Bedanya HGB dan SHM sering jadi pertanyaan pertama saat orang hendak membeli properti. Sekilas keduanya sama-sama sertifikat tanah, padahal hak yang melekat sangat berlainan.
Sebagai praktisi hukum yang sering menangani transaksi properti, saya kerap bertemu pembeli yang baru sadar soal status tanah setelah akad. Kenapa? Karena mereka tidak memeriksa jenis haknya sejak awal.
Singkatnya, SHM adalah hak milik tanpa batas waktu. HGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah dengan jangka waktu tertentu.
Nah, di artikel ini kita bahas status hukum keduanya, perbedaan pentingnya, sampai cara meningkatkan HGB menjadi SHM. Kamu juga akan tahu dokumen apa saja yang perlu disiapkan.
Bedanya HGB dan SHM: Pengertian dan Dasar Hukum
Dasar hukum pertanahan di Indonesia adalah Undang-Undang Pokok Agraria atau UUPA. Aturan ini mengatur jenis hak atas tanah, termasuk hak milik dan hak guna bangunan.
Ketentuan yang lebih rinci tertuang dalam peraturan pemerintah tentang hak atas tanah dan pendaftaran tanah. Selain itu, Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) menerbitkan aturan teknis pelaksanaannya.
Dengan dasar itu, kamu bisa memahami posisi masing-masing sertifikat. Mari kita lihat satu per satu.
Apa Itu SHM
SHM atau Sertifikat Hak Milik adalah bukti kepemilikan tanah yang paling kuat. Hak milik bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh.
Pemegang SHM bebas memanfaatkan tanahnya sepanjang tidak melanggar hukum. Haknya tidak punya batas waktu.
Namun, hak milik pada dasarnya hanya boleh dimiliki warga negara Indonesia. Badan hukum umumnya tidak dapat memegang hak milik, kecuali badan hukum tertentu yang ditetapkan pemerintah.
Apa Itu HGB
HGB atau Hak Guna Bangunan memberi hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah yang bukan milik pemegangnya. Tanah itu bisa berupa tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah hak milik orang lain.
Hak ini punya jangka waktu tertentu dan dapat diperpanjang atau diperbarui. Pemegangnya bisa warga negara Indonesia maupun badan hukum Indonesia.
Menurut saya, HGB sering terlihat aman karena sertifikatnya resmi. Padahal, masa berlakunya menentukan nilai jangka panjang properti tersebut.
Perbedaan HGB dan SHM dari Berbagai Segi
Secara garis besar, bedanya HGB dan SHM mencakup jangka waktu, subjek hukum, dan kekuatan hak. Kita mulai dari dua hal pertama.
Perbedaan dari Segi Jangka Waktu dan Subjek
SHM tidak mengenal batas waktu. Selama pemiliknya masih ada dan tidak melanggar aturan, hak itu terus berlaku.
HGB dibatasi jangka waktu sesuai ketentuan yang berlaku. Setelah masa itu habis, pemegang harus mengurus perpanjangan atau pembaruan.
Dari sisi subjek, SHM terutama untuk perorangan warga negara Indonesia. HGB bisa dimiliki perorangan maupun badan hukum seperti PT.
Perbedaan dari Segi Kekuatan dan Pemanfaatan
SHM memberi kewenangan paling luas atas tanah. Pemilik bisa menjual, mewariskan, menyewakan, atau menjaminkannya.
HGB juga dapat dialihkan, diwariskan, dan dijadikan jaminan utang. Meski begitu, pemanfaatannya terbatas pada fungsi bangunan.
Berikut ringkasan perbedaannya:
- SHM berlaku tanpa batas waktu, HGB memiliki jangka waktu.
- SHM berupa kepemilikan penuh, HGB berupa hak mendirikan bangunan.
- SHM umumnya untuk perorangan WNI, HGB bisa untuk badan hukum.
- Nilai jual SHM biasanya lebih tinggi karena haknya lebih kuat.
Dalam jual beli, pembeli sering menawar lebih rendah untuk properti berstatus HGB. Alasannya, ada risiko masa berlaku yang perlu diurus.
Jangka Waktu HGB: Perpanjangan dan Pembaruan
Jangka waktu HGB sering jadi sumber salah paham. Banyak orang mengira HGB otomatis berlanjut selamanya.
Menurut peraturan pemerintah yang berlaku, HGB di atas tanah negara atau Hak Pengelolaan diberikan untuk jangka waktu 30 tahun. Setelah itu, hak dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbarui 30 tahun, selama syaratnya terpenuhi.
Untuk HGB di atas tanah hak milik, aturannya sedikit berbeda. Jangka waktunya 30 tahun dan pembaruannya dilakukan melalui kesepakatan baru dengan pemilik tanah.
Syarat perpanjangan biasanya mencakup beberapa hal berikut:
- Tanah masih dipakai sesuai tujuan pemberian hak.
- Syarat pemberian hak telah dipenuhi pemegang.
- Pemegang masih memenuhi syarat sebagai subjek hak.
- Tanah masih sesuai dengan rencana tata ruang.
Karena aturan bisa berubah, cek ketentuan terbaru di kantor pertanahan. Ajukan permohonan sebelum masa berlaku habis agar tidak terlambat.
Menurut pengalaman saya, banyak pemilik lupa menghitung masa berlaku HGB rumahnya. Mereka baru panik ketika bank menolak kredit karena sisa masanya pendek.
Status Hukum HGB di Atas Tanah Negara, HPL, dan Hak Milik
HGB tidak selalu berdiri di atas tanah yang sama. Statusnya tergantung pada siapa pemilik tanah dasarnya.
HGB bisa berada di atas tanah negara, tanah Hak Pengelolaan, atau tanah hak milik. Masing-masing punya konsekuensi berbeda.
Pada tanah negara, HGB diberikan langsung oleh negara melalui keputusan pejabat berwenang. Pada tanah Hak Pengelolaan, persetujuan pemegang hak pengelolaan biasanya diperlukan.
Sementara itu, HGB di atas hak milik lahir dari perjanjian antara pemilik tanah dan pemegang HGB. Perjanjian itu harus dibuat dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah atau PPAT.
Jenis tanah dasar ini memengaruhi proses peningkatan hak. Karena itu, periksa dulu sertifikat dan riwayat tanahmu.
Sebagai contoh, rumah di perumahan baru sering berdiri di atas HGB di atas Hak Pengelolaan. Pembeli baru tahu soal ini ketika hendak mengubah haknya menjadi SHM.
Menurut saya, pengembang yang baik akan menjelaskan hal ini sejak awal. Pembeli sebaiknya tidak sungkan menanyakannya.
Cara Meningkatkan HGB Menjadi SHM
Kabar baiknya, HGB bisa ditingkatkan menjadi SHM dalam kondisi tertentu. Prosesnya disebut peningkatan hak atau perubahan hak.
Syarat dan prosedurnya mengikuti ketentuan pertanahan yang berlaku. Karena aturan bisa berubah, cek informasi terbaru di kantor pertanahan setempat.
Syarat Umum Peningkatan Hak
Secara umum, dokumen berikut perlu disiapkan:
- Sertifikat HGB asli.
- Kartu identitas pemohon, seperti KTP, dan NPWP.
- Bukti pembayaran PBB terakhir.
- Bukti kewarganegaraan Indonesia bagi pemohon perorangan.
- Dokumen pendukung lain sesuai permintaan kantor pertanahan.
Selain itu, penggunaan tanah harus sesuai peruntukannya. Rumah tinggal dengan luas dalam batas tertentu biasanya lebih mudah diproses.
Pemohon juga harus memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Artinya, badan hukum umumnya tidak bisa meningkatkan HGB menjadi SHM.
Langkah Pengajuan di Kantor Pertanahan
Pertama, ajukan permohonan ke Kantor Pertanahan tempat tanah berada. Sertakan seluruh dokumen persyaratan.
Kedua, petugas memeriksa berkas dan data tanah. Bila ada kekurangan, kamu akan diminta melengkapinya.
Ketiga, bayar kewajiban yang berlaku, termasuk Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan atau BPHTB bila dikenakan. Setelah itu, kantor pertanahan menerbitkan sertifikat hak milik.
Besaran biaya dan tarif mengikuti ketentuan yang berlaku saat pengajuan. Jadi, tanyakan rinciannya langsung ke instansi terkait.
Jika tanah berstatus HGB di atas Hak Pengelolaan, kamu mungkin perlu persetujuan pemegang hak pengelolaan lebih dulu. Siapkan waktu ekstra untuk urusan ini.
Risiko Membeli Properti HGB dan Cara Mengantisipasinya
HGB bukan pilihan buruk, selama kamu memahami risikonya. Masalah muncul ketika pembeli mengabaikan masa berlaku haknya.
Jika HGB habis dan tidak diperpanjang, tanah dapat kembali ke negara atau pemilik tanah dasarnya. Akibatnya, nilai bangunan ikut terdampak.
Selain itu, bank menilai agunan HGB dengan mempertimbangkan sisa masa berlaku. Sisa masa yang pendek bisa mempersulit pengajuan kredit.
Agar aman, lakukan langkah berikut sebelum membeli:
- Cek sisa masa berlaku HGB di sertifikat.
- Pastikan data sertifikat sesuai catatan kantor pertanahan.
- Periksa status tanah dasarnya.
- Gunakan jasa notaris atau PPAT yang terpercaya.
- Tanyakan kemungkinan peningkatan hak menjadi SHM.
Sebagai contoh, pembeli rumah di perumahan baru sebaiknya langsung menanyakan jadwal peningkatan hak. Pengembang biasanya sudah punya informasinya.
Menurut saya, pengecekan sertifikat ke kantor pertanahan adalah langkah murah yang sering dilewatkan. Padahal, langkah ini bisa mencegah kerugian ratusan juta rupiah.
FAQ Seputar Bedanya HGB dan SHM
Apakah HGB bisa langsung diubah menjadi SHM?
Bisa, selama memenuhi syarat dan peruntukan yang ditentukan. Prosesnya diajukan ke kantor pertanahan setempat.
Mana yang lebih baik, HGB atau SHM?
SHM umumnya lebih kuat karena tanpa batas waktu. Namun, HGB tetap sah dan cocok untuk badan hukum atau proyek komersial.
Apakah HGB bisa dijadikan jaminan di bank?
Bisa. Bank akan menilai sisa masa berlaku dan kondisi hak sebelum menyetujui kredit.
Kesimpulan
Bedanya HGB dan SHM terletak pada kekuatan hak, jangka waktu, dan siapa yang boleh memegangnya. SHM memberi hak milik penuh tanpa batas waktu, sedangkan HGB memberi hak mendirikan bangunan dengan masa tertentu.
Dari pengalaman saya, pembeli properti sebaiknya memeriksa status sertifikat sebelum menyetujui harga. Kalau memungkinkan, rencanakan peningkatan HGB menjadi SHM sejak awal.
Kalau kamu ragu soal status tanah atau ingin mengurus peningkatan hak, klik poster yang tersedia atau tombol KONSULTASI GRATIS di pojok kanan website ini. Tim kami siap membantu memeriksa dokumen dan mendampingi prosesnya.
Ringkasan
- SHM adalah hak milik penuh tanpa batas waktu, umumnya untuk WNI perorangan.
- HGB adalah hak mendirikan dan memiliki bangunan dengan jangka waktu tertentu.
- HGB bisa dimiliki perorangan maupun badan hukum Indonesia.
- HGB dapat berdiri di atas tanah negara, Hak Pengelolaan, atau hak milik.
- HGB dapat diperpanjang dan diperbarui selama syaratnya terpenuhi.
- Peningkatan HGB menjadi SHM diajukan ke Kantor Pertanahan dengan dokumen lengkap.
- Biaya dan tarif mengikuti ketentuan yang berlaku saat pengajuan.
- Cek sisa masa berlaku HGB sebelum membeli atau menjadikannya agunan.
Referensi
- Undang-Undang Pokok Agraria.
- Peraturan Pemerintah tentang Hak Pengelolaan, Hak atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah.
- Peraturan Pemerintah tentang Pendaftaran Tanah.
- Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional, atrbpn.go.id.
