Fasum dan fasos perumahan kerap jadi sumber cekcok antara warga dan pengembang. Ceritanya hampir selalu sama. Rumah sudah diserahterimakan, kunci sudah di tangan, lalu satu per satu penghuni sadar bahwa jalan lingkungan belum diaspal, saluran airnya mampet, dan lahan taman di siteplan masih kosong.
Padahal semua itu kewajiban pengembang. Secara aturan, fasum dan fasos adalah fasilitas umum dan sosial yang harus pengembang sediakan, bangun, lalu serahkan kepada pemerintah daerah. Undang-undang menyebutnya prasarana, sarana, dan utilitas umum, atau PSU.
Sebagai praktisi hukum, saya memandang janji fasilitas di brosur sebagai perjanjian yang mengikat. Kalau pengembang menuliskannya, pengembang wajib membangunnya. Itu sebabnya kamu perlu paham hak sejak awal.
Di artikel ini kita bahas pengertian, contoh, dasar hukum, kewajiban pengembang, sanksi, sampai langkah yang bisa warga tempuh.
Pengertian Fasum dan Fasos Perumahan
Fasum berarti fasilitas umum. Fasos berarti fasilitas sosial. Warga memakai dua istilah ini untuk menyebut kelengkapan lingkungan hunian.
Baca Juga: Hak Milik atas Satuan Rumah Susun: Pengertian dan Cara Mengurusnya
Di dalam UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, kedua istilah itu sebenarnya tidak muncul secara langsung. Pembuat undang-undang memilih istilah prasarana, sarana, dan utilitas umum. Peraturan turunannya pun konsisten memakai singkatan PSU.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Tiga Komponen PSU
- Prasarana: kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian, seperti jalan, saluran drainase, dan air minum.
- Sarana: fasilitas penunjang kehidupan ekonomi, sosial, dan budaya, misalnya sekolah dan rumah ibadah.
- Utilitas umum: kelengkapan penunjang pelayanan lingkungan, contohnya jaringan listrik dan penerangan jalan.
Perbedaan Fasum dan Fasos
Dalam obrolan sehari-hari, fasum biasanya merujuk pada prasarana dan utilitas yang melayani semua orang, seperti jalan dan taman. Fasos merujuk pada sarana untuk kegiatan sosial, misalnya sekolah, klinik, dan tempat ibadah.
Pembagian ini hanya lazim dipakai di masyarakat. Undang-undang tidak membakukannya. Karena itu, saat mengurus sesuatu ke dinas atau berhadapan dengan pengembang, sebut saja PSU supaya maksudmu langsung tertangkap.
Contoh Fasum dan Fasos Perumahan
Setiap perumahan punya kelengkapan yang berbeda. Semuanya mengikuti rencana tapak yang disetujui pemerintah daerah. Berikut contoh yang paling sering kamu temui.
Contoh fasum (prasarana dan utilitas):
- Jalan lingkungan dan trotoar
- Saluran drainase dan pembuangan limbah
- Taman dan ruang terbuka hijau
- Penerangan jalan umum
- Jaringan air bersih dan listrik
- Tempat pembuangan sampah
Contoh fasos (sarana):
- Masjid, gereja, atau tempat ibadah lain
- Sekolah dan taman kanak-kanak
- Puskesmas atau klinik
- Lapangan olahraga
- Tempat pemakaman
- Balai warga
Skala perumahan ikut menentukan lengkap atau tidaknya daftar itu. Perumahan kecil bisa saja hanya menyediakan jalan, drainase, dan taman. Kawasan yang luas biasanya wajib menyiapkan fasilitas pendidikan, kesehatan, dan ibadah. Jadi, sebelum membeli, minta salinan siteplan dan baca dengan teliti.
Dasar Hukum Fasum dan Fasos Perumahan di Indonesia
Pemerintah mengatur PSU lewat beberapa lapis regulasi. Tiga aturan berikut menjadi pegangan utama.
- UU No. 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, yang sudah diubah melalui regulasi Cipta Kerja (terakhir UU No. 6 Tahun 2023). Pasal 1 angka 21 sampai 23 memuat definisi prasarana, sarana, dan utilitas umum.
- PP No. 14 Tahun 2016 yang sudah diubah dengan PP No. 12 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman. Pasal 23 mengatur kewajiban menyerahkan PSU kepada pemerintah daerah.
- Permendagri No. 15 Tahun 2026 tentang Penyerahan PSU Perumahan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. Aturan ini berlaku sejak 25 Juni 2026.
Satu catatan penting. Permendagri No. 15 Tahun 2026 mencabut Permendagri No. 9 Tahun 2009. Jadi, kalau kamu menemukan tulisan yang masih merujuk aturan lama, anggap informasinya sudah usang.
Aturan baru ini menguraikan tahapan perencanaan, verifikasi, penyerahan, penetapan status, pembukuan, hingga pemeliharaan PSU. Ada pula ketentuan khusus untuk PSU perumahan telantar. Hasilnya, warga dan pemerintah daerah kini memegang pedoman yang lebih rinci.
Kewajiban Pengembang terhadap Fasum dan Fasos Perumahan
Tugas pengembang tidak selesai ketika rumah berdiri. Ada tiga kewajiban utama terkait PSU yang harus mereka jalankan.
Menyediakan dan Membangun PSU
Pengembang wajib membangun PSU sesuai rencana tapak, standar teknis, dan apa yang mereka janjikan kepada pembeli. UU Perumahan juga mensyaratkan keterpaduan antara PSU dan lingkungan hunian. Selain itu, undang-undang melarang siapa pun membangun perumahan yang menyimpang dari PSU yang diperjanjikan.
Menyerahkan PSU kepada Pemerintah Daerah
Setelah PSU selesai dibangun, pengembang harus menyerahkannya kepada pemerintah daerah. Sejak saat itu, fasilitas tersebut menjadi aset daerah, dan pemerintah memeliharanya dengan dana APBD.
Permendagri No. 15 Tahun 2026 memberi tenggat yang jelas. PSU yang dinilai belum layak, atau tidak diserahkan paling lama satu tahun setelah masa pemeliharaan berakhir, masuk kategori PSU telantar.
Menjaga Fungsi PSU
Pengembang dilarang mengubah peruntukan PSU. Contohnya, lahan taman tidak boleh berubah jadi kavling yang dijual.
Kalau kamu melihat gelagat seperti itu di perumahanmu, catat dan dokumentasikan. Bersama tetangga, kamu bisa mengecek perubahan siteplan ke dinas terkait.
Sanksi bagi Pengembang yang Lalai
Hukum memberi konsekuensi tegas bagi pengembang yang mengabaikan fasum dan fasos perumahan. Sanksinya terbagi dua.
Sanksi Administratif
Pemerintah menjatuhkan sanksi ini secara bertahap. Mulai dari peringatan tertulis, pembatasan kegiatan pembangunan, penghentian sementara pekerjaan, pembekuan izin, sampai pencabutan izin usaha. Pemerintah juga bisa mengenakan denda administratif.
Sanksi Pidana
Pasal 151 ayat (1) UU No. 1 Tahun 2011 mengancam pengembang yang membangun tidak sesuai PSU yang diperjanjikan dengan denda paling banyak Rp5 miliar.
Ancaman denda dengan angka yang sama berlaku bagi pengembang yang mengalihfungsikan PSU. Pengurus badan hukumnya bahkan dapat dipidana penjara paling lama 5 tahun. Untuk badan hukum, denda pidana dapat diperberat tiga kali lipat.
Langkah Warga Jika Developer Tidak Memenuhi Fasum dan Fasos
Menunggu tanpa kepastian jarang membuahkan hasil. Berikut urutan langkah yang bisa kamu tempuh.
- Kumpulkan bukti, seperti brosur, siteplan, dan perjanjian jual beli.
- Bentuk paguyuban warga agar suara kalian lebih didengar.
- Ajukan musyawarah tertulis kepada pengembang.
- Laporkan ke dinas perumahan atau dinas terkait di pemerintah kabupaten atau kota.
- Tempuh jalur perdata atau alternatif penyelesaian sengketa bila musyawarah buntu.
Undang-undang memang mendahulukan musyawarah. Meski begitu, kamu tetap berhak menggugat ke pengadilan ketika cara damai tidak membuahkan hasil.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apa perbedaan fasum dan fasos perumahan?
Fasum adalah fasilitas umum, seperti jalan, drainase, dan taman. Fasos adalah fasilitas sosial, misalnya sekolah, tempat ibadah, dan klinik. Dalam peraturan resmi, keduanya masuk ke istilah PSU.
Kapan pengembang harus menyerahkan fasum dan fasos ke pemerintah daerah?
Pengembang menyerahkan PSU setelah pembangunan selesai dan masa pemeliharaan berakhir. Batas waktunya paling lama satu tahun sesudah masa pemeliharaan tersebut. Lewat dari itu, PSU dapat masuk kategori PSU telantar menurut Permendagri No. 15 Tahun 2026.
Ke mana warga harus melapor jika developer tidak membangun fasum dan fasos?
Laporkan ke dinas perumahan atau dinas teknis di pemerintah kabupaten atau kota setempat. Warga juga bisa menempuh musyawarah, mediasi, atau gugatan perdata ke pengadilan.
Baca Juga: Pajak Penjual Rumah: Berapa Persen dan Cara Hitungnya
Kesimpulan
Fasum dan fasos perumahan adalah hak penghuni sekaligus kewajiban hukum pengembang. Pengembang harus menyediakan, membangun, dan menyerahkan PSU kepada pemerintah daerah.
Kini Permendagri No. 15 Tahun 2026 memberi pedoman yang lebih jelas, termasuk cara menangani PSU telantar.
Saran saya sederhana. Cek siteplan dan perjanjian sebelum membeli. Simpan semua bukti janji fasilitas. Bentuk paguyuban warga sejak awal. Menurut saya, pembeli yang teliti di depan jauh lebih terlindungi daripada pembeli yang baru bergerak setelah masalah muncul.
Kalau kamu sedang menghadapi masalah fasilitas perumahan, atau ragu dengan dokumen yang kamu pegang, jangan tunggu sengketanya membesar. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu kamu menemukan langkah yang paling tepat.
Ringkasan
- Dalam undang-undang, fasum dan fasos perumahan disebut prasarana, sarana, dan utilitas umum (PSU).
- Fasum mencakup jalan, drainase, dan taman. Fasos mencakup sekolah, tempat ibadah, dan klinik.
- Dasar hukumnya adalah UU No. 1 Tahun 2011, PP No. 14 Tahun 2016 jo. PP No. 12 Tahun 2021, dan Permendagri No. 15 Tahun 2026.
- Permendagri No. 15 Tahun 2026 mencabut Permendagri No. 9 Tahun 2009 dan berlaku sejak 25 Juni 2026.
- Pengembang wajib membangun dan menyerahkan PSU, serta dilarang mengalihfungsikannya.
- PSU yang tidak diserahkan paling lama satu tahun setelah masa pemeliharaan masuk kategori PSU telantar.
- Pelanggaran dapat berujung sanksi administratif dan pidana denda hingga Rp5 miliar.
- Warga bisa menempuh musyawarah, melapor ke dinas terkait, sampai menggugat secara perdata.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2011 tentang Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah melalui peraturan Cipta Kerja (terakhir UU Nomor 6 Tahun 2023).
- Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman, sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 12 Tahun 2021. Tersedia di JDIH Kemenkeu: https://jdih.kemenkeu.go.id
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 15 Tahun 2026 tentang Penyerahan Prasarana, Sarana, dan Utilitas Umum Perumahan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota. JDIH BPK: https://peraturan.bpk.go.id/Details/357699/permendagri-no-15-tahun-2026-penyerahan-prasarana-sarana-dan-utilitas-umum-perum
- Peraturan Menteri Dalam Negeri Nomor 9 Tahun 2009 (status: dicabut). JDIH BPK: https://peraturan.bpk.go.id/Details/126323/permendagri-no-9-tahun-2009
- Kajian penguasaan dan pemilikan tanah PSU perumahan, Jurnal Hukum Privat, Universitas Mataram: https://journal.unram.ac.id/index.php/privatelaw/article/download/10564/5367
- “Pemenuhan atas Sarana dan Utilitas pada Perumahan Subsidi”, Jurnal Adigama, Universitas Tarumanagara: https://journal.untar.ac.id/index.php/adigama/article/download/2152/1228
