Pajak sewa tanah dan bangunan sering membingungkan, baik bagi pemilik properti maupun penyewa. Pertanyaannya hampir selalu sama: berapa tarifnya, dan siapa yang harus membayar?
Jawabannya singkat. Penghasilan dari sewa dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto sewa. Pajak itu menjadi beban pemilik, sementara penyewa yang berstatus pemotong pajak wajib memotong dan menyetorkannya ke kas negara.
Ada satu lapisan lagi. Kalau pemilik berstatus Pengusaha Kena Pajak (PKP), PPN ikut dipungut dalam transaksi tersebut.
Sebagai praktisi hukum, saya melihat akar masalahnya sering ada di kontrak. Banyak perjanjian sewa tidak menyebut siapa yang menanggung pajak, dan dari celah itulah sengketa bermula. Karena itu, pelajari aturannya sebelum kamu menandatangani perjanjian apa pun.
Dasar Hukum Pajak Sewa Tanah dan Bangunan
Pajak sewa tanah dan bangunan bersumber dari beberapa regulasi. Ini daftar yang perlu kamu kenal:
- Pasal 4 ayat (2) UU Pajak Penghasilan: menetapkan penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan sebagai objek PPh final.
- PP Nomor 34 Tahun 2017: mengatur tarif, dasar pengenaan, dan pihak pemotong PPh final atas sewa.
- UU PPN (UU 8/1983 sebagaimana diubah UU 7/2021 tentang HPP): mengatur PPN atas jasa persewaan.
- PMK 131 Tahun 2024: mengatur dasar pengenaan pajak (DPP) nilai lain untuk tarif PPN 12%.
Cakupan objeknya cukup luas. Tanah, rumah, rumah susun, apartemen, kondominium, gedung perkantoran, ruko, gudang, sampai bangunan industri semuanya masuk.
Soal administrasi, ada perubahan penting. Sejak 1 Januari 2025, DJP memproses seluruh urusan pajak lewat Coretax. Pemilik dan penyewa pun harus memakai sistem itu untuk bukti potong dan setoran.
Baca Juga: Pajak Fintech: Objek, Tarif, dan Pemungutnya
Tarif PPh Final Sewa Tanah dan Bangunan
Tarif PPh final sewa tanah dan bangunan hanya satu. Pasal 4 ayat (1) PP 34 Tahun 2017 menetapkannya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.
Sifatnya final. Kamu tidak perlu lagi memperhitungkannya sebagai pajak terutang dalam SPT Tahunan.
Dasar Pengenaan Pajak: Jumlah Bruto Sewa
Jumlah bruto mencakup semua yang dibayarkan atau diakui sebagai utang oleh penyewa. Biaya perawatan, pemeliharaan, dan layanan (service charge) ikut terhitung. Jadi, jangan berhenti di harga sewa pokok saja.
Contoh Perhitungan
Ambil contoh PT Maju yang menyewa ruko seharga Rp100.000.000 per tahun. Dengan tambahan service charge Rp20.000.000, jumlah bruto sewa menjadi Rp120.000.000.
PPh final terutangnya 10% × Rp120.000.000 = Rp12.000.000. Pemilik ruko akhirnya menerima Rp108.000.000 jika penyewa memotong pajak tersebut.
Siapa yang Wajib Memotong dan Membayar Pajak Sewa Tanah dan Bangunan?
Secara ekonomi, pemilik menanggung PPh final karena pajak ini melekat pada penghasilannya. Pihak yang menyetor ke negara berbeda-beda, tergantung status penyewa. Pasal 3 PP 34 Tahun 2017 mengaturnya dalam dua kondisi.
Jika Penyewa Berstatus Pemotong Pajak
Saat membayar sewa, atau saat sewa terutang jika itu terjadi lebih dulu, penyewa wajib memotong PPh final. Pemotong pajak sewa umumnya meliputi:
- badan usaha, seperti PT dan CV;
- instansi pemerintah dan BUMN;
- orang pribadi tertentu yang ditunjuk sebagai pemotong.
Setelah memotong, penyewa membuat bukti potong dan menyetorkan pajaknya. DJP juga memperluas kriteria orang pribadi pemotong lewat PER-11/PJ/2025. Jadi, cek dulu status penyewamu.
Jika Penyewa Bukan Pemotong Pajak
Giliran pemilik yang menyetor sendiri. Situasi ini muncul, misalnya, ketika seorang individu menyewa rumah dari individu lain.
Pemilik tetap harus membuat bukti potong penyetoran sendiri, menyetor pajaknya, lalu melaporkannya.
Beban Pajak dalam Kontrak Sewa
Para pihak boleh menyepakati siapa yang menanggung beban pajak. Penyewa bisa saja menanggungnya supaya pemilik menerima sewa bersih (nett).
Kewajiban hukum untuk memotong dan menyetor tetap menempel pada pihak yang ditunjuk undang-undang. Tulis klausulnya dengan jelas agar tidak ada tafsir ganda di kemudian hari.
PPN atas Sewa Bangunan: Kapan Dikenakan?
PPN sewa bangunan bekerja dengan logika lain. Pajak ini dikenakan atas konsumsi jasa, sehingga penyewa yang menanggungnya.
Pemilik hanya memungut PPN jika berstatus PKP. Pengusaha umumnya wajib dikukuhkan sebagai PKP ketika omzet tahunannya melewati Rp4,8 miliar.
Tarif PPN sekarang 12%. Untuk jasa tidak mewah, pemerintah memakai DPP nilai lain sebesar 11/12 dari penggantian, sehingga beban efektifnya menjadi 11%.
Kembali ke contoh tadi. Dengan sewa Rp100.000.000, PPN yang dipungut sebesar 12% × 11/12 × Rp100.000.000 = Rp11.000.000.
Service charge juga masuk ke DPP PPN. Sebagian jenis sewa mendapat fasilitas pembebasan atau pengecualian, jadi periksa ketentuan terbaru sebelum menagih atau membayar.
Cara Setor dan Lapor Pajak Sewa di Coretax
Alur penyetoran sekarang lebih tertata. Ikuti langkah berikut:
- Login ke Coretax DJP, lalu buka modul e-Bupot.
- Buat bukti potong. Pemilik non-pemotong memilih menu Penyetoran Sendiri, lalu objek pajak “Persewaan Tanah dan/atau Bangunan”.
- Terbitkan bukti potong tersebut.
- Rekam bukti potong ke SPT Masa Unifikasi.
- Pilih “Bayar dan Lapor” untuk membentuk kode billing (kode akun pajak 411128-403).
Soal waktu, penyewa pemotong menyetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya. Pemilik yang menyetor sendiri umumnya punya tenggat tanggal 15.
Pelaporan SPT Masa jatuh paling lambat tanggal 20. Telat melapor atau menyetor? Sanksi administrasi menunggu sesuai UU KUP.
FAQ (Frequently Asked Questions)
Berapa tarif pajak sewa tanah dan bangunan?
PPh final sewa tanah dan bangunan sebesar 10% dari jumlah bruto sewa. Jika pemilik berstatus PKP, PPN juga berlaku dengan tarif 12% atas DPP nilai lain 11/12.
Apakah penyewa atau pemilik yang membayar pajak sewa?
Pemilik menanggung PPh final, sedangkan penyewa menanggung PPN. Penyewa pemotong pajak akan memotong PPh dari pembayaran sewa. Kalau penyewa bukan pemotong, pemilik menyetor sendiri.
Apakah service charge ikut dikenai pajak?
Ya. Service charge masuk ke jumlah bruto sewa untuk PPh final dan ke DPP untuk PPN. Karena itu, hitung seluruh tagihan sewa, jangan hanya harga pokoknya.
Kesimpulan
Aturan pajak sewa tanah dan bangunan sebenarnya mudah diikuti kalau kamu paham alurnya. PPh final 10% menjadi beban pemilik, sedangkan PPN ditanggung penyewa bila pemilik berstatus PKP. Status penyewa menentukan siapa yang memotong, dan semua urusan bukti potong serta setoran berjalan lewat Coretax.
Langkah yang saya sarankan ada tiga. Cek status pemotong penyewa, hitung bruto sewa termasuk service charge, lalu tuliskan pembagian beban pajak di kontrak. Menurut saya, tiga langkah ini sudah menutup sebagian besar sumber sengketa dan sanksi.
Masih ragu menghitung pajak sewa atau menyusun klausul pajak di kontrak? Klik poster yang tersedia di halaman ini, atau klik tombol “KONSULTASI GRATIS” di pojok kanan website kami.
Baca Juga: Kuasa Wajib Pajak Coretax: Cara Daftar dan Syaratnya
Ringkasan
- PPh final sewa tanah dan bangunan bertarif 10% dari jumlah bruto nilai sewa berdasarkan PP 34 Tahun 2017.
- Jumlah bruto sewa mencakup biaya pemeliharaan dan service charge.
- Pemilik properti menanggung PPh final karena pajak ini melekat pada penghasilannya.
- Penyewa pemotong pajak wajib memotong dan menyetor PPh. Jika penyewa bukan pemotong, pemilik menyetor sendiri.
- PPN sewa bangunan hanya dipungut jika pemilik berstatus PKP, dengan tarif 12% atas DPP nilai lain 11/12.
- Penyewa menanggung PPN, sedangkan pembagian beban pajak lainnya bisa diatur dalam kontrak.
- Bukti potong, setoran, dan pelaporan dilakukan melalui Coretax DJP.
Referensi
- Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah terakhir dengan UU Nomor 7 Tahun 2021 (HPP), Pasal 4 ayat (2).
- Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
- Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang PPN sebagaimana diubah dengan UU Nomor 7 Tahun 2021.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131 Tahun 2024 tentang Perlakuan PPN atas Impor dan Penyerahan BKP/JKP.
- Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-11/PJ/2025 (orang pribadi sebagai pemotong PPh atas sewa).
- Direktorat Jenderal Pajak, Kementerian Keuangan RI. www.pajak.go.id (informasi Coretax dan penyetoran sendiri PPh final sewa).
- Kring Pajak DJP 1500200, panduan e-Bupot dan SPT Masa Unifikasi di Coretax DJP.
