Peralihan hak atas tanah sering menjadi sumber sengketa karena banyak orang mengira transaksi cukup dengan kwitansi.
Padahal, hukum pertanahan Indonesia mengatur prosedur yang ketat. Pembeli yang hanya memegang kwitansi belum tentu menjadi pemilik sah.
Akibatnya, banyak orang kehilangan tanah yang sudah mereka bayar lunas.
Jawaban singkatnya begini: peralihan hak atas tanah sah dan tercatat jika para pihak membuat akta di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), lalu mendaftarkannya ke Kantor Pertanahan.
Jenisnya meliputi jual beli, hibah, tukar-menukar, pewarisan, pemasukan ke perusahaan, dan lelang. Setiap jenis membutuhkan dokumen yang berbeda.
Menurut pendapat saya sebagai praktisi hukum, kesalahan terbesar masyarakat adalah menunda balik nama sertifikat tanah.
Sertifikat yang masih atas nama penjual membuat pembeli rentan terhadap klaim ahli waris, penyitaan, atau penjualan ganda.
Oleh karena itu, artikel ini membahas jenis, dokumen, pajak, dan langkah praktis yang perlu Anda ketahui.
Apa Itu Peralihan Hak Atas Tanah dan Dasar Hukumnya
Peralihan hak atas tanah adalah berpindahnya hak atas tanah dari pemegang lama kepada pihak lain.
Pasal 20 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) menegaskan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan.
Selanjutnya, Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mewajibkan akta PPAT sebagai dasar pendaftaran peralihan hak.
Ketentuan ini berlaku untuk jual beli, tukar-menukar, hibah, dan pemasukan ke perusahaan.
Namun, lelang dikecualikan karena memakai risalah lelang sebagai dasar pendaftaran.
Saat ini, PP No. 18 Tahun 2021 juga mengatur pendaftaran tanah dan hak atas tanah secara lebih terbaru.
Perlu Anda pahami bahwa pendaftaran memberi kepastian hukum bagi pemegang hak.
Tanpa pendaftaran, kepemilikan Anda sulit dibuktikan di hadapan pihak ketiga maupun pengadilan.
Baca Juga: Pasal 380 KUHP: Bunyi, Unsur, dan Padanan KUHP Baru
Jenis Peralihan Hak Atas Tanah yang Diatur Hukum
Secara umum, hukum membagi jenis peralihan hak atas tanah menjadi dua kelompok.
Kelompok pertama terjadi karena perbuatan hukum. Kelompok kedua terjadi karena peristiwa hukum.
Peralihan Karena Perbuatan Hukum
Para pihak sengaja melakukan peralihan ini melalui perjanjian. Berikut jenis-jenisnya:
- Jual beli tanah: penjual menyerahkan tanah, sedangkan pembeli membayar harga. Prinsipnya bersifat terang dan tunai di hadapan PPAT.
- Hibah: pemilik memberikan tanah secara cuma-cuma kepada penerima saat masih hidup.
- Tukar-menukar: dua pihak saling menukar bidang tanah atau tanah dengan benda lain.
- Pemasukan ke perusahaan (inbreng): pemilik menyetorkan tanah sebagai modal saham perusahaan.
- Lelang: pejabat lelang menjual tanah di muka umum, misalnya akibat eksekusi hak tanggungan.
Peralihan Karena Peristiwa Hukum
Pewarisan menjadi contoh utama. Hak atas tanah beralih kepada ahli waris sejak pemilik meninggal dunia.
Meskipun demikian, ahli waris tetap wajib mendaftarkan peralihan tersebut agar namanya tercatat di sertifikat.
Jika ahli waris lebih dari satu, mereka dapat membuat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di hadapan PPAT.
Selain itu, wasiat juga dapat menjadi dasar peralihan, sepanjang tidak melanggar bagian mutlak ahli waris.
Dokumen Peralihan Hak Atas Tanah yang Wajib Disiapkan
Kelengkapan dokumen menentukan kelancaran proses.
Karena itu, siapkan berkas berikut sebelum bertemu PPAT.
Perlu dicatat, kebutuhan dokumen dapat bervariasi antardaerah, sehingga Anda sebaiknya mengonfirmasinya ke PPAT setempat.
Dokumen Penjual atau Pemberi Hak
- Sertifikat tanah asli (Hak Milik, HGB, atau Hak Pakai).
- KTP dan Kartu Keluarga.
- NPWP.
- Akta nikah atau persetujuan pasangan, karena tanah sering menjadi harta bersama.
- Bukti pembayaran PBB tahun berjalan dan SPPT PBB.
- Bukti pembayaran PPh final atas pengalihan hak.
Dokumen Pembeli atau Penerima Hak
- KTP, Kartu Keluarga, dan NPWP.
- Akta nikah, jika pembeli sudah menikah.
- Bukti pembayaran BPHTB.
- Surat pernyataan penguasaan fisik atau pernyataan tidak memiliki tanah berlebih, bila diminta.
Dokumen Khusus Pewarisan dan Hibah
Untuk pewarisan, Anda perlu surat keterangan kematian, surat keterangan waris, serta identitas seluruh ahli waris.
Sementara itu, hibah memerlukan akta hibah dari PPAT dan bukti hubungan antara pemberi dan penerima hibah.
Kemudian, tambahkan sertifikat asli dalam kedua kasus tersebut.
Sebelum menandatangani akta, mintalah PPAT melakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan.
Langkah ini memastikan tanah tidak sedang disengketakan, diblokir, atau dibebani hak tanggungan.
Pajak dan Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah
Setiap peralihan hak atas tanah melahirkan kewajiban pajak.
Pertama, penjual membayar Pajak Penghasilan (PPh) final sebesar 2,5 persen dari nilai pengalihan, sesuai PP No. 34 Tahun 2016.
Kedua, pembeli membayar Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
Menurut UU No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah, tarif BPHTB paling tinggi 5 persen.
Pemerintah daerah menghitungnya dari nilai perolehan objek pajak setelah dikurangi nilai tidak kena pajak.
Nilai tidak kena pajak paling rendah Rp80 juta, dan daerah menetapkan angka pastinya.
Selain pajak, Anda juga membayar honorarium PPAT dan biaya pendaftaran di Kantor Pertanahan.
Namun, pewarisan dan hibah kepada keluarga tertentu mendapat perlakuan pajak yang lebih ringan.
Oleh sebab itu, tanyakan ketentuan di daerah Anda sebelum transaksi.
Prosedur Peralihan Hak Atas Tanah Langkah demi Langkah
Berikut urutan proses yang umumnya berlaku:
- Lakukan pengecekan sertifikat melalui PPAT.
- Bayar PPh dan BPHTB, lalu simpan bukti bayarnya.
- Tandatangani akta jual beli, hibah, atau tukar-menukar di hadapan PPAT dan dua saksi.
- PPAT mendaftarkan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sejak penandatanganan.
- Kantor Pertanahan mencatat nama baru dan menerbitkan sertifikat atas nama pemilik baru.
Dengan demikian, Anda memperoleh bukti kepemilikan yang kuat dan sah.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apakah jual beli tanah dengan kwitansi sah?
Kwitansi hanya membuktikan adanya pembayaran. Namun, kwitansi tidak cukup untuk mendaftarkan peralihan hak.
Anda tetap perlu akta PPAT agar nama Anda tercatat sebagai pemilik.
Siapa yang membayar pajak jual beli tanah?
Penjual membayar PPh final, sedangkan pembeli membayar BPHTB.
Meskipun demikian, para pihak dapat menyepakati pembagian biaya lain, termasuk honorarium PPAT.
Berapa lama proses balik nama sertifikat?
Waktunya bergantung pada kelengkapan berkas dan layanan Kantor Pertanahan.
Pada kondisi normal, proses berlangsung beberapa hari hingga beberapa minggu setelah akta didaftarkan.
Kesimpulan
Peralihan hak atas tanah menuntut ketelitian, mulai dari memilih jenis peralihan, menyiapkan dokumen, membayar pajak, hingga mendaftarkan akta.
Langkah yang saya sarankan sederhana: gunakan PPAT resmi, cek sertifikat sebelum bertransaksi, dan segera balik nama setelah akta ditandatangani.
Menurut pendapat saya, biaya jasa PPAT dan pajak jauh lebih murah daripada risiko sengketa bertahun-tahun di pengadilan.
Karena itu, jangan pernah mengorbankan prosedur demi kecepatan.
Jika Anda masih ragu soal dokumen atau prosedur peralihan hak atas tanah, jangan menunggu masalah muncul.
Silakan klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini.
Tim kami siap membantu Anda memahami langkah yang paling aman.
Baca Juga: Pasal 383 KUHP: Isi Pasal, Unsur, dan Ancaman Hukuman
Ringkasan
- Peralihan hak atas tanah sah dan tercatat jika dibuat dengan akta PPAT lalu didaftarkan ke Kantor Pertanahan.
- Dasar hukumnya mencakup UUPA, PP No. 24 Tahun 1997, dan PP No. 18 Tahun 2021.
- Jenisnya meliputi jual beli, hibah, tukar-menukar, pemasukan ke perusahaan, lelang, dan pewarisan.
- Dokumen utama meliputi sertifikat asli, KTP, KK, NPWP, bukti PBB, dan bukti pajak.
- Penjual membayar PPh final 2,5 persen, sedangkan pembeli membayar BPHTB.
- Pewarisan memerlukan surat keterangan waris, dan APHB jika ahli waris lebih dari satu.
- Pengecekan sertifikat sebelum transaksi mencegah sengketa dan penjualan ganda.
- Segera balik nama setelah akta ditandatangani untuk melindungi hak Anda.
Referensi
- Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah No. 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah No. 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT, sebagaimana diubah dengan PP No. 24 Tahun 2016.
- Peraturan Pemerintah No. 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.
- Undang-Undang No. 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Kementerian ATR/BPN, https://www.atrbpn.go.id.
- Direktorat Jenderal Pajak, https://www.pajak.go.id.
