebagai praktisi hukum, saya menilai skema ini sangat membantu pelaku usaha kecil dan menengah. Modalnya jauh lebih ringan dibanding membeli tanah.
Meski begitu, saya sering melihat sengketa muncul gara-gara perjanjian yang hanya lisan, atau jangka waktunya terlalu pendek untuk balik modal. Karena itu, kenali aturannya lebih dulu sebelum kamu menandatangani apa pun.
Baca juga: Aset Adalah: Pengertian, Jenis, dan Contoh dalam Akuntansi
Apa Itu Hak Sewa Atas Tanah?
Hak sewa atas tanah bermula dari hubungan sewa menyewa antara pemilik tanah dan penyewa. Pemilik menyerahkan tanahnya.
Penyewa membayar uang sewa, lalu memakai tanah itu untuk keperluan bangunan. Selama masa sewa berjalan, penyewa menguasai dan memanfaatkan tanah sesuai isi perjanjian. Begitu masa sewa habis, tanah kembali ke tangan pemiliknya.
Rumusan resminya ada di Pasal 44 ayat (1) Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, yang biasa disebut UUPA.
Pasal itu menyatakan bahwa seseorang atau badan hukum berhak memakai tanah milik orang lain untuk bangunan dengan membayar sejumlah uang sewa.
Para ahli hukum agraria menyebutnya hak pakai dengan sifat khusus. Itu sebabnya UUPA memberinya bab tersendiri.
Ciri-Ciri Hak Sewa untuk Bangunan
Ada beberapa ciri yang membedakan hak ini dari hak atas tanah lainnya:
- Objeknya tanah milik orang lain, dan negara tidak termasuk di dalamnya.
- Tujuan pemakaiannya adalah mendirikan bangunan.
- Penyewa wajib membayar uang sewa kepada pemilik tanah.
- Haknya bersifat sementara dan terikat jangka waktu tertentu.
Soal negara, aturannya cukup tegas. Negara tidak bisa menyewakan tanah karena posisinya sebagai penguasa tanah, dan itu berbeda dengan pemilik dalam arti perdata. Jadi hak sewa selalu lahir dari tanah milik perorangan atau badan hukum, misalnya tanah dengan status hak milik.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Dasar Hukum Hak Sewa Atas Tanah
Dasar hukum hak sewa atas tanah tersebar di beberapa peraturan. Kamu perlu memahami tiap lapisannya supaya bisa membaca posisi hukummu dengan tepat.
UUPA sebagai Landasan Utama
UUPA menjadi sumber pokok. Berikut pasal-pasal yang paling sering dirujuk:
- Pasal 16 ayat (1) huruf e menyebut hak sewa untuk bangunan sebagai salah satu hak atas tanah.
- Pasal 44 memuat pengertian hak sewa dan cara pembayaran uang sewa.
- Pasal 45 menetapkan siapa saja yang boleh memegang hak sewa.
- Pasal 50 ayat (2) menyerahkan pengaturan lebih rinci kepada peraturan perundang-undangan lain.
Pasal 44 ayat (2) memberi ruang yang luas soal pembayaran. Penyewa boleh membayar uang sewa satu kali, atau membayarnya pada tiap waktu tertentu, baik sebelum maupun sesudah tanah dipakai.
Lalu ada Pasal 44 ayat (3) yang melarang perjanjian sewa memuat unsur pemerasan. Ketentuan ini menjaga pihak yang posisi tawarnya lebih lemah.
Peran KUHPerdata dan Peraturan Pelaksana
Perjanjian sewa tanah juga tunduk pada aturan sewa menyewa dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1548 KUHPerdata mendefinisikan sewa menyewa sebagai perjanjian untuk memberikan kenikmatan atas suatu barang dengan harga tertentu.
Dari sini, asas kebebasan berkontrak ikut berlaku. Para pihak bebas menentukan jangka waktu dan besaran sewa.
UUPA sendiri tidak menetapkan batas waktu sewa untuk bangunan. Pemilik tanah dan penyewalah yang menyepakatinya.
Pemerintah kemudian menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
Aturan ini melengkapi pengaturan hak atas tanah secara umum, termasuk hak guna bangunan di atas tanah hak milik.
Siapa yang Dapat Menjadi Subjek Hak Sewa?
Tidak semua pihak otomatis bisa memegang hak sewa. Pasal 45 UUPA menyebut empat golongan yang berhak:
- Warga negara Indonesia.
- Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
- Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia.
- Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Daftar ini membuka peluang bagi investor asing. Mereka memang tidak dapat memiliki tanah dengan status hak milik.
Namun lewat sewa, mereka tetap bisa memakai tanah untuk bangunan, asalkan berkedudukan atau punya perwakilan resmi di Indonesia.
Objek dan Batasan yang Perlu Kamu Tahu
Objek hak sewa untuk bangunan adalah tanah hak milik orang lain. Karena itu, pastikan kamu berhadapan dengan pemilik yang sah.
Periksa sertifikatnya. Cek juga apakah tanah itu sedang bersengketa atau dibebani hak lain, misalnya hak tanggungan.
Kalau tanahnya berstatus Hak Pengelolaan (HPL), situasinya lain. PP 18 Tahun 2021 mengatur sendiri cara pemegang HPL bekerja sama dengan pihak ketiga, yaitu lewat pemberian hak atas tanah.
Tanyakan dulu ke kantor pertanahan sebelum kamu menyewa tanah jenis ini.Satu hal lagi perlu kamu catat. Hak sewa untuk bangunan berbeda dengan sewa tanah pertanian.
UUPA mengatur sewa tanah pertanian di Pasal 53 dan menggolongkannya sebagai hak yang sifatnya sementara. Jangan sampai kamu mencampur keduanya, karena aturan dan tujuannya lain.
Tips Aman Membuat Perjanjian Sewa Tanah
Perjanjian yang rapi menyelamatkan kamu dari banyak sengketa. Tuangkan semua kesepakatan secara tertulis. Kalau perlu, minta notaris menyusunnya.
Pastikan perjanjianmu memuat hal-hal berikut:
- Identitas lengkap pemilik tanah dan penyewa.
- Letak, luas, dan batas tanah yang disewakan.
- Besaran uang sewa, cara bayar, dan waktu pembayarannya.
- Jangka waktu sewa beserta syarat perpanjangannya.
- Nasib bangunan setelah masa sewa berakhir.
- Mekanisme penyelesaian sengketa.
Urusan pajak juga jangan terlewat. Penghasilan dari sewa tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan, sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017.
Penyewa yang berstatus pemotong pajak memotongnya langsung. Kalau penyewa bukan pemotong pajak, pemilik tanah menyetor dan melaporkannya sendiri. Tanyakan tata caranya kepada konsultan pajak atau kantor pajak setempat.
Soal bahasa, aturannya juga jelas. Pasal 31 ayat (1) Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2009 dan Pasal 26 Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2019 mewajibkan bahasa Indonesia dalam perjanjian yang melibatkan lembaga negara, instansi pemerintah, lembaga swasta Indonesia, atau perseorangan warga negara Indonesia.
Kalau ada pihak asing, tulis perjanjian itu juga dalam bahasa nasional pihak asing tersebut atau bahasa Inggris. Terjemahan yang akurat dan resmi akan mencegah salah tafsir di kemudian hari.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ: Pertanyaan Seputar Hak Sewa Atas Tanah
Apakah orang asing boleh menyewa tanah di Indonesia?
Boleh. Pasal 45 UUPA mengizinkan orang asing yang berkedudukan di Indonesia dan badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia menjadi pemegang hak sewa. Hak milik atas tanah tetap tertutup bagi mereka.
Berapa lama jangka waktu hak sewa untuk bangunan?
UUPA tidak menetapkan batas waktu tertentu. Pemilik tanah dan penyewa menentukannya lewat kesepakatan. Tulislah jangka waktu itu dengan jelas dalam perjanjian, lengkap dengan opsi perpanjangannya.
Apa bedanya sewa tanah dengan HGB?
Sewa tanah lahir dari perjanjian dengan pemilik dan menuntut pembayaran uang sewa. HGB adalah hak atas tanah yang diberikan dan bisa didaftarkan. Jangka waktu HGB mengikuti peraturan, sedangkan jangka waktu sewa mengikuti kesepakatan para pihak.
Kesimpulan
Hak sewa atas tanah memungkinkan kamu memakai tanah orang lain untuk membangun tanpa harus membeli tanahnya.
Dasar hukumnya jelas, yaitu Pasal 16, Pasal 44, dan Pasal 45 UUPA, yang dilengkapi KUHPerdata dan peraturan pelaksananya. Siapa pun boleh memegang hak ini selama memenuhi syarat, termasuk orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
Langkah yang saya sarankan cukup sederhana. Verifikasi dulu status tanahnya. Susun perjanjian tertulis yang rinci. Setelah itu, pastikan kewajiban pajaknya beres.
Menurut pengalaman saya, kesalahan paling mahal justru terjadi di tahap awal, saat para pihak menggantungkan semuanya pada janji lisan.
Kalau dokumen sewamu melibatkan pihak asing atau perlu dialihbahasakan secara resmi, jangan ambil risiko dengan terjemahan yang kurang tepat.
Klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu memastikan setiap dokumen sewa akurat dan sah secara hukum.
Baca juga: UU No 33 Tahun 2014 Jaminan Produk Halal: Isi dan Sanksi
Ringkasan
- Hak sewa atas tanah adalah hak memakai tanah milik orang lain untuk bangunan dengan membayar uang sewa.
- Pasal 44 UUPA mengatur pengertian dan pembayaran uang sewa, sedangkan Pasal 45 mengatur siapa yang boleh memegangnya.
- Pemegang hak sewa bisa WNI, orang asing berkedudukan di Indonesia, serta badan hukum Indonesia atau asing yang berperwakilan di Indonesia.
- UUPA tidak membatasi jangka waktu sewa, jadi para pihak menyepakatinya sendiri.
- Perjanjian sewa tidak boleh mengandung unsur pemerasan.
- HGB punya batas waktu menurut peraturan, yaitu 30 tahun di atas tanah hak milik dan dapat diperbarui, sedangkan hak sewa mengikuti kesepakatan.
- Penghasilan dari sewa tanah dikenai PPh final 10% dari nilai bruto menurut PP 34 Tahun 2017.
- Perjanjian tertulis, berbahasa Indonesia, dan dilengkapi terjemahan resmi untuk pihak asing mengurangi risiko sengketa.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 16, 35, 44, 45, 50, dan 53).
- Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Pasal 1548 tentang sewa menyewa).
- Undang-Undang Nomor 24 Tahun 2009 tentang Bendera, Bahasa, dan Lambang Negara, serta Lagu Kebangsaan (Pasal 31).
- Peraturan Presiden Nomor 63 Tahun 2019 tentang Penggunaan Bahasa Indonesia (Pasal 26).
- Hukumonline.com, “Hak Atas Tanah dan Bangunan bagi Orang Asing di Indonesia.”
- Kementerian ATR/BPN, laman resmi peraturan pertanahan (atrbpn.go.id).
