Banyak orang baru mengenal istilah lelang eksekusi hak tanggungan ketika surat pemberitahuan dari bank sudah tiba.
Rumah atau tanah yang dahulu dijadikan jaminan kredit akan dijual melalui lelang karena cicilan tidak lagi terbayar.
Pada saat itu waktu yang tersisa terbatas, sehingga pemahaman sejak awal membantu Anda mengambil keputusan dengan tenang dan terukur.
Artikel ini menjelaskan arti lelang eksekusi hak tanggungan, tahapan pelaksanaannya, hak yang dimiliki debitur selama proses berjalan, dan langkah hukum yang dapat Anda tempuh apabila lelang diduga tidak sesuai aturan.
Pembahasan mengacu pada Undang-Undang Hak Tanggungan dan Peraturan Menteri Keuangan tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang yang berlaku saat ini.
Apa Itu Lelang Eksekusi Hak Tanggungan?
Hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah, dengan atau tanpa bangunan dan benda lain yang menyatu dengan tanah itu, untuk melunasi utang tertentu.
Pemegang hak tanggungan, yang umumnya adalah bank, memperoleh kedudukan yang didahulukan dibandingkan kreditur lain ketika utang ditagih.
Aturan utamanya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
Hak ini lahir melalui Akta Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah, kemudian didaftarkan di Kantor Pertanahan hingga terbit Sertifikat Hak Tanggungan yang diserahkan kepada kreditur.
Menurut Boedi Harsono, pakar hukum agraria Indonesia, hak tanggungan memberi kreditur kewenangan atas tanah yang dijadikan agunan.
Kreditur tidak menempati atau memakai tanah tersebut. Kewenangan yang dimilikinya adalah menjual tanah itu apabila debitur cidera janji.
Penjelasan ini membantu Anda memahami posisi masing-masing pihak.
Selama utang dibayar sesuai perjanjian, tanah tetap dikuasai pemiliknya, dan penjualan baru dapat dilakukan setelah debitur wanprestasi.
Penjualan tersebut dilakukan melalui lelang eksekusi. Pasal 6 Undang-Undang Hak Tanggungan menyatakan bahwa pemegang hak tanggungan pertama berhak menjual objek hak tanggungan atas kekuasaannya sendiri melalui pelelangan umum, lalu mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan.
Sertifikat Hak Tanggungan juga memiliki kekuatan eksekutorial yang sama dengan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap, sehingga kreditur dapat pula menempuh eksekusi melalui pengadilan sebagaimana diatur dalam Pasal 20 ayat (1).
Di luar lelang, Pasal 20 ayat (2) dan ayat (3) membuka jalan penjualan di bawah tangan.
Syaratnya, pemberi dan pemegang hak tanggungan sepakat, harga yang diperoleh lebih menguntungkan semua pihak, penjualan dilakukan setelah satu bulan sejak pemberitahuan tertulis, diumumkan sedikitnya dalam dua surat kabar, dan tidak ada pihak yang menyatakan keberatan.
Tata cara lelangnya diatur dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122/PMK.06/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang.
Aturan ini ditetapkan pada 21 November 2023, mulai berlaku pada 1 Januari 2024, dan menggantikan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 213/PMK.06/2020.
Di dalamnya, lelang diartikan sebagai penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran harga secara tertulis dan atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga tertinggi, dan selalu didahului pengumuman lelang.
Lelang eksekusi hak tanggungan termasuk lelang wajib dengan jenis eksekusi.
Pelaksanaannya dipimpin Pejabat Lelang Kelas I pada Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL), dan informasi lelangnya ditayangkan di portal lelang.go.id.
Dengan kata lain, lelang eksekusi hak tanggungan adalah penjualan agunan tanah secara terbuka melalui KPKNL setelah debitur gagal memenuhi kewajibannya.
Hasil penjualan dipakai untuk melunasi utang kepada kreditur pemegang hak tanggungan.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Tahapan Lelang Eksekusi Hak Tanggungan
Lelang eksekusi hak tanggungan berjalan dalam tiga tahap, yaitu pra-lelang, pelaksanaan lelang, dan pasca-lelang.
Setiap tahap memiliki kewajiban tertentu bagi kreditur sebagai penjual dan bagi KPKNL sebagai penyelenggara.
1. Tahap Pra-Lelang
Tahap persiapan sebelum objek hak tanggungan dilelang melalui KPKNL.
- Pengajuan permohonan lelang: Kreditur mengajukan permohonan lelang secara tertulis kepada KPKNL dengan melampirkan dokumen pendukung, seperti perjanjian kredit, Sertifikat Hak Tanggungan, APHT, sertifikat tanah, rincian utang, bukti wanprestasi, dan dokumen nilai limit.
- Pemeriksaan dokumen: Pejabat lelang memeriksa kelengkapan dan keabsahan dokumen untuk memastikan kreditur berhak menjual serta objek lelang dapat dijual.
- Pemeriksaan status tanah: KPKNL meminta Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) kepada Kantor Pertanahan untuk mengetahui status kepemilikan, hak tanggungan, serta ada tidaknya sita atau blokir atas tanah.
- Penetapan nilai limit: Kreditur sebagai penjual menetapkan nilai limit, yaitu harga minimal yang harus dicapai dalam pelaksanaan lelang.
- Penetapan jadwal lelang: Jika dokumen dinyatakan lengkap, KPKNL menetapkan hari, tanggal, dan waktu pelaksanaan lelang.
- Pengumuman lelang: Penjual mengumumkan lelang sebanyak dua kali dengan jarak 15 hari kalender. Pengumuman kedua wajib melalui surat kabar harian paling singkat 14 hari kalender sebelum lelang.
- Pemberitahuan kepada debitur: Penjual menyampaikan surat pemberitahuan rencana lelang kepada debitur dan pemilik agunan. Pemberitahuan yang dikirim atau diterima kurang dari lima hari sebelum lelang dapat menjadi dasar pembatalan.
2. Tahap Pelaksanaan Lelang
Tahap penjualan objek hak tanggungan kepada peserta lelang melalui mekanisme penawaran.
- Pendaftaran peserta: Calon peserta mendaftarkan diri dan menyetorkan uang jaminan sesuai ketentuan yang tercantum dalam pengumuman lelang.
- Penyetoran uang jaminan: Untuk lelang eksekusi, uang jaminan ditetapkan penjual paling rendah 10% dan paling tinggi 50% dari nilai limit.
- Pengajuan penawaran: Peserta mengajukan penawaran secara tertulis maupun lisan sesuai mekanisme lelang.
- Penetapan pemenang: Pejabat lelang mengesahkan peserta dengan penawaran tertinggi yang mencapai atau melampaui nilai limit sebagai pembeli.
- Penerbitan risalah lelang: Setelah lelang ditutup, pejabat lelang membuat risalah lelang sebagai akta autentik yang menjadi bukti pelaksanaan penjualan.
3. Tahap Pasca-Lelang
Tahap penyelesaian pembayaran, pelunasan utang, dan pengalihan hak atas objek lelang.
- Pelunasan harga lelang: Pembeli wajib melunasi harga lelang beserta bea lelang paling lambat lima hari kerja setelah pelaksanaan lelang.
- Pembagian hasil lelang: Hasil penjualan digunakan untuk membayar biaya lelang dan melunasi utang debitur kepada kreditur.
- Pengembalian kelebihan hasil lelang: Jika hasil lelang melebihi jumlah utang dan kewajiban terkait, kelebihannya dikembalikan kepada debitur.
- Penghapusan hak tanggungan (roya): Setelah utang dilunasi, kreditur menyerahkan surat roya untuk menghapus catatan hak tanggungan di Kantor Pertanahan.
- Balik nama objek lelang: Pembeli mendaftarkan peralihan hak atas tanah ke Kantor Pertanahan dengan menggunakan risalah lelang sebagai dasar.
- Jika pembeli gagal melunasi: Uang jaminan disetorkan ke kas negara, lelang dinyatakan batal, dan kreditur dapat mengajukan lelang ulang.
Alur singkatnya: Pengajuan lelang → Pemeriksaan dokumen → Penetapan nilai limit dan jadwal → Pengumuman lelang → Penawaran → Penetapan pemenang → Pelunasan → Pembagian hasil → Roya dan balik nama.
Hak Debitur Saat Objek Dilelang
Debitur yang menunggak tetap memiliki hak hukum selama agunannya dilelang. Hak-hak ini menjaga agar proses berjalan wajar dan memberi ruang bagi Anda untuk bertindak.
1. Hak Mendapatkan Informasi yang Memadai
Debitur berhak memperoleh informasi mengenai rencana lelang sebelum pelaksanaannya, meliputi:
- Menerima surat teguran atas kelalaian pembayaran.
- Menerima surat pemberitahuan rencana lelang.
- Mengetahui pengumuman lelang yang dilakukan sebanyak dua kali.
- Mendapatkan informasi mengenai hari, tempat, objek, dan nilai limit lelang.
- Memeriksa pengumuman melalui surat kabar atau portal resmi lelang.go.id.
2. Hak atas Penetapan Nilai Limit yang Wajar
Debitur berhak mengetahui dan mempertanyakan dasar penetapan nilai limit objek yang dilelang.
- Dasar penilaian: Berdasarkan PMK Nomor 122 Tahun 2023, nilai limit ditetapkan penjual berdasarkan laporan penilai, laporan penaksir, atau harga perkiraan sendiri sesuai ketentuan.
- Batas nilai: Penetapan nilai limit memperhatikan nilai likuidasi sebagai batas bawah dan nilai pasar sebagai batas atas.
- Tanggung jawab penjual: Kreditur sebagai penjual bertanggung jawab atas kebenaran nilai limit, baik secara formal maupun materiel.
- Mempertanyakan penilaian: Debitur dapat meminta penjelasan mengenai metode dan dasar penilaian yang digunakan untuk menentukan nilai limit.
3. Hak Mengupayakan Penyelesaian Sebelum Lelang
Debitur masih dapat mengupayakan penyelesaian kewajiban sebelum lelang dilaksanakan, antara lain:
- Melunasi utang: Membayar kewajiban kepada kreditur sebelum objek dilelang.
- Mengajukan restrukturisasi: Bernegosiasi dengan bank untuk memperoleh keringanan atau perubahan skema pembayaran.
- Mengusulkan penjualan di bawah tangan: Mengajukan penjualan agunan berdasarkan kesepakatan dengan kreditur sesuai Pasal 20 ayat (2) UU Hak Tanggungan.
- Meminta pembatalan lelang: Apabila tercapai penyelesaian dan kreditur menyetujuinya, penjual dapat meminta pembatalan lelang kepada pejabat lelang.
4. Hak Menerima Kelebihan Hasil Lelang
Apabila hasil penjualan objek lelang melebihi jumlah kewajiban debitur, kelebihan tersebut menjadi hak debitur.
- Hasil lelang digunakan untuk melunasi pokok utang, bunga, dan biaya yang menjadi tanggungan debitur.
- Apabila terdapat sisa setelah seluruh kewajiban dilunasi, kreditur wajib mengembalikan kelebihan tersebut kepada debitur.
- Debitur berhak mengetahui rincian perhitungan penggunaan hasil lelang.
5. Hak Menempuh Jalur Hukum
Debitur dapat menempuh upaya hukum apabila menemukan pelanggaran prosedur lelang atau tindakan yang menimbulkan kerugian.
- Mengajukan keberatan atau pengaduan kepada pihak terkait.
- Mengajukan gugatan perdata apabila terdapat dasar hukum dan kerugian yang dapat dibuktikan.
- Meminta pertanggungjawaban penjual atas kerugian yang timbul akibat tidak dipenuhinya ketentuan peraturan perundang-undangan.
Catatan: Hak menempuh jalur hukum tidak otomatis membatalkan lelang. Pembatalan atau akibat hukum lainnya bergantung pada dasar gugatan, bukti pelanggaran, dan putusan atau kewenangan pihak yang berwenang.
Upaya Hukum Membatalkan Lelang
Prinsip dasarnya tercantum dalam Pasal 31 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122 Tahun 2023.
Lelang yang dilaksanakan sesuai ketentuan tidak dapat dibatalkan, baik prosesnya maupun dokumen buktinya.
Dengan demikian, lelang yang tidak sesuai ketentuan membuka peluang untuk dibatalkan, dan pembuktian adanya pelanggaran menjadi kunci dalam setiap upaya.
1. Memeriksa Kesesuaian Prosedur Lelang
Periksa apakah pengumuman lelang dilakukan dua kali dengan jarak 15 hari kalender, pengumuman kedua dimuat di surat kabar harian paling singkat 14 hari kalender sebelum lelang, surat pemberitahuan diterima sesuai ketentuan, nilai limit dicantumkan, serta objek tidak sedang dalam status sita atau blokir. Catat setiap ketidaksesuaian dan kumpulkan bukti pendukungnya.
2. Mengajukan Keberatan Tertulis kepada Bank dan KPKNL
Sampaikan keberatan secara tertulis kepada bank selaku kreditur dan KPKNL dengan melampirkan bukti pelanggaran. Berdasarkan Pasal 44 PMK Nomor 122 Tahun 2023, pembatalan lelang yang belum dilaksanakan dapat dilakukan atas permintaan penjual, penetapan atau putusan pengadilan, maupun alasan lain yang diatur dalam peraturan tersebut.
3. Mengajukan Gugatan Perbuatan Melawan Hukum
Apabila terdapat pelanggaran yang menimbulkan kerugian, debitur dapat mengajukan gugatan perbuatan melawan hukum (PMH) ke pengadilan negeri berdasarkan Pasal 1365 KUHPerdata. Debitur perlu membuktikan adanya perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, serta hubungan sebab akibat antara perbuatan dan kerugian yang dialami. Bank dapat menjadi pihak yang digugat apabila pelanggaran berasal dari tindakan atau kelalaiannya sebagai penjual.
4. Meminta Penundaan Pelaksanaan Lelang
Debitur dapat meminta pengadilan mengeluarkan penetapan atau putusan yang memerintahkan penundaan lelang. Pengajuan gugatan saja tidak otomatis menghentikan pelaksanaan lelang. Karena itu, permohonan penundaan perlu diajukan sebelum hari lelang agar pengadilan dapat mempertimbangkan penghentian sementara proses tersebut.
5. Menyiapkan Bukti untuk Gugatan Pembatalan Lelang
Alasan yang kerap digunakan dalam gugatan pembatalan lelang adalah pelanggaran prosedur dan penetapan nilai limit yang dinilai terlalu rendah. Debitur perlu menyiapkan bukti seperti pengumuman lelang, surat pemberitahuan, dokumen penilaian agunan, serta bukti kerugian. Jika lelang sudah terlaksana dan risalah lelang diterbitkan, pembatalan menjadi lebih kompleks karena hak pembeli juga perlu dipertimbangkan.
Untuk mendukung langkah-langkah di atas, simpan semua dokumen yang berkaitan dengan kredit Anda.
Dokumen tersebut meliputi perjanjian kredit, surat teguran, surat pemberitahuan rencana lelang, salinan atau tangkapan layar pengumuman lelang, dan laporan penilaian apabila tersedia.
Catat tanggal penerimaan setiap surat karena selisih hari dapat menjadi dasar pembatalan.
Konsultasikan situasi Anda dengan advokat atau lembaga bantuan hukum sebelum mengambil langkah, sebab setiap kasus memiliki fakta yang berbeda.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Kesimpulan
Lelang eksekusi hak tanggungan adalah mekanisme penjualan agunan tanah melalui KPKNL ketika debitur cidera janji. Prosesnya melewati tahap pra-lelang, pelaksanaan, dan pasca-lelang, dengan kewajiban pengumuman dua kali serta penetapan nilai limit oleh kreditur.
Debitur tetap memiliki hak untuk memperoleh informasi, menanyakan kewajaran nilai limit, mencari penyelesaian sebelum lelang, menerima kelebihan hasil lelang, dan menempuh jalur hukum.
Apabila lelang tidak sesuai ketentuan, Anda dapat mengajukan keberatan, menggugat, dan meminta penundaan melalui pengadilan.
Aturan lelang dapat mengalami pembaruan, sehingga Anda perlu memastikan ketentuan yang berlaku pada saat lelang Anda berjalan.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah. https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/11822/undangundang-nomor-4-tahun-1996/document/
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 122/PMK.06/2023 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. https://jdih.kemenkeu.go.id/download/4f42a0c7-f323-4852-aab3-cde2dd551cc5/2023pmkeuangan122.pdf
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 1365. https://www.hukumonline.com/pusatdata/detail/17229/burgerlijk-wetboek/document/
- Mahendra, W., Arifin, Z., Junaidi, M., & Soegianto, S. (2025). Implementasi Nilai Pasar dan Nilai Likuidasi sebagai Nilai Limit dalam Lelang Hak Tanggungan. Jurnal USM Law Review, 8(3), 2861-2877. https://doi.org/10.26623/julr.v8i3.12877
- Jayanti, H. D. (26 Januari 2026). Lemahnya Perlindungan Hukum Debitur atas Penetapan Nilai Limit Lelang pada PMK 122/2023 (pendapat Prof. A. Rachmad Budiono, FH Universitas Brawijaya, dalam FGD Hukumonline, 23 Januari 2026). Hukumonline. https://www.hukumonline.com/berita/a/lemahnya-perlindungan-hukum-debitur-atas-penetapan-nilai-limit-lelang-pada-pmk-122-2023-lt6976f664efb24/
- Syahruddin, I. A. (3 Februari 2026). Memahami Hak Tanggungan dalam Pelunasan Utang (memuat pendapat Boedi Harsono dari buku Hukum Agraria Indonesia). Direktorat Jenderal Kekayaan Negara, KPKNL Parepare. https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-parepare/baca-artikel/18117/MEMAHAMI-HAK-TANGGUNGAN-DALAM-PELUNASAN-UTANG.html
- Nugraha, M. R. (17 Juni 2025). Hukumnya Melelang Objek Hak Tanggungan Tanpa Pengumuman. Klinik Hukumonline. https://www.hukumonline.com/klinik/a/hukumnya-melelang-objek-hak-tanggungan-tanpa-pengumuman-lt5e2acdda68cc2
- Mahkamah Agung Republik Indonesia. Keseimbangan Hak Kreditur dan Debitur dalam Pelelangan Hak Tanggungan: Analisis Normatif dan Praktis. Marinews. https://marinews.mahkamahagung.go.id/artikel/keseimbangan-hak-kreditur-dan-debitur-dalam-pelelangan-0zM
