Banyak pemilik kos mengira urusan pajaknya sama persis dengan kontrakan. Akibatnya, mereka langsung memakai PPh final 10% tanpa mengecek apa pun. Padahal kos punya perlakuan sendiri.
Kos dikecualikan dari PPh final atas sewa tanah dan bangunan, tetapi ada dua kewajiban lain yang tetap berjalan. Yang pertama adalah PPh atas penghasilan usaha. Yang kedua adalah pajak daerah berupa PBJT jasa perhotelan, dengan tarif paling tinggi 10%.
Sebagai praktisi hukum, saya melihat kebingungan ini wajar. Aturannya tersebar di tiga lapisan: pajak pusat, pajak daerah, dan tafsir pemerintah daerah yang kerap berbeda satu sama lain.
Menebak-nebak jelas bukan pilihan bijak. Lebih baik kamu pahami dasar hukumnya dulu, lalu hitung kewajibanmu satu per satu. Mari kita bahas pelan-pelan.
Mengapa Pajak Kos-Kosan Berbeda dari Kontrakan
Pajak atas sewa tanah dan bangunan diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017. Pasal 2 ayat (1) menetapkan PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan. Aturan ini berlaku untuk sewa kontrakan, toko, gudang, dan sejenisnya.
Baca Juga: Pajak Apartemen: PBB, BPHTB, dan Pajak Sewa Pemilik
Lalu bagaimana dengan kos? Pasal 2 ayat (3) mengecualikan jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya. Penjelasan pasal itu menyebut rumah kos masuk kategori tersebut.
Direktorat Jenderal Pajak (DJP) juga menyampaikan hal yang sama di situs resminya. Jadi, penghasilan dari kos tidak kena PPh final 10% menurut PP 34/2017.
Dikecualikan Tetap Harus Melapor
Banyak orang salah paham di titik ini. Pengecualian itu hanya menyangkut tarif final 10%. Ia tidak menghapus kewajiban PPh secara keseluruhan.
DJP menegaskan bahwa penghasilan kos adalah penghasilan usaha. Karena itu, kamu tetap wajib melaporkannya dan membayar pajak sesuai skema yang berlaku bagi usahamu.
PPh atas Usaha Kos-Kosan
Skema PPh yang cocok bergantung pada dua hal, yaitu omzet tahunan dan bentuk pemilik usahanya. Secara garis besar ada dua jalur. Omzet sampai Rp4,8 miliar setahun boleh memakai tarif final UMKM. Omzet di atas itu masuk tarif umum.
Jalur PPh Final UMKM 0,5%
Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022 menetapkan tarif final 0,5% dari omzet bruto. Pemilik kos berstatus orang pribadi mendapat tambahan fasilitas.
Omzet sampai Rp500 juta dalam satu tahun pajak tidak dikenai PPh. Pajak baru dihitung atas bagian yang melewati angka tersebut. Setorannya dilakukan tiap bulan, lalu dilaporkan di SPT Tahunan.
Satu catatan penting. Batas Rp500 juta hanya berlaku untuk orang pribadi. Kalau kosmu dikelola lewat CV atau PT, fasilitas itu tidak berlaku.
Tarif final UMKM juga punya batas jangka waktu pemakaian, jadi cek dulu statusmu di aturan terbaru sebelum menghitung.
Jalur Tarif Umum Pasal 17
Begitu omzet melewati Rp4,8 miliar, tarif final 0,5% tidak bisa dipakai lagi. Penghasilan kena pajak dihitung dari laba bersih. Orang pribadi memakai tarif progresif Pasal 17 UU PPh, sedangkan badan usaha memakai tarif umum badan.
Di jalur ini, pembukuan yang rapi menjadi keharusan. Pisahkan biaya perawatan, listrik, air, gaji penjaga, dan penyusutan bangunan supaya laba bersihmu tercatat jelas.
PBJT Jasa Perhotelan: Pajak Daerah untuk Kos
Selain PPh, kos juga berurusan dengan pajak daerah. Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan
Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah (UU HKPD) mengatur PBJT atas jasa perhotelan.
Pasal 53 ayat (1) huruf j memasukkan tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel ke dalam objek pajak ini. Tarifnya ditentukan perda masing-masing daerah, dengan batas atas 10%.
Aturan lama ternyata berbeda. Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 hanya mengenakan pajak hotel pada rumah kos dengan jumlah kamar lebih dari 10. UU HKPD tidak lagi menyebut batas itu.
Direktorat Jenderal Perimbangan Keuangan (DJPK) Kemenkeu pernah menyatakan bahwa daerah boleh memungut pajak atas kos, bahkan untuk satu unit saja.
Tafsir yang Belum Seragam
Di sinilah persoalannya muncul. Kementerian Dalam Negeri pernah menyatakan kos bukan objek PBJT. DJPK menyimpulkan sebaliknya, yaitu kos termasuk objek PBJT.
Sejumlah daerah sudah mengambil sikap. DKI Jakarta, lewat Perda Nomor 1 Tahun 2024, memungut pajak atas kos tanpa batas jumlah kamar.
Penjelasan UU HKPD turut memuat catatan yang perlu kamu perhatikan. Persewaan rumah, apartemen, atau kondominium lebih dari satu bulan tidak termasuk objek PBJT jasa perhotelan.
Apakah catatan ini berlaku untuk kos bulanan, semuanya kembali ke perda dan kebijakan pemda setempat. Cara paling aman adalah bertanya langsung ke Bapenda atau dinas pendapatan daerahmu.
Cara Menghitung Pajak Kos-Kosan
PPh dan PBJT dihitung terpisah, sesuai jenis pajaknya. Contoh berikut akan memudahkan.
Pak Budi, orang pribadi, punya kos 20 kamar. Tarif sewanya Rp3.000.000 per kamar per bulan, dan semua kamar terisi sepanjang tahun.
Langkah 1: Hitung Omzet Setahun
Omzet = 20 kamar × Rp3.000.000 × 12 bulan = Rp720.000.000.
Langkah 2: Hitung PPh Final 0,5%
Omzet sampai Rp500 juta tidak dikenai pajak. Sisanya, Rp720.000.000 dikurangi Rp500.000.000, yaitu Rp220.000.000, menjadi dasar pengenaan. PPh final = 0,5% × Rp220.000.000 = Rp1.100.000 per tahun.
Langkah 3: Hitung PBJT
Misalkan perda setempat menetapkan tarif 10%. PBJT per kamar per bulan = 10% × Rp3.000.000 = Rp300.000. Untuk 20 kamar, totalnya Rp6.000.000 per bulan. Pemilik memungut pajak ini dari penyewa, lalu menyetorkannya ke kas daerah.
Perhatikan perbandingannya. Dalam contoh ini, beban PBJT jauh lebih besar daripada PPh final. Meski begitu, PBJT dibebankan kepada penyewa. Cantumkan komponen pajak itu dengan jelas di tagihan atau perjanjian sewa, supaya tidak ada sengketa di kemudian hari.
Kewajiban Lain dan Kesalahan yang Sering Terjadi
Selain urusan tarif, ada kewajiban administratif yang sering terlupa. Ini daftarnya.
- Memiliki NPWP dan melaporkan penghasilan kos di SPT Tahunan.
- Menyetor PPh final setiap bulan sebelum jatuh tempo.
- Mendaftarkan usaha kos ke pemerintah daerah untuk keperluan PBJT.
- Membayar Pajak Bumi dan Bangunan sesuai ketentuan daerah.
- Menyimpan bukti sewa, kuitansi, dan catatan omzet.
Dari pengalaman, ada tiga kesalahan yang paling sering muncul. Pemilik kos memakai PPh final 10% untuk usahanya.
Ada juga yang tidak melaporkan omzet karena merasa masih di bawah batas. Sisanya mengabaikan PBJT karena kosnya tergolong kecil. Ketiganya bisa berujung pada koreksi pajak dan sanksi administratif.
FAQ (Frequently Asked Questions)
Apakah pemilik kos wajib bayar PPh final 10%?
Tidak. PP 34/2017 mengecualikan jasa penginapan, termasuk rumah kos, dari PPh final 10% atas sewa tanah dan bangunan. Penghasilan kos tetap dikenai PPh sesuai skema usaha.
Apakah kos kecil dengan omzet di bawah Rp500 juta kena pajak?
Untuk PPh, pemilik orang pribadi dengan omzet sampai Rp500 juta setahun tidak membayar PPh final UMKM. Penghasilannya tetap harus dilaporkan di SPT Tahunan. Soal PBJT, jawabannya ada di perda daerahmu.
Siapa yang menanggung PBJT jasa perhotelan?
Secara prinsip, penyewa kos menanggungnya sebagai konsumen jasa. Pemilik kos berperan sebagai pemungut dan menyetorkannya ke pemerintah daerah.
Penutup
Pajak kos-kosan terdiri atas dua lapis. Lapisan pertama adalah PPh atas penghasilan usaha, bukan PPh final 10% sewa bangunan. Lapisan kedua adalah PBJT jasa perhotelan, dengan tarif maksimal 10% yang ditetapkan lewat perda. Saran saya sederhana: catat omzet tiap bulan, pilih skema PPh yang sesuai, lalu konfirmasikan aturan PBJT ke Bapenda setempat.
Menurut saya, pajak sebaiknya masuk dalam perencanaan usaha sejak awal. Pemilik yang tertib biasanya jauh lebih tenang ketika ada pemeriksaan. Yang abai? Mereka sering menemukan tagihan menumpuk setelah bertahun-tahun.
Masih bingung menentukan skema pajak untuk kosmu? Jangan menebak sendiri. Klik poster yang tersedia di halaman ini atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website. Kami siap membantu kamu menghitung kewajiban pajaknya dengan tepat.
Baca Juga: Pajak Yayasan: Jenis, Tarif, dan Kewajiban Pelaporannya
Ringkasan
- Kos dikecualikan dari PPh final 10% sewa tanah dan bangunan menurut PP 34/2017.
- Pengecualian itu tidak membebaskan kos dari PPh. Penghasilan kos tetap tergolong penghasilan usaha.
- Pemilik orang pribadi dengan omzet sampai Rp4,8 miliar dapat memakai tarif final 0,5% menurut PP 55/2022.
- Omzet sampai Rp500 juta setahun tidak dikenai PPh bagi pemilik orang pribadi.
- Omzet di atas Rp4,8 miliar memakai tarif umum berdasarkan laba bersih.
- PBJT jasa perhotelan menurut UU HKPD dapat dikenakan pada kos dengan tarif paling tinggi 10%.
- Tafsir PBJT atas kos berbeda antardaerah, jadi pemilik perlu mengecek perda setempat.
- Pembukuan rapi dan pelaporan SPT tepat waktu mengurangi risiko sanksi.
Referensi
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan: https://peraturan.bpk.go.id/Download/54909/PP%20Nomor%2034%20Tahun%202017.pdf
- Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022 tentang Penyesuaian Pengaturan di Bidang Pajak Penghasilan.
- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
- Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
- Direktorat Jenderal Pajak, PPh atas Kontrakan Bukan Pajak Baru, Apa Bedanya dengan Rumah Kos?: https://www.pajak.go.id/en/node/120386
- Kementerian Keuangan, Mengurai Ketentuan Pajak Sewa Tanah dan Bangunan: https://opini.kemenkeu.go.id/pages/read/mengurai-ketentuan-pajak-sewa-tanah-dan-bangunan
- Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
