Bayangkan kamu harus mentransfer puluhan juta rupiah ke orang yang baru kamu kenal lewat chat. Ragu? Wajar sekali.
Penjual pun punya kecemasan yang sama. Barang sudah dikirim, tetapi uangnya belum juga masuk.
Untuk situasi seperti ini, ada escrow account. Escrow account adalah rekening penampung yang menyimpan dana transaksi untuk sementara. Dana baru berpindah ke penerima setelah kedua pihak memenuhi syarat yang sudah mereka sepakati.
Sebagai praktisi hukum, saya melihat escrow account sebagai salah satu alat pengaman transaksi yang paling masuk akal. Saya sering menemukan kasus sengketa yang sebenarnya bisa dicegah sejak awal. Syaratnya cuma satu, yaitu perjanjian yang disusun dengan rapi.
Di artikel ini, kita bahas pengertian, fungsi, dasar hukum, dan cara kerja rekening bersama dengan bahasa yang mudah diikuti.
Pengertian Escrow Account
Escrow account sering juga disebut rekening bersama. Rekening ini dibuka khusus untuk tujuan tertentu. Isinya dana yang dipercayakan kepada bank atau pihak ketiga, lengkap dengan persyaratan yang harus dipenuhi sebelum dana dicairkan.
DJKN Kementerian Keuangan memberi penjelasan serupa dalam kajiannya tentang transaksi lelang. Istilah ini juga pernah muncul dalam penjelasan Pasal 1 angka 2 PBI No. 3/11/PBI/2001. Sementara itu, Permen ESDM No. 4 Tahun 2023 mendefinisikannya sebagai rekening yang dibuka di bank berdasarkan kesepakatan penyetor dan pihak berkepentingan.
Dalam praktiknya, ada tiga pihak yang terlibat:
- Penyetor dana, biasanya pembeli.
- Penerima dana, biasanya penjual.
- Pihak ketiga yang netral, yaitu bank atau agen escrow.
Selama transaksi berjalan, uang tidak dipegang penjual dan tidak pula dipegang pembeli. Pihak ketiga menjaganya. Dana dilepas hanya jika isi perjanjian sudah terpenuhi.
Baca Juga: Term Sheet Adalah: Pengertian, Isi, dan Contoh Klausulnya
Fungsi Escrow Account dalam Transaksi
Fungsi escrow account berpusat pada satu hal, yaitu kepastian. Setiap pihak tahu uangnya aman dan tahu kapan uang itu bergerak. Risiko wanprestasi pun menyusut drastis.
Berikut peran utamanya:
- Melindungi pembeli. Dana tetap tertahan sampai barang, jasa, atau dokumen diterima sesuai kesepakatan.
- Melindungi penjual. Dana sudah tersedia sebelum penjual menyerahkan objek transaksi.
- Membangun kepercayaan. Dua pihak yang baru kenal pun berani bertransaksi.
- Memudahkan pengembalian dana. Transaksi batal? Pihak ketiga mengembalikan uang sesuai perjanjian.
- Merapikan bukti. Setiap aliran dana dan perintah pencairan tercatat jelas.
Fungsi lainnya menyangkut pengawasan. Di sektor energi, misalnya, regulator mewajibkan rekening bersama untuk komitmen tertentu. Tujuannya supaya dana tidak dipakai untuk keperluan lain.
Dasar Hukum Escrow Account di Indonesia
Sampai hari ini, Indonesia belum punya satu undang-undang khusus yang mengatur escrow account secara menyeluruh. Praktiknya bertumpu pada hukum perjanjian dan aturan sektoral yang tersebar. Karena itu, kamu perlu tahu landasan mana yang bisa dipakai.
Hukum Perjanjian dalam KUH Perdata
Pasal 1320 KUH Perdata menetapkan empat syarat sah perjanjian: kesepakatan, kecakapan, hal tertentu, dan sebab yang halal. Pasal 1338 KUH Perdata melanjutkan bahwa perjanjian yang sah mengikat para pihak seperti undang-undang.
Maka, perjanjian escrow menjadi dokumen paling penting. Di dalamnya tertulis kapan bank wajib mencairkan dana dan kapan wajib mengembalikannya. Kalau isinya samar, sengketa tinggal menunggu waktu.
Regulasi Sektoral
Beberapa aturan menyebut atau mewajibkan mekanisme rekening bersama:
- PP No. 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik. Aturan ini memuat mekanisme pengembalian dana konsumen, termasuk lewat rekening jaminan (escrow).
- Permen ESDM No. 4 Tahun 2023. Aturan ini mengatur escrow account di sektor energi.
- Permen PUPR No. 11/PRT/M/2019. Aturan ini mengatur perjanjian pendahuluan jual beli rumah (PPJB).
Soal peralihan hak atas tanah, kajian akademik menyebut belum ada payung hukum spesifik untuk rekening bersama. Jadi, kekuatan escrow account sangat bergantung pada mutu perjanjian dan kebijakan bank yang kamu pilih.
Cara Kerja Escrow Account
Cara kerja escrow account terbilang sederhana. Meski begitu, setiap tahap sebaiknya terdokumentasi supaya tidak ada pihak yang bisa mengelak belakangan.
Alurnya seperti ini:
- Sepakati syarat transaksi. Tentukan objek, harga, jangka waktu, dan kondisi pencairan.
- Tandatangani perjanjian escrow. Pembeli, penjual, dan bank atau agen escrow ikut menandatangani.
- Setor dana ke rekening escrow. Bank memverifikasi setoran, lalu memberi tahu penjual.
- Serahkan objek transaksi. Bentuknya bisa barang, jasa, atau dokumen.
- Lakukan verifikasi. Pembeli atau pihak independen memastikan penyerahan sesuai perjanjian.
- Cairkan atau kembalikan dana. Bank menyalurkannya ke penjual, atau mengembalikannya ke pembeli jika transaksi batal.
Satu hal perlu kamu tahu. Bank hanya bergerak berdasarkan instruksi tertulis dalam perjanjian. Bank tidak menilai siapa yang benar saat terjadi perselisihan.
Karena itu, klausul pencairan harus jelas dan terukur. Tulis syaratnya sedetail mungkin.
Contoh Escrow Account dalam Jual Beli dan Bisnis
Escrow account dalam jual beli sudah dipakai di banyak bidang. Empat contoh berikut paling sering kamu temui.
Transaksi E-Commerce
Platform belanja online menahan dana pembeli di rekening penampung. Dana baru diteruskan ke penjual setelah barang sampai. Kalau barang bermasalah, pembeli bisa mengajukan pengembalian.
Jual Beli Properti
Pembeli dan penjual dapat memakai rekening bersama untuk menampung pembayaran sampai akta jual beli ditandatangani. Praktik ini butuh perjanjian tertulis yang rinci. Libatkan notaris atau PPAT sejak awal.
Proyek dan Kontrak Bisnis
Pemilik proyek menyetor dana ke rekening escrow. Kontraktor lalu menerima pembayaran bertahap sesuai progres pekerjaan.
Merger, Akuisisi, dan Sumber Daya Alam
Sebagian dana ditahan sebagai jaminan sampai kewajiban tertentu selesai. Di sektor sumber daya alam, regulasi juga mengatur rekening khusus untuk kewajiban tertentu.
Kelebihan dan Risiko Escrow Account
Escrow account memberi rasa aman. Meski begitu, kamu sebaiknya menimbang sisi risikonya sebelum memutuskan.
Kelebihan:
- Transaksi lebih transparan dan terdokumentasi.
- Risiko penipuan dan gagal bayar berkurang.
- Dana tetap aman selama sengketa diselesaikan.
Risiko:
- Biaya jasa bank atau agen escrow menambah beban transaksi.
- Pencairan bisa tertunda kalau para pihak berselisih.
- Perjanjian yang kabur membuka sengketa baru.
Pilih bank atau agen escrow yang kredibel. Cantumkan juga cara penyelesaian sengketa dalam perjanjian, misalnya mediasi atau arbitrase.
FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)
Apa beda escrow account dengan rekening biasa?
Rekening biasa dikuasai penuh pemiliknya. Escrow account dikelola pihak ketiga dan baru cair setelah syarat perjanjian terpenuhi.
Apakah escrow account sah secara hukum di Indonesia?
Sah, selama perjanjiannya memenuhi syarat Pasal 1320 KUH Perdata. Walau belum ada undang-undang khusus, prinsip kebebasan berkontrak dalam Pasal 1338 KUH Perdata menjadi pijakannya. Sejumlah regulasi sektoral juga sudah mengakui mekanisme ini.
Siapa yang menanggung biaya escrow account?
Para pihak menentukannya sendiri dalam perjanjian. Biasanya pembeli, penjual, atau keduanya berbagi biaya.
Kesimpulan
Escrow account melindungi dana sekaligus membangun kepercayaan dalam transaksi bernilai besar. Alurnya mudah diingat: dana disetor, syarat diverifikasi, lalu dana dicairkan atau dikembalikan. Karena regulasinya masih tersebar, perjanjian menjadi pegangan utama.
Menurut saya, setiap transaksi bernilai tinggi layak memakai rekening bersama, terutama kalau para pihak baru pertama kali bekerja sama. Namun, jangan anggap escrow account otomatis menyelesaikan semua masalah. Tanpa klausul pencairan, penyelesaian sengketa, dan pembagian risiko yang tegas, dana kamu bisa tertahan lama.
Langkah yang saya sarankan cukup sederhana. Minta ahli hukum meninjau draf perjanjian sebelum kamu menyetor sepeser pun.
Sedang menyiapkan transaksi dan masih ragu soal perjanjian escrow yang aman? Kamu tidak perlu menghadapinya sendirian. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini, dan tim kami siap membantu kamu menentukan langkah yang paling tepat.
Baca Juga: BUMN Adalah: Pengertian, Jenis, dan Dasar Hukumnya
Ringkasan
- Escrow account adalah rekening bersama yang menampung dana transaksi dan dikelola pihak ketiga netral.
- Rekening ini melindungi pembeli dan penjual dari risiko wanprestasi.
- Indonesia belum punya undang-undang khusus escrow account, sehingga praktiknya bertumpu pada KUH Perdata dan regulasi sektoral.
- Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata menjadi dasar keabsahan perjanjian escrow.
- Cara kerjanya meliputi kesepakatan, perjanjian, penyetoran, verifikasi, dan pencairan atau pengembalian dana.
- Escrow account banyak dipakai di e-commerce, properti, proyek bisnis, dan sektor sumber daya alam.
- Risiko utamanya berupa biaya tambahan dan perjanjian yang tidak jelas.
- Minta ahli hukum meninjau draf perjanjian sebelum kamu bertransaksi.
Referensi
- Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (Burgerlijk Wetboek), Pasal 1320 dan Pasal 1338.
- Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 2019 tentang Perdagangan Melalui Sistem Elektronik.
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 11/PRT/M/2019 tentang Sistem Perjanjian Pendahuluan Jual Beli Rumah.
- Peraturan Menteri ESDM Nomor 4 Tahun 2023. Dokumen tersedia di peraturan.go.id.
- Direktorat Jenderal Kekayaan Negara (DJKN) Kemenkeu, “Escrow Account sebagai Sarana Kemudahan Transaksi dalam Pelaksanaan Lelang”, djkn.kemenkeu.go.id.
- Peraturan Bank Indonesia Nomor 3/11/PBI/2001, sebagaimana dikaji dalam Indonesian Journal of Contemporary Law, Universitas Negeri Surabaya.
- Jurnal Notaire, Vol. 4 No. 3 (2021), Universitas Airlangga, tentang PPJB dan Permen PUPR 11/PRT/M/2019.
- Universitas Muhammadiyah Malang, “Kepastian Hukum Peralihan Jual Beli Hak atas Tanah Menggunakan Rekening Bersama (Studi Putusan Nomor 156/PK/PDT/2017)”, eprints.umm.ac.id.
