Akta Waris Tanah: Syarat dan Cara Membuatnya

Akta waris tanah menjadi dokumen kunci bagi keluarga yang ingin mengurus tanah peninggalan orang tua.

Tanpa dokumen ini, ahli waris tidak bisa melakukan balik nama sertifikat di Kantor Pertanahan.

Banyak keluarga menunda pengurusan karena menganggap prosesnya rumit.

Akibatnya, tanah tetap tercatat atas nama pewaris selama bertahun-tahun.

Jawaban singkatnya jelas: ahli waris membuktikan haknya lewat surat keterangan waris, lalu mendaftarkan peralihan hak ke BPN.

Sebagai pakar hukum, saya berpendapat bahwa menunda urusan waris tanah adalah kesalahan yang paling mahal.

Sengketa antarsaudara sering muncul justru karena keluarga tidak membereskan dokumen sejak awal.

Oleh karena itu, artikel ini membahas syarat, langkah, dan biaya pembuatannya secara runtut.

Apa Itu Akta Waris Tanah dan Dasar Hukumnya

Akta waris tanah adalah istilah populer untuk dokumen yang membuktikan seseorang berhak mewarisi tanah.

Secara hukum, dokumen ini berbentuk surat keterangan waris atau akta keterangan hak mewaris.

Selain itu, para ahli waris biasanya membuat Akta Pembagian Hak Bersama (APHB) di hadapan PPAT.

Dokumen tersebut menjadi dasar peralihan hak di Kantor Pertanahan. Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 mewajibkan ahli waris melampirkan surat tanda bukti sebagai ahli waris saat mendaftarkan peralihan hak.

Selanjutnya, Pasal 111 Peraturan Menteri Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 merinci bentuk surat tersebut menurut golongan penduduk.

Sementara itu, hukum waris yang berlaku bisa berbeda, yaitu KUH Perdata, Kompilasi Hukum Islam, atau hukum adat.

Baca Juga: Pasal 380 KUHP: Bunyi, Unsur, dan Padanan KUHP Baru

Syarat Akta Waris Tanah yang Wajib Disiapkan

Ahli waris perlu menyiapkan dokumen lengkap sebelum datang ke notaris atau PPAT.

Persiapan yang rapi mempercepat seluruh proses dan mengurangi risiko penolakan berkas.

Dokumen Identitas dan Keluarga

Berikut dokumen yang biasanya diminta petugas:

• KTP dan Kartu Keluarga seluruh ahli waris.
• Akta kematian pewaris dari Dinas Kependudukan dan Pencatatan Sipil.
• Akta perkawinan pewaris dan akta kelahiran para ahli waris.
• Surat wasiat atau penetapan pengadilan, jika ada.

Dokumen Tanah

Selain dokumen keluarga, ahli waris wajib membawa berkas yang berkaitan dengan tanah:

• Sertifikat tanah asli atas nama pewaris.
• Bukti pembayaran PBB terakhir.
• Surat pernyataan bahwa tanah tidak sedang bersengketa.

Namun, setiap kantor dapat meminta tambahan dokumen sesuai kondisi tanah.

Karena itu, tanyakan daftar terbaru kepada notaris atau PPAT sebelum mengajukan.

Cara Membuat Akta Waris Tanah Langkah demi Langkah

Proses pembuatan akta waris tanah terdiri atas beberapa tahap yang berurutan. Ikuti langkah berikut agar pengurusan berjalan lancar:

1. Kumpulkan seluruh ahli waris dan sepakati siapa yang mengurus berkas.
2. Siapkan dokumen identitas, dokumen keluarga, dan sertifikat tanah.
3. Buat surat keterangan waris sesuai golongan penduduk pewaris.
4. Sepakati pembagian tanah, lalu buat APHB di hadapan PPAT jika tanah dibagi.
5. Bayar BPHTB dan lakukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan.
6. Ajukan permohonan balik nama sertifikat waris ke Kantor Pertanahan setempat.

Perbedaan Surat Keterangan Waris Menurut Golongan

Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997 membedakan pembuat surat keterangan waris.

Pembedaan ini masih sering dipakai dalam praktik:

• Warga negara Indonesia pribumi: ahli waris membuat surat keterangan waris, disaksikan dua orang saksi, lalu dikuatkan lurah atau kepala desa dan camat.
• Warga negara Indonesia keturunan Tionghoa: notaris membuat akta keterangan hak mewaris.
• Warga negara Indonesia keturunan Timur Asing lainnya: Balai Harta Peninggalan membuat surat keterangan waris.

Selain itu, jika pewaris meninggalkan wasiat, ahli waris memakai akta wasiat notaris sebagai dasar.

Jika ada sengketa, ahli waris wajib meminta penetapan atau putusan pengadilan terlebih dahulu.

Dengan demikian, Kantor Pertanahan memiliki dasar yang kuat untuk memproses balik nama.

Biaya Balik Nama Tanah Waris dan Pajaknya

Banyak orang bertanya soal biaya balik nama tanah waris sebelum memulai pengurusan.

Biaya tersebut terdiri atas beberapa komponen yang berbeda:

• Biaya notaris atau PPAT: besarnya bergantung pada kesepakatan dan nilai tanah.
• BPHTB: pemerintah daerah menetapkan tarif dan nilai tidak kena pajak melalui peraturan daerah, dengan acuan UU No. 1 Tahun 2022 tentang HKPD.
• PNBP pendaftaran tanah: Kantor Pertanahan menghitungnya berdasarkan nilai tanah dan ketentuan tarif yang berlaku.
• PPh: warisan bukan objek Pajak Penghasilan menurut Pasal 4 ayat (3) UU Pajak Penghasilan.

Perlu diingat, nilai tidak kena pajak BPHTB untuk waris umumnya lebih tinggi daripada jual beli.

Oleh karena itu, banyak ahli waris yang tidak perlu membayar BPHTB sama sekali.

Meski begitu, cek ketentuan di daerah tanah berada karena setiap daerah mengatur sendiri.

Risiko Jika Menunda Pengurusan Waris Tanah

Menunda pengurusan waris tanah membawa risiko yang jauh lebih besar daripada biaya pengurusannya.

Pertama, jumlah ahli waris terus bertambah seiring waktu karena sebagian ahli waris meninggal dan digantikan anak-anaknya.

Akibatnya, kesepakatan semakin sulit tercapai. Kedua, ahli waris tidak dapat menjual atau menjaminkan tanah selama sertifikat masih atas nama pewaris.

Ketiga, pihak lain dapat menguasai tanah dan mengklaim hak tertentu.

Keempat, dokumen penting bisa hilang dan saksi yang mengetahui riwayat tanah bisa meninggal.

Menurut pengalaman saya, keluarga yang mengurus waris dalam satu tahun pertama jarang berakhir di pengadilan.

FAQ

Apa bedanya akta waris tanah dengan APHB?

Surat keterangan waris membuktikan siapa saja yang berhak mewarisi. Sebaliknya, APHB membagi tanah warisan di antara para ahli waris.

PPAT membuat APHB, sedangkan surat keterangan waris dibuat sesuai golongan penduduk.

Jika semua ahli waris sepakat tanah tetap menjadi milik bersama, mereka dapat langsung membalik nama sertifikat atas nama seluruh ahli waris.

Apakah semua ahli waris harus hadir?

Pada prinsipnya, seluruh ahli waris harus ikut menandatangani.

Namun, ahli waris yang berhalangan dapat memberi kuasa tertulis kepada ahli waris lain.

Notaris atau PPAT biasanya meminta surat kuasa yang sah dan identitas pemberi kuasa.

Berapa lama proses balik nama sertifikat waris?

Waktunya bervariasi tergantung kelengkapan berkas dan kebijakan Kantor Pertanahan setempat.

Jika dokumen lengkap dan tidak ada sengketa, proses di Kantor Pertanahan umumnya berlangsung dalam hitungan hari kerja hingga beberapa pekan.

Tanyakan estimasi terbaru langsung ke Kantor Pertanahan.

Kesimpulan

Akta waris tanah menjadi jembatan antara hak yang ada di atas kertas dan hak yang diakui negara.

Ahli waris perlu menyiapkan dokumen identitas dan dokumen tanah, membuat surat keterangan waris, menyepakati pembagian lewat APHB, lalu mendaftarkan balik nama ke Kantor Pertanahan.

Langkah yang saya sarankan sederhana: mulai kumpulkan berkas sekarang dan libatkan notaris atau PPAT sejak awal.

Menurut pendapat saya, pengurusan waris tanah bukan sekadar urusan administrasi, melainkan cara menjaga keharmonisan keluarga.

Masih bingung menentukan dokumen yang tepat atau menghadapi perbedaan pendapat antarahli waris? Jangan tunggu masalahnya membesar.

Klik poster yang tersedia atau tekan tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini.

Tim kami siap membantu Anda mengurus waris tanah dengan aman dan tenang.

Baca Juga: Pasal 383 KUHP: Isi Pasal, Unsur, dan Ancaman Hukuman

Ringkasan

• Akta waris tanah adalah istilah umum untuk surat keterangan waris atau akta keterangan hak mewaris sebagai dasar balik nama.
• Pasal 42 PP No. 24 Tahun 1997 mewajibkan ahli waris melampirkan bukti sebagai ahli waris.
• Pembuat surat keterangan waris berbeda menurut golongan penduduk sesuai Pasal 111 Permen Agraria/Kepala BPN No. 3 Tahun 1997.
• Ahli waris perlu menyiapkan KTP, KK, akta kematian, sertifikat asli, dan bukti PBB.
• APHB dibuat di hadapan PPAT jika para ahli waris membagi tanah.
• Waris bukan objek PPh, sedangkan BPHTB mengikuti peraturan daerah dan umumnya memiliki nilai tidak kena pajak yang tinggi.
• Menunda pengurusan waris meningkatkan risiko sengketa dan menyulitkan penjualan tanah.

Referensi

• Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 42).
• Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN Nomor 3 Tahun 1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan PP 24/1997 (Pasal 111).
• Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 16 Tahun 2021 tentang Perubahan atas Permen Agraria/Kepala BPN 3/1997.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah.
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan UU Nomor 7 Tahun 2021 (Pasal 4 ayat 3).
• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Buku II tentang Waris) dan Kompilasi Hukum Islam (Inpres Nomor 1 Tahun 1991).
• Kementerian ATR/BPN, layanan peralihan hak karena pewarisan: atrbpn.go.id.