PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik untuk perbuatan hukum tertentu atas tanah dan satuan rumah susun.
Kamu akan bertemu dengan pejabat ini ketika membeli rumah, menerima hibah tanah, atau membagi harta warisan berupa lahan.
Banyak orang masih keliru membedakan PPAT dengan notaris, dan kekeliruan itu sering berujung pada langkah administrasi yang salah.
Intinya begini. PPAT membuat akta yang menjadi syarat untuk mendaftarkan perubahan data tanah di Kantor Pertanahan. Sebagai penulis dengan latar belakang hukum, saya menilai peran ini sangat menentukan.
Satu akta yang keliru bisa memicu sengketa bertahun-tahun, lengkap dengan biaya dan tenaga yang terkuras. Karena itu, kenali dulu siapa PPAT, apa tugasnya, dan bagaimana orang bisa menjabat sebagai PPAT.
Baca juga: Jual Beli Tanah Tanpa Sertifikat: Bahaya dan Cara Mengurusnya
Pengertian PPAT Menurut Hukum Indonesia
Definisi PPAT tercantum dalam Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan PPAT. Pemerintah kemudian mengubah aturan itu lewat Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016.
Menurut ketentuan tersebut, PPAT adalah pejabat umum yang diberi wewenang membuat akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu. Objeknya berupa hak atas tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
Akta otentik punya kekuatan pembuktian yang sempurna. Kalau ada pihak yang membantah isinya, pihak itulah yang harus membuktikan bantahannya di pengadilan.
Akta PPAT juga menjadi dasar pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah menegaskan hal ini.
Tanpa akta PPAT, peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, atau hibah pada umumnya tidak bisa kamu daftarkan.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
Jenis-Jenis PPAT
Peraturan membagi PPAT ke dalam tiga jenis. Masing-masing memegang kewenangan yang berbeda.
- PPAT: pejabat yang diangkat Menteri yang membidangi agraria/pertanahan dan bertugas di daerah kerja tertentu.
- PPAT Sementara: pejabat pemerintah yang ditunjuk untuk daerah yang belum memiliki cukup PPAT, misalnya camat atau kepala desa.
- PPAT Khusus: pejabat Badan Pertanahan Nasional yang ditunjuk untuk melayani program pemerintah tertentu, misalnya Kepala Kantor Pertanahan.
Tugas PPAT dalam Pendaftaran Tanah
Pasal 2 Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 mengatur tugas PPAT. Tugas pokoknya adalah melaksanakan sebagian kegiatan pendaftaran tanah.
PPAT menjalankannya dengan membuat akta sebagai bukti bahwa perbuatan hukum tertentu sudah terjadi. Setelah itu, akta tersebut menjadi bahan untuk memperbarui data pendaftaran tanah.
Ada delapan perbuatan hukum yang aktanya dibuat oleh PPAT:
- Jual beli.
- Tukar menukar.
- Hibah.
- Pemasukan ke dalam perusahaan (inbreng).
- Pembagian hak bersama.
- Pemberian Hak Guna Bangunan atau Hak Pakai atas tanah Hak Milik.
- Pemberian Hak Tanggungan.
- Pemberian kuasa membebankan Hak Tanggungan.
Satu hal lagi patut kamu ketahui. Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan mengharuskan pemberian Hak Tanggungan dituangkan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan atau APHT.
PPAT yang menyusun akta itu. Bank biasanya meminta APHT ketika kamu mengajukan kredit dengan jaminan sertifikat tanah.
Kewajiban Menyampaikan Akta
Tugas PPAT masih berlanjut setelah kamu menandatangani akta. PPAT wajib menyerahkan akta beserta dokumen pendukungnya ke Kantor Pertanahan.
Batas waktunya tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani, sesuai Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Dengan begitu, proses balik nama bisa segera berjalan.
Wewenang PPAT dan Batasannya
Wewenang PPAT memiliki lingkup tersendiri. Pasal 3 dan Pasal 4 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 menyebut PPAT hanya berwenang membuat akta untuk tanah dan satuan rumah susun yang berada di daerah kerjanya.
Sejak Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016, daerah kerja PPAT adalah satu wilayah provinsi. Tempat kedudukannya berada di kabupaten atau kota dalam provinsi tersebut.
Ambil contoh PPAT berkedudukan di Kota Surabaya. Daerah kerjanya meliputi seluruh Provinsi Jawa Timur, sehingga ia boleh membuat akta jual beli untuk tanah di Kabupaten Sidoarjo. Namun, ia tidak boleh membuat akta untuk tanah di Jawa Tengah.
Penjelasan Pasal 4 ayat (1) menegaskan bahwa akta yang melanggar batas ini tidak sah dan tidak dapat menjadi dasar pendaftaran. Maka sebelum bertransaksi, cocokkan provinsi lokasi tanahmu dengan daerah kerja PPAT pilihanmu.
PPAT Khusus bekerja dengan batasan yang lebih sempit. Mereka hanya berwenang membuat akta untuk perbuatan hukum yang tertulis dalam surat penunjukannya. PPAT Sementara, di sisi lain, menjalankan tugas di wilayah yang belum punya cukup PPAT.
Perbedaan PPAT dan Notaris
Banyak orang mengira PPAT dan notaris itu jabatan yang sama. Faktanya, keduanya punya dasar hukum yang terpisah.
Notaris membuat akta otentik di berbagai bidang berdasarkan Undang-Undang Jabatan Notaris. PPAT fokus pada akta yang berkaitan dengan hak atas tanah.
Memang, PPAT boleh merangkap jabatan sebagai notaris di tempat kedudukan notaris. Karena itu, kamu sering menemukan keduanya di satu kantor yang sama.
Syarat Menjadi PPAT
Kamu tertarik berkarier sebagai PPAT? Mulailah dari syaratnya. Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 mengatur syarat menjadi PPAT, dan aturan teknisnya ada di Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 20 Tahun 2018 tentang Tata Cara Ujian, Magang, Pengangkatan, Pengangkatan Kembali, dan Perpanjangan Masa Jabatan PPAT.
Calon PPAT harus memenuhi hal-hal berikut:
- Berkewarganegaraan Indonesia.
- Berusia paling rendah 22 tahun.
- Berkelakuan baik, dibuktikan dengan surat keterangan dari instansi kepolisian setempat.
- Tidak pernah dipidana penjara berdasarkan putusan berkekuatan hukum tetap karena tindak pidana yang diancam pidana penjara lima tahun atau lebih.
- Sehat jasmani dan rohani.
- Berijazah sarjana hukum dan lulusan S2 kenotariatan, atau lulusan program pendidikan khusus PPAT yang diselenggarakan kementerian bidang agraria/pertanahan.
- Lulus ujian PPAT yang diselenggarakan Kementerian ATR/BPN.
- Sudah magang atau bekerja sebagai karyawan kantor PPAT paling sedikit satu tahun setelah lulus pendidikan kenotariatan.
Selain syarat di atas, PPAT dilarang merangkap sejumlah jabatan atau profesi. Larangan itu mencakup advokat, konsultan hukum, pegawai negeri, pegawai BUMN, BUMD, dan swasta, serta pejabat negara.
Pimpinan sekolah atau perguruan tinggi, surveyor berlisensi, penilai tanah, dan mediator juga masuk daftar tersebut. Ketentuan teknis bisa berubah sewaktu-waktu. Cek selalu pengumuman resmi Kementerian ATR/BPN sebelum kamu mendaftar.
Cara Menjadi PPAT: Tahapan dari Awal hingga Diangkat
Syarat sudah jelas, sekarang soal urutan langkahnya. Cara menjadi PPAT umumnya berjalan seperti berikut:
- Selesaikan pendidikan. Raih gelar sarjana hukum, lalu tempuh S2 kenotariatan atau program pendidikan khusus PPAT dari Kementerian ATR/BPN.
- Ikuti ujian PPAT. Daftar lewat laman resmi Kementerian ATR/BPN dan ikuti ketentuan pengumuman yang berlaku.
- Jalani magang. Kamu magang atau bekerja di kantor PPAT paling sedikit satu tahun, dengan tata cara sesuai Permen ATR/BPN Nomor 20 Tahun 2018.
- Ajukan permohonan pengangkatan. Lengkapi dokumen, lalu kirim lewat kanal resmi Kementerian.
- Terima Surat Keputusan pengangkatan. Setelah itu, kamu mengucapkan sumpah jabatan di hadapan Menteri atau pejabat yang ditunjuk.
- Mulai menjalankan jabatan. Sejak saat itu kamu boleh membuat akta di daerah kerja yang sudah ditetapkan.
Menurut saya, magang adalah tahap yang paling menentukan. Di situlah calon PPAT belajar memeriksa sertifikat, memverifikasi identitas para pihak, dan menyusun akta yang rapi. Keterampilan semacam ini sulit didapat dari buku saja.
Jasa Pendampingan dan Konsultan Hukum Profesional, Didampingi Advokat Resmi. KLIK DI SINI!
FAQ (Frequently Asked Questions)
Apa bedanya PPAT dan notaris?
PPAT membuat akta yang berkaitan dengan hak atas tanah dan satuan rumah susun. Notaris membuat akta otentik di bidang yang lebih luas. Untuk urusan jual beli tanah, kamu biasanya menyelesaikannya di PPAT.
Apakah jual beli tanah harus melalui PPAT?
Ya, jika kamu ingin mendaftarkan peralihan haknya. Pasal 37 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 menyatakan bahwa peralihan hak karena jual beli hanya dapat didaftarkan bila dibuktikan dengan akta PPAT.
Lelang menjadi pengecualian. Ayat (2) memang memberi ruang pengecualian dalam keadaan tertentu bagi Kepala Kantor Pertanahan, tetapi itu bukan jalur umum.
Berapa lama PPAT wajib menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan?
Paling lambat tujuh hari kerja sejak akta ditandatangani, berdasarkan Pasal 40 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997.
Kesimpulan
PPAT adalah pejabat kunci dalam transaksi tanah di Indonesia. Tugas PPAT mencakup pembuatan akta untuk jual beli, hibah, hingga Hak Tanggungan.
Wewenang PPAT dibatasi oleh daerah kerjanya, yaitu satu wilayah provinsi. Bagi kamu yang ingin menjadi PPAT, jalurnya menuntut pendidikan, ujian, dan magang yang serius.
Saran saya sederhana. Sebelum bertransaksi, pastikan PPAT pilihanmu memiliki SK pengangkatan dan daerah kerja yang mencakup provinsi lokasi tanah.
Periksa juga dokumen tanah sebelum menandatangani akta. Menurut saya, biaya konsultasi di awal jauh lebih murah daripada biaya sengketa di kemudian hari.
Transaksi tanah sering melibatkan dokumen berbahasa asing, terutama jika salah satu pihak adalah warga negara asing atau perusahaan luar negeri.
Kalau kamu butuh terjemahan dokumen yang sah dan akurat, tim kami siap membantu. Klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website untuk berdiskusi dengan kami.
Baca juga: Perkawinan Campur dan Kepemilikan Properti: Aturan dan Risiko Hukumnya
Ringkasan
- PPAT adalah pejabat umum yang berwenang membuat akta otentik terkait hak atas tanah dan Hak Milik atas Satuan Rumah Susun.
- Dasar hukum utamanya adalah PP Nomor 37 Tahun 1998 sebagaimana diubah dengan PP Nomor 24 Tahun 2016.
- Ada tiga jenis PPAT: PPAT, PPAT Sementara, dan PPAT Khusus.
- Tugas pokok PPAT adalah membuat akta atas delapan perbuatan hukum, seperti jual beli, hibah, dan pemberian Hak Tanggungan.
- Wewenang PPAT terbatas pada tanah dalam daerah kerjanya, yaitu satu wilayah provinsi.
- PPAT wajib menyampaikan akta ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja sesuai PP Nomor 24 Tahun 1997.
- Cara menjadi PPAT meliputi pendidikan, ujian, magang minimal satu tahun, permohonan pengangkatan, dan sumpah jabatan.
- Aturan teknis pengangkatan mengacu pada Permen ATR/BPN Nomor 20 Tahun 2018.
Referensi
- Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pejabat Pembuat Akta Tanah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan atas Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998. Tersedia di peraturan.go.id.
- Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah (Pasal 37 dan Pasal 40).
- Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala BPN Nomor 20 Tahun 2018 tentang Tata Cara Ujian, Magang, Pengangkatan, Pengangkatan Kembali, dan Perpanjangan Masa Jabatan PPAT. Tersedia di JDIH Kementerian ATR/BPN: jdih.atrbpn.go.id.
- Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah.
- Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria.
- Kementerian ATR/BPN, laman pengangkatan PPAT: pengangkatanppat.atrbpn.go.id.
