Pajak Sewa Gudang: Pahami PPh Final dan PPN

Pajak sewa gudang menjadi salah satu hal yang perlu diperhitungkan ketika perusahaan menyewa atau menyewakan bangunan untuk kegiatan usaha.

Bagi sebagian pelaku usaha, urusan pajak mungkin terasa seperti persoalan administratif yang bisa diselesaikan belakangan. Padahal, perhitungannya perlu masuk dalam rencana keuangan sejak proses negosiasi sewa berlangsung.

Dalam pandangan saya sebagai penulis yang mengamati persoalan hukum dan perpajakan, pemahaman mengenai pajak sewa gudang merupakan bagian penting dari pengelolaan bisnis.

Secara umum, penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Sementara itu, PPN dapat berlaku apabila pemilik gudang sudah berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP).

1. Mengenal Pajak Sewa Gudang dan Ketentuannya

Pajak sewa gudang merupakan kewajiban perpajakan yang timbul dari kegiatan menyewakan bangunan kepada pihak lain. Dalam ketentuan perpajakan Indonesia, kegiatan tersebut termasuk persewaan tanah dan/atau bangunan.

Gudang sendiri memiliki banyak fungsi dalam kegiatan ekonomi. Ada perusahaan yang menggunakannya untuk menyimpan bahan baku, barang dagangan, maupun produk jadi. Perusahaan distribusi, manufaktur, perdagangan, hingga penyedia layanan logistik sering membutuhkan bangunan seperti ini.

Perhatikan perbedaan berikut:

• Sewa gudang: Pemilik memberikan hak kepada penyewa untuk menggunakan bangunan dalam jangka waktu tertentu.
• Jasa pergudangan: Penyedia menawarkan layanan penyimpanan, pengelolaan, atau penanganan barang milik pelanggan.
• Sewa gudang dengan layanan tambahan: Transaksi mencakup penggunaan bangunan sekaligus fasilitas atau layanan tertentu.

2. PPh Final Sewa Gudang dan Tarif Pajaknya

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh Final. Ketentuan ini mengacu pada Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Pajak Penghasilan serta Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017.

Besaran tarifnya sudah ditetapkan. PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Apa saja yang masuk dalam dasar pengenaan PPh Final?

Perhitungan PPh Final tidak selalu berhenti pada nilai sewa pokok. Ada sejumlah komponen lain yang dapat masuk dalam jumlah bruto nilai persewaan.

Beberapa komponen yang perlu diperiksa meliputi:

• Uang sewa bangunan gudang.
• Biaya perawatan dan pemeliharaan.
• Biaya keamanan.
• Biaya layanan atau service charge.
• Biaya fasilitas lain yang berkaitan dengan kegiatan persewaan.

Siapa yang bertugas memotong PPh Final?

Mekanisme pemotongan PPh Final bergantung pada pihak yang menyewa gudang. Dalam kondisi tertentu, penyewa memiliki kewajiban memotong pajak sebelum membayarkan uang sewa kepada pemilik.

Pihak yang dapat ditunjuk sebagai pemotong meliputi badan pemerintah, badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, bentuk usaha tetap, serta pihak lain sesuai ketentuan perpajakan.

Lalu, bagaimana jika penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong pajak?

Dalam situasi tersebut, pemilik gudang sebagai penerima penghasilan perlu menyetor sendiri PPh Final sesuai aturan. Jadi, kewajiban pajaknya tetap ada meskipun penyewa tidak melakukan pemotongan.

3. PPN atas Sewa Gudang dan Tarif yang Berlaku

Selain PPh Final, transaksi persewaan gudang dapat menimbulkan kewajiban Pajak Pertambahan Nilai atau PPN. Dasar pengaturannya terdapat dalam Undang-Undang PPN beserta perubahan-perubahannya, termasuk melalui Undang-Undang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.

Dalam ketentuan tersebut, persewaan tanah dan/atau bangunan termasuk penyerahan Jasa Kena Pajak. Oleh sebab itu, pemilik gudang yang berstatus PKP perlu menjalankan kewajiban memungut, menyetor, dan melaporkan PPN.

Berapa tarif PPN untuk sewa gudang?

Tarif PPN menurut ketentuan umum sejak 2025 adalah 12%. Meski begitu, pemerintah mengatur penggunaan dasar pengenaan pajak nilai lain sebesar 11/12 dari penggantian untuk penyerahan jasa nonmewah.

Dengan mekanisme tersebut, PPN atas jasa persewaan gudang pada umumnya menghasilkan beban efektif sebesar 11% dari nilai penggantian.

Agar lebih mudah dipahami, berikut contoh perhitungannya.

Misalnya, sebuah perusahaan menyewa gudang dengan nilai transaksi Rp100.000.000. Pemilik gudang sudah berstatus PKP dan transaksi tersebut merupakan jasa persewaan biasa.

Perhitungannya sebagai berikut:

• Nilai persewaan: Rp100.000.000.
• Dasar pengenaan pajak nilai lain: 11/12 × Rp100.000.000.
• Dasar pengenaan pajak: sekitar Rp91.666.667.
• Tarif PPN: 12%.
• PPN terutang: sekitar Rp11.000.000.

Jadi, PPN yang muncul dari transaksi tersebut sebesar Rp11.000.000.

Apakah pemilik gudang yang belum PKP harus memungut PPN?

Pada prinsipnya, pengusaha yang belum dikukuhkan sebagai PKP tidak memungut PPN atas penyerahan jasanya. Karena itu, penyewa perlu mengetahui status perpajakan pemilik gudang sebelum membuat perhitungan biaya.

Pengusaha dengan omzet tertentu dapat masuk kategori pengusaha kecil sesuai ketentuan yang berlaku. Batas omzet dan prosedur pengukuhan PKP perlu mengikuti peraturan perpajakan terbaru.

4. Cara Menghitung Pajak Sewa Gudang

Memahami tarif PPh Final dan PPN memang penting. Namun, pemilik dan penyewa juga perlu mengetahui bagaimana kedua pajak tersebut muncul dalam satu transaksi.

Mari gunakan contoh sederhana.

PT Maju Logistik menyewa bangunan gudang milik PT Sentosa Properti. Kedua perusahaan menyepakati nilai sewa sebesar Rp100.000.000 untuk periode tertentu.

Dalam ilustrasi ini, PT Sentosa Properti sudah berstatus PKP. Sementara itu, PT Maju Logistik merupakan badan usaha yang wajib memotong PPh Final.

Kita asumsikan tidak ada biaya tambahan dan nilai sewa belum termasuk PPN.

Menghitung PPh Final sewa gudang

Tarif PPh Final persewaan tanah dan/atau bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Maka perhitungannya:

• Nilai sewa: Rp100.000.000.
• Tarif PPh Final: 10%.
• PPh Final terutang: Rp10.000.000.

Dengan demikian, PT Maju Logistik perlu memotong PPh Final sebesar Rp10.000.000 dari transaksi tersebut.

Menghitung PPN atas transaksi sewa

Karena PT Sentosa Properti berstatus PKP, transaksi persewaan tersebut juga memperhitungkan PPN.

Rinciannya sebagai berikut:

• Nilai sewa: Rp100.000.000.
• DPP nilai lain: 11/12 × Rp100.000.000.
• DPP nilai lain: sekitar Rp91.666.667.
• Tarif PPN: 12%.
• PPN terutang: Rp11.000.000.

Jadi, PPN yang harus diperhitungkan dalam transaksi tersebut sebesar Rp11.000.000.

Menghitung jumlah pembayaran kepada pemilik gudang

Setelah PPh Final dan PPN dihitung, jumlah pembayaran dapat disusun sebagai berikut:

Komponen	Nilai
Nilai sewa gudang	Rp100.000.000
PPN	Rp11.000.000
PPh Final dipotong	(Rp10.000.000)
Jumlah dibayarkan kepada pemilik	Rp101.000.000

Dari perhitungan tersebut, PT Maju Logistik membayar Rp101.000.000 kepada PT Sentosa Properti. Selanjutnya, perusahaan penyewa menyetorkan PPh Final yang telah dipotong sesuai ketentuan.

Sementara itu, pemilik gudang mengurus kewajiban PPN dan pelaporannya. Bukti transaksi serta dokumen perpajakan perlu disimpan oleh kedua pihak.

5. Kewajiban Pemilik Gudang dan Penyewa

Dalam transaksi persewaan gudang, tanggung jawab perpajakan tidak selalu berada pada satu pihak. Pemilik bangunan memiliki kewajiban sebagai penerima penghasilan. Penyewa pun dapat memiliki tanggung jawab pemotongan pajak sesuai kedudukannya.

Agar tidak terjadi kesalahpahaman, kedua pihak perlu mengetahui tugas masing-masing.

Kewajiban pemilik gudang

Pemilik gudang harus mencatat penghasilan dari kegiatan persewaan dengan benar. Selain itu, ia perlu memeriksa status PKP dan kewajiban perpajakan yang melekat pada usahanya.

Beberapa hal yang perlu dilakukan antara lain:

1. Mencatat seluruh pendapatan dari penyewaan gudang.
2. Memastikan perhitungan PPh Final sesuai ketentuan.
3. Memeriksa status PKP apabila memenuhi persyaratan.
4. Memungut PPN apabila wajib melakukannya.
5. Membuat faktur pajak sesuai ketentuan bagi PKP.
6. Menyimpan bukti potong dan bukti pembayaran pajak.
7. Melaporkan kewajiban pajak melalui administrasi perpajakan.

Selain urusan pajak, pemilik juga perlu memperhatikan isi kontrak. Nilai sewa dan biaya tambahan sebaiknya dijelaskan secara terperinci agar tidak menimbulkan perbedaan penafsiran.

Kewajiban penyewa gudang

Penyewa perlu memeriksa identitas dan status perpajakan pemilik gudang. Setelah itu, penyewa harus memastikan apakah dirinya termasuk pihak yang wajib memotong PPh Final.

Jika memiliki kewajiban tersebut, beberapa hal berikut perlu dilakukan:

• Memotong PPh Final sesuai tarif yang berlaku.
• Menyetorkan pajak sesuai batas waktu.
• Membuat bukti potong untuk pemilik gudang.
• Memeriksa faktur pajak apabila pemilik berstatus PKP.
• Menyimpan dokumen transaksi untuk keperluan administrasi.

Langkah tersebut membantu kedua pihak menjaga ketertiban administrasi. Jika suatu saat terdapat pemeriksaan pajak, dokumen yang lengkap akan mempermudah proses pencocokan transaksi.

6. Dokumen yang Perlu Disiapkan dalam Transaksi Sewa Gudang

Urusan perpajakan selalu berkaitan dengan dokumen pendukung. Begitu pula dalam kegiatan persewaan gudang. Pemilik dan penyewa sebaiknya menyiapkan dokumen sejak awal agar setiap transaksi memiliki bukti yang jelas.

Beberapa dokumen yang umumnya perlu tersedia meliputi:

• Perjanjian sewa gudang: Dokumen ini memuat identitas para pihak, objek sewa, jangka waktu, nilai transaksi, dan ketentuan pajak.
• Bukti pembayaran: Berfungsi menunjukkan pembayaran uang sewa serta biaya tambahan.
• Invoice atau tagihan: Berisi rincian transaksi dan jumlah yang harus dibayarkan penyewa.
• Bukti potong PPh Final: Menunjukkan adanya pemotongan pajak oleh penyewa yang memiliki kewajiban tersebut.
• Faktur pajak: Menjadi dokumen perpajakan atas PPN yang dipungut oleh PKP.
• Dokumen identitas perpajakan: Membantu memastikan identitas serta status perpajakan para pihak.

Ada satu hal yang sebaiknya mendapat perhatian khusus, yaitu klausul pajak dalam perjanjian sewa. Tuliskan secara jelas pihak yang menanggung beban pajak dan pihak yang bertugas melakukan pemotongan atau penyetoran.

7. Kesalahan yang Sering Terjadi dalam Pajak Sewa Gudang

Dalam praktik bisnis, persoalan pajak sering muncul karena hal-hal yang sebenarnya bisa dicegah. Salah satunya adalah kurangnya pemahaman mengenai perbedaan PPh Final dan PPN.

Ada beberapa kesalahan yang perlu dihindari ketika melakukan transaksi persewaan gudang.

1. Menganggap PPh Final dan PPN sebagai pajak yang sama. Keduanya mempunyai dasar hukum, tarif, dan mekanisme pembayaran berbeda.
2. Mengabaikan biaya tambahan. Biaya pemeliharaan, keamanan, serta layanan tertentu dapat masuk dalam jumlah bruto persewaan.
3. Tidak memeriksa status PKP. Padahal, status tersebut menentukan kewajiban pemungutan PPN.
4. Keliru menentukan pihak pemotong. Tidak semua penyewa otomatis wajib memotong PPh Final.
5. Tidak mencantumkan ketentuan pajak dalam kontrak. Kondisi ini bisa menimbulkan perdebatan ketika pembayaran dilakukan.
6. Mengabaikan bukti transaksi. Dokumen yang tidak lengkap dapat menyulitkan proses pemeriksaan dan pencocokan pajak.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

FAQ: Pertanyaan Seputar Pajak Sewa Gudang

1. Berapa tarif PPh Final untuk sewa gudang?

Tarif PPh Final atas persewaan tanah dan/atau bangunan adalah 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Ketentuan ini tercantum dalam PP Nomor 34 Tahun 2017.

2. Apakah sewa gudang dikenakan PPN?

PPN dapat dikenakan apabila pemilik gudang berstatus PKP dan melakukan penyerahan jasa persewaan yang terutang PPN. Untuk jasa nonmewah, beban efektif PPN pada umumnya sebesar 11% melalui penggunaan DPP nilai lain sebesar 11/12.

3. Siapa yang wajib membayar PPh Final sewa gudang?

PPh Final merupakan kewajiban atas penghasilan pihak yang menyewakan bangunan. Mekanisme pembayarannya bergantung pada kedudukan penyewa. Jika penyewa termasuk pihak yang ditunjuk sebagai pemotong, ia wajib memotong dan menyetorkan pajak. Jika tidak, pemilik gudang perlu menyetor sendiri sesuai ketentuan.

Kesimpulan

Pajak sewa gudang merupakan hal yang perlu diperhitungkan oleh pemilik bangunan maupun penyewa. Untuk transaksi persewaan tanah dan/atau bangunan, tarif PPh Final yang berlaku pada umumnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Di samping itu, PPN dapat muncul apabila pemilik gudang sudah berstatus PKP. Berdasarkan ketentuan yang berlaku sejak 2025, jasa persewaan nonmewah menggunakan DPP nilai lain sebesar 11/12 dari penggantian. Mekanisme tersebut membuat beban efektif PPN pada umumnya setara dengan 11%.

Menurut pandangan saya, membicarakan pajak sejak awal negosiasi kontrak merupakan langkah yang layak dilakukan setiap pelaku usaha.

Jika kamu sedang menyusun perjanjian sewa gudang atau menghadapi persoalan perpajakan dalam kegiatan bisnis, pendampingan profesional dapat membantu memperjelas langkah yang perlu diambil. Silakan klik poster yang tersedia atau tekan tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website untuk membicarakan kebutuhan hukummu.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Ringkasan

• Persewaan bangunan gudang termasuk kategori persewaan tanah dan/atau bangunan menurut ketentuan perpajakan.
• PPh Final sewa gudang pada umumnya dikenakan sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
• Jumlah bruto dapat mencakup biaya pemeliharaan, keamanan, dan layanan yang berkaitan dengan persewaan.
• PPN dapat berlaku apabila pemilik gudang berstatus PKP.
• Jasa persewaan nonmewah menggunakan DPP nilai lain sebesar 11/12, sehingga beban efektif PPN umumnya sebesar 11%.
• Penyewa yang ditunjuk sebagai pemotong wajib memotong dan menyetorkan PPh Final sesuai ketentuan.
• Perjanjian sewa, invoice, bukti potong, dan faktur pajak perlu disimpan sebagai dokumen pendukung transaksi.

Referensi

1. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan.
2. Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017.
3. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah.
4. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021.
5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131 Tahun 2024.