Menyewakan unit apartemen secara harian melalui aplikasi seperti Airbnb, Agoda, atau Booking.com terlihat sederhana. Anda memasang foto, menentukan harga per malam, lalu tamu datang.
Namun di mata hukum, kegiatan ini masuk ke kategori usaha akomodasi.
Pemerintah, pengelola gedung, dan pemerintah daerah masing-masing punya aturan yang perlu Anda penuhi sebelum unit tersebut boleh disewakan harian.
Pertanyaan yang paling sering muncul adalah apakah sewa apartemen harian itu ilegal. Jawabannya bergantung pada tiga hal: fungsi bangunan apartemen Anda, aturan internal gedung, dan kelengkapan izin usaha yang Anda miliki.
Artikel ini membahas ketiganya secara berurutan, lengkap dengan regulasi terbaru dan cara mengurus izin usaha akomodasi non-hotel.
Apakah Sewa Apartemen Harian Ilegal?
Belum ada satu pasal khusus yang menyebut kata “Airbnb” dalam undang-undang di Indonesia.
Meski begitu, praktik menyewakan kamar atau unit untuk menginap dengan bayaran harian sudah dikenal sebagai usaha akomodasi.
Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan menempatkan penyediaan akomodasi sebagai salah satu jenis usaha pariwisata, sehingga pelakunya harus terdaftar dan memenuhi standar usaha.
Ada satu hal lagi yang perlu Anda perhatikan. Apartemen berstatus rumah susun, dan pengelolaannya berada di tangan Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun (P3SRS).
Menurut Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, pemilik dan penghuni wajib membentuk perhimpunan ini, dan penghuni baru wajib bergabung menjadi bagian dari P3SRS berdasarkan Pasal 74 ayat (1) UU Rusun.
Perhimpunan inilah yang menyusun tata tertib hunian, termasuk soal masa sewa minimal.
Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman juga menerbitkan Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tentang pengelolaan rumah susun milik serta P3SRS.
Aturan ini antara lain mengatur bahwa pengurusan rusun yang tingkat huniannya mencapai 50 persen wajib diserahkan pengembang kepada P3SRS.
Artinya, semakin banyak gedung yang berada di bawah kendali perhimpunan pemilik dan penghuni, sehingga aturan internal gedung makin menentukan boleh atau tidaknya sewa harian.
Pandangan pelaku industri sejalan dengan hal ini. Ketua Umum Perhimpunan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI), Hariyadi Sukamdani, menyatakan pada Desember 2025 bahwa “Akomodasi bersifat harian itu harus berbentuk hotel”.
Ia juga mencontohkan Singapura, yang memakai patokan sewa minimal tiga bulan agar suatu properti diperlakukan sebagai apartemen hunian.
Menurut dia, warga apartemen dapat ikut melapor kepada pemerintah bila menemukan unit yang disewakan harian.
Pendapat ini memperlihatkan bahwa pelaku hotel menginginkan pemisahan yang jelas antara hunian dan penginapan.
Jadi, sewa harian di apartemen hunian tanpa izin usaha dan tanpa persetujuan pengelola berisiko melanggar aturan.
Sebaliknya, apartemen yang memang dikelola sebagai apartemen hotel (apartel atau kondotel) dan unit yang izin operasionalnya sudah sesuai dapat menyewakan kamar secara harian secara sah.
Aturan Airbnb di Indonesia dan Status Platformnya
Banyak pemilik unit bertanya apakah Airbnb dilarang di Indonesia. Menteri Pariwisata Widiyanti Putri Wardhana menjelaskan pada Februari 2026 bahwa yang dilarang adalah menjual atau mempromosikan akomodasi tanpa izin, sedangkan platformnya sendiri tetap boleh beroperasi.
Platform diminta menghapus listing yang tidak berizin.
Sikap itu diwujudkan pada Mei 2026. Kementerian Pariwisata menyatakan telah mendata sekitar 1.600 pelaku usaha tanpa izin yang dipasarkan lewat agen perjalanan daring (OTA), dan listing yang tetap tidak berizin akan dihapus per Agustus 2026.
Kelompok yang disasar mencakup vila, homestay, guest house, rumah sewa harian, apartemen harian, hingga kos-kosan yang beroperasi seperti penginapan.
Sejak pengumuman itu, OTA tidak boleh lagi menerima merchant baru tanpa nomor NIB dan KBLI.
Batas waktunya sempat bergeser beberapa kali, dari akhir Maret ke akhir Mei, lalu ke akhir Juli 2026, sesuai kesepakatan dengan sembilan OTA.
Karena kebijakan ini bergerak cepat, periksa kembali pengumuman terbaru Kementerian Pariwisata dan ketentuan di aplikasi yang Anda pakai.
Ke depan, pemerintah menyiapkan sistem verifikasi berbasis API yang menghubungkan data OTA dengan sistem OSS. Sistem ini ditargetkan berjalan pada Juni 2027, dan setelah aktif, OTA wajib memastikan tidak ada akomodasi yang dipasarkan tanpa NIB sah dan KBLI yang sesuai.
Pemilik akomodasi juga perlu mengisi tiga data utama, yaitu NIB, KBLI, dan Nomor Kegiatan Usaha (NKU).
Airbnb sendiri menyebutkan dalam ketentuan layanannya bahwa tuan rumah bertanggung jawab memahami dan mematuhi hukum, aturan, dan kontrak yang berlaku, termasuk aturan asosiasi kondominium yang dapat membatasi atau melarang sewa jangka pendek.
Jadi, bila tata tertib gedung melarang sewa harian, pemasangan listing di platform tidak mengubah larangan tersebut.
KBLI Sewa Apartemen Harian
Kesalahan memilih KBLI adalah hambatan yang paling sering muncul saat mengurus izin.
Kode KBLI harus dipilih berdasarkan kegiatan yang sungguh dijalankan, dan nama properti belum tentu menggambarkan jenis layanannya.
Kesalahan kecil seperti alamat berbeda, luas bangunan tidak sesuai, atau kode KBLI keliru dapat menghambat penerbitan izin.
Ada tiga kelompok yang paling relevan untuk unit apartemen:
1. Akomodasi Jangka Pendek dalam Bentuk Apartemen Hotel
Kelompok ini mencakup penyediaan akomodasi jangka pendek bagi umum yang mengelola dan memfungsikan apartemen sebagai hotel, seperti apartel atau kondotel.
Jika apartemen Anda dikelola sebagai apartel dengan operator, kelompok ini dapat menjadi pilihan yang sesuai.
2. Rumah Tinggal Sewa atau Homestay (KBLI 55201)
Kelompok ini mencakup penyediaan akomodasi jangka pendek bagi umum dengan pembayaran harian atau mingguan yang dilakukan perseorangan di rumah tinggal yang dihuni pemiliknya dan sebagian disewakan.
Karena pemilik harus ikut tinggal di rumah tersebut dan berinteraksi dengan tamu, KBLI ini kurang sesuai untuk unit apartemen yang dikosongkan dan khusus disewakan.
3. Akomodasi Jangka Pendek Lainnya (KBLI 55209)
Kelompok ini mencakup berbagai usaha akomodasi jangka pendek lainnya, seperti youth hostel, vila, bungalo, dan cottage.
OSS juga menjelaskan bahwa penyediaan akomodasi dengan furnitur, lengkap dengan dapur, baik dengan maupun tanpa jasa pramuwisma, termasuk dalam cakupan akomodasi jangka pendek.
Uraian tersebut dapat relevan untuk unit apartemen berperabot yang disewakan dalam jangka pendek, misalnya per malam.
Kode mana yang paling sesuai bergantung pada model usaha Anda, kepemilikan unit, dan hasil verifikasi di OSS.
Sebelum mendaftar, cocokkan uraian kegiatan pada kode tersebut dengan kegiatan yang benar-benar Anda jalankan.
Cara Mengurus Izin Usaha Akomodasi Non-Hotel
Urutan berikut merangkum alur yang umum dipakai.
Detail persyaratan dapat berbeda di tiap daerah dan bergantung pada tingkat risiko kegiatan usaha Anda di OSS.
1. Pastikan izin dari pengelola gedung.
Baca tata tertib dan anggaran rumah tangga P3SRS, lalu minta persetujuan tertulis.
Bila gedung melarang sewa harian, Anda perlu menyesuaikan model usaha, misalnya beralih ke sewa bulanan atau bekerja sama dengan operator apartel.
2. Cek fungsi dan peruntukan bangunan.
Periksa dokumen persetujuan bangunan gedung dan sertifikat laik fungsi, serta kesesuaian pemanfaatan ruang.
Apartemen yang berfungsi sebagai hunian dan berada di zona tertentu dapat memerlukan penyesuaian sebelum dipakai sebagai akomodasi.
Menurut sebuah panduan properti, bangunan tanpa izin komersial atau berada di zona perumahan dapat membuat operasional melanggar peraturan daerah.
3. Siapkan pelaku usaha.
Anda dapat mendaftar sebagai perseorangan atau membentuk badan usaha seperti CV atau PT.
Untuk skala yang lebih besar, badan usaha biasanya lebih tertata dari sisi pembukuan dan tanggung jawab.
4. Daftarkan usaha di OSS.
Buat akun, isi data usaha, pilih KBLI yang sesuai, lalu ikuti tahapan yang muncul di sistem untuk memperoleh NIB dan perizinan lanjutan.
5. Penuhi standar kegiatan usaha pariwisata.
Standar ini mengacu pada Permenpar 6/2025, dan pemenuhannya diperiksa dalam proses pengawasan. Siapkan hal-hal seperti kebersihan, keselamatan, dan identitas tamu.
6. Daftar pajak daerah.
Setelah usaha berjalan, daftarkan diri sebagai wajib pajak daerah sesuai ketentuan pemerintah kota atau kabupaten setempat.
7. Cantumkan data usaha di platform.
Isi NIB, KBLI, dan NKU pada akun host Anda agar listing lolos verifikasi OTA.
Kementerian Pariwisata menyatakan menyediakan pelatihan dan coaching clinic bagi pemilik akomodasi yang mengalami kendala.
Data per 20 Mei 2026 menunjukkan jumlah usaha akomodasi jangka pendek yang memiliki NIB naik 46,5 persen dibanding Maret 2025.
Kewajiban Pajak Sewa Apartemen Harian
Pendapatan dari sewa harian menimbulkan kewajiban pajak. Ada dua lapisan yang perlu Anda pahami.
1. Pajak Daerah
Jasa perhotelan dikenai Pajak Barang dan Jasa Tertentu (PBJT). Berdasarkan panduan Airbnb untuk Indonesia, cakupannya antara lain penyediaan akomodasi seperti hotel, vila, dan rumah sewa wisata.
Pajak dari tamu disetorkan kepada pemerintah daerah sesuai dengan peraturan daerah yang berlaku.
Karena tarif dan mekanisme pemungutannya dapat berbeda di setiap daerah, pemilik apartemen perlu mengecek ketentuan daerah tempat unit berada.
2. Pajak Penghasilan
Selain pajak daerah, penghasilan dari penyewaan apartemen juga dapat dikenai pajak penghasilan.
Ketentuan pajaknya bergantung pada bentuk dan karakter kegiatan usaha yang dijalankan.
Sewa jangka pendek dengan konsep akomodasi dapat memiliki perlakuan pajak yang berbeda dari penyewaan apartemen secara bulanan atau tahunan.
Karena ketentuan pajak penghasilan usaha kecil telah mengalami perubahan setelah PP Nomor 23 Tahun 2018, tarif dan masa berlaku fasilitas pajak perlu dikonfirmasi berdasarkan ketentuan yang berlaku saat ini.
Risiko Bila Menyewakan Tanpa Izin
Konsekuensinya datang dari beberapa arah. Dari sisi platform, listing yang tidak berizin dapat dihapus, dan pemesanan yang sudah berjalan mengikuti kebijakan tiap OTA.
Dari sisi gedung, sebuah ulasan properti mencatat bahwa sebagian pengelola menindak unit yang disewakan harian tanpa izin, dari peringatan hingga pemutusan listrik dan air.
Sedangkan dari sisi pajak, penghasilan yang tidak dilaporkan bisa berujung pemeriksaan dan denda.
Untuk persaingan usaha, PHRI menyebut hotel dan penginapan berizin menanggung biaya kepatuhan, seperti izin, pajak, dan standar usaha, sedangkan penginapan tanpa izin dapat menjual kamar lebih murah.
Sekretaris Jenderal PHRI Maulana Yusran menyampaikan bahwa penertiban ini menjadi momentum untuk menciptakan persaingan usaha yang lebih adil.
Pemerintah pun menyebut tujuan penertiban mencakup persaingan sehat, kepatuhan pajak, dan perlindungan konsumen.
Ringkasan
Sewa apartemen harian tidak otomatis ilegal, tetapi Anda perlu memenuhi tiga lapis aturan sekaligus.
Lapisan pertama adalah aturan gedung dan fungsi bangunan berdasarkan UU Rusun serta tata tertib P3SRS.
Lapisan kedua adalah izin usaha akomodasi lewat OSS, dengan dasar PP 28/2025, Permenpar 6/2025, dan KBLI 2025.
Sedangkan lapisan ketiga adalah kewajiban pajak daerah dan pajak penghasilan.
Referensi
- Peraturan Pemerintah Nomor 28 Tahun 2025 tentang Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko. Rujukan: https://legazy.co.id/artikel/izin-usaha-hotel-penginapan/ dan https://oss.go.id/id/kbli/detail/280da828-39fc-55b4-a306-8fc4acd1e77b
- Peraturan Menteri Pariwisata Nomor 6 Tahun 2025 tentang Standar Kegiatan Usaha, Tata Cara Pelaksanaan Pengawasan, dan Sanksi Administratif pada Penyelenggaraan Perizinan Berusaha Berbasis Risiko Sektor Pariwisata: https://peraturan.bpk.go.id/Details/331639/permenpar-no-6-tahun-2025 dan https://pasal.id/peraturan/permen/permenpar-no-6-tahun-2025
- Peraturan BPS Nomor 7 Tahun 2025 tentang KBLI 2025: https://infiniti.id/kbli/55201
- Undang-Undang Nomor 10 Tahun 2009 tentang Kepariwisataan
- Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (Pasal 74 ayat 1): https://www.99.co/id/panduan/peraturan-tinggal-di-apartemen/
- Permen PKP Nomor 4 Tahun 2025 tentang Pengelolaan Rumah Susun Milik serta P3SRS: https://lenteraesai.id/2025/05/30/permen-pkp-4-2025-jadi-angin-segar-bagi-pemilik-rusun/
- Klasifikasi KBLI di OSS (akomodasi jangka pendek, homestay, akomodasi lainnya): https://oss.go.id/en/kbli/detail/3fb29d0d-9628-4fab-a95e-ed2916c2c69f dan https://oss.go.id/en/kbli/detail/afca08df-45fa-497b-8ae9-f3ecc58834da
- KBLI apartemen hotel: https://dpb.unpad.ac.id/kbli2025/55204/
- Hariyadi Sukamdani (Ketua Umum PHRI), dikutip Beritasatu/Antara, 3 Desember 2025: https://www.beritasatu.com/lifestyle/2946144/atur-regulasi-airbnb-pemerintah-diminta-tiru-singapura
- Nyoman (P3RSI), Koridor.Online, 2024: https://www.koridor.online/p3rsi-ingatkan-pppsrs-dan-pengelola-apartemen-lebih-tegas-tegakkan-aturan-larangan-sewa-harian/
- Gunardi Lie dan Shefira Amalia Choirunnisa. 2026. “Perlindungan Hukum dan Kewajiban Perpajakan bagi Host Dalam Platform Airbnb di Indonesia.” SAKOLA: Journal of Sains Cooperative Learning and Law, Vol. 3 No. 1, Universitas Tarumanagara: https://www.researchgate.net/publication/405248237_Perlindungan_Hukum_dan_Kewajiban_Perpajakan_bagi_Host_Dalam_Platform_Airbnb_di_Indonesia
- ANTARA, 26 Mei 2026, penindakan 1.600 akomodasi tak berizin: https://www.antaranews.com/berita/5584055/kemenpar-tindak-1600-akomodasi-tak-berizin-dari-ota-per-agustus-2026
- Liputan6, 27 Mei 2026, tenggat dan data NIB, KBLI, NKU: https://www.liputan6.com/lifestyle/read/7329672/ribuan-akomodasi-tak-berizin-terancam-diblokir-per-1-agustus-2026-ota-wajib-tanggung-jawab
- RCTI+/IDXChannel, 28 Mei 2026, sistem verifikasi API dan data kenaikan NIB: https://www.rctiplus.com/news/detail/travel/5393081/kemenpar-buat-aplikasi-verifikasi–akomodasi-wisata-yang-dipasarkan-secara-online-wajib-berizin
- Bisnis.com, 5 Februari 2026, pernyataan Menpar soal platform: https://ekonomi.bisnis.com/read/20260205/12/1950158/menpar-tak-larang-operasional-airbnb-cs-saat-tertibkan-akomodasi-ilegal
- Kontan, 8 Juni 2026, pernyataan Sekjen PHRI Maulana Yusran: https://industri.kontan.co.id/news/akomodasi-ilegal-bakal-dihapus-dari-ota-phri-ciptakan-persaingan-yang-adil
- AFU.id, 8 Juni 2026: https://afu.id/humaniora/tak-berizin-ribuan-penginapan-di-airbnb-hingga-agoda-terancam-hilang-dari-aplikasi
- Ketentuan Layanan Airbnb (tanggung jawab hukum host): https://assets.airbnb.com/help/Terms_of_Service_for_Users_Outside_of_the_EEA_UK_and_Australia_-_Indonesian.pdf
- Airbnb, Responsible hosting in Indonesia (PBJT): https://www.airbnb.com/help/article/3242
- Pajakku, aturan pajak Airbnb: https://pajakku.com/artikel/belum-sumbang-pad-bagaimana-aturan-pajak-airbnb
- Properti1, legalitas Airbnb di apartemen: https://properti1.com/blog/legalitas-airbnb-di-unit-apartemen/
- LegalMP, KBLI hotel dan penginapan: https://legalmp.id/daftar-izin-usaha-hotel-dan-penginapan-kbli-2025-syarat-dan-alur-pengurusan/
