IRR Adalah: Rumus dan Cara Membaca Hasilnya untuk Investor

IRR adalah alat hitung yang sering dipakai untuk menilai apakah sebuah investasi pantas dijalankan. Banyak pemilik usaha sudah menyiapkan modal besar, tetapi belum tahu proyeknya akan untung atau rugi. Alhasil, keputusan sering jatuh pada firasat.

Jawaban singkatnya begini. IRR (Internal Rate of Return) adalah tingkat pengembalian tahunan yang membuat nilai sekarang dari seluruh arus kas masuk sama dengan modal awal. Kalau angkanya lebih tinggi dari biaya modalmu, proyek itu layak dipertimbangkan.

Sebagai penulis yang berlatar belakang hukum, saya punya satu catatan. Angka IRR jangan pernah berdiri sendirian. Persentase yang tinggi bisa menyesatkan kalau kamu mengabaikan perizinan, kewajiban pajak, dan risiko kontrak, jadi periksa aspek legal proyekmu sejak awal.

Apa Itu IRR dan Mengapa Penting bagi Investasi?

IRR menunjukkan persentase keuntungan tahunan yang dihasilkan sebuah proyek selama masa berjalannya. Cara mudah memahaminya adalah lewat satu pertanyaan. Pada tingkat bunga berapa proyek ini impas jika nilai waktu uang ikut dihitung?

Investor, manajer keuangan, hingga pelaku UMKM memakai IRR karena angkanya gampang dibandingkan. Kamu bisa menaruh dua proyek berdampingan, lalu melihat mana yang imbal hasilnya lebih tinggi.

Hitungan ini juga memasukkan nilai waktu uang. Uang yang kamu terima tiga tahun lagi tentu tidak sama nilainya dengan uang di tanganmu hari ini. Karena itu, hasilnya lebih realistis daripada sekadar menghitung laba rata-rata.

Berikut manfaat utama IRR dalam analisis kelayakan investasi:

• Mengukur potensi imbal hasil proyek dalam satu angka persentase.
• Membandingkan beberapa pilihan investasi dengan ukuran yang sama.
• Menjadi bahan negosiasi dengan bank, investor, atau mitra usaha.
• Melengkapi studi kelayakan yang kerap diminta dalam proposal pendanaan.

Meski begitu, IRR hanya satu dari beberapa indikator. Skala proyek, tingkat risiko, dan kondisi hukum tetap perlu kamu timbang.

Baca Juga: Pajak Airbnb: Kewajiban Host dan Cara Lapor Penghasilan

Rumus IRR dan Cara Menghitung IRR

Rumus IRR bersumber dari persamaan Net Present Value (NPV). Kamu mencari tingkat diskonto (r) yang membuat NPV bernilai nol.

Rumus IRR:

0 = −I₀ + CF₁/(1+r)¹ + CF₂/(1+r)² + … + CFₙ/(1+r)ⁿ

Keterangan:

• I₀ adalah investasi awal.
• CF adalah arus kas bersih pada tiap periode.
• r adalah IRR yang sedang kamu cari.
• n adalah jumlah periode.

Contoh Cara Menghitung IRR

Bayangkan kamu menanam modal Rp100 juta di sebuah usaha. Arus kas bersihnya Rp40 juta pada tahun pertama, Rp50 juta pada tahun kedua, dan Rp60 juta pada tahun ketiga.

Selanjutnya, kamu mencoba beberapa tingkat diskonto sampai NPV mendekati nol. Pada tingkat 20%, NPV masih positif sekitar Rp2,8 juta. Pada tingkat 22%, nilainya berubah negatif tipis.

Dari dua percobaan itu, IRR proyek berada di kisaran 21,6%.

Menghitung IRR di Excel

Cara paling praktis adalah memakai fungsi bawaan Excel atau Google Sheets. Langkahnya sebagai berikut:

1. Tulis investasi awal sebagai angka negatif di sel pertama (−100.000.000).
2. Isi sel berikutnya dengan arus kas tiap tahun secara berurutan.
3. Ketik rumus =IRR(A1:A4) pada sel kosong.
4. Tekan Enter, lalu baca hasilnya dalam bentuk persentase.

Hasilnya keluar dalam hitungan detik. Risiko salah hitung manual pun jauh berkurang.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Cara Membaca Hasil IRR dengan Benar

Menghitung IRR tergolong mudah. Menafsirkan hasilnya yang sering bikin orang ragu. Pegangan dasarnya sederhana: bandingkan IRR dengan tingkat pengembalian minimum yang kamu syaratkan.

Patokan Utama dalam Membaca IRR

Ada tiga patokan yang bisa kamu pakai:

• IRR lebih tinggi daripada biaya modal. Proyek layak jalan karena menghasilkan nilai tambah.
• IRR sama dengan biaya modal. Proyek berada di titik impas, sehingga kamu perlu menimbang faktor lain.
• IRR lebih rendah daripada biaya modal. Sebaiknya tolak proyek itu atau revisi rencananya.

Biaya modal bisa berupa bunga pinjaman bank. Bisa juga imbal hasil yang diharapkan investor, atau tingkat pengembalian dari pilihan investasi lain.

Sebagai pembanding makro, kamu bisa memantau suku bunga acuan Bank Indonesia.

Keterbatasan IRR yang Perlu Diwaspadai

IRR punya beberapa kelemahan. Pertama, rumus ini mengasumsikan semua arus kas diinvestasikan ulang pada tingkat yang sama dengan IRR itu sendiri. Asumsi tersebut sering terlalu optimistis.

Kedua, proyek dengan arus kas yang berganti tanda berkali-kali dapat menghasilkan lebih dari satu nilai IRR. Ketiga, IRR tidak memperlihatkan jumlah rupiah yang akan kamu terima.

Itulah sebabnya analis profesional jarang memakai IRR seorang diri. Mereka memadukannya dengan indikator lain.

Perbedaan IRR dan NPV dalam Menilai Kelayakan Investasi

IRR dan NPV sama-sama berpijak pada nilai waktu uang. Keduanya menjawab pertanyaan yang berlainan. NPV menyebut berapa rupiah nilai tambah proyek, sedangkan IRR menyebut berapa persen imbal hasil tahunannya.

Ambil contoh Proyek A dengan IRR 30% dan modal Rp10 juta. Proyek B punya IRR 18% dengan modal Rp1 miliar. Sekilas Proyek A tampak lebih menarik.

Coba lihat rupiahnya. NPV Proyek B bisa jauh lebih besar karena modalnya memang besar. Maka dari itu, pakai IRR dan NPV secara bersamaan.

Aspek Hukum dan Pajak yang Memengaruhi Hasil IRR

Bagian ini sering terlewat padahal pengaruhnya besar. Arus kas dalam rumus IRR semestinya berupa arus kas bersih setelah pajak dan biaya kepatuhan.

Perhatikan beberapa hal berikut:

• Pajak penghasilan. Menurut UU Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan UU Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP), tarif PPh badan saat ini sebesar 22%. Kalau pajak tidak masuk hitungan, IRR proyek akan terlihat lebih tinggi dari kenyataan.
• Perizinan berusaha. Pemerintah menerapkan perizinan berbasis risiko lewat PP Nomor 5 Tahun 2021. Biaya dan waktu pengurusan izin ikut memengaruhi arus kas awal proyek.
• Kerja sama infrastruktur. Untuk proyek kerja sama pemerintah dengan badan usaha, Perpres Nomor 38 Tahun 2015 mengatur kelayakan proyek, termasuk kelayakan finansialnya.
• Perlindungan investasi. UU Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal mengatur hak, kewajiban, dan fasilitas bagi penanam modal.

Menurut pengamatan saya, kesalahan yang paling mahal ada pada asumsi arus kas. Sanksi pajak, sengketa kontrak, atau izin yang belum lengkap sering luput dihitung. Proyek dengan IRR 25% bisa berakhir rugi jika izinnya bermasalah.

FAQ (Frequently Asked Questions)

Berapa IRR yang dianggap bagus?

Tidak ada angka baku yang cocok untuk semua proyek. IRR dianggap bagus kalau melampaui biaya modal dan masih menyisakan ruang untuk menutup risiko. Sektor dengan risiko tinggi biasanya menuntut IRR yang lebih besar.

Apa perbedaan IRR dan ROI?

ROI mengukur total keuntungan terhadap modal tanpa melihat waktu penerimaannya. IRR memperhitungkan kapan setiap arus kas masuk, sehingga hasilnya lebih akurat untuk proyek jangka panjang.

Apakah IRR bisa bernilai negatif?

Bisa. IRR negatif berarti total arus kas masuk lebih kecil daripada modal awal, sehingga proyek merugi. Sebaiknya kamu menolak atau merombak proyek semacam itu.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Kesimpulan

IRR adalah alat yang efektif untuk menilai kelayakan investasi, selama kamu memakainya dengan benar. Hitung dari arus kas bersih, bandingkan dengan biaya modal, lalu lengkapi dengan NPV. Setelah itu, pastikan semua asumsi sudah memuat pajak, biaya perizinan, dan risiko hukum.

Langkah yang saya sarankan ada tiga. Susun proyeksi arus kas yang konservatif, hitung IRR dan NPV, lalu periksa legalitas proyek sebelum menyetor modal. Dari pengalaman saya, investor yang disiplin pada tiga langkah ini jauh lebih terlindungi daripada investor yang hanya mengejar persentase tertinggi.

Masih ragu soal perizinan, perpajakan, atau kontrak investasi? Kamu tidak perlu menghadapinya sendirian. Silakan klik poster yang tersedia atau tekan tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini, dan tim kami siap membantu memastikan rencana investasimu berjalan aman dan sesuai hukum.

Baca Juga: Pajak Maskapai Penerbangan: PPN Tiket dan PPh Usaha

Ringkasan

• IRR adalah tingkat pengembalian internal yang membuat NPV proyek sama dengan nol.
• Rumus IRR mencari tingkat diskonto yang menyamakan nilai sekarang arus kas masuk dengan modal awal.
• Kamu bisa menghitung IRR dengan coba-coba atau lewat fungsi =IRR() di Excel.
• Proyek layak jalan jika IRR lebih tinggi daripada biaya modal.
• IRR dan NPV saling melengkapi. IRR menunjukkan persentase, NPV menunjukkan nilai rupiah.
• IRR punya keterbatasan, misalnya asumsi reinvestasi dan kemungkinan muncul banyak nilai IRR.
• Pajak, perizinan, dan risiko kontrak perlu masuk ke arus kas agar IRR realistis.
• Konsultasikan aspek hukum proyek sebelum mengambil keputusan investasi.

Referensi

1. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 25 Tahun 2007 tentang Penanaman Modal.
2. Republik Indonesia. Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan. Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan: pajak.go.id.
3. Republik Indonesia. Peraturan Pemerintah Nomor 5 Tahun 2021 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko.
4. Republik Indonesia. Peraturan Presiden Nomor 38 Tahun 2015 tentang Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha dalam Penyediaan Infrastruktur.
5. Bank Indonesia. BI-Rate dan Suku Bunga Acuan. bi.go.id.
6. Brigham, E. F., & Houston, J. F. Dasar-Dasar Manajemen Keuangan (Fundamentals of Financial Management). Salemba Empat.