BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang perlu diperhatikan ketika seseorang mendapatkan hak atas tanah atau bangunan. Kewajiban ini cukup sering muncul dalam transaksi jual beli rumah, tanah, hibah, sampai proses pewarisan.
Menurut saya sebagai penulis yang membahas aspek hukum, memahami BPHTB sebelum transaksi berlangsung merupakan langkah yang cukup penting. Jangan menunggu sampai proses balik nama dimulai. Dengan mengetahui kewajibannya sejak awal, kamu bisa menyiapkan dana dan dokumen secara lebih terencana.
Apa Itu BPHTB?
BPHTB merupakan pajak daerah yang dikenakan ketika seseorang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Pengaturannya saat ini mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, atau yang dikenal sebagai UU HKPD.
Dalam praktiknya, BPHTB dapat muncul karena berbagai jenis perolehan hak. Jual beli menjadi contoh yang paling mudah ditemukan. Ketika seseorang membeli rumah, misalnya, pembeli memperoleh hak atas tanah dan bangunan tersebut sehingga muncul kewajiban BPHTB sesuai ketentuan.
Dasar Hukum BPHTB
Aturan BPHTB saat ini berada dalam kerangka UU HKPD. Pemerintah kemudian menerbitkan Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 yang mengatur ketentuan umum mengenai pajak daerah dan retribusi daerah.
Karena BPHTB termasuk pajak daerah, pelaksanaannya juga berkaitan dengan aturan yang dibuat pemerintah daerah. Artinya, kamu perlu melihat peraturan daerah tempat tanah atau bangunan tersebut berada.
Apa Saja yang Menjadi Objek BPHTB?
Objek BPHTB pada dasarnya berkaitan dengan perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Perolehan tersebut bisa muncul karena transaksi jual beli. Bisa pula terjadi karena peristiwa hukum seperti hibah atau warisan.
Beberapa bentuk perolehan hak yang termasuk dalam pengaturan BPHTB antara lain:
- jual beli;
- tukar-menukar;
- hibah;
- hibah wasiat;
- waris;
- pemasukan tanah atau bangunan ke dalam perseroan atau badan hukum lain;
- pemisahan hak yang menyebabkan terjadinya peralihan;
- penunjukan pembeli dalam lelang;
- pelaksanaan putusan hakim yang telah berkekuatan hukum tetap;
- penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha;
- hadiah; serta
- bentuk perolehan hak lain sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
Hak Atas Tanah yang Berkaitan dengan BPHTB
BPHTB berkaitan dengan sejumlah hak atas tanah sebagaimana diatur dalam ketentuan perundang-undangan. Di antaranya terdapat hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, serta hak pengelolaan.
Status hak tersebut biasanya dapat diketahui melalui dokumen pertanahan. Sertifikat menjadi salah satu dokumen yang perlu diperiksa ketika seseorang hendak melakukan transaksi.
Berapa Tarif BPHTB?
Pertanyaan mengenai tarif BPHTB hampir selalu muncul ketika seseorang mulai menghitung kebutuhan dana untuk membeli tanah atau rumah. Berdasarkan UU HKPD, tarif BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5 persen.
Perlu digarisbawahi kata “paling tinggi”. Angka tersebut merupakan batas maksimal yang ditentukan undang-undang. Pemerintah daerah kemudian menetapkan tarif yang berlaku melalui peraturan daerah.
Mengenal NPOP
Dalam pembahasan cara menghitung BPHTB, kamu akan menemukan istilah Nilai Perolehan Objek Pajak atau NPOP.
NPOP merupakan nilai yang menjadi dasar dalam menentukan perolehan objek pajak. Untuk transaksi jual beli, NPOP pada umumnya berkaitan dengan harga transaksi. Namun, terdapat kondisi ketika nilai transaksi lebih rendah daripada nilai yang digunakan berdasarkan ketentuan perpajakan.
Mengenal NPOPTKP
Selain NPOP, ada istilah Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak atau NPOPTKP. Komponen ini berfungsi mengurangi nilai perolehan sebelum tarif BPHTB diterapkan.
Berdasarkan UU HKPD, NPOPTKP untuk setiap wajib pajak ditetapkan paling sedikit sebesar Rp80 juta. Ada pula ketentuan khusus bagi perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi dalam hubungan keluarga tertentu sebagaimana diatur undang-undang.
Bagaimana Cara Menghitung BPHTB?
Sekarang masuk ke bagian yang paling sering dicari, yaitu cara menghitung BPHTB. Rumus dasarnya cukup mudah dipahami.
BPHTB = Tarif × (NPOP − NPOPTKP)
Supaya lebih jelas, mari gunakan contoh sederhana. Misalnya seseorang membeli tanah dan bangunan dengan NPOP sebesar Rp500 juta. Anggap saja daerah tersebut menerapkan tarif 5 persen dan NPOPTKP sebesar Rp80 juta.
Pertama, kurangi NPOP dengan NPOPTKP:
Rp500.000.000 − Rp80.000.000 = Rp420.000.000
Setelah itu, kalikan hasilnya dengan tarif BPHTB:
5% × Rp420.000.000 = Rp21.000.000
Dalam contoh tersebut, BPHTB yang muncul adalah Rp21 juta.
Mudah dipahami, bukan?
Meski begitu, contoh tersebut hanya digunakan untuk menjelaskan mekanisme perhitungan. Jumlah sebenarnya dapat berbeda karena tarif dan NPOPTKP mengikuti aturan daerah tempat objek pajak berada.
Contoh Perhitungan Lain
Mari gunakan angka yang berbeda. Misalnya NPOP sebuah tanah dan bangunan mencapai Rp300 juta. Anggap tarifnya 5 persen dan NPOPTKP yang berlaku sebesar Rp80 juta.
Perhitungannya menjadi:
Rp300.000.000 − Rp80.000.000 = Rp220.000.000
Kemudian:
5% × Rp220.000.000 = Rp11.000.000
Jadi, berdasarkan ilustrasi tersebut, nilai BPHTB mencapai Rp11 juta.
Sekali lagi, angka ini bukan patokan untuk semua daerah. Perhitungan aktual harus mengikuti ketentuan pemerintah daerah serta nilai yang menjadi dasar pengenaan pajak.
Kapan BPHTB Harus Dibayar?
Kewajiban BPHTB berkaitan dengan saat terjadinya perolehan hak. Karena jenis perolehannya bermacam-macam, waktu pemenuhan kewajiban juga perlu dilihat berdasarkan bentuk transaksi atau peristiwa hukumnya.
Dalam jual beli tanah dan bangunan, pembayaran BPHTB biasanya menjadi bagian dari rangkaian proses peralihan hak. Administrasi pajak perlu diselesaikan agar proses berikutnya dapat berjalan sesuai ketentuan.
Bagaimana dengan warisan atau hibah?
Kondisinya berbeda. Jenis perolehan tersebut memiliki aturan tersendiri. Oleh sebab itu, jangan menggunakan pola perhitungan transaksi jual beli secara otomatis untuk semua jenis perolehan.
Sebelum melakukan pembayaran, pastikan jenis perolehan hak sudah tepat. Setelah itu, periksa dasar pengenaan serta ketentuan daerah yang berlaku.
Siapa yang Membayar BPHTB?
Pada dasarnya, kewajiban BPHTB berada pada pihak yang memperoleh hak. Dalam transaksi jual beli, pihak tersebut umumnya adalah pembeli.
Penjual memiliki kewajiban perpajakan yang berbeda. Salah satunya berkaitan dengan pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai ketentuan perpajakan.
Pembagian ini perlu dipahami sejak awal. Dengan begitu, pembeli dan penjual tidak saling mengira bahwa seluruh pajak transaksi merupakan tanggung jawab salah satu pihak saja.
Apakah BPHTB Sama dengan Biaya Notaris?
Tidak. BPHTB bukan biaya notaris atau PPAT. BPHTB merupakan pajak daerah yang timbul karena adanya perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Notaris atau PPAT dapat membantu proses pembuatan akta serta administrasi transaksi sesuai kewenangannya. Namun, kewajiban BPHTB tetap berkaitan dengan pihak yang memperoleh hak.
| Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI! |
FAQ Seputar BPHTB
Apakah tarif BPHTB selalu 5 persen?
Tidak. UU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5 persen. Tarif yang benar-benar berlaku mengikuti peraturan daerah tempat objek pajak berada.
Jadi, sebelum menghitung, periksa aturan daerah terlebih dahulu. Langkah tersebut lebih aman daripada menggunakan angka 5 persen secara otomatis.
Apakah pembeli rumah wajib membayar BPHTB?
Dalam transaksi jual beli, pembeli merupakan pihak yang memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan. Karena itu, pembeli pada umumnya memiliki kewajiban BPHTB sesuai ketentuan.
Besarnya pajak tetap bergantung pada sejumlah faktor. NPOP, NPOPTKP, tarif daerah, dan ketentuan lain dapat memengaruhi hasil akhir.
Apakah tanah warisan juga dikenakan BPHTB?
Perolehan hak karena waris termasuk dalam ketentuan BPHTB. Namun, perolehan melalui waris memiliki ketentuan khusus mengenai NPOPTKP.
Karena kondisi setiap warisan dapat berbeda, perhitungannya perlu melihat hubungan penerima dengan pewaris serta aturan daerah yang berlaku.
Kesimpulan
BPHTB adalah pajak daerah yang muncul karena perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan. Kewajiban ini perlu dibedakan dari PPh atas pengalihan hak maupun biaya jasa notaris atau PPAT.
Untuk menghitungnya, kamu perlu mengetahui NPOP dan NPOPTKP terlebih dahulu. Setelah itu, gunakan tarif yang berlaku di daerah tempat objek berada. Secara umum, rumusnya adalah tarif dikalikan dengan NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
UU HKPD menetapkan batas tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5 persen. Sementara itu, NPOPTKP ditetapkan dengan ketentuan minimum sebagaimana diatur dalam undang-undang. Detail penerapannya tetap perlu disesuaikan dengan peraturan daerah.
Menurut saya, cara paling aman adalah memeriksa jenis perolehan hak sebelum menghitung pajak. Kemudian, cocokkan nilai transaksi, NPOP, NPOPTKP, dan tarif daerah. Langkah sederhana ini bisa membantu mengurangi kesalahan ketika kamu mengurus transaksi tanah atau bangunan.
Masih bingung dengan perhitungannya atau dokumen yang perlu disiapkan? Kamu bisa mencari arahan sebelum proses transaksi berjalan lebih jauh. Klik poster yang tersedia atau pilih tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website untuk mendapatkan informasi yang sesuai dengan kebutuhanmu.
| Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI! |
Ringkasan
- BPHTB adalah pajak daerah atas perolehan hak tanah dan/atau bangunan.
- Pembeli pada umumnya menjadi pihak yang memiliki kewajiban BPHTB dalam transaksi jual beli.
- UU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5 persen.
- NPOP menjadi salah satu komponen utama dalam menentukan dasar perhitungan BPHTB.
- NPOPTKP digunakan untuk mengurangi NPOP sebelum tarif pajak diterapkan.
- NPOPTKP setiap wajib pajak ditetapkan paling sedikit Rp80 juta berdasarkan UU HKPD, dengan ketentuan khusus untuk perolehan tertentu.
- Rumus umum BPHTB adalah tarif dikalikan NPOP setelah dikurangi NPOPTKP.
- Tarif dan ketentuan teknis BPHTB perlu disesuaikan dengan peraturan daerah tempat objek pajak berada.
Referensi
- Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/195696/uu-no-1-tahun-2022 - Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
https://peraturan.bpk.go.id/Details/252130/pp-no-35-tahun-2023 - Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
https://www.pajak.go.id/ - Kementerian Keuangan Republik Indonesia.
https://www.kemenkeu.go.id/ - Database Peraturan Perundang-undangan, Badan Pemeriksa Keuangan Republik Indonesia.
https://peraturan.bpk.go.id/
