Pajak apartemen kerap bikin pemilik baru kaget. Wajar saja. Sebagian besar orang sibuk memikirkan harga unit dan cicilan KPR, lalu lupa bahwa memiliki apartemen datang bersama tiga kewajiban pajak.
Ada PBB yang jatuh tempo tiap tahun, BPHTB yang dibayar sekali ketika membeli, dan PPh final 10 persen kalau kamu menyewakan unit.
Menurut saya sebagai praktisi hukum, hitunglah ketiganya sebelum tanda tangan akta jual beli.
Pajak yang tidak masuk rencana biasanya langsung memangkas keuntungan investasi properti.
Mengenal Pajak Apartemen yang Wajib Dipahami Pemilik
Pajak apartemen terbagi dua: pajak daerah dan pajak pusat. PBB dan BPHTB masuk kelompok pertama.
Pemerintah kabupaten atau kota yang memungutnya, mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).
Pajak atas penghasilan sewa lain lagi. Itu urusan pusat, dan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) yang mengelolanya. Jadi, kamu akan berurusan dengan dua instansi sekaligus.
Soal status kepemilikan, pembeli apartemen mendapat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS) sesuai Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
Hak itu meliputi unit, bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama secara proporsional. K
arena itu, nilai pajakmu mengikuti nilai unit ditambah porsi bagian bersama tadi. Iuran pengelolaan lingkungan (IPL) dan sinking fund tidak termasuk pajak. Pengelola gedung yang menagihnya.
Kalau diurutkan, pajak apartemen muncul dalam tiga tahap. Pertama, saat kamu membeli unit.
Kedua, selama kamu memilikinya. Ketiga, ketika kamu menyewakan atau menjualnya. Dengan gambaran ini, dana pajak apartemen bisa disiapkan jauh-jauh hari.
Baca Juga: Pajak Online Shop: Kewajiban Pelapak, Skema Pajak, dan Cara Lapornya
PBB Apartemen: Dasar Pengenaan, Tarif, dan Cara Hitung
PBB apartemen dikenakan atas kepemilikan bumi dan bangunan. UU HKPD menyebut jenisnya PBB-P2, singkatan dari PBB Perdesaan dan Perkotaan.
Dasar pengenaannya adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP). Tarifnya paling tinggi 0,5 persen, sedangkan angka pastinya diatur lewat peraturan daerah.
Daerah juga menentukan NJOP tidak kena pajak (NJOPTKP) sesuai ketentuan setempat.
Contoh Menghitung PBB Apartemen
Ambil ilustrasi sederhana. NJOP unitmu Rp1 miliar, NJOPTKP di daerahmu Rp10 juta, dan tarifnya 0,2 persen.
Hitungannya 0,2 persen dari Rp990 juta, hasilnya Rp1,98 juta per tahun. Rumus dan angka aslinya bisa berbeda di tiap daerah.
Cek saja Surat Pemberitahuan Pajak Terutang (SPPT) atau tagihan resmi dari pemerintah daerah.
NJOP apartemen mengikuti nilai bangunan unit ditambah porsi tanah bersama.
Unit yang lebih luas atau berada di gedung premium biasanya punya NJOP lebih besar. Akibatnya, PBB apartemen ikut naik.
Pengelola gedung sering membantu penagihan. Meski begitu, kewajiban tetap ada di tanganmu sebagai pemilik.
Telat bayar? Pemerintah daerah bisa menjatuhkan sanksi administratif. Catat tanggal jatuh tempo di kalender, lalu ulangi setiap tahun.
Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!
BPHTB Apartemen: Pajak yang Dibayar Pembeli
BPHTB adalah Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan. Pembeli membayarnya ketika memperoleh hak atas unit apartemen, entah lewat jual beli, hibah, atau waris.
Tarif tertingginya 5 persen. Angka akhirnya ditetapkan pemerintah daerah melalui peraturan daerah. Biasanya inilah pos pajak terbesar saat membeli unit.
Dasar pengenaannya adalah Nilai Perolehan Objek Pajak (NPOP). Biasanya NPOP sama dengan harga transaksi.
Kalau harga transaksi ternyata lebih rendah dari NJOP, petugas memakai NJOP. UU HKPD kemudian memberi pengurangan berupa NPOPTKP minimal Rp80 juta.
Khusus waris atau hibah wasiat untuk keluarga garis lurus satu derajat, NPOPTKP-nya minimal Rp300 juta.
Rumus dan Contoh BPHTB
Rumusnya gampang: tarif dikali selisih NPOP dan NPOPTKP. Bayangkan kamu membeli unit seharga Rp1 miliar.
NPOPTKP Rp80 juta, tarif 5 persen. BPHTB-nya Rp46 juta.
Soal waktu bayar, jangan sampai keliru. Pembeli wajib melunasi BPHTB sebelum menandatangani akta jual beli di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).
Penjual punya kewajiban sendiri, yaitu PPh final pengalihan hak sebesar 2,5 persen dari nilai transaksi, atau 1 persen untuk rumah susun sederhana.
Dasarnya Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016.
Pajak Sewa Apartemen bagi Pemilik
Menyewakan unit berarti menerima penghasilan, jadi pajak penghasilan ikut berlaku. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 mengatur PPh final sebesar 10 persen.
Dasarnya jumlah bruto nilai persewaan tanah dan/atau bangunan. Biaya perawatan atau IPL tidak boleh kamu kurangkan dari hitungan. Perhitungannya terlihat ringan.
Meski begitu, jumlahnya menumpuk kalau unit disewakan bertahun-tahun. Sisihkan dana pajak dari setiap pembayaran sewa yang masuk.
Cara Menghitung dan Membayar Pajak Sewa
Contohnya begini. Unitmu disewa Rp5 juta per bulan, sehingga total setahun Rp60 juta.
Pajaknya Rp6 juta. Lalu siapa yang menyetor? Itu tergantung penyewanya:
- Penyewa berupa badan usaha atau instansi pemerintah: penyewa memotong pajak, lalu menyetorkannya.
- Penyewa orang pribadi: kamu menyetor sendiri lewat kode billing sesuai tenggat DJP.
- Penghasilan ini kamu laporkan di SPT Tahunan sebagai penghasilan yang dikenai PPh final.
Artinya, pajak sewa tetap wajib dibayar walau penyewa tidak memotongnya. Banyak pemilik terlewat di titik ini.
DJP bisa menagih kekurangan pajak berikut sanksinya. Simpan juga perjanjian sewa tertulis.
Dokumen itu menjadi bukti nilai bruto sewa saat DJP memeriksa kewajiban pajak apartemenmu.
Kesalahan Umum dalam Mengurus Pajak Apartemen
Pemilik sering keliru mengurus pajak apartemen. Berikut yang paling sering terjadi:
- Mencantumkan harga akta jauh di bawah harga sebenarnya, padahal petugas bisa memakai NJOP sebagai dasar.
- Lupa membayar PBB karena mengira pengelola gedung sudah mengurusnya.
- Menyewakan unit tanpa menyetor PPh final sewa.
- Mengabaikan perbedaan aturan antardaerah, padahal tarif PBB dan BPHTB ditetapkan peraturan daerah setempat.
- Tidak menyimpan bukti bayar, sehingga sulit membuktikan kepatuhan saat unit dijual kembali.
Simpan seluruh bukti pembayaran pajak dalam satu arsip. Arsip itu berguna ketika kamu menjual unit atau mengajukan pembiayaan.
Satu kebiasaan sederhana menolong banyak pemilik: pasang pengingat tahunan untuk PBB, lalu buat catatan terpisah untuk setoran pajak sewa tiap bulan.
Dengan cara itu, tidak ada tenggat yang lolos dan arsip selalu siap kalau petugas pajak meminta bukti.
FAQ Seputar Pajak Apartemen
Siapa yang membayar BPHTB, pembeli atau penjual?
Pembeli membayar BPHTB. Penjual membayar PPh final atas pengalihan hak. Keduanya harus lunas sebelum PPAT menandatangani akta jual beli.
Dasar hukum dan instansi penagih kedua pajak ini juga berlainan.
Apakah pemilik apartemen wajib membayar PBB setiap tahun?
Ya. Setiap pemilik unit wajib membayar PBB-P2 tiap tahun, termasuk saat unit kosong atau tidak disewakan.
Pemerintah daerah menetapkan jatuh tempo dan tarifnya.
Apakah sewa apartemen kepada orang pribadi tetap kena pajak?
Tetap kena. Kamu membayar PPh final 10 persen dari nilai bruto sewa.
Penyewa orang pribadi tidak memotong pajak, jadi kamu yang menyetor dan melaporkannya sendiri.
Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!
Kesimpulan
Pajak apartemen mencakup PBB tahunan, BPHTB saat membeli, dan PPh final saat menyewakan unit.
Tiap pajak punya dasar hukum, tarif, dan pihak penagih yang berbeda. Saran saya, hitung ketiganya sebelum membeli, simpan semua bukti bayar, dan catat jadwal setoran.
Menurut saya, pemilik yang tertib pajak jauh lebih tenang ketika menjual atau mewariskan unitnya, karena dokumennya rapi dan mudah diperiksa.
Memahami pajak apartemen sejak awal juga membantu kamu mengambil keputusan properti yang lebih matang dan terukur.
Kalau kamu masih ragu menghitung pajak atau membaca dokumen berbahasa asing dalam transaksi properti, jangan menunggu masalah muncul.
Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantumu memahami dokumen dengan lebih tenang.
Baca Juga: Pajak Dividen: Tarif, Pihak yang Dikenai, dan Cara Pelaporannya
Ringkasan
- Pajak apartemen terdiri dari PBB, BPHTB, dan PPh final atas sewa.
- PBB-P2 dibayar setiap tahun dengan tarif paling tinggi 0,5 persen sesuai peraturan daerah.
- BPHTB dibayar pembeli sebelum akta jual beli, dengan tarif paling tinggi 5 persen.
- NPOPTKP BPHTB minimal Rp80 juta, dan minimal Rp300 juta untuk waris atau hibah wasiat keluarga garis lurus satu derajat.
- Penjual membayar PPh final pengalihan hak sebesar 2,5 persen.
- Pajak sewa apartemen sebesar 10 persen dari nilai bruto sewa, tanpa pengurangan biaya.
- Simpan semua bukti pembayaran untuk menghindari sanksi dan sengketa.
Referensi
- Republik Indonesia. (2022). Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Republik Indonesia. (2011). Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun.
- Republik Indonesia. (2016). Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya.
- Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan Republik Indonesia. Informasi PPh Final atas Persewaan Tanah dan/atau Bangunan. pajak.go.id
- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. Layanan Pertanahan dan Hak atas Satuan Rumah Susun. atrbpn.go.id
