Hak Pakai atas Tanah: Pengertian, Jangka Waktu, dan Cara Mengurusnya

Pernah terpikir memakai sebidang tanah untuk usaha atau tempat tinggal, padahal kamu tidak berniat membelinya? Situasi ini sering muncul.

Pengusaha mengalaminya, instansi pemerintah juga, begitu pula warga negara asing yang menetap di Indonesia. Jalan keluarnya ada, yaitu hak pakai atas tanah.

Hak ini memberi wewenang untuk menggunakan dan memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain, sesuai isi keputusan pemberian hak atau perjanjian dengan pemilik tanah.

Dari pengamatan saya sebagai praktisi hukum, hak pakai termasuk instrumen paling luwes dalam hukum pertanahan kita. Karena luwes, banyak pemegang haknya jadi santai. Jangka waktu terlewat. Pendaftaran tertunda. Lalu, tanpa disadari, haknya hapus begitu saja.

Artikel ini mengupas pengertian, subjek, jangka waktu, syarat, hingga cara mengurus hak pakai atas tanah berdasarkan regulasi terbaru. Baca sampai selesai, supaya langkahmu nanti tidak keliru.

Apa Itu Hak Pakai atas Tanah?

Secara sederhana, hak pakai atas tanah adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari sebidang tanah. Tanah itu bisa berstatus tanah negara, bisa juga milik orang lain.

Dasar hukumnya ada di Pasal 41 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA). Untuk aturan pelaksananya, kita merujuk ke PP Nomor 18 Tahun 2021 yang berlaku saat ini.

Baca Juga: Hak Guna Bangunan: Pengertian, Jangka Waktu, dan Cara Mengurusnya

Hak Pakai dan Sewa-Menyewa

Banyak orang mengira hak pakai sama dengan sewa. Sekilas keduanya memang mirip. Dasar hukumnya, meski demikian, lain sama sekali. UUPA menegaskan bahwa hak pakai tidak termasuk perjanjian sewa-menyewa maupun perjanjian pengolahan tanah.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Hak pakai tercatat sebagai hak atas tanah dan tertuang dalam sertipikat. Sewa berdiri di ranah hubungan perdata antara dua pihak yang membuat kesepakatan.

Ciri-Ciri Hak Pakai

Beberapa ciri berikut membantu kamu mengenali hak pakai:

• Pemegang hak menggunakan tanah sesuai peruntukan dalam keputusan pemberian hak.
• Pemberian hak bisa berlangsung cuma-cuma, dengan pembayaran, atau dengan pemberian jasa.
• Pemegang hak wajib mendaftarkan haknya ke Kantor Pertanahan.
• Hak ini dapat beralih dan dialihkan, selama memenuhi ketentuan yang berlaku.

Dengan ciri seperti itu, hak pakai cocok untuk banyak kebutuhan. Kantor pemerintah memakainya. Perusahaan memakainya. Orang asing yang ingin punya hunian di Indonesia juga memakainya.

Siapa yang Dapat Memiliki Hak Pakai atas Tanah?

Tidak semua orang bisa menjadi pemegang hak pakai. Aturan membagi hak ini menjadi dua jenis, yaitu hak pakai dengan jangka waktu dan hak pakai selama dipergunakan. Subjeknya mengikuti jenis tersebut.

Hak pakai dengan jangka waktu dapat dipegang oleh:

• warga negara Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum asing yang punya perwakilan di Indonesia;
• badan keagamaan dan sosial; serta
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia.

Adapun hak pakai selama dipergunakan khusus untuk instansi pemerintah pusat, pemerintah daerah, pemerintah desa, serta perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional.

Satu hal sering terlewat, yaitu status subjek harus terjaga terus. Pasal 50 PP 18/2021 memberi waktu satu tahun bagi pemegang hak yang tidak lagi memenuhi syarat. Dalam rentang itu, ia harus melepaskan atau mengalihkan haknya. Lewat dari itu, hak hapus karena hukum. Ambil contoh WNA yang pindah dan tidak lagi berkedudukan di Indonesia. Ia perlu segera mengurus pengalihan haknya.

Jangka Waktu Hak Pakai atas Tanah

Soal jangka waktu hak pakai, jawabannya bergantung pada status tanah yang menjadi objek hak. Mari kita lihat satu per satu.

Tanah Negara dan Hak Pengelolaan

Untuk tanah negara dan tanah Hak Pengelolaan (HPL), PP 18/2021 menetapkan siklus tiga tahap:

• pemberian hak paling lama 30 tahun;
• perpanjangan hak paling lama 20 tahun; lalu
• pembaruan hak paling lama 30 tahun.

Sebaiknya kamu mengajukan perpanjangan hak pakai sebelum masa berlaku habis. Petugas akan memeriksa apakah kamu memakai tanah sesuai peruntukan dan sudah memenuhi semua kewajiban. Kalau ada yang kurang, prosesnya bisa tersendat.

Hak Pakai atas Hak Milik

Aturan untuk hak pakai atas hak milik jauh lebih ketat. Masa berlakunya paling lama 30 tahun dan tidak dapat diperpanjang. Pemilik tanah dan pemegang hak pakai masih bisa memperbaruinya lewat kesepakatan baru. Pemilik tanah tetap memegang kendali penuh atas tanahnya. Karena itu, buatlah perjanjian yang jelas sejak awal. Soal biaya, jangka waktu, dan peruntukan, semuanya harus tertulis.

Hak Pakai Selama Dipergunakan

Instansi pemerintah dan perwakilan negara asing menerima hak pakai tanpa batas waktu tertentu. Hak itu berlaku selama tanahnya masih dipakai untuk keperluan tertentu. Begitu tanah tidak lagi dipakai sesuai tujuan, negara dapat menghapus haknya.

Satu catatan tambahan. Pengaturan jangka waktu bagi orang asing masih jadi bahan perdebatan di kalangan akademisi. Beberapa kajian jurnal menyoroti inkonsistensi antara UUPA dan PP 18/2021. Jadi, periksa dulu ketentuan terbaru di Kantor Pertanahan sebelum kamu mengajukan permohonan.

Syarat dan Cara Mengurus Hak Pakai atas Tanah

Proses pengurusan berbeda-beda, tergantung status tanahnya. Prinsip dasarnya tetap sama. Kamu harus membuktikan penguasaan tanah dan kelayakanmu sebagai subjek hak.

Syarat Hak Pakai yang Umumnya Diminta

Kantor Pertanahan biasanya meminta dokumen berikut:

• formulir permohonan yang sudah diisi dan ditandatangani;
• identitas pemohon, yaitu KTP atau paspor dan izin tinggal untuk WNA;
• akta pendirian dan pengesahan badan hukum, jika pemohonnya perusahaan;
• bukti penguasaan tanah;
• surat kesesuaian pemanfaatan ruang sesuai tata ruang; dan
• bukti pembayaran PBB terakhir.

Petugas bisa meminta dokumen tambahan sesuai kasusnya. Konfirmasikan daftar syarat hak pakai ke kantor setempat sebelum kamu berangkat.

Langkah Mengurus Hak Pakai di Atas Tanah Negara

Ikuti tahapan ini agar prosesnya berjalan lancar:

1. Siapkan seluruh dokumen persyaratan.
2. Ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan setempat.
3. Tunggu petugas memeriksa data fisik dan yuridis.
4. Bayar biaya yang ditetapkan, seperti PNBP dan pajak terkait.
5. Terima Surat Keputusan Pemberian Hak.
6. Daftarkan haknya untuk memperoleh sertipikat hak pakai.

Langkah Mengurus Hak Pakai atas Hak Milik

Prosesnya lain, karena pemilik tanah terlibat langsung. Mula-mula, pemilik tanah dan calon pemegang hak membuat kesepakatan tertulis. Setelah itu, keduanya menandatangani akta pemberian hak pakai di hadapan PPAT.

Kamu kemudian mendaftarkan akta tersebut ke Kantor Pertanahan. Tahap akhirnya, Kantor Pertanahan mencatat hak pakai pada buku tanah dan menerbitkan sertipikat.

Hak, Kewajiban, dan Hapusnya Hak Pakai

Pemegang hak pakai berhak menggunakan tanah sesuai peruntukan. Ia juga dapat mengalihkan atau menjaminkan haknya, sepanjang aturan mengizinkan. Hak pakai atas tanah negara yang terdaftar, misalnya, dapat dibebani hak tanggungan.

Kewajibannya pun jelas:

• membayar kewajiban kepada negara atau pemilik tanah;
• merawat tanah dan lingkungan sekitarnya;
• menggunakan tanah sesuai tujuan pemberian hak; dan
• mengembalikan tanah saat haknya berakhir.

Lalu, kapan hak pakai atas tanah hapus? Ada beberapa sebab. Jangka waktunya berakhir tanpa perpanjangan. Negara membatalkan hak karena pemegang melanggar kewajiban.

Pemegang melepaskan haknya secara sukarela. Tanah ditelantarkan atau musnah. Dalam semua kasus ini, kecepatan bertindak menentukan nasib hakmu.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Apakah hak pakai bisa diwariskan?

Bisa. Hak pakai dapat beralih lewat pewarisan. Ahli waris tetap harus memenuhi syarat sebagai subjek hak pakai. Jika tidak memenuhi, ia wajib mengalihkan hak tersebut dalam jangka waktu yang ditentukan.

Apakah WNA boleh memiliki rumah di Indonesia dengan hak pakai?

Boleh. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia dapat memegang hak pakai untuk rumah tinggal atau hunian. Aturan teknisnya cukup ketat. Pemerintah menetapkan batasan tertentu, termasuk soal peruntukan dan harga minimal. Cek ketentuan terbaru di Kementerian ATR/BPN sebelum membeli.

Apakah hak pakai bisa diperpanjang?

Bisa, dengan syarat tertentu. Hak pakai atas tanah negara dan HPL dapat diperpanjang. Hak pakai atas hak milik tidak bisa diperpanjang. Pilihan yang tersisa adalah pembaruan berdasarkan kesepakatan kedua pihak.

Kesimpulan

Hak pakai atas tanah memberi kepastian hukum bagi siapa pun yang ingin memakai tanah tanpa memilikinya. Sebelum mengurusnya, pahami dulu status tanah, jenis subjek, dan jangka waktu hak pakai yang berlaku. Langkah yang saya sarankan cukup sederhana.

Cek status tanah lewat sertipikatnya. Buat perjanjian tertulis yang jelas. Daftarkan hakmu ke Kantor Pertanahan. Terakhir, catat tanggal berakhirnya hak dan ajukan perpanjangan lebih awal.

Menurut saya, kesalahan yang paling mahal dalam praktik adalah mengandalkan perjanjian di bawah tangan. Tanpa pendaftaran, posisi hakmu lemah di mata hukum.

Sengketa tanah juga memakan waktu dan biaya jauh lebih besar daripada biaya pengurusan yang benar sejak awal.

Kalau kamu masih ragu soal status tanah atau proses pengurusannya, kamu tidak perlu menghadapinya sendirian.

Klik poster yang tersedia di halaman ini, atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website. Tim kami siap membantu kamu memahami langkah paling aman untuk situasimu.

Baca Juga: Hak Guna Usaha: Pengertian, Jangka Waktu, dan Cara Mengurusnya

Ringkasan

• Hak pakai atas tanah adalah hak menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain.
• Hak pakai tercatat sebagai hak atas tanah dalam sertipikat, sedangkan sewa merupakan hubungan perdata biasa.
• Hak pakai dengan jangka waktu dapat dimiliki WNI, badan hukum, badan keagamaan dan sosial, serta orang asing.
• Hak pakai selama dipergunakan khusus untuk instansi pemerintah dan perwakilan negara asing atau badan internasional.
• Hak pakai di tanah negara dan HPL berlaku 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun.
• Hak pakai atas hak milik berlaku paling lama 30 tahun, tidak dapat diperpanjang, tetapi bisa diperbarui lewat kesepakatan.
• Pengurusan dilakukan di Kantor Pertanahan, dan untuk hak pakai atas hak milik melalui akta PPAT.
• Hak pakai bisa hapus karena jangka waktu berakhir, pelanggaran kewajiban, penelantaran, atau subjek tidak lagi memenuhi syarat.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (Pasal 41–43).
2. Undang-Undang Nomor 6 Tahun 2023 tentang Penetapan Peraturan Pemerintah Pengganti Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2022 tentang Cipta Kerja menjadi Undang-Undang.
3. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
4. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 18 Tahun 2021 tentang Tata Cara Penetapan Hak Pengelolaan dan Hak Atas Tanah.
5. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
6. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
7. Kementerian ATR/BPN. Portal resmi: https://www.atrbpn.go.id dan JDIH ATR/BPN: https://jdih.atrbpn.go.id.
8. Jurnal Private Law (Universitas Mataram). “Filosofi Regulasi Fungsi dan Jangka Waktu Hak Pakai atas Tanah bagi Orang Asing di Indonesia.”