Pajak Penjualan Tanah: PPh Final dan Cara Menghitungnya

Pajak penjualan tanah berupa PPh final sebesar 2,5% dari nilai pengalihan. Penjual wajib membayarnya sebelum akta jual beli ditandatangani.

Banyak penjual baru tahu soal kewajiban ini ketika notaris atau PPAT meminta bukti setor pajak. Prosesnya tertunda. Kadang transaksi malah batal.

Dari pengalaman saya sebagai praktisi hukum, penjual sebaiknya menghitung pajak begitu harga ditetapkan. Dengan cara itu, uang bersih yang diterima sudah terlihat sejak negosiasi dimulai.

Di bawah ini kamu akan menemukan dasar hukum, tarif, cara menghitung, cara membayar, dan pajak lain yang menyertai penjualan tanah.

Dasar Hukum Pajak Penjualan Tanah

Beberapa aturan menjadi landasan pajak penjualan tanah:

• PP Nomor 34 Tahun 2016 beserta perubahannya: mengatur PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan serta perjanjian pengikatan jual beli (PPJB).
• Pasal 4 ayat (2) UU PPh: menjadi pijakan bagi PPh yang bersifat final.
• PMK Nomor 261/PMK.03/2016: mengatur tata cara pembayaran dan pelaporan, termasuk pengecualiannya.
• PER-08/PJ/2025: mengatur validasi Surat Setoran Pajak (SSP) secara formal dan material.
• UU Nomor 1 Tahun 2022 tentang HKPD: menjadi dasar BPHTB yang dibayar pembeli.

Tarif lama sebesar 5% dalam PP Nomor 71 Tahun 2008 sudah tidak berlaku sejak September 2016. Jadi, jangan pakai angka itu saat menghitung.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Tarif PPh Final Penjualan Tanah

Tiga Kelompok Tarif

PP 34/2016 membagi tarif PPh final ke dalam tiga kelompok:

• 2,5%: pengalihan tanah dan/atau bangunan pada umumnya, termasuk penjualan tanah oleh orang pribadi.
• 1%: pengalihan rumah sederhana atau rumah susun sederhana oleh wajib pajak yang usaha pokoknya mengembangkan real estat.
• 0%: pengalihan kepada pemerintah dan hibah tertentu, misalnya kepada keluarga sedarah satu derajat atau badan sosial.

Hampir semua penjual tanah perorangan berada di kelompok 2,5%. Setelah itu, cek dulu apakah transaksimu termasuk yang dikecualikan.

Pengecualian bagi Orang Pribadi

Pasal 6 PP 34/2016 memberi pengecualian untuk orang pribadi yang penghasilannya di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak (PTKP). Nilai pengalihannya harus kurang dari Rp60 juta dan tidak boleh hasil pemecahan transaksi.

Pengecualian itu perlu dibuktikan sesuai ketentuan DJP. Sebelum menandatangani akta, tanyakan dulu ke kantor pajak terdekat.

Cara Menghitung Pajak Penjualan Tanah

Rumus PPh Final

Rumusnya singkat: PPh final = 2,5% × nilai pengalihan. Nilai pengalihan berarti jumlah bruto transaksi, tanpa potongan biaya apa pun.

Dalam praktiknya, banyak pihak memakai angka yang lebih tinggi antara harga transaksi dan NJOP. Lihat NJOP tanahmu di SPPT PBB sebelum menyepakati harga.

Contoh Perhitungan PPh dan BPHTB

Pak Budi menjual tanah seharga Rp800.000.000, sementara NJOP tanahnya Rp600.000.000. Harga transaksi lebih tinggi, jadi dasar hitungnya Rp800.000.000.

Untuk Pak Budi sebagai penjual, hitungannya begini:

1. PPh final: 2,5% × Rp800.000.000 = Rp20.000.000.
2. Uang bersih sebelum biaya lain: Rp800.000.000 − Rp20.000.000 = Rp780.000.000.

Di sisi pembeli, BPHTB memakai rumus 5% × (NPOP − NPOPTKP). Dengan NPOPTKP daerah sebesar Rp80.000.000, BPHTB = 5% × (Rp800.000.000 − Rp80.000.000) = Rp36.000.000.

NPOPTKP berbeda di tiap daerah. Pembeli perlu mengeceknya ke kantor pajak daerah setempat.

Cara Membayar dan Melaporkan PPh Final Penjualan Tanah

Penjual menyetor PPh final lewat mekanisme setor sendiri. Langkahnya seperti berikut:

1. Siapkan dokumen. Kumpulkan KTP, NPWP, sertifikat tanah, SPPT PBB, dan perjanjian jual beli.
2. Buat kode billing. Masuk ke Coretax DJP, lalu pilih PPh Final Pasal 4 ayat (2) untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan.
3. Isi nilai pengalihan. Pastikan angkanya sama dengan harga transaksi atau NJOP yang berlaku.
4. Bayar dan validasi. Setelah membayar, ajukan validasi SSP sesuai PER-08/PJ/2025.
5. Serahkan bukti ke PPAT. Akta jual beli baru bisa ditandatangani setelah PPh final dibayar dan divalidasi.
6. Laporkan di SPT Tahunan. Masukkan penghasilan ini sebagai penghasilan yang dikenai pajak final.

Transaksi yang diawali PPJB dengan uang muka punya aturan khusus. PPh final sudah terutang begitu penjual menerima uang muka atau angsuran, jadi uang muka Rp200.000.000 langsung menimbulkan PPh Rp5.000.000.

Layanan Pendirian PT Umum dan CV dengan Skema Bayar Setelah Jadi, Bonus Gabung Komunitas Pengusaha. KLIK DI SINI untuk KONSULTASI GRATIS!

Pajak Lain dalam Jual Beli Tanah

BPHTB bagi Pembeli

BPHTB dibayar pembeli kepada pemerintah daerah. Tarifnya paling tinggi 5% dari dasar pengenaan setelah dikurangi NPOPTKP.

Pembeli juga harus membayarnya sebelum akta ditandatangani. Setelah itu, PPAT memeriksa bukti bayar dari kedua pihak.

PPN dan PBB

Penjualan tanah oleh orang pribadi umumnya tidak kena PPN, sebab tanah tidak termasuk barang kena pajak. Meski begitu, penjual tetap perlu melunasi PBB sebelum akta dibuat.

Siapkan bukti lunas PBB untuk beberapa tahun terakhir. Dengan begitu, urusan di PPAT berjalan lancar.

FAQ (Pertanyaan yang Sering Diajukan)

Siapa yang membayar PPh jual beli tanah?

Penjual yang membayar PPh final, karena penghasilannya berasal dari penjualan itu. Para pihak boleh mengatur pembagian beban secara perdata, namun kewajiban pajak tetap melekat pada penjual.

Apakah PPh sudah harus dibayar saat PPJB?

Ya, kalau penjual sudah menerima uang muka atau angsuran. PPh final terutang tepat pada saat pembayaran itu diterima.

Apakah penjualan tanah di bawah Rp60 juta bebas pajak?

Bisa, selama memenuhi syarat Pasal 6 PP 34/2016. Penjualnya orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP, dan transaksinya bukan hasil pemecahan.

Kesimpulan

Pajak penjualan tanah terdiri dari PPh final 2,5% untuk penjual dan BPHTB untuk pembeli. Penjual harus menyetor dan memvalidasi PPh final sebelum akta jual beli ditandatangani.

Saya menyarankan kamu menghitung pajak sebelum menetapkan harga, lalu menyimpan semua bukti setor. Dari pengalaman saya, penjual yang menyiapkan hal ini lebih awal jarang tersandung di PPAT.

Kalau kamu masih ragu soal perhitungan atau dokumen penjualan tanah, jangan tunggu sampai transaksi tertunda. Klik poster yang tersedia atau tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website ini.

Ringkasan

• Pajak penjualan tanah berupa PPh final 2,5% yang dibayar penjual berdasarkan PP 34/2016.
• Tarif 1% berlaku untuk rumah sederhana dan rusun sederhana oleh pengembang, sedangkan tarif 0% untuk pengalihan tertentu.
• PPh final dihitung dari nilai pengalihan, dan dalam praktiknya memakai nilai tertinggi antara harga transaksi dan NJOP.
• Penjual menyetor PPh lewat kode billing dan memvalidasi SSP sebelum akta ditandatangani.
• PPh final sudah terutang sejak penjual menerima uang muka atau angsuran PPJB.
• Pembeli membayar BPHTB dengan rumus 5% × (NPOP − NPOPTKP).
• Orang pribadi berpenghasilan di bawah PTKP dengan pengalihan di bawah Rp60 juta dapat dikecualikan.

Referensi

• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya.
• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 261/PMK.03/2016.
• Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-08/PJ/2025 tentang validasi Surat Setoran Pajak.
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
• Direktorat Jenderal Pajak, pajak.go.id.