Hipotek Adalah: Pengertian, Objek, dan Bedanya dengan Hak Tanggungan

Hipotek adalah hak jaminan kebendaan atas benda tertentu yang dipakai untuk melunasi utang debitur. Istilah ini sering tertukar dengan hak tanggungan.

Wajar, sebab keduanya sama-sama urusan jaminan utang, dan sama-sama dipakai bank dalam pemberian kredit.

Hanya saja, objek dan aturannya berbeda. Hari ini hipotek dipakai untuk kapal laut dan, dalam praktik, pesawat udara, sementara tanah dijamin lewat hak tanggungan.

Sebagai praktisi hukum, saya melihat perbedaan ini kerap luput dari perhatian.

Akibatnya serius. Jaminan yang salah jenis bisa membuat perjanjian kredit cacat, dan kreditur maupun debitur sama-sama menanggung risikonya.

Karena itu, artikel ini mengurai pengertian, objek, serta perbedaan hipotek dengan hak tanggungan secara runtut.

Pengertian Hipotek Menurut Hukum Indonesia

Definisi hipotek tertulis dalam Pasal 1162 KUHPerdata, yakni hak kebendaan atas benda tidak bergerak. Kreditur memakai hak itu untuk mengambil penggantian bagi pelunasan suatu perikatan.

Singkatnya, hipotek memberi kreditur jaminan khusus atas benda milik debitur. Benda tersebut tetap dikuasai debitur selama utang belum jatuh tempo, jadi kegiatan usaha bisa berjalan seperti biasa.

Lalu, kalau debitur wanprestasi, kreditur berhak menjualnya lewat lelang. Hasil lelang melunasi piutang kreditur lebih dulu daripada kreditur lain, sebagaimana ditegaskan Pasal 1133 KUHPerdata.

Satu hal lagi: hipotek bersifat accessoir. Artinya, hipotek mengikuti perjanjian pokok berupa utang piutang.

Dalam praktik, ada dua pihak utama. Pemberi hipotek adalah pemilik benda yang menjaminkan bendanya, dan Pasal 1168 KUHPerdata mensyaratkan ia berhak memindahtangankan benda itu.

Pemegang hipotek adalah kreditur penerima jaminan. Debitur sendiri bisa menjadi pemberi hipotek, namun pihak ketiga juga boleh menjadi penjamin.

Aturan ini berubah sejak UU Nomor 4 Tahun 1996 terbit. Pasal 29 undang-undang tersebut menyatakan ketentuan hipotek untuk pembebanan hak atas tanah tidak berlaku lagi.

Ruang lingkup hipotek pun menyempit pada benda tertentu.

Baca Juga: Cara Mengurus Subrogasi Utang, Ini Syarat dan Prosedurnya

Objek Hipotek yang Masih Berlaku di Indonesia

Saat ini, objek hipotek terbatas pada dua jenis benda berikut.

• Kapal laut terdaftar.
  Pasal 314 KUHD dan Pasal 60 UU Nomor 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran, yang terakhir diubah dengan UU Nomor 66 Tahun 2024, mengizinkan kapal dalam Daftar Kapal Indonesia dijadikan jaminan utang dengan pembebanan hipotek.
• Pesawat terbang dan helikopter.
  UU Nomor 15 Tahun 1992 dulu menyebut hipotek secara tegas. UU Nomor 1 Tahun 2009 tentang Penerbangan, yang berlaku sekarang, tidak menyebut lembaga jaminannya.
  Pasal 71 undang-undang itu membuka ruang bagi kepentingan internasional menurut Konvensi Cape Town (Perpres Nomor 8 Tahun 2007).
  Meski begitu, praktik masih memakai hipotek untuk pesawat terdaftar.

Dulu, Pasal 1164 KUHPerdata memasukkan benda tidak bergerak, termasuk tanah, sebagai objek hipotek. Kini objek itu pindah ke rezim hak tanggungan, berkat UUPA dan UU Hak Tanggungan.

Bank pun tidak lagi memakai hipotek untuk kredit properti. Pelaku usaha pelayaran dan penerbangan tetap memakainya karena nilai kapal dan pesawat sangat besar.

Dengan begitu, mereka memperoleh pembiayaan tanpa harus menjual armada. Pahami hal ini sejak awal supaya kamu tidak keliru memilih jenis jaminan.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Ciri-Ciri dan Asas Hipotek

Hipotek punya sejumlah ciri khas yang membedakannya dari jaminan lain, antara lain sebagai berikut.

• Droit de suite. Menurut Pasal 1163 KUHPerdata, hipotek melekat pada benda dalam tangan siapa pun benda itu berpindah.
• Droit de preference. Pemegang hipotek memperoleh hak didahulukan berdasarkan Pasal 1133 KUHPerdata.
• Tidak dapat dibagi-bagi. Pelunasan sebagian utang tidak menghapus hipotek atas sebagian benda.
• Akta otentik. Pasal 1171 KUHPerdata mewajibkan pemberian hipotek melalui akta otentik.
• Asas publisitas. Pasal 1179 KUHPerdata mengharuskan pendaftaran agar pihak ketiga tahu bahwa hipotek ada.

Ciri-ciri itu memberi kepastian hukum yang kuat bagi kreditur dan pemberi hipotek. Kedua pihak tahu persis hak dan kewajibannya sejak akta ditandatangani.

Wajar bila bank mau menerima kapal dan pesawat sebagai agunan bernilai besar. Debitur pun masih bisa memakai benda tersebut untuk kegiatan usahanya.

Perbedaan Hipotek dan Hak Tanggungan

Hak tanggungan menggantikan hipotek untuk jaminan atas tanah. Mekanisme pendaftaran keduanya juga tidak sama.

Berikut perbedaannya dari dua sisi utama, yaitu dasar hukum serta pembebanannya.

Perbedaan Dasar Hukum dan Objek

• Dasar hukum. Pasal 1162 sampai 1232 KUHPerdata mengatur hipotek, dengan UU Pelayaran sebagai aturan khusus untuk kapal. Hak tanggungan diatur UU Nomor 4 Tahun 1996.
• Objek. Hipotek membebani kapal terdaftar dan, dalam praktik, pesawat udara. Adapun Pasal 4 UU Nomor 4 Tahun 1996 menetapkan objek hak tanggungan berupa hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai atas tanah negara.

Perbedaan Pembebanan dan Eksekusi

• Pejabat pembuat akta. Pejabat pendaftar kapal membuat akta hipotek kapal. Untuk tanah, Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan (APHT).
• Pendaftaran. Hipotek kapal dicatat dalam daftar induk pendaftaran kapal. Hak tanggungan didaftarkan di Kantor Pertanahan dan menghasilkan sertifikat hak tanggungan.
• Eksekusi. Keduanya berkekuatan eksekutorial. Grosse akta hipotek kapal setara putusan pengadilan yang berkekuatan hukum tetap (Pasal 60 ayat 3 dan 4 UU Pelayaran). Sertifikat hak tanggungan memuat irah-irah. Pasal 6 UU Nomor 4 Tahun 1996 memberi kreditur hak menjual objek jaminan lewat lelang tanpa putusan pengadilan.

Cara Membebankan Hipotek dan Hak Tanggungan

Prosedurnya berbeda, jadi ikuti jalur yang sesuai dengan jaminanmu. Urutan yang rapi akan menghemat waktu dan mencegah dokumen bolak-balik.

Hipotek atas kapal:

1. Daftarkan kapal lebih dulu pada pejabat pendaftar dan pencatat balik nama kapal.
2. Sepakati perjanjian kredit dengan kreditur.
3. Tandatangani akta hipotek di hadapan pejabat pendaftar kapal.
4. Pastikan pejabat mencatat hipotek dalam daftar induk pendaftaran kapal dan menerbitkan satu grosse akta hipotek untuk kreditur.

Hak tanggungan atas tanah:

1. Sepakati perjanjian utang piutang sebagai perjanjian pokok.
2. Tandatangani APHT di hadapan PPAT.
3. PPAT mengajukan pendaftaran lewat sistem HT-el dan mengirim berkas paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan APHT, sesuai Pasal 13 UU Nomor 4 Tahun 1996.
4. Terima sertifikat hak tanggungan setelah Kantor Pertanahan mendaftarkannya.

Sejak 8 Juli 2020, pendaftaran hak tanggungan berjalan secara elektronik atau HT-el, berdasarkan Permen ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020.

Pasal 33 peraturan itu mewajibkan Kantor Pertanahan melayani hak tanggungan secara elektronik.

PPAT mengirim akta dan dokumen pelengkap lewat sistem tersebut (Pasal 10), jadi layanan konvensional tidak tersedia lagi.

FAQ

Apakah hipotek masih berlaku untuk tanah?

Tidak berlaku. Pasal 29 UU Nomor 4 Tahun 1996 mencabut ketentuan hipotek untuk tanah sejak undang-undang itu berlaku.

Kamu harus memakai hak tanggungan untuk menjaminkan tanah, rumah, atau ruko.

Apa bedanya hipotek dengan fidusia?

Fidusia membebani benda bergerak berdasarkan UU Nomor 42 Tahun 1999.

Hipotek, di sisi lain, kini membebani kapal terdaftar dan, dalam praktik, pesawat udara.

Apakah hipotek wajib didaftarkan?

Ya, wajib. Tanpa pendaftaran, hipotek tidak punya kekuatan terhadap pihak ketiga.

Karena itu, kreditur sebaiknya segera mencatatkan hipotek setelah akta ditandatangani.

Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!

Kesimpulan

Hipotek adalah jaminan kebendaan yang kini berfokus pada kapal terdaftar dan pesawat udara. Hak tanggungan sudah mengambil alih jaminan atas tanah.

Karena itu, kamu perlu mencocokkan objek jaminan dengan aturan yang berlaku.

Langkah yang saya sarankan sederhana: pastikan jenis objek jaminan sebelum menandatangani perjanjian kredit, lalu periksa apakah akta dibuat pejabat yang berwenang.

Menurut saya, salah memilih jenis jaminan adalah kesalahan yang paling mudah dicegah. Satu konsultasi singkat sering menyelamatkanmu dari sengketa panjang.

Apalagi nilai jaminan kapal dan pesawat biasanya besar, sehingga kesalahan kecil bisa berujung kerugian besar.

Dokumen yang rapi sejak awal juga memudahkan lelang bila debitur gagal bayar.

Kalau kamu ingin memastikan dokumen jaminan atau terjemahan aktamu sah, klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini.

Baca Juga: Kompensasi PKWT: Ketentuan, Rumus, dan Cara Menghitungnya

Ringkasan

• Hipotek adalah hak kebendaan atas benda tertentu untuk pelunasan utang debitur kepada kreditur.
• Pasal 1162 KUHPerdata menjadi dasar utama definisi hipotek.
• Hipotek tanah tidak berlaku lagi sejak UU Nomor 4 Tahun 1996.
• Objek hipotek yang masih dipakai adalah kapal terdaftar dan, dalam praktik, pesawat udara.
• Hak tanggungan menjamin hak milik, HGU, HGB, dan hak pakai atas tanah negara.
• PPAT membuat APHT, sedangkan pejabat pendaftar kapal membuat akta hipotek.
• Sertifikat hak tanggungan dan grosse akta hipotek kapal sama-sama berkekuatan eksekutorial.

Referensi

• Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 1133, 1162 sampai 1232.
• Kitab Undang-Undang Hukum Dagang, Pasal 314.
• Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
• Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2008 tentang Pelayaran, sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 66 Tahun 2024.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2009 tentang Penerbangan.
• Undang-Undang Nomor 15 Tahun 1992 tentang Penerbangan (telah dicabut).
• Peraturan Presiden Nomor 8 Tahun 2007 tentang Pengesahan Convention on International Interests in Mobile Equipment.
• Undang-Undang Nomor 42 Tahun 1999 tentang Jaminan Fidusia.
• Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.